Lãng phí đất đai từ hàng trăm dự án “treo” ở Hà Nội
Lời Tòa Soạn:
Trong những năm vừa qua, trên địa bàn TP. Hà Nội, hàng nghìn dự án được phê duyệt quy hoạch và đưa vào sử dụng đã và đang mang lại rất nhiều giá trị tích cực cho sự phát triển chung của xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn còn hàng trăm dự án đang nằm bất động, có những dự án đã được lập quy hoạch từ 10, 20 năm thậm chí còn lâu hơn nữa nhưng vẫn chưa được triển khai.
Phân tích về tình trạng trên, các chuyên gia cho rằng có nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể do dự án vướng mắc về pháp lý, có những dự án chậm triển khai do năng lực tài chính của chủ đầu tư… Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân từ công tác quy hoạch, quản lý, cùng với đó là tính khả thi của các dự án cũng như trách nhiệm của chính UBND TP. Hà Nội trong việc đôn đốc và đưa dự án vào thực tế còn chưa được hiệu quả.
Các chuyên gia cũng cho rằng, việc tồn tại hàng trăm dự án "treo" tại Hà Nội không chỉ khiến cho cuộc sống của người dân khu vực đó trở nên vất vả, khó khăn mà còn gây lãng phí không nhỏ giá trị tài nguyên đất. Các dự án chậm triển khai đã và đang làm hạn chế quyền khai thác sử dụng đất, kìm hãm phát triển kinh tế xã hội, người dân trong vùng quy hoạch rơi vào khốn đốn, nhà nước thì thất thu ngân sách, còn bộ mặt đô thị nơi có quy hoạch, dự án treo trở nên nhếch nhác.
Để có góc nhìn khách quan về hàng loạt dự án chậm triển khai trên địa bàn TP. Hà Nội, Reatimes khởi đăng tuyến bài: "Lãng phí đất đai: Nhìn từ những dự án "treo" trên địa bàn TP. Hà Nội"
Tuyến bài sẽ nghiên cứu, đánh giá khách quan về những nguyên nhân của tình trạng trên, đồng thời đưa ra những giải pháp, phân tích và nhận định từ các cơ quan chuyên môn, các nhà phân tích, các chuyên gia đầu ngành cũng như những ý kiến kiến nghị từ chính chủ đầu tư. Từ đó, đưa ra nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn tại các dự án chậm triển khai, góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản nói chung và thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn TP. Hà Nội.
Báo cáo gần đây của UBND TP. Hà Nội cho biết, tính đến 15/6/2024, trong tổng số 712 dự án chậm triển khai đã có 705 dự án với tổng diện tích 11.345 ha đất có kết luận thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm và chỉ đạo xử lý, giao các đơn vị tiếp tục giám sát, đôn đốc, đẩy nhanh tiến độ đầu tư, đưa đất vào sử dụng.
Trong đó, đối với 135 dự án chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, có 134 dự án (chiếm 99,3%) với tổng diện tích 1.253,1 ha đất được đưa ra khỏi danh sách các dự án chậm triển khai, tiếp tục giám sát theo quy định của pháp luật.
Khu đất được quy hoạch làm dự án Tháp tài chính Quốc tế IFT số 220 Trần Duy Hưng, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy do Tổng Công ty Bảo Việt Nhân Thọ làm chủ đầu tư đang bỏ hoang nhiều năm. (Ảnh: Duy Thế)
Đối với 404 dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, có 196 dự án (1951,7 ha đất) được đưa ra khỏi danh sách hoặc đã chỉ đạo xử lý, tiếp tục giám sát; 208 dự án (1225,3 ha đất) đã có chỉ đạo thực hiện, tiếp tục giám sát, đôn đốc và tổ chức hậu kiểm sau thời gian gia hạn 24 tháng, thời gian kéo dài gia hạn 24 tháng do ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19; có 73 dự án với 125,7 ha đất chậm tiến độ, chậm đưa đất vào sử dụng sẽ được gia hạn sử dụng đất 24 tháng và chủ đầu tư phải nộp thêm cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian gia hạn; 135 dự án (1.099,6ha đất) đã có kết luận thanh tra, kiểm tra, hậu kiểm.
Về các dự án do UBND các quận, huyện, thị xã đề xuất mới, trong tổng số 173 dự án, đã có 80 dự án (chiếm 46,2%), với diện tích 5.884,7 ha, được đưa ra khỏi danh sách hoặc đã có chỉ đạo xử lý, tiếp tục giám sát. Còn lại, 93 dự án (chiếm 53,7%), với diện tích 1.111,8 ha, đã có chỉ đạo thực hiện, tiếp tục được đôn đốc và tổ chức hậu kiểm sau thời gian gia hạn 24 tháng, thời gian kéo dài gia hạn 24 tháng do ảnh hưởng của dịch bệnh.
Theo UBND TP. Hà Nội, trong khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, tốc độ phát triển các dự án bất động sản tại thành phố rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt. Sản phẩm nhà ở mới được chào bán chủ yếu là các dự án đã được phê duyệt từ giai đoạn trước. Thậm chí, nhiều dự án đã được khởi công ở giai đoạn trước cũng chậm triển khai, phải điều chỉnh tiến độ; nhiều dự án có thời gian triển khai thực hiện lên đến 10 - 20 năm do vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch.
Theo nghiên cứu và khảo sát của phóng viên Reatimes, các dự án chậm tiến độ, chậm triển khai trên địa bàn TP Hà Nội trong những năm vừa qua có thể chia thành 2 nhóm.
Nhóm thứ nhất gồm: Loạt dự án đang gặp phải nhiều vướng mắc về mặt pháp lý như khó khăn trong việc xin giấy phép, giải phóng mặt bằng, hoặc giải quyết các tranh chấp pháp lý, các dự án có liên quan đến đất đai và sở hữu đất. Đặc biệt là các dự án vướng pháp lý do chuyển đổi, sát nhập từ các địa phương khác về Hà Nội.
Điển hình trong số đó có thể kể đến các dự án như: Dự án khu đô thị Tiến Xuân (Thạch Thất); Dự án Khu nhà ở để bán và cho thuê Hà Phong, dự án Diamond Park Mê Linh, dự án Khu nhà ở Minh Giang - Đầm Và (huyện Mê Linh); Dự án khu sinh thái Đầm Liễng (quận Hoàng Mai); Dự án Usilk City (quận Hà Đông)…
Đặc biệt có những dự án chậm tiến độ lên tới cả thập kỷ như: Dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt (quận Hoàng Mai); Dự án Dragon Riverside Tincom Pháp Vân (huyện Thanh Trì); Dự án Tháp Tài chính Quốc tế IFT (quận Cầu Giấy)…
Nhóm thứ hai gồm: Loạt dự án chậm triển khai liên quan đến năng lực của chủ đầu tư. Một số chủ đầu tư không đảm bảo được nguồn vốn đầy đủ hoặc có sự thay đổi về tài chính giữa chừng, gây ra tình trạng đình trệ. Đặc biệt, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, các dự án khó huy động được vốn. Điển hình trong số đó có thể kể đến như: Dự án Tokyo Tower (quận Hà Đông), Golden Millenium Tower (quận Thanh Xuân), Manhattan Complex,…
Dự án Manhattan Tower tại 21 Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân). (Ảnh: Duy Thế)
Đánh giá về thực trạng trên, chuyên gia pháp lý bất động sản - luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP. Hà Nội - cho rằng, về năng lực triển khai dự án, không ít nhà đầu tư năng lực còn yếu kém, không đủ nguồn tài chính thật sự để triển khai dự án. Việc thẩm định cũng như đánh giá năng lực tài chính của các nhà đầu tư khi lựa chọn nhà đầu tư còn chưa chặt chẽ, thiếu thực chất.
Khi thẩm tra năng lực tài chính và năng lực thực hiện dự án chủ yếu căn cứ vào hồ sơ, tài liệu do nhà đầu tư cung cấp về mặt giấy tờ mà thiếu sự kiểm nghiệm, thẩm tra, xác minh trên thực tế. Do đó, không ít dự án được giao cho các nhà đầu tư không cỏ đủ năng lực tài chính.
Cũng theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, một nguyên nhân quan trọng khác là luật pháp chưa đồng bộ, cũng như việc thực thi pháp luật còn nhiều bất cập. Rất nhiều quy định liên quan đến dự án có sử dụng đất đang là "rào cản" cho sự phát triển.
Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng thẳng thắn cho rằng, khía cạnh thực thi luật pháp liên quan đến tâm lý "sợ sai" của cơ quan chức năng địa phương cũng là một vấn đề rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án thời gian qua.
Nhìn nhận về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, các dự án "treo" đang gây lãng phí nguồn lực từ đất đai, thất thu thuế và các cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ.
Chuyên gia này phân tích, sau gần 3 năm khi thị trường thiếu dự án, giá chung cư và nhà đất Hà Nội đã tăng 40 - 50%. Dự kiến, con số này sẽ tiếp tục tăng nếu nút thắt pháp lý của các dự án không được tháo gỡ. Điều này đồng nghĩa với cơ hội sở hữu nhà ở của những người dân có thu nhập thấp càng trở nên khó khăn khi giá nhà không hạ nhiệt; từ đó dẫn đến tình trạng mất cân đối cung cầu.
"Nếu tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung tiếp tục tiếp diễn nhưng không có sự can thiệp kịp thời, việc phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội bị đình trệ, thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nghiêm trọng không chỉ ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững, mà còn gây ra những bất ổn về mặt xã hội do nhu cầu an cư của người dân không được đáp ứng.
Phát biểu tại Kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XV đang diễn ra, nhiều đại biểu Quốc hội cũng đưa ra quan điểm đối với những dự án chậm triển khai. Ông Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH Đồng Tháp) cho rằng: "Nhiều chung cư xây dựng xong chưa thể bán được, bỏ hoang hóa, xuống cấp, gây lãng phí cho nguồn lực xã hội, nợ xấu của ngân hàng".
Theo ĐBQH Phạm Văn Hòa, sự lãng phí không chỉ từ đất dự án bị bỏ hoang, lấn chiếm, mà trong đó có cả sử dụng sai mục đích, trở thành tư lợi cá nhân. Có những trường hợp Nhà nước thu phí là đất nông nghiệp phục vụ mục đích chăn nuôi, nhưng giờ lại thành khu tập golf. Đây không chỉ là câu chuyện riêng ở Hà Nội, mà cũng là vấn đề bất cập ở nhiều địa phương trong cả nước.
Dự án Diamond Park Mê Linh hơn 10 năm vẫn loay hoay điều chỉnh chủ trương đầu tư. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Đồng quan điểm trên, ĐBQH Tạ Văn Hạ cho rằng: "Vấn đề này không mới nhưng để giải quyết thì cần phải gắn với trách nhiệm của người đứng đầu, và phải có người chịu trách nhiệm, đây cũng là việc mà trong giai đoạn tới phải triển khai theo luật thực hành chống lãng phí, và đó cũng là chỉ đạo mà Tổng Bí thư mới đây đã đưa ra...".
Tại Hội nghị Công bố quyết định thành lập Ban Chỉ đạo của UBND TP. Hà Nội về thực hiện các biện pháp phòng, chống lãng phí diễn ra vào sáng 20/11 vừa qua, ông Trần Sỹ Thanh - Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, Trưởng Ban Chỉ đạo khẳng định, không phải khi thành lập Ban Chỉ đạo mới làm, mà Hà Nội đã khởi động phòng chống lãng phí ngay từ đầu nhiệm kỳ và đã có kết quả tích cực. Như việc tập trung rà soát 712 dự án ngoài ngân sách chậm tiến độ, hơn 100 dự án của các quận huyện. Nhiều dự án đã được tháo gỡ, vận hành lại; dự án không thể triển khai được vì các lý do khác đã được thu hồi...
Tuy nhiên, nhìn nhận thẳng vào thực tế quy trình phối hợp xử lý giữa các sở, ngành hiện "rất có vấn đề, rất chậm". Tuy đúng nhưng chậm, dẫn tới ảnh hưởng đến tiến độ, hiệu quả công việc chung. "Nhiều địa phương họp dự án, chỉ một câu kết luận của lãnh đạo UBND yêu cầu rà soát lại việc gì đó, thì dự án cũng chậm cỡ đôi ba tháng".
Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cũng yêu cầu tập trung xử lý về quy chế, đây là việc đầu tiên phải làm. Sau đó phân nhóm, phân loại dự án đầu tư ngoài ngân sách, dự án đầu tư công....
"Theo thống kê dự án nhóm A từ khi phát động đến khi đấu thầu được mất 600 ngày. Nhóm B mất 400-500 ngày cùng với vài tháng đấu thầu nữa. Bản thân quy trình chúng ta quá phức tạp thì chúng ta buộc phải thúc tiến độ", ông Thanh nói.
Ông Trần Sỹ Thanh nhấn mạnh: "Chặt chẽ, đúng pháp luật nhưng phải nhanh, thời gian là quan trọng, phải nhận diện chậm ở chỗ nào. Trước hết về quy trình, quy chế là việc đầu tiên phải làm. Hà Nội cái gì cải cách được, thay đổi được thì tập trung thay đổi".
Liên quan đến hàng loạt dự án chậm triển khai, chậm tiến độ, Chính phủ và các bộ ngành, địa phương cũng đã nhiều lần chỉ đạo, đôn đốc các dự án triển khai. Mới nhất, Công điện số 112/CĐ-TTg ngày 6/11/2024 của Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các bộ ngành, địa phương tập trung giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng, dừng thi công, khẩn trương triển khai, hoàn thành, đưa vào sử dụng chống lãng phí, thất thoát. Trước đó, Chính phủ và các bộ ban ngành cũng đã nhiều lần yêu cầu các địa phương tập trung giải quyết dứt điểm các dự án chậm triển khai.
Tại Hà Nội, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Văn bản số 3766/UBND-ĐT về việc triển khai thực hiện Công điện số 112/CĐ-TTg ngày 6/11/2024 của Thủ tướng Chính phủ về tập trung giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng, dừng thi công kéo dài.
Trước đó, HĐND TP. Hà Nội đã ban hành báo cáo thẩm tra về biện pháp đẩy nhanh tiến độ đầu tư, tập trung xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn TP. Hà Nội.
HĐND TP. Hà Nội đề nghị UBND thành phố tiếp tục quyết liệt xử lý các dự án chậm triển khai theo hướng công khai, minh bạch và chỉ đạo sự vào cuộc, phối hợp của nhiều cơ quan, đơn vị để cùng giải quyết; các tổ công tác chủ động triển khai làm việc với từng đơn vị, xem xét từng dự án cụ thể, có kết luận và biện pháp xử lý ngay khi kết thúc nội dung làm việc.
Quan điểm phải xử lý nghiêm, triệt để đối với các dự án chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến nay đã quá tiến độ thực hiện dự án (nhất là đối với dự án kéo dài nhiều năm, dự án điều chỉnh nhiều lần).
