Cảnh báo đổ vỡ của thị trường bất động sản và hệ lụy với nền kinh tế

Thị trường địa ốc gần đây tiếp tục rơi vào khủng hoảng khi tình trạng thiếu vốn trầm trọng diễn ra khắp nơi, dòng tiền mất cân đối và nhiều dự án, giao dịch tắc nghẽn. Thực tế "nước sôi lửa bỏng" đặt ra vấn đề cần thiết phải có những giải pháp mạnh nhằm mở ra lối thoát.

Dữ liệu FiinGroup ghi nhận, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý 2/2022 chỉ đạt gần 8,6 nghìn tỷ, giảm sâu tới 79% so với quý trước. Dòng tiền có dấu hiệu hồi phục nhẹ trong tháng 5,6 song vẫn chưa đáng kể.

TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP GIẢM ĐỘT NGỘT, DÒNG VỐN CHỮNG LẠI

Báo cáo tại “Hội nghị phát triển bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững” ngày 14/7, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, hết tháng 5/2022, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống là 309.506 tỷ đồng, tăng 12,7% so với cuối năm 2021. Trong đó, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp xây dựng, bất động sản là 154.050 tỷ đồng, chiếm 49,8% so với tổng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp·toàn hệ thống, tăng 18,7% so với cuối tháng 12/2021.

Thế nhưng, sự tăng trưởng này phần lớn đến từ quý I, sang đầu quý II, thị trường chứng kiến sự chững lại đột ngột của dòng vốn nói chung và vốn từ huy động trái phiếu nói riêng. Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản đang có biểu hiện giảm thanh khoản và bất ổn lớn nhất là giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này chỉ đạt 8,6 nghìn tỷ trong quý II, giảm 79% so với quý I.

Đặc biệt, trong tháng 4/2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp chủ yếu đến từ ngân hàng, đạt 14.940 tỷ đồng, chiếm 90,7% và không ghi nhận đợt phát hành nào đến từ các doanh nghiệp bất động sản. 

Trao đổi với Reatimes, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia cho biết, những số liệu này đối lập hoàn toàn với hoạt động phát hành trong tháng 3 khi doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu tỷ trọng giá trị phát hành.

Theo ông Nghĩa, sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy bỏ, Thủ tướng đã chỉ đạo thanh kiểm tra việc phát hành, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp.

“Thị trường có những dấu lặng vì doanh nghiệp chờ đợi các động thái tiếp theo, như Dự thảo Nghị định 53 liên quan đến thị trường trái phiếu sẽ đi theo hướng nào, còn nhà đầu tư đã mất niềm tin nên tạm thời không giao dịch”, ông Nghĩa nói.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, trong hai tháng 5 và 6, thị trường trái phiếu chứng kiến sự trở lại của một số doanh nghiệp, chứng tỏ đã có dấu hiệu cắt chiều giảm sốc và có xu hướng hồi phục. Dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, riêng lĩnh vực bất động sản, tổng số trái phiếu phát hành trong tháng 5 đạt gần 6.900 tỷ đồng và hơn 7.500 tỷ đồng trong tháng 6, không kể đợt phát hành 100 triệu USD ra quốc tế của VinGroup. Song, xu hướng chung vẫn là giảm so với cùng kỳ năm trước, điều này tiếp tục cho thấy những dấu hiệu khó khăn của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

Theo FiinGroup, hết tháng 6/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có giá trị phát hành đạt 27,8 nghìn tỷ đồng trên thị trường sơ cấp, giảm hơn 28% so với tháng trước và giảm gần 72% so với cùng kỳ. Tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp khoảng trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, vấn đề phát hành trái phiếu đang rất nan giải, nhất là đối với những doanh nghiệp nhỏ.

“Doanh nghiệp không có quyền tự phát hành mà phải thông qua tổ chức thứ ba là công ty chứng khoán và ngân hàng, nhưng thực tế, hiện không tổ chức nào đứng ra nhận lời vì đang chờ những thay đổi từ Dự thảo Nghị định 153 sửa đổi, nhà đầu tư cũng không mặn mà tham gia vì sợ quy định đang lỏng lẻo sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi”, ông Đính thông tin.

Bên cạnh sự kém sôi động của giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, các dòng vốn khác của thị trường bất động sản cũng đang im ắng, do thời gian qua, cơ quan quản lý nhà nước liên tục có những động thái nhằm kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực này.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, mặc dù Ngân hàng Nhà nước không có chủ trương siết tín dụng, song Dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 đã đưa ra nhiều quy định chặt chẽ về quy trình, điều kiện vay vốn đối với các khoản vay mua nhà để ở, làm “lao đao” không ít người có nhu cầu ở thực.

“Không có quy định nào cấm vay nhưng ngân hàng không sẵn sàng thì doanh nghiệp và người dân cần vốn biết vay ở đâu?”, ông Đính đặt câu hỏi.

“Nguồn vốn thời điểm này coi như đóng băng, dự án mới không thể triển khai, dự án cũ chậm tiến độ. Nguồn cung hạn chế thì giá nhà không thể giảm, nhưng khách hàng khó vay vốn cũng không thể mua, nói chung hai bên cùng khó. Chúng tôi đã kiến nghị và đang chờ những chỉ đạo tiếp theo của cơ quan có thẩm quyền”, ông Đính thông tin.

Theo các chuyên gia, những động thái thắt chặt nguồn vốn liên tục đối với lĩnh vực bất động sản của các cơ quan nhà nước là cần thiết để lành mạnh hóa thị trường, đảm bảo an ninh kinh tế và tiền tệ quốc gia. Song, nếu không khéo, nguy cơ thị trường bất động sản đổ vỡ kéo theo nhiều hệ lụy kinh tế khác có thể xảy ra.

“Với các tín hiệu khả quan gần đây liên quan đến Dự thảo Nghị định 53 sửa đổi bổ sung quy định phát hành trái phiếu, Nghị quyết 86 về minh bạch thị trường vốn, tôi cho rằng các dự án bất động sản mới thời gian tới có thể tiếp cận được vốn, tuy vẫn còn đó những rào cản nhất định. Lo nhất là các dự án cũ đang sử dụng vốn huy động từ trái phiếu, nếu không được phát hành tiếp hoặc được đảo nợ, nguy cơ vỡ nợ trái phiếu là có thể xảy ra”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Ông Nghĩa dẫn số liệu của Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế (Ngân hàng MSB) cho thấy năm 2022 có khoảng 231.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Trong đó, tỷ trọng phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 1/3 và việc đáo hạn là thách thức vô cùng lớn. Nếu không giải được bài toán này, thị trường sẽ có nguy cơ đóng băng và rủi ro các ngân hàng thương mại gánh chịu là điều khó tưởng tượng!

Trong khi đó, theo ông Nghĩa, kỳ hạn trái phiếu của Việt Nam thường từ 1-3 năm, quá ngắn so với thời gian hoàn thành các dự án bất động sản, có thể lên đến 5 - 7 năm. Các dự án xây dựng dài hơi về vốn, nên doanh nghiệp phải phát hành trái phiếu đợt sau để trả nợ cho trái phiếu đợt trước. Dẫn số liệu từ đơn vị xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, quy mô dư nợ trái phiếu của ngành bất động sản khoảng 189 nghìn tỷ đồng vào cuối năm 2021 và 73% giá trị này sẽ đáo hạn vào các năm 2022 – 2024, vậy thì doanh nghiệp lấy đâu ra con số khổng lồ để trả nợ?

Bởi vậy, việc siết phát hành trái phiếu có thể hạn chế quyền tự do huy động vốn kinh doanh, tự vay, tự trả và tự chịu trách nhiệm của doanh nghiệp cũng như khiến phần lớn dự án bất động sản đứng im, các công ty bất động sản có nguy cơ rơi vào khủng hoảng tài chính và vỡ nợ trái phiếu rất cao.

Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ, các doanh nghiệp bất động sản đang “vật lộn” với việc cân đối và tìm kiếm nguồn vốn, thậm chí phải tính toán co hẹp quy mô phát triển dự án. Trong bối cảnh giá nguyên vật liệu tăng mạnh, việc “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp khiến nguồn cung bất động sản bị thắt chặt, đẩy giá nhà tăng bất thường, kéo theo chi phí sản xuất các ngành liên quan, từ đó có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong giai đoạn nhạy cảm hiện nay.

Mặt khác, thị trường bất động sản sụt giảm trong thời gian dài còn gây ra những ảnh hưởng đối với công việc và đời sống của người lao động vốn đã gặp nhiều khó khăn sau hơn 2 năm chống chọi với đại dịch Covid-19.

Việc thiếu hụt dự án mới dẫn đến nguồn cung nhà ở bị hạn chế, kém đa dạng. Nhà ở cao cấp đang dẫn dắt thị trường trong khi căn hộ dưới 2 tỷ đồng và nhà ở xã hội thiếu trầm trọng. Sự lệch pha này đã tác động lớn đến mục tiêu an sinh xã hội cho đa số người có thu nhập thấp và trung bình ở đô thị.

Các chuyên gia nhận định, việc thắt chặt tín dụng không phải lúc nào cũng phân biệt rõ chủ đầu tư hay người mua nhà, phù hợp hay không phù hợp. Đây không chỉ là câu chuyện vẫn đưa ra bàn thảo như các năm, xoay quanh kiểm soát vốn an toàn, minh bạch, mà người có nhu cầu an cư cũng “vạ lây”, thì sẽ ảnh hưởng lớn tới an sinh, cũng như sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.

CẦN THIẾT NỚI "VÒNG KIM CÔ" CHO THỊ TRƯỜNG VỐN

Ngày 11/7, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái ký ban hành Nghị quyết 86/NQ-CP của Chính phủ về phát triển thị trường vốn an toàn, minh bạch, hiệu quả, bền vững nhằm huy động nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô. Trong đó, nhấn mạnh việc phát triển lành mạnh các kênh huy động vốn chính là thị trường chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu) và thị trường tiền tệ, là kênh dẫn vốn qua các ngân hàng thương mại.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Nghị quyết này cho thấy quyết tâm của Chính phủ trong việc thanh lọc môi trường đầu tư, đảm bảo tính công khai, minh bạch, bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư. Cần thiết khuyến khích phát triển thị trường vốn, nhất là trong thời điểm ngành bất động sản đang có những khó khăn nhất định.

"Nghị quyết 86 là dấu hiệu đáng mừng cho thị trường vốn nói chung và bất động sản nói riêng. Chúng ta phải cố gắng bảo vệ thị trường bất động sản, không để bong bóng hay đóng băng, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường phát triển ở cả hai khía cạnh: Một là tăng thêm nguồn cung về đất đai, dự án nhà ở và tạo ra cơ hội ổn định tài chính cho doanh nghiệp bất động sản; Hai là hướng thị trường vào nhóm có thu nhập thấp, trung bình như công nhân viên chức, kỹ sư, lực lượng vũ trang trẻ, thay vì đi vào phân khúc cao cấp mua đi bán lại không có lợi cho sự phát triển bền vững", ông Nghĩa nhận định.

Cũng theo TS. Lê Xuân Nghĩa, hiện trái phiếu doanh nghiệp đang chiếm 14,2% GDP, nhưng trong Nghị quyết 86, Chính phủ đặt mục tiêu đến 2025 dư nợ thị trường trái phiếu đạt tối thiểu 47% GDP, trong đó trái phiếu doanh nghiệp đạt tối thiểu 20% GDP. Về mặt vĩ mô, đây là chỉ đạo có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà phát hành trái phiếu và chứng tỏ thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn rất nhiều dư địa để phát triển.

Muốn thị trường trái phiếu phát triển bền vững, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, minh bạch là yếu tố hàng đầu để xác lập niềm tin với nhà phát hành và nhà đầu tư. Trên cơ sở đó, ông Nghĩa đưa ra các giải pháp chính hồi phục thị trường trái phiếu bất động sản:

Một là, thực hiện nghiêm túc xếp hạng tín nhiệm theo thông lệ quốc tế. Nhà đầu tư Việt Nam, nhất là các “F0” gia tăng đột biến trong hai năm qua, nhưng hiểu biết về thị trường tài chính rất ít nên mới cần tổ chức xếp hạng tín nhiệm phân tích tiềm lực, rủi ro của doanh nghiệp phát hành. Đây cũng là yếu tố thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, vốn đang quan ngại cho thị trường tài chính thiếu minh bạch ở Việt Nam.

“Ưu tiên hàng đầu lúc này là không để tín dụng tăng nóng, tiếp tay cho lạm phát, đe dọa doanh nghiệp và sinh kế của người dân. Thay vì trông chờ vào tín dụng, cần cơ chế rộng mở, nhưng minh bạch chặt chẽ, để doanh nghiệp bất động sản có thể tồn tại dựa vào trái phiếu. Doanh nghiệp có uy tín cao sẽ phát hành được nhiều trái phiếu và ngược lại. Đây cũng là dịp để doanh nghiệp chỉnh đốn, làm cho mình hấp dẫn hơn mới thu hút được vốn đầu tư”, ông Nghĩa nhận định.

Hai là, giảm thiểu phát hành riêng lẻ, tăng cường phát hành ra công chúng. Trước đây, Việt Nam không giám sát việc phát hành trái phiếu riêng lẻ một cách chặt chẽ nhưng khi có sự cố lại phanh gấp, làm nghẽn mạch thị trường. Vì vậy, cần thiết phải có quy định rõ ràng, minh bạch.

Đặc thù của thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam là sự tham gia lớn của nhà đầu tư cá nhân. Để đảm bảo bền vững và hướng đến quyền lợi của nhà đầu tư, cần đẩy mạnh phát hành trái phiếu theo hình thức chào bán rộng rãi ra công chúng, thay vì hình thức phát hành riêng lẻ và phân phối lại như hiện nay.

Ba là, giảm tỷ lệ cho vay trung dài hạn ở ngân hàng để kích thích thị trường trái phiếu. Nếu từ nay đến 2030 chúng ta cần 1 triệu tỷ đồng vốn cho bất động sản thì rõ ràng thu từ trái phiếu sẽ linh hoạt hơn từ tín dụng ngân hàng, vì trái phiếu có thể đảo nợ được nhưng tín dụng ngân hàng thì không.

Bốn là, hạn chế can thiệp thô bạo vào thị trường bất động sản như thời gian qua. Việc thanh tra, kiểm soát chỉ hướng đến các doanh nghiệp có vấn đề, hoặc đã thấy vấn đề thì cứ điều chỉnh luật, tránh rùm beng đổ vỡ niềm tin vào thị trường.

Cụ thể, đề nghị không nên hình sự hoá các vi phạm kinh tế, vì thị trường bất động sản, trái phiếu phụ thuộc lớn vào niềm tin và tâm lý. Thay vào đó, cần xử lý theo cơ chế thị trường, với mức phạt kinh tế đủ sức răn đe. Hiện nay, mức xử phạt chỉ có tính chất “gãi ngứa”, thấp hơn nhiều so với lợi ích thu về thì sao đủ sức ngăn chặn?

Tại “Hội nghị phát triển bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã giao cho Bộ Tài chính nghiên cứu sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch trái phiếu doanh nghiệp trong nước và quốc tế; kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, Dự thảo sửa đổi nghị định 153 khá tích cực, bởi không có những yếu tố kìm hãm sự phát triển của thị trường trái phiếu doanh nghiệp mà chỉ điều chỉnh một số vấn đề liên quan đến minh bạch và bảo vệ nhà đầu tư. Điểm tiến bộ của Dự thảo này là dựa trên nguyên tắc nhà đầu tư tự mua bán và chịu trách nhiệm rủi ro với tài sản của mình. Nghị định 153 sửa đổi được thông qua sẽ giúp nhà phát hành, nhà đầu tư vững tin hơn vào sự phát triển lâu dài của thị trường trái phiếu và tham gia tích cực hơn.

Đồng thời, Thủ tướng Chính phủ cũng giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường.

Nhìn nhận về chỉ đạo này, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường vốn và tín dụng ngân hàng sẽ vận hành lành mạnh và hiệu quả hơn sau những động thái kiểm soát chặt chẽ của Chính phủ. Tuy nhiên, cần thiết phải có cơ cấu tín dụng hợp lý, theo đối tượng và thời gian, tránh cào bằng.

Cụ thể, doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, phát triển các hệ thống hạ tầng, dự án đô thị rất cần được khuyến khích tiếp cận tín dụng. Có thể lịch sử tài chính còn nợ, nhưng doanh nghiệp có khả năng trả thì vẫn đủ điều kiện vay, hay tham gia phát hành trái phiếu riêng lẻ, từ đó mới xử lý được tình trạng doanh nghiệp lỗ. Hay giai đoạn đầu dự án lỗ nhưng dòng tiền dương, sức khỏe tài chính ổn thì vẫn đáp ứng được các khoản nợ trong kỳ hạn. Đồng thời, ngân hàng tự nâng cao năng lực xác minh hồ sơ, nếu người dân mua nhà với mục đích an cư thì không nên gây khó dễ.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, trong ngắn hạn, ngân hàng có thể rà soát, kiểm soát chặt chẽ các hoạt động cho vay, nâng cao năng lực thẩm tra, không để nguồn vốn đổ vào đầu cơ mạnh mẽ như thời gian vừa qua. Cần thiết “mở van” tín dụng đối với những dự án đã được cấp phép, đủ điều kiện vay vốn, để họ nhanh chóng khởi công xây dựng, tạo nguồn cung mới cho thị trường. Không nên vì vài trường hợp sai phạm mà chuyển sang khoá chặt toàn bộ thị trường, càng không nên đưa tư duy này vào việc xây dựng chính sách.

Trong trung hạn và dài hạn, cần chọn lọc ưu tiên phát triển các dự án bất động sản bài bản, có tầm nhìn lâu dài để nâng cao sự lành mạnh, bền vững của thị trường. Nhanh chóng rà soát cấp vốn cho những dự án tiềm năng, đủ điều kiện về mặt pháp lý và xây dựng cơ chế chính sách cụ thể cho người vay vốn cá nhân mua nhà đất đáp ứng nhu cầu thực, kể cả sở hữu tài sản thứ 2,3 cũng là nhu cầu thực, chỉ cần xây dựng cơ chế đánh thuế hợp lý.

"Quan trọng là cần nâng cao năng lực của các ngân hàng, bơm vốn thế nào để vừa đảm bảo an ninh tiền tệ vừa cung cấp nguồn lực, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển", ông Đính nêu quan điểm.

Theo các chuyên gia, khi vốn tín dụng từ ngân hàng và phát hành trái phiếu bị thắt chặt, doanh nghiệp nên tính đến việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản, hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài.

Song những kênh này cần nhiều thời gian để có thể vận hành ổn thỏa, vậy nên tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang là hai kênh huy động vốn chính cho các dự án bất động sản ở tất cả các phân khúc.

Nếu không có những biện pháp nhanh chóng, thiết thực, căn cơ, sẽ còn nhiều lời than phiền “siết” vốn, khó tiếp cận tín dụng và phát hành trái phiếu. Phía sau đó là nỗi lo an cư lạc nghiệp, nỗi lo khắc phục khó khăn vươn lên của các doanh nghiệp bất động sản thời “khó vốn” sau đại dịch. Bên cạnh đó còn một loạt các hệ lụy khác với các ngành liên quan tới bất động sản, việc làm và đời sống của người lao động và xa hơn nữa là những ảnh hưởng tới GDP của cả nước năm nay và năm sau cũng có thể ập đến.