Những biểu hiện bất ổn của thị trường
Các chuyên gia đánh giá, giai đoạn hiện tại không chỉ là giai đoạn thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, diễn biến chững lại mà còn là giai đoạn biểu hiện rõ nét của sự bất ổn. Điều này được chứng minh qua tình trạng mất cân đối cung - cầu, giá nhà tăng nóng, đầu cơ, bong bóng bất động sản diễn ra thường xuyên…
Chia sẻ với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, sự bất ổn trên thị trường bất động sản thể hiện qua việc thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tại TP.HCM năm 2020, nhà ở vừa túi tiền chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung nhà ở, đến năm 2021 thì xuống còn 0%. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lại chiếm 74%, phân khúc trung cấp chiếm 26%. Trong 5 năm qua, sự khan hiếm nhà ở liên tục trong tình trạng báo động đỏ đã dẫn đến giá nhà tăng quá khả năng của đa số người dân.
Bên cạnh đó, môi trường đầu tư cho các doanh nghiệp chưa thông thoáng, lành mạnh và công bằng. Có nhiều doanh nghiệp năng lực yếu kém, thiếu chuyên nghiệp, vốn không bền đi đôi với tình trạng “cò đất”, “đầu nậu” đang hoạt động trái pháp luật. Tình trạng phân lô, bán nền nở rộ tại nhiều nơi gây thiệt hại cho những người mua chân chính, đồng thời tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
“Tình trạng đầu cơ đang xảy ra trên nhiều địa bàn các tỉnh, thành phố, giá nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng. Việc này khiến cả nền kinh tế và xã hội không thể phát triển lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM để phát triển dự án ngày càng ít, dễ gây ra bong bóng bất động sản. Một thị trường không hướng tới người mua cuối cùng thì không thể phát triển bền vững”, ông Châu đánh giá.
Cũng theo chuyên gia, một trong những nguyên nhân cốt lõi dẫn đến những thực trạng nói trên là sự vướng mắc về thể chế pháp luật, nhiều quy định còn chồng chéo, bất cập, mâu thuẫn giữa các cấp, bộ và công tác quản lý của cơ quan Nhà nước khi thường xuyên mang tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ bị vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ nên đã chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám giải quyết vấn đề.
Nhìn nhận về thực trạng bất ổn của thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM cũng đánh giá, hầu hết ở mọi góc độ từ pháp lý, vốn, thuế, tâm lý doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả khách hàng đều có những biến động, thay đổi gây ra khó khăn chung cho toàn bộ thị trường ở giai đoạn hiện tại. Vì vậy mà những “nút thắt” đối với thị trường bất động sản trước đó vốn chưa được tháo gỡ thì nay lại càng thêm khó khăn hơn.
Trong giai đoạn 6 tháng cuối năm, những thực tế trên vẫn còn khả năng tiếp diễn cùng với nền kinh tế có thể sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Vì vậy, đòi hỏi sự nỗ lực và quyết tâm hơn nữa của Chính phủ, các Bộ, ban, ngành liên quan đến lĩnh vực bất động sản để có những động thái, giải pháp giải quyết tình hình, gỡ khó cho thị trường.
Cần những giải pháp tối ưu bình ổn thị trường
Nói đến những giải pháp bình ổn thị trường giai đoạn 6 tháng cuối năm, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần hoàn thiện hệ thống luật pháp liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Khi nào pháp luật còn bất cập, khi đó thị trường còn bất ổn.
Vì vậy, ông Châu kiến nghị, cần thiết sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” để không gây ra những tình trạng như "đấu giá cuội", "đấu thầu chân gỗ", thông đồng đẩy giá, dìm giá, lợi dụng các cuộc đấu giá đất để trục lợi bất chính. Cùng với đó, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng cần được rà soát kỹ lưỡng để loại bỏ những điều khoản không phù hợp và gây ra mâu thuẫn khi thực thi.
Đặc biệt, vị Chủ tịch HoREA kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương nhanh chóng xem xét và đưa ra kết luật dứt điểm đối với những dự án đang bị dừng triển khai vì vướng mắc về công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra theo hướng thực hiện “thu hồi triệt để tài sản Nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”. Các chủ đầu tư có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả phần nộp bổ sung cho ngân sách Nhà nước theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền để dự án được tiếp tục triển khai thực hiện.
Ngoài ra, cần có những giải pháp cụ thể để tăng quỹ đất dành riêng cho các dự án bình dân, dự án nhà ở xã hội, hỗ trợ người mua sử dụng thực, xây dựng quy trình đấu giá công khai, minh bạch nhằm hạn chế đầu cơ, kiểm soát chặt chẽ tình trạng bong bóng bất động sản.
Ngoài ra cần bổ sung thêm quỹ đất cho khu trung tâm để phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng. Từ đó hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.
Cùng với việc tháo gỡ các vướng mắc về thể chế, các chuyên gia cho rằng, cần có giải pháp tối ưu hơn để phát triển bền vững, lành mạnh thị trường bất động sản. Cần phải khơi thông nguồn vốn cho thị trường, tránh đi vào vết xe đổ của Trung Quốc ở thời điểm hiện tại. Khi thị trường bất động sản được cấp vốn thì mới có khả năng để hồi phục và phát triển, từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Theo ông Châu, cần xây dựng cơ chế tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác trên thị trường. Kể cả các hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và cho phép những tập đoàn bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù vào những khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác.
"Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% mức đầu tư dự án có sử dụng đất dưới 20ha; không thấp hơn 15% mức đầu tư dự án có sử dụng đất từ 20ha trở lên. Có nghĩa là, chủ đầu tư có thể cần phải huy động vốn 80 - 85% tổng mức đầu tư của dự án có sử dụng đất. Bởi vậy, nguồn vốn tín dụng đóng vai trò quan trọng để doanh nghiệp thực hiện được dự án. Đó là mạch máu của doanh nghiệp cũng như của thị trường bất động sản", ông Châu nói.
Còn theo ông Nguyễn Quốc Bảo, hiện nay nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng rất cần những giải pháp để giải quyết những vấn đề đã tồn tại và có thể xảy ra.
Cụ thể, để hoàn mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, phải có phương án phối hợp hiệu quả giữa tỷ giá và chính sách, nhất là giữa chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ và chính sách vĩ mô, bình ổn giá. Bên cạnh đó, truyền thông cho các biện pháp bình ổn giá, nhất là các giai đoạn cao điểm là một trong những yếu tố góp phần giảm thiểu tâm lý quá lo sợ lạm phát và hiện tượng tăng giá.
“Đặc biệt, cần quyết liệt, đẩy mạnh giải ngân đầu tư, nhất là cơ chế, chính sách phục vụ phục hồi, cơ cấu lại nền kinh tế, cũng như phát triển kinh tế số, kinh tế xanh và kinh tế tuần hoàn, gắn với chương trình chống biến đổi khí hậu.
Cùng với đó, cũng nên có những định hướng về việc tháo gỡ các rào cản, xử lý các điểm nghẽn, giải phóng nguồn lực, giảm chi phí cho doanh nghiệp, tạo điều kiện tốt để nhà đầu tư phục hồi và phát triển. Từ đó, các vấn đề liên quan đến nguồn cung, kiểm soát giá, tình trạng găm hàng, gom hàng, buôn lậu... gây bất ổn thị trường và đẩy mặt bằng giá lên sẽ được giải quyết”, ông Bảo bày tỏ./.
