Khan hiếm nguồn cung
Mức độ lệch pha cung cầu đã tồn tại nhiều năm qua và ngày càng nghiêm trọng khi mà nguồn cung bị thiếu hụt không đủ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, trong khi dân số thì không ngừng tăng lên.
Theo đánh giá chung, các dự án bất động sản tại Hà Nội trong khoảng 3 – 4 năm quay trở lại đây phát triển rất ì ạch. Đặc biệt, trong năm 2022 vừa qua, gần như không có dự án mới nào được phê duyệt đầu tư, còn các dự án khác đã được khởi công thì chỉ đáp ứng được một phần nhỏ sản phẩm cho thành phố.
Điều đáng nói là lượng cung hiện nay lại đến từ các dự án bất động sản thuộc phân khúc nhà ở cao cấp mà quên đi mất phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Trong khi, đây mới là phân khúc được đông đảo người dân mong chờ và đón nhận.
Thống kê mới nhất của Savills cho thấy, nguồn cung các căn hộ TP. Hà Nội đang thấp nhất trong vòng 8 năm trở lại.
Cụ thể, thị trường Hà Nội trong năm 2022 chỉ có 12.637 nguồn cung mới được tung ra. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn nhất với 83%, theo sau là căn hộ hạng A với 9%, còn căn hộ hạng C chỉ chiếm 8%. Số lượng căn hộ bàn giao cũng giảm khi cả năm 2022, Hà Nội chỉ có 10.100 căn hộ được bàn giao.
Lý giải nguyên nhân lệch pha cung cầu, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích, các chủ đầu tư hiện nay đang tập trung phát triển phân khúc cao cấp khi gần như toàn bộ dự án được tung ra thị trường đều là các dự án nhà ở hạng sang với mức giá từ 50 – 70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở chủ yếu hiện nay lại thiên về phân khúc bình dân.
Ngoài ra, việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cũng gặp nhiều khó khăn. Thông thường, một dự án nhà ở mất khoảng 3 – 5 năm để hoàn thành thủ tục pháp lý, thậm chí có dự án mất đến 10 năm vẫn chưa hoàn thành được. Trong khi, 5 – 10 năm hệ thống pháp luật lại có sự điều chỉnh dẫn đến tình trạng các dự án đúng được luật này nhưng lại sai nhiều luật khác.
“Thủ tục pháp lý khó khăn khiến việc triển khai các dự án nhà ở liên tục bị đình trệ, các chủ đầu tư lại không mặn mà với nhà ở bình dân đã khiến nguồn cung nhà ở mà người dân thực sự cần khan hiếm trầm trọng. Đây là một trong những lý do đẩy giá nhà tăng cao bất chấp khó khăn chung của thị trường”, ông Thanh đánh giá.
Theo ông Thanh, thị trường nhà ở cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng trong năm 2023 sẽ tiếp tục ghi nhận mức giá bán đi lên. Có thể thị trường bất động sản trong năm nay sẽ đối mặt với không ít thách thức, song khó có chuyện giá nhà giảm.
Giá nhà khó giảm
Đánh giá về giá nhà ở Hà Nội 2023, các chuyên gia cho rằng, bên cạnh yếu tố cung cầu khó gặp nhau, việc đối mặt với nhiều áp lực khác cũng khiến giá nhà ở thành phố có xu hướng “leo thang”.
Cụ thể, khi lạm phát tăng cao, giá nguyên, nhiên, vật liệu thế giới sẽ bị đẩy lên. Việc nhập khẩu nguyên liệu với mức giá cao sẽ ảnh hưởng tới chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm. Đây là một trong những yếu tố sẽ tác động đẩy giá nhà tăng.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay: “Khi lạm phát xảy ra, bất động sản sẽ trở thành kênh trú ẩn an toàn của dòng tiền. Người càng giàu càng sẽ không giữ nhiều tiền mà thay vào đó là đầu tư bất động sản. Trong đó, nhà ở là phân khúc có sức hút dòng tiền mạnh nhất. Vì vậy, áp lực tăng giá nhà ở là hoàn toàn có thể xảy ra”, TS. Sử Ngọc Khương nhìn nhận.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh cũng cho biết, với nền tảng giá bất động sản nhà ở Hà Nội đang không ngừng tăng lên mỗi năm, tình hình bất ổn của thế giới kéo theo lạm phát có khả năng diễn biến xấu trong năm 2023 sẽ tiếp tục đẩy giá nhà đi lên. Áp lực tăng giá, cung cầu mất cân đối là không tránh khỏi. Tuy nhiên, mức tăng trưởng này có cao hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.
Dự báo về thị trường nhà ở Hà Nội năm 2023, Savills cho rằng, trong năm nay Hà Nội sẽ có 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án cũ mở bán, cung cấp 15.800 căn hộ. 79% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B. Đáng chú ý, các quận/huyện Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Gia Lâm sẽ cung cấp 57% tổng nguồn cung.
Ngoài ra, các chủ đầu tư đang tích cực tìm kiếm quỹ đất ở các tỉnh lân cận nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội.
Dự báo trong giai đoạn 2023 đến sau 2025, 2 tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ. Trong đó, việc cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng các dịch vụ tiện ích được cho là các yếu tố thành công then chốt.
“Mặc dù nguồn cung có thể cải thiện trong năm 2023, song giá bán vẫn khó quay đầu giảm. Hà Nội sẽ vẫn ghi nhận tình trạng tăng giá bán cả mặt hàng sơ cấp và thứ cấp. Người có nhu cầu thực sẽ khó tìm kiếm được những sản phẩm có mức giá vừa túi tiền hay các sản phẩm cắt lỗ”, Savills dự đoán./.
