Reatimes.vn

Khơi thông các kênh huy động vốn đầu tư BĐS nhà ở Việt Nam trong bối cảnh mới: Thách thức, rủi ro và giải pháp chính sách

Khơi thông các kênh huy động vốn đầu tư BĐS nhà ở Việt Nam trong bối cảnh mới: Thách thức, rủi ro và giải pháp chính sách

Cùng với quá trình khơi thông các điểm nghẽn pháp lý, việc khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản cũng rất cần thiết. Bởi theo các chuyên gia, doanh nghiệp sẽ không thể "sống" nếu nguồn vốn bị bóp nghẹt.
06:09, 25/09/2022

LTS: Thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do dòng vốn bị nghẽn bởi nhiều lý do khác nhau. Tại Hội nghị “Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững” chiều 14/7/2022, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý", đồng thời yêu cầu Ngân hàng Nhà nước theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng với bất động sản theo nguyên tắc sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường, với nghệ thuật điều hành mềm dẻo, linh hoạt, có hiệu quả.

Với tình hình hiện tại, làm thế nào để dòng vốn được thông suốt và đi đúng mục đích, ngăn chặn tình trạng bong bóng và những hệ lụy là điều mà các cơ quan quản lý, chuyên gia và người dân đều quan tâm.

Trên tinh thần nghiên cứu và tìm ra những giải pháp phù hợp, Reatimes khởi đăng tuyến bài “Tìm giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản”.

Bài 9: Khơi thông các kênh huy động vốn đầu tư bất động sản nhà ở Việt Nam trong bối cảnh mới: Thách thức, rủi ro và giải pháp chính sách

Bài viết của TS. Lê Xuân Sang - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam tại "Diễn đàn kinh tế - xã hội Việt Nam 2022" nhận định tổng quan thực trạng phát triển thị trường bất động sản nhà ở, đánh giá bất cập, rủi ro hiện tại; phân tích thuận lợi, khó khăn trong thời gian tới. Do nhiều nguyên nhân, nghiên cứu chỉ tập trung cho thị trường bất động sản nhà ở.

Trân trọng gửi tới quý độc giả!

Cùng với quá trình khơi thông các điểm nghẽn pháp lý, việc khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản cũng rất cần thiết, bởi theo các chuyên gia, doanh nghiệp sẽ không thể "sống" nếu nguồn vốn bị bóp nghẹt.

*****

Bất động sản và thị trường bất động sản (BĐS) có tầm quan trọng trong nền kinh tế cũng như trong cuộc sống của con người. Phát triển BĐS được coi là có tác động rất mạnh, lan tỏa nhanh trong nội ngành và liên ngành sang rất nhiều ngành khác, qua đó, thúc đẩy nhanh tăng trưởng việc làm, thu nhập và GDP. 

Tuy nhiên, việc đầu tư và quản lý đầu tư BĐS nhà ở không hiệu quả có thể gây nhiều rủi ro khác nhau cho chính doanh nghiệp, ngân hàng thương mại và cả hệ thống tài chính, nền kinh tế. Nhiều cuộc khủng trong lịch sử nhân loại, nhất là cuộc khủng hoảng tiền tệ Đông Á năm 1997-1998, nhất là khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2008 (xuất phát từ Mỹ) và bất ổn nghiêm trọng trên thị trường BĐS Trung Quốc hiện nay đã cho thấy những hậu quả nghiêm trọng của sự yếu kém trong chính sách, quản lý thị trường, đầu tư BĐS. Xin nhắc lại, với sự “giúp sức” của các yếu kém cơ cấu kinh tế khác, sự yếu kém trong quản lý chính sách đầu tư BĐS chính là những nguyên nhân cốt yếu gây sự khủng hoảng thị trường BĐS rồi lan sang hệ thống tài chính, để lại nhiều thiệt hại “đớn đau” cho nền kinh tế.

Trong quá trình phát triển kinh tế thị trường, các kênh đầu tư BĐS, trong đó có thị trường BĐS nhà ở, ngày càng đa dạng, từ chỗ chỉ đơn thuần từ nguồn vốn tự có, từ người thân, vay ngân hàng, đến phát hành cổ phiếu BĐS, trái phiếu BĐS và gián tiếp qua các quỹ đầu tư BĐS (còn gọi là Quỹ tín thác đầu tư BĐS - REIT) và nhiều định chế, tổ chức đầu tư khác.

Tại Việt Nam, cùng quá trình cải cách, mở cửa và hội nhập, các kênh đầu tư BĐS cũng từng bước hình thành và phát triển, với các mức độ khác nhau. Đến nay, xét về tên gọi, các kênh đầu tư ở Việt Nam đã có tương đối đầy đủ, tuy có sự chênh lệch lớn về độ rộng và độ sâu của từng kênh, một vài kênh chỉ mới manh nha phát triển. Thêm vào đó, khác với nhiều nước, vốn kiều hối cũng là kênh bổ sung quan trọng cho thị trường BĐS Việt Nam, ngoài những ý nghĩa nhân văn.

Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam trải qua nhiều biến động thăng trầm trong hơn 3 thập niên qua, với các chu kỳ phát triển nóng - lạnh khác nhau. Gần đây nhất, từ 2020, thị trường đã có những cơn sóng mới, với nhiều yếu tố bất thường, nhất là giá cả theo từng phân khúc, khu vực và địa phương. Cùng với xử lý những sai phạm nghiêm trọng trên thị trường chứng khoán nói chung và phát hành trái phiếu BĐS nói riêng, từ đầu năm 2022, Việt Nam đã siết chặt kỷ luật huy động vốn thông qua thị trường này. Bối cảnh tác động tiêu cực của Đại dịch Covid-19, xung đột quân sự Nga - Ukraine, mức lạm phát cao lịch sử toàn cầu, vốn tín dụng cho BĐS cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhất là tín dụng cho những phân khúc có tính rủi ro, đầu cơ, thao túng thị trường cao. Bối cảnh phức tạp khiến giá trị giao dịch, giá cả nhiều phân khúc thị trường, địa phương thị trường BĐS Việt Nam chững lại và đi xuống, nhất là từ quý 2/2022. Tình hình mới phức tạp cả trong nước lẫn ngoài nước đặt việc hoạch định chính sách khơi thông các luồng vốn đầu tư BĐS theo hướng lành mạnh, an toàn và vững bền, đặt trong mục tiêu tổng thể là bảo đảm ổn định vĩ mô, nhất là kiềm chế lạm phát dưới mức mục tiêu (% 2022) đặt các nhà nghiên cứu và hoạch định chính sách vào thế “lưỡng nan”, phải tìm ra các giải pháp phù hợp, hữu hiệu và khả thi trong bối cảnh thách thức và cơ hội đan xen.

Mục tiêu của bài viết là đánh giá (ban đầu) về những bất cập, rủi ro, điểm nghẽn trong các kênh đầu tư BĐS ở Việt Nam hiện nay, phát hiện những thách thức, rủi ro trong các kênh này, được đặt trong tổng thể kinh tế Việt Nam và thế giới; qua đó, đưa ra những quan điểm, giải pháp khơi thông hữu hiệu, an toàn các kênh đầu tư trong bối cảnh mới.

Phát triển BĐS được coi là có tác động rất mạnh, lan tỏa nhanh trong nội ngành và liên ngành sang rất nhiều ngành khác, qua đó, thúc đẩy nhanh tăng trưởng việc làm, thu nhập và GDP 

TỔNG QUAN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GẦN ĐÂY

Trải qua nhiều giai đoạn, chu kỳ phát triển thăng trầm, khu vực BĐS Việt Nam đến nay có vị thế tương đối quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, khi tổng tài sản của khu vực (KV) này chiếm tới gần 21% tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm, đóng góp trong GDP hơn 4,5% năm 2019 (Tổng cục Thống kê); quý I/2022 khoảng 3,6%. Sự phát triển/biến động của ngành ngày có tác động lan tỏa lên tới khoảng 35 ngành khác ở Việt Nam, tương ứng tạo ra thu nhập, việc làm và thu ngân sách cho các địa phương. 

Thị trường BĐS có nhiều phân khúc khác nhau, bao gồm BĐS nhà ở/dân cư, BĐS công nghiệp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng,… Tuy nhiên, với hệ thống thống kê hiện tại của Việt Nam, khó có thể đánh giá kịp thời giá trị, vai trò của từng phân khúc thị trường.

Cơ cấu vốn chính xác của các doanh nghiệp BĐS cũng khó có được thông tin chính thức, kịp thời và mang tính hệ thống, tổng thể. Ước tính của  FiinGroup dựa trên 54 doanh nghiệp BĐS nhà ở niêm yết (khu vực có thông tin tương đối chuẩn mực, đáng tin cậy) cho thấy, cơ cấu vốn huy động tại thời điểm cuối năm 12/2021. Theo đó, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu và khách hàng trả tiền trước là xấp xỉ nhau, chiếm khoảng 17-18%; vốn vay ngân hàng chỉ chiếm khoảng 14%.

Cơ cấu vốn của các doanh nghiệp BĐS nhà ở niêm yết (tỷ đồng). Nguồn: FiinGroup (2022)

(Số liệu được phân tích từ 54 doanh nghiệp BĐS dân cư niêm yết với tổng vốn hóa 910 nghìn tỷ đồng. Các doanh nghiệp này có tổng nguồn vốn vay ở mức 435 nghìn tỷ đồng. Nguồn vốn khác bao gồm các khoản vay nợ nước ngoài, hợp tác đầu tư và các nguồn khác).

Ở cấp độ toàn ngành BĐS, tổng giá trị cổ phiếu trên thị trường cổ phiếu chính thức khoảng gần 894.348 tỷ đồng, chiếm gần 27,3% tổng giá trị niêm yếu trên TTCK chính thức.

Xét theo nguồn cung, theo Bộ Xây dựng (2022), nhìn chung nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý 2 năm 2022 vẫn chưa được cải thiện đáng kể, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép giảm mạnh, chỉ mới bằng khoảng 42% so với cùng kỳ 2021. Trong đó, số lượng nhà ở thương mại hoàn thành trong quý 2 bằng khoảng 109% so với quý I/2022 hay và bằng khoảng 70,6% so với cùng kỳ 2021; số lượng nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng bằng gần 90% so với quý I/2022 và bằng bằng 97,5% so với cùng kỳ năm 2021; lượng nhà ở thương mại được cấp phép mới quý 2 bằng 74,4% so với quý I/2022 và bằng 42% so với cùng kỳ 2021.

Xét về giá cả BĐS nhà ở, giá căn hộ chung cư vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021, tuy nhiên mức độ tăng giá các phân khúc tập trung trong quý I/2022 chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các quý trong các tháng quý II/2022. Giá nhà ở riêng lẻ đất nền cho xây nhà ở tại các dự án trong kỳ 2 năm 2002 đang có xu hướng chững lại ở hầu hết các địa phương khi các hoạt động đầu tư kinh doanh dịch vụ thuộc các ngành nghề lĩnh vực khác nhau được phục hồi bình thường trở lại.

Đáng lưu ý là tại nhiều địa phương như Đồng Nai, Bình Phước, Lâm Đồng, Vũng Tàu, Đắk Lắk đã xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư nhỏ lẻ tự gom đất ở, đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm và lợi dụng các thông tin về quy hoạch đầu tư hạ tầng để phân lô tách thửa ở và chào bán tràn lan gây mất ổn định cho thị trường BĐS. Trước tình hình đó, cơ quan quản lý tại các địa phương phải đưa ra các biện pháp ngăn chặn nhằm siết chặt việc phân lô bán nền về các giao dịch đất đai trên địa bàn.

Tuy nhiên, việc thông tin về thị trường BĐS không đồng bộ, không kịp thời, nhất quán, tối thiểu là hệ thống chỉ số giá cả BĐS nhà ở đến nay vẫn còn nhiều bất cập, là một rào cản đánh giá đúng thực trạng, nhất là những rủi ro thị trường.

TS. Lê Xuân Sang, Phó viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

THỰC TRẠNG MỘT SỐ KÊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Hoạt động đầu tư BĐS được huy động từ nhiều nguồn khác nhau, có thể theo thị trường và khu vực sở hữu như vốn tín dụng ngân hàng, vốn vay nợ thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), vốn huy động từ thị trường cổ phiếu, vốn FDI, vốn tư nhân (nhà đầu tư đóng trước để mua nhà/đầu tư, kể cả từ nguồn kiều hối “nhờ” đầu tư hộ), vốn huy động từ các quỹ ủy thác đầu tư BĐS (REIT), vốn từ ngân sách Nhà nước (như vốn mồi, vốn ưu đãi/giảm thuế, vốn từ chương trình của Chính phủ, gần đây là chương trình phục hồi…). Vì nhiều nguyên nhân, bài viết này chỉ tập trung phân tích 5 nguồn vốn cho đầu tư BĐS: Vốn tín dụng ngân hàng; Trái phiếu doanh nghiệp; Vốn FDI; Vốn kiều hối; Quỹ REIT. Các nguồn vốn này vừa quan trọng, nhiều nguồn có tính thị trường, nhất là 2 nguồn đầu hiện đang gặp khó khăn, nhiều rủi ro; và đây cũng là những nguồn mà nhà nước có thể can thiệp nhằm tăng hiệu quả, tính an toàn cho toàn hệ thống. Nội dung bài viết cũng chỉ khuôn gọn trong lĩnh vực BĐS nhà ở mà không đánh giá chuyên sâu trong các phân khúc khác.

Tín dụng ngân hàng

Thị trường bất động sản đã trải qua nhiều chu kỳ phát triển thăng trầm, nhất là những năm gần đây. Một công cụ chính sách ảnh hưởng tới sự phát triển của thị trường là tín dụng ngân hàng. Gần đây, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS là giảm từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, 2021, thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.

Dư nợ cho vay BĐS 2017-5/2022 (Nguồn: Tổng hợp từ SVB, KBSV)

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 6 tháng đầu năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng gần 14,1% so với cuối năm 2021, cao hơn nhiều so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,7% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng. Trong đó, tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% tổng dự nợ tín dụng BĐS và khoảng 13% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong khi đó, tổng tín dụng đối với BĐS kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33% tổng dư nợ tín dụng BĐS và khoảng 7% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở chiếm tỷ trọng 23,2%; đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê chiếm tỷ lệ 5,95% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Lưu ý là tỷ trọng cho vay kinh doanh BĐS của Việt Nam là chỉ số hiếm hoi liên quan BĐS tương đối ngang bằng với chỉ số tương ứng của Trung Quốc cuối năm 2021 (6,34%).

Cả hai nước này đều có hình thức mua nhà trả tiền trước. Riêng ở Việt Nam, tỷ lệ người mua nhà trả tiền trước so với hàng tồn kho bắt đầu giảm tương đối rõ từ mức trung bình khoảng 26% trong giai đoạn quý I/2019 - quý III/2020 xuống còn khoảng 19% giai đoạn quý IV/2020 - quý II/2022. Nếu tính cả giao dịch của Công ty Vinhome (VHM), công ty BĐS lớn nhất, thì tỷ lệ này lớn hơn và giao động khá mạnh gần đây (ước lược từ số liệu FiiRatings, 2022). Từ quý IV/2021 đến nay, vòng quay hàng tồn kho tăng đều, rõ nét, nhất là quý II/2022 với vòng quay tồn kho trung bình lên đến mức trên1490 ngày (tức khoảng hơn 4 năm).

Một điểm đáng lưu ý là mức độ đòn bẩy tín dụng đối với các chủ đầu tư BĐS (Nợ vay ròng/Vốn chủ) chỉ ở mức 0,42 lần (cuối 2021), với tín dụng tập trung nhiều ở khoảng top 50 các công ty BĐS dân cư đang niêm yết trên thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, mức đòn bẩy này chỉ bằng gần ½ so với mức độ đòn bẩy cho các doanh nghiệp tại Trung Quốc (0,82 lần), với mức độ tập trung rất lớn vào top 20 tập đoàn lớn nhất ở nước này. Đây là một yếu tố giúp mức độ rủi ro hiện tại của tín dụng BĐS ở Việt Nam thấp hơn so với Trung Quốc.

Gần đây, có một số dấu hiệu mức tín dụng cho lĩnh vực BĐS dần chững lại. Riêng tính đến 26/8/2022 tăng trưởng tín dụng đạt 9,91% so với cuối năm 2021 cuối tháng 7 đạt 9,4%, tăng nhẹ so với cuối tháng 6 (9,3%). Điều này cho thấy, room của nhiều ngân hàng dần cạn kiệt nên khó có thể đẩy mạnh vốn ra thị trường không những cho lĩnh vực BĐS mà còn một số ngành khác. Đây là hệ quả của việc Ngân hàng Nhà nước định mức room tín dụng năm 2022 là 14% và kiểm soát chặt chẽ hơn luồng tín dụng cho những lĩnh vực rủi ro, không khuyến khích cho vay, trong đó có BĐS thương mại, phát triển vì mục đích an toàn hệ thống và phục vụ các nhiệm vụ tín dụng phát triển kinh tế - xã hội khác.

Ngoài ra, việc một số NHTM từ chối cho vay đối với khách hàng không hẳn do hết room cho vay mà có thể do phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn (ví dụ, tỷ lệ cho vay ngắn hạn so với vay trung, dài hạn); hoặc đơn giản là một số ngân hàng bị xếp hạng tín nhiệm thấp nên không được tăng trưởng tín dụng cao. Ngoài ra, việc nhiều dự án bất động sản có thanh khoản thấp, giá giảm nhiều nên NHTM khó thu hồi nợ cũng khiến việc cung ứng tín dụng thêm khó khăn.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Cùng với thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng là kênh quan trọng trong huy động vốn đầu tư thị trường BĐS. Thị trường này giúp giảm nhẹ rủi ro cho hệ thống tài chính và doanh nghiệp, nhất là trong giảm thiểu các rủi ro do sai lệch quá lớn về kỳ hạn và loại đồng tiền trong bảng cân đối kế toán - vốn là một nguyên nhân cốt yếu gây khủng hoảng tiền tệ Đông Á (1998-1999). Phát triển thị trường chứng khoán, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp giúp thúc đẩy tốt hơn tính minh bạch, trách nhiệm giải trình, định giá tài sản/doanh nghiệp và quản trị doanh nghiệp, trong đó có quản trị rủi ro. Do vậy, nếu thiếu thị trường trái phiếu và cổ phiếu hữu hiệu và lành mạnh, các ngân hàng thương mại sẽ phải oằn mình “cõng” vốn (huy động và cho vay) cho nền kinh tế, do vậy, kéo theo những rủi ro về an ninh tài chính (nhất là nợ xấu và mất vốn) không thể xem thường. 

Huy động vốn các doanh nghiệp BDS vay nợ thông qua phát hành trái phiếu là nguồn khá lớn, nhất là từ tháng 3/2021. Tính đến 31/12/2021, trái phiếu doanh nghiệp trong nước (không tính của ngân hàng sở hữu) có tổng giá trị 326,3 nghìn tỷ đồng; riêng trái phiếu doanh nghiệp quốc tế đạt 95,2 nghìn tỷ đồng. Sáu tháng đầu năm 2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu bất động sản là 51 nghìn tỷ đồng, chiếm 26% tổng giá trị phát hành toàn nền kinh tế (tỷ trọng này là 37% trong năm 2021 (theo Fiingroup, 2022).

Đáng chú ý, nếu như trong quý I/2022, nhóm doanh nghiệp bất động sản và xây dựng là nhóm phát hành nhiều nhất, tương ứng chiếm 50,98% và 18,87% thì sang quý II, các nhóm này chỉ chiếm tương ứng 15,49% và 0,44%; trong khi các tổ chức tín dụng đã tăng mạnh phát hành, chiếm tỷ trọng lên tới 64,73% tổng khối lượng phát hành.

Tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp 1-6/2021 - 1-6/2022 (nghìn tỷ đồng). Nguồn: FiinRatings, HNX

(Số liệu không bao gồm trái phiếu quốc tế được doanh nghiệp huy động bằng ngoại tệ; giá trị phát hành được thống kê dựa theo ngày phát hành).

Xét theo kênh phát hành riêng lẻ, theo dữ liệu của Bộ Tài chính, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát hành riêng lẻ trong 7 tháng đầu năm 2022 đạt gần 281 tỷ đồng (tương đương cùng kỳ năm trước); trong đó, tổng giá trị trái phiếu BĐS chỉ chiếm 31,5%, xây dựng chiếm 8,8%. Riêng trong tháng 7, giá trị phát hành của các các doanh nghiệp BĐS, xây dựng chỉ chiếm lần lượt 1,5% và 0,7%.

Về cơ cấu nợ, Fingroup và VNDirect đều đánh giá phần lớn doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam đang có cơ cấu tài chính lành mạnh vào cuối quý II, với tỷ lệ D/E (nợ trên vốn chủ sở hữu), tương ứng chỉ 0,47 đến 0,4 lần; theo VNDirect, tỷ lệ tiền và tương đương tiền tương đối cao khoảng 15-20% tổng tài sản. Các vấn đề rủi ro sẽ được đánh giá sau.

Vốn FDI và kiều hối

Vốn FDI: FDI nói chung và FDI vào lĩnh vực bất động sản nói riêng có vai trò khá quan trọng. Giá trị vốn đăng ký FDI tính đến tháng 7 hàng năm từ 2018 đến nay nhìn chung có xu hướng giảm, tuy nhiên đây vẫn là nguồn vốn quan trọng ở Việt Nam, đóng vai trò chính yếu cho xuất nhập khẩu, tăng trưởng và thu ngân sách nhiều địa phương. Tuy nhiên, FDI vào BĐS có xu hướng tăng, tuy chưa nổi bật. Do vốn đầu tư chủ yếu từ các công ty mẹ, từ nước đầu tư nên nguồn vốn này ít ảnh hưởng xấu đến các vấn đề an ninh tài chính quốc gia cũng như các cú sốc tài chính - tiền tệ khác.

Tình hình vốn đăng ký FDI chung và trong lĩnh vực BĐS (tỷ USD)
7/2017 - 8/2022 (Nguồn: Tổng hợp từ Cục đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư)

Trong tương lai, tiềm năng cho việc thu hút FDI vẫn còn lớn, nhiều thuận lợi khi quy mô dân số hiện hơn 98 triệu người (với nhiều người trẻ) nhưng tỷ lệ đô thị hóa vẫn còn thấp (35,7%, thấp hơn so với Trung Quốc 64%, Thái Lan 51,4%). Cầu BĐS tương đối cao khi tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, có “văn hóa” “nghiện” sở hữu BĐS cũng như nhu cầu sở hữu và ở thực cao, trong khi nguồn cung BĐS không nhiều.

Ngoài ra, việc Việt Nam về cơ bản đã kiểm soát được bệnh dịch Covid-19, có chủ trương sống chung an toàn với dịch này, đặc biệt bắt đầu đi vào thực thi các hiệp định thương mại từ do thế hệ mới, mới như CPTPP, EVFTA, RCEP, tham gia sâu vào các chuỗi sản xuất toàn cầu,… làm tăng nhu cầu BĐS, nhất là BĐS công nghiệp, nhà ở, nghỉ dưỡng, du lịch. Bên cạnh đó, giá nhà đất, thuê đất, thuê nhân công ở Việt Nam vẫn còn tương đối rẻ cũng là yếu tố quan trọng thu hút FDI vào BĐS Việt Nam.

Các xu hướng FDI xuất hiện gần đây như Trung Quốc+, Nam tiến (của các nước Bắc Á), địa kinh tế, địa chính trị cũng là các yếu tố quan trọng khiến Việt Nam hấp dẫn FDI vào lĩnh vực BĐS. Quan trọng không kém, khi nguồn vốn cho BĐS trong nước cạn kiệt, thanh khoản thấp, thì việc khơi thông đúng cách, an toàn là nhân tố giúp vực dậy hữu hiệu, an toàn cho lĩnh vực BĐS trong nước.

Kiều hối: Kiều hối có vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế nói chung cũng như có ý nghĩa xã hội cao. Đây là nguồn vốn an toàn nhất trong các nguồn vốn vì chúng được chuyển từ nước ngoài về từ thu nhập của kiều bào và người lao động ở nước ngoài, hầu như không có vay nợ, không phải trả lãi suất, và nếu có vay để mang về nước đầu tư thì lãi suất phải thấp hơn trong nước sở tại. Lưu ý là từ năm 2013, sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, IMF đã đưa kiều hối vào thành một yếu tố quan trọng giúp tăng tính bền vững của tài khóa nói chung và bền vững nợ nước ngoài nói riêng.

Việt Nam là một trong những nước thuộc Top 10 thế giới về nhận kiều hối, với giá trị hàng năm tăng rõ rệt trong giai đoạn 2010-2021. Năm 2021, vốn kiều hối về nước lên tới 18,1 tỷ USD, thấp hơn một chút so với tổng giá trị FDI giải ngân trong cùng năm là 19,74 tỷ USD, song an toàn hơn; trong khi đó lượng vốn vay ODA ít hơn nhiều với tỷ lệ giải ngân ngày càng thấp và lãi suất/chi phí trả lãi ngày càng cao. Điều này cho thấy kiều hối mang lại lợi ích kinh tế - xã hội rất lớn cho Việt Nam trong những năm qua.

Giá trị kiều hối về Việt Nam giai đoạn 2010-2021 (tỷ USD). Nguồn: Số liệu của World Bank

Riêng 6 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị kiều hối chuyển về TP.HCM thông qua các tổ chức tín dụng và tổ chức kinh tế đạt 3,16 tỷ USD, giảm 13% so với cùng kỳ năm 2021. Lưu ý là, trong những tháng cuối năm, lượng kiều hối thường tăng lên.

Kiều hối chuyển về nước để đầu tư kinh doanh về bản chất là vốn tư nhân (kiều bào, người Việt Nam lao động ở nước ngoài. Trong 7 tháng đầu năm 2022, vốn tư nhân (vốn thực góp) trong nước được ước tính khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp BĐS thành lập mới). Lưu ý là hiện chưa có thống kê chính xác giá trị kiều hối phục vụ riêng cho đầu tư BĐS hàng năm. Khảo sát mục tiêu sử dụng kiều hối năm 2014 (xem Võ Trí Thành, Lê Xuân Sang và cộng sự, 2014) cho thấy, có đến 30-50% số khoản nhận kiều hối dành riêng cho việc đầu tư BĐS trong giai đoạn 2011-2014 (trong tổng tất cả giá trị kiều hối gửi về Việt Nam với các mục đích khác nhau). Tỷ lệ dành cho đầu tư BĐS hay ngành kinh doanh khác tùy thuộc vào độ hấp dẫn, mức lợi nhuận kỳ vọng trong từng thời kỳ, từng năm trong tương quan so sánh lợi nhuận dự kiến giữa các kênh đầu tư tại quốc gia gửi kiều hối và Việt Nam.

Quỹ đầu tư tín thác bất động sản

Quỹ đầu tư BĐS theo Luật Chứng khoán 2019 của Việt Nam là “quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào BĐS và chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh BĐS có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh BĐS tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất”. Nói đơn giản, quỹ đầu tư BĐS cũng là một hình thức sinh lợi từ BĐS nhưng thay vì mua sản phẩm là nhà đất thì nhà đầu tư lại mua chứng chỉ do Quỹ phát hành (bên nhận ủy quyền quản lý từ phía người mua/nhà đầu tư). Theo đó, thông qua các hoạt động như mua bán, góp vốn,... nhà đầu tư sẽ nhận được những khoản lợi nhuận dưới dạng cổ tức và được trả theo định kỳ.

Quỹ REIT có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Ngoài việc thỏa mãn nhu cầu đầu tư BĐS, quỹ này là trung gian “góp nhặt” những nguồn vốn nhỏ lẻ để tạo thành dòng vốn lớn để tạo ra lợi nhuận, chia sẻ rủi ro nhờ tăng lợi thế theo quy mô và tính chuyên nghiệp và tính công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình cũng như các chuẩn mức tài chính, giám sát cao. Đặc biệt, REIT ở trình cao sẽ thúc đẩy phát triển đổi mới sáng tạo, ứng dụng công nghệ, từ đó thúc đẩy thị trường BĐS, thị trường tài chính phát triển theo chiều hướng tích cực và lành mạnh hơn.

Các quỹ REIT được quản lý hữu hiệu có các ưu điểm, lợi thế khác nhau. Trước hết, cũng như thị trường trái phiếu, thu hút vốn qua quỹ giúp giảm rủi ro thông qua giảm thiểu chênh lệch về cơ cấu vốn (vấn đề huy động vốn ngắn hạn đầu tư dài hạn). Đối với các nhà đầu tư, các quỹ REIT có các ưu điểm như: (1) Sự hấp dẫn về lợi nhuận và tính thanh khoản so với tự mình góp vốn trực tiếp vào các dự án; (2) Lợi nhuận/cổ tức được chia với tỷ lệ tương đối hấp dẫn. Nhiều REIT dành đến 90% lợi nhuận của mình để chia cho các nhà đầu tư, chỉ giữ 10% để duy trì hoạt động của mình; thêm vào đó, lợi nhuận chi trả theo đúng tình hình hoạt động của quỹ; (3) Bảo đảm tính chuyên nghiệp; tính minh bạch trong cách quản lý với bộ máy tổ chức hoàn thiện, hoạt động dưới sự giám sát chặt chẽ của cơ quan có thẩm quyền và hệ thống các quy định pháp luật; và (4) Có cơ chế giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ.

Tuy nhiên, cũng như đầu tư vào các quỹ khác, nhà đầu tư của Quỹ REIT chịu phụ thuộc vào cơ chế hoạt động của quỹ, nên không tham gia đưa ra các quyết định trực tiếp; mọi chiến thuật phụ thuộc vào Ban điều hành quỹ; lợi nhuận bị hạn chế một phần do buộc phải tuân thủ nghiêm các quy định trong đầu tư và huy động vốn.

Tại Việt Nam, số lượng quỹ đầu tư BĐS đến nay chưa nhiều, với đa phần là của nước ngoài, hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường nước ngoài rồi đầu tư vào BĐS ở Việt Nam, sau đó lại niêm yết ở nước ngoài.

Nhìn chung, các quỹ đầu tư REIT trong nước phát triển tương đối chậm, chủ yếu gặp các hạn chế, rào cản phát triển như: Thời gian được phép chuyển nhượng tương đối dài khiến các nhà đầu tư không “mặn mà” rót tiền vào quỹ này. Theo đó nhà đầu tư rót vốn 13-30% vào quỹ BĐS mất 6 năm để chuyển nhượng; Giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành Quỹ (giới hạn vay của quỹ đầu tư BĐS là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng khá khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%; Nhà đầu tư chịu mức chiết khấu khá cao (vì các quỹ REIT chủ yếu là của quỹ nước ngoài); Cổ phiếu của các quỹ bất động sản trên thị trường cổ phiếu, cũng như các quỹ đầu tư khác, nhìn chung ít hấp dẫn hơn các cổ phiếu các công ty niêm yết, nhất là cổ phiếu các công ty đã tăng rất mạnh tranh thời gian quan, đặc biệt là cổ phiếu BĐS.

ĐÁNH GIÁ BẤT CẤP, RỦI RO CÁC NGUỒN VỐN PHÁT TRIỂN

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 

Đối với tín dụng bất động sản

Nhìn chung, thị trường BĐS từ quý II/2022 đang có sự phát triển chững lại ở một số phân khúc, khu vực và địa phương, với những yếu tố, dấu hiệu đáng lo ngại như:

Một là bên cung ứng vốn tín dụng từ NHTM: NHNN dần kiểm soát chặt chẽ hơn đối với các nhà phát triển BĐS (bên cung) lẫn người mua/đầu tư (bên cầu, nhất là đối với các hành vi thao túng thị trường - vốn là động lực nguy hiểm của sự phát triển thị trường BĐS vừa qua). Mục tiêu là hạn chế tín dụng sang các lĩnh vực rủi ro, không khuyến khích đầu tư (trong khi vẫn cho phép đầu tư vào các dự án xã hội như nhà dành cho người thu nhập thấp. Gần đây, NHNN đã tăng room tín dụng cho một số NHTM trong tổng room 14% năm 2022 và đẩy nhanh hỗ trợ trong gói hỗ trợ 2% để hỗ trợ doanh nghiệp. Việc NHNN chưa nâng tổng room tín dụng trong năm 2022 có thể do lo ngại lạm phát cao hơn 4% ở Việt Nam, sự mất thanh khoản cũng như sự trỗi dậy cuộc đua lãi suất. 

Hai là hành vi của nhiều nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản trở nên tiêu cực hơn, dè dặt hơn đã làm kìm hãm, giảm mức cầu đầu tư thể hiện trên các phương diện như: Tìm cách chuyển “hòn than nóng” (bất động sản) cho kẻ khác ở những địa phương, phân khúc thị trường có giá chững, nhất là nơi giá giảm mạnh; Nghe ngóng, chờ đợi thông tin thị trường, kể cả về chính sách liên quan lĩnh vực tín dụng, BĐS.

Ba là áp lực bán tháo bên cung đối với các phân khúc BĐS có giá giảm và sẽ tăng mạnh hơn một khi mức giá giảm sâu hơn, sức chịu đựng về chi phí tài chính giảm. Mức hạn chế hiện nay về nguồn cung ở một số phân khúc có thể giảm khi các nút thắt về thể chế liên quan đến bất động sản, tín dụng BĐS được cải thiện, mức cầu giảm, đặc biệt là khi mức bong bóng giá BĐS cũng như hành vi đầu cơ, thao túng đánh giá lên giảm. Việc một số phân khúc/khu vực giá vẫn tăng có thể là hành vi “đánh lên để thoát hàng” hoặc tạo lập mặt bằng giá mới các BĐS xung quanh. Tuy nhiên, việc thông tin thị trường BĐS còn thiếu minh bạch, thiếu chi tiết và không đồng bộ, các thút thắt thể chế định giá bất động sản chậm được gỡ bỏ có thể khiến các hành vi thao túng, nhiễu loạn, hành vi phản cạnh tranh vẫn chậm được kiểm soát, làm tổn hại đến thị trường.

Bốn là khó khăn, rủi ro có xu hướng tăng do ngoài việc kiểm soát chặt hơn việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS, nhất là trái phiếu phát hành riêng lẻ (xem phần dưới), việc khó khăn hơn trong tiếp cận vốn ngân hàng, trong khi mức độ hấp thu sản phẩm BĐS/nhà xây xong giảm, chi phí đầu vào (giá vật liệu BĐS) tăng, mức tiêu thụ giảm, sự bộc lộ rõ hiện tượng nợ đọng vốn (ước tính có khoảng 30-40% các doanh nghiệp BĐS, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với tổng nợ khoảng 60.000 tỷ đồng) và gia hạn vay nợ (tăng gia hạn thời gian nợ lên 90 ngày so với 45 ngày trước kia); qua đó, làm chậm vòng quay vốn.

Năm là sự lo ngại về sự “đóng băng mới” của thị trường BĐS Việt Nam cũng như sự lo ngại lặp lại “bánh xe đổ” của Trung Quốc hiện nay cũng khiến các nhà đầu tư, đầu cơ có tâm lý dè dặt, nghe ngóng dù có thể vẫn còn nguồn vốn đầu tư.

Tuy nhiên, có một số yếu tố khiến sự lo lắng khả năng lặp lại "thảm cảnh bất động sản” như Trung Quốc là hơi sớm, ít nhất là đến thời điểm hiện tại. Cụ thể:

Thứ nhất, mức độ bộc diện tài chính đối với tài sản BĐS của Trung Quốc đối với nhà đầu tư nước ngoài là rất thấp (chỉ khoảng 5% chứng khoán Trung Quốc do nhà đầu tư nước ngoài sở hữu).

Thứ hai, mức độ “bong bóng” BĐS của Việt Nam thấp hơn (Ví dụ tính trung bình, Việt Nam ước tính mất khoảng 30 năm để mua được nhà và 40-50 năm ở Trung Quốc (50 năm đối với bất động sản ở Bắc Kinh). Nếu tính đến việc thu nhập trung bình của người dân Trung Quốc gấp 2,5-3 lần Việt Nam thì mức độ bong bóng của Việt Nam còn thấp hơn nhiều. Ngoài ra các yếu tố bên cầu thúc đẩy đầu tư/đầu cơ BĐS của Trung Quốc cũng mạnh hơn, kể cả mức tiết kiệm trong nước (khoảng 40% GDP và 30% GDP).

Hơn nữa, khác với nhiều nước, trong đó có Việt Nam, thị trường BĐS Trung Quốc tăng giá mạnh trước đại dịch song giảm mạnh từ đại dịch đến nay hàm ý, bong bóng thị trường không phải “ăn theo” đại dịch mà chịu ảnh hưởng trức tiếp lên quan đến thị trường BĐS cũng như các yếu tố xã hội, văn hóa khác.

Nguyên nhân gây bong bóng bất động sản ở Trung Quốc và hậu quả (2021)

+ Tỷ trọng trong GDP: 29%;

+ Giá trị đầu tư của các công ty phát triển bất động sản: 5.000 tỷ USD (~30% GDP);

+ 50 thành phố ma (bỏ hoang);

+ 65 triệu căn nhà bỏ trống;

+ 94% người dân đô thị sở hữu nhà;

+ 1 tỷ người đầu tư bất động sản;

+ 40% người dân sở hữu hơn 1 nhà

Nguồn: Tổng hợp của tác giả từ Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Normura và Tổng Công ty Điện lực nhà nước Trung Quốc

Tỷ trọng khu vực BĐS trong GDP của Trung Quốc so với một số nước khác (​​​​​​Nguồn: Rogoff and Yang (2021), Has China’s housing production peaked)

Thứ ba, mức độ cao hơn nhiều ở Trung Quốc về đòn bẩy tài chính và mức độ tập trung của các doanh nghiệp BĐS so với Việt Nam (xem phần trên).

Thứ tư, các sự vụ “cảnh báo” trầm trọng (sự sụp đổ Evergrand và các sai phạm nghiên trọng của Tân Hoàng Minh, FLC,...) diễn ra khi thị trường BĐS Việt Nam đang sôi động, song chưa quá nóng đã đánh động, giúp các cơ quan chức năng điều tiết thị trường theo hướng thận trọng hơn, đỡ "giật cục" hơn và linh hoạt hơn. Ngoài ra, chính sách thận trọng nhằm tránh rủi ro kỳ hạn, nhất là đối với cho vay BĐS đã được thực hiện từ lâu và có lộ trình.

Hơn nữa, khác với giá BĐS tại Trung Quốc, hiện nay mức giá bất động sản ở Việt Nam vẫn có tăng, có giảm nên các doanh nghiệp/nhà đầu tư còn kỳ vọng và chưa diễn ra sự hoảng loạn, bán tháo trên diện rộng. Ngoài ra, sự điều tiết chính sách tín dụng của Việt Nam không quá giật cục như ở Trung Quốc, nhất là khi nước này áp dụng 3 "lằn ranh đỏ", vốn thực thi kém hiệu quả lẫn hiệu lực do giám sát kém (Doanh nghiệp BĐS sẽ bị giảm mức vay ngân hàng khi vi phạm lằn ranh đỏ, sẽ bị cấm vay hoàn toàn/tín dụng bằng 0 khi vi phạm cả 3 lằn ranh đỏ).

Thứ năm, rủi ro “chìm” liên quan đến chất lượng tín dụng đang rất yếu của một số nhà phát hành trái phiếu bất động sản trong khi chính nhiều ngân hàng thương mại và các công ty chứng khoán là các tổ chức mua những trái phiếu.

Như vậy, tín dụng BĐS tại Việt Nam hiện tại chưa ở mức nguy hiểm để dẫn đến cuộc khủng hoảng như ở Trung Quôc. Tuy nhiên, việc tính toán, dự báo sai những rủi ro trong nước cũng như những tác động của các cú sốc bên ngoài hay việc thực thi chính sách thiếu hiệu quả, hiệu lực có thể khiến những rủi ro biến thành hiện thực, thậm chí kích hoạt, làm trầm trọng hơn những yếu kém, rủi ro của hệ thống ngân hàng nói riêng và hệ thống tài chính nói chung, trong đó rủi ro mất thanh khoản của hệ thống ngân hàng, hệ thống tài chính là rủi ro nguy hiểm nhất.

Sự biến động giá nhà mới xây ở Trung Quốc so với cùng kỳ năm trước (mức trung bình ở 70 thành phố lớn). ​​​Nguồn: Trading economics

2. Đối với thị trường trái phiếu bất động sản

Thị trường này có một số biểu hiện, yếu tố rủi ro như sau:

Một là, khả năng thanh toán nợ đáo hạn kịp thời, nhất là trong một vài năm tới là đáng báo động. Nhìn chung, thông tin về thị trường trái phiếu tương đồng về các xu hướng song khác nhau về số liệu, độ chi tiết. Theo thông tin của Bộ Tài chính, trong năm 2022, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn là khoảng 144.500 tỷ đồng, trong đó, giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn là khoảng 62.470 tỷ đồng, chiếm 43,2%. Trong các năm 2023, 2024, giá trị nợ đáo hạn lần lượt là 120.400 tỷ đồng và 121.100 tỷ đồng. Trong các năm 2025, 2026, mức nợ tuy giảm song vẫn còn đáng kể, chừng 80.000 tỷ đồng mỗi năm. Chỉ từ năm 2027 đến năm 2032, mức nợ mới giảm mạnh, chỉ trung bình khoảng 1-2 ngàn tỷ/năm. Trong khi đó, theo FiinRatings (2022), tình hình kinh doanh của nhiều doanh nghiệp BĐS rất đáng lo ngại trong quý II/2022 (và có thể trong quý III) khi doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế giảm lần lượt 49% và 72,5%.

Như vậy, rủi ro khó/không thể thanh toán nợ đáo hạn hay đảo hạn trong thời gian tới, nhất là cuối năm 2022 và nửa đầu năm 2023 là rất lớn, nhất là khi việc phát hành trái phiếu khó có thể dễ như trước, đặc biệt là khi những quy định mới, nhất là Nghị định 153 (xem thêm phần dưới), trong khi nguồn từ tín dụng ngân hàng và các nguồn khác cũng phần lớn là khó khăn hơn trong điều kiện mức giá nhiều phân khúc thị trường BĐS đang và có thể giảm sâu hơn, trên diện rộng hơn và kỳ vọng, mức cầu đầu tư và độ hăng hái cũng có thể xuống thấp hơn. Đặc biệt, hiệu ứng Tân Hoàng Minh cũng như hiệu ứng “chim sợ cành cong” chắc vẫn sẽ tác động tiêu cực lên mức cung - cầu thị trường. Bên cạnh đó, bối cảnh khó khăn sắp tới còn tăng rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu như công ty chứng khoán và ngân hàng thương mại.

Hai là, năng lực của phần lớn doanh nghiệp phát hành hạn chế, với mức độ rủi ro cao. Điều đáng lưu ý là, trong số các doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu BĐS, tổng giá trị đáo hạn các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chỉ ở mức thấp (theo thống kê của Fiinratings trong 2 năm 2022 và 2023 chỉ trung bình bằng 1/10 giá trị trái phiếu đáo hạn của các công ty không niêm yết; trong năm 2025, 2026 giảm xuống song vẫn còn khá nhỏ (tương ứng 1/4 và 1/6). Cụ thể là trong tổng dư nợ huy động trái phiếu BĐS, có tới 138.000 tỷ đồng, tương đương 73% sẽ đáo hạn trong giai đoạn 2022-2024. Áp lực và rủi ro thanh toán tăng nhanh trong giai đoạn 2022-2025 khi số dư nợ phát hành bới các doanh nghiệp không niêm yết trên thị trường chứng khoán (với báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán chất lượng thấp hơn). Đến tháng 9/2020, hơn 80% giá trị TPDN của ngành BĐS dân cư phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, phần lớn trong số này có sức khỏe tài chính ở mức yếu đáng lo ngại.

Việc các chuẩn mực tài chính của các công ty không niêm yết thường thấp, không đủ minh bạch hàm ý rằng lượng vốn thu hút được tiềm chứa những rủi ro lớn, nhất là khi những doanh nghiệp này thường có năng lực tài chính thấp và phải đối mặt với những khó khăn trong huy động vốn mới để trả nợ, đảo nợ trong tương lai, khi giá cả BĐS và thanh khoản dự kiến giảm.

Ba là, khả năng vay nợ trong nước và quốc tế và đáp ứng các điều kiện liên quan để trả nợ, đảo nợ của doanh nghiệp BĐS giảm dần. Như đã đề cập, việc siết chặt các kỷ luật tài chính trong huy động vốn, trong đó có việc phát hành trái phiếu BĐS, nhất là phát hành riêng lẻ, cùng hiệu ứng Tân Hoàng Minh là nhân tố trực tiếp và gián tiếp hạn chế cả bên cung (công ty phát hành), bên cầu (nhà đầu tư (cá nhân, tổ chức), cũng như các định chế tài chính liên quan (đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu) đến nguồn vốn từ phát hành trái phiếu. Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường TPDN BĐS cũng khiến cho nhiều dự án hoạt động cầm chừng, thậm chí dừng lại; nhiều doanh nghiệp (nhất là quy mô nhỏ và vừa, không niêm yết) gặp nhiều khó khăn, thậm chí mất khả năng thanh toán khoản vay nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn. Cũng may một số doanh nghiệp đã mua lại trái phiếu, tái cơ cấu nợ giúp giảm áp lực vỡ nợ.

Ngoài ra, áp lực trả nợ này có thể gây nên rủi ro khác cho thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố (vốn giảm mạnh trong quý 2, 3 năm 2022) để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có vấn đề. Chính vì vậy, việc điều tiết pháp luật, cơ chế cần tránh tạo ra các hiệu ứng dây chuyền, rủi ro hệ thống, các doanh nghiệp có vấn đề cần được phân định rõ, khu trú và xử lý thay vì đưa ra những biện pháp cứng rắn áp dụng cho cả ngành.

Đối với vay nợ nước ngoài, nguy cơ đi vay nợ có thể khó hơn và với lãi suất cao hơn nếu tình trạng ổn định (an ninh) tài chính sắp tới tồi đi, cùng với gia tăng rủi ro tín dụng và trái phiếu BĐS có thể làm giáng hạng tín nhiệm quốc gia của Việt Nam trên thị trường vốn quốc tế.

Đối với vốn FDI và kiều hối

FDI tuy có nhiều lợi ích, song vẫn tiềm chứa không ít rủi ro đối với Việt Nam nhất là rủi ro trong quản lý như mất an ninh, quốc phòng, ô nhiễm môi trường khi cấp đất cho các dự án đầu tư hay mất an ninh kinh tế, bị chi phối bởi FDI khi quan hệ giưã doanh nghiệp FDI quá “thân hữu”, cùng nhóm lợi ích tiêu cực.

Hiện các rào cản chủ yếu đối với việc thu hút, giải ngân FDI bao gồm: Pháp luật liên quan đến bất động sản (như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư)... chưa nhất quán, chưa đủ minh bạch, có trách nhiệm giải trình cao; Cơ chế, quy định hợp tác, liên kết giữa FDI và doanh nghiệp trong nước chưa thuận lợi, đầy đủ, kịp thời, còn vướng mắc, nhất là hợp tác trong các lĩnh vực đầu tư mới như condotel, officetel; Chi phí tuân thủ pháp luật còn lớn trong tiến hành các thủ tục hành chính cũng cần thời gian khá dài, trong khi hệ thống cơ sở dữ liệu về đầu tư quốc gia chưa thực sự hoàn thiện. Việc khu vực FDI có năng lực chuyên môn lẫn tài chính song việc hợp tác kinh doanh, đầu tư trong lĩnh vực bất động sản chưa hiệu quả là vấn đề chính sách rất đáng quan tâm trong bối cảnh hiện nay.

Đối với nguồn kiều hối, khó khăn trong năm nay và có thể trong vài năm tới là tình hình thu nhập, việc làm của Việt kiều, người Việt Nam lao động ở nước ngoài đã và sẽ chịu tác động tiêu cực từ chiến sự Nga - Ukraine, khủng hoảng năng lượng, lương thực và hệ lụy tăng giá nhiều mặt hàng công nghiệp và dịch vụ. Đặc biệt, việc chấm dứt, giảm bớt các chương trình kích thích tài khóa và hỗ trợ việc làm từ thời đại dịch đến nay trong điều kiện khó khăn mới đã khiến thu nhập khả dụng, tiết kiệm của nhiều người Việt Nam ở nước ngoài, Việt kiều, nhất là ở châu Âu giảm mạnh.

MỘT SỐ QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHÍNH SÁCH NHẰM KHƠI THÔNG VÀ PHÁT TRIỂN HỮU HIỆU, LÀNH MẠNH CÁC KÊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở 

Thuận lợi trong thu hút vốn đầu tư bất động sản nhà ở

Trong những tháng cuối năm và trong (nửa) đầu năm sau, việc khơi thông, thu hút vốn đầu tư BĐS có những thuận lợi như sau:

Một là, kinh tế Việt Nam vẫn trong đà tăng trưởng cao nối tiếp từ quý IV/2021 và quý I-II/2022 và hồi phục mạnh từ khi bắt đầu chủ trương sống chung an toàn với Covid-19, trong khi Việt Nam chống chịu tốt hơn tác động từ chiến sự Ukraine (chủ yếu nhờ các yếu tố đặc hữu về cơ cấu kinh tế (cơ cấu nông nghiệp, năng lượng,…), nhất là yếu tố thời thế (triển khai hữu hiệu đồng thời CPTPP, EVFTA, RCEP) và sự linh hoạt trong điều hành của Chính phủ trong ứng phó với các cú sốc bên ngoài,…). Dự kiến kinh tế Việt Nam sẽ tăng trưởng cao, nhất là quý 3/2022; tuy nhiên tăng trưởng này có phần từ mức nền thấp (tăng trưởng âm) từ quý III năm ngoái, do đó đà tăng có thể giảm dần nếu có những cú sốc mới hay việc thực thi chính sách kém hiệu quả.

Hai là, nền kinh tế Việt Nam được coi là có nhiều điểm sáng về phục hồi tăng trưởng, lạm phát thấp hơn rất nhiều nước, có sức chống chịu tốt với các cú sốc bên ngoài, tham gia sâu hơn vào các chuỗi cung ứng toàn cầu, chi phí kinh doanh, nhân công tương đối thấp do vậy, triển vọng thu hút vốn FDI, kể cả FDI vào BĐS sẽ thuận lợi hơn, qua đó tạo thêm các nguồn lực, ngoại hối, vốn đầu tư; đồng thời tạo ra dư địa, nguồn lực cho việc xử lý các vấn đề khó khăn, cấp bách ngoài phát triển thị trường BĐS.

Ba là, việc nâng hạng tín nhiệm quốc gia gần đây tạo điều kiện trong thời gian tới (ít nhất là đến kỳ xếp hạng tiếp theo) cho việc vay nợ quốc gia, doanh nghiệp thuận lợi hơn (trong bối cảnh một số nước kém đi), với mức lãi suất đi vay thấp hơn; đồng thời nâng tính hấp dẫn của nền kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, việc vay vốn nước ngoài, phát hành trái phiếu chắc vẫn còn là nhiều thách thức đối với nhiều doanh nghiệp BĐS Việt Nam.

Bốn là, nhiều yếu tố chi phí đẩy từ bên ngoài làm tăng lạm phát có phần dịu đi và giảm đà tăng trong ngắn hạn (như giá năng lượng, nguyên vật liệu xây dựng, logistics và lương thực,…); tác động việc Fed và nhiều nước châu Âu tăng lãi suất đã được hấp thu và không còn áp lực cao như trước. Đáng lưu ý là sự lo ngại của nhà đầu tư về nguy cơ lạm phát cao dai dẳng ở Mỹ đã được xoa dịu đáng kể khi lợi suất trái phiếu và giá dầu cùng đi xuống, với một số dấu hiệu cho thấy giá cả đang giảm nhiệt ở ngành bán lẻ; trong khi đó, việc Trung Quốc giảm tốc tăng trưởng, nới lỏng tiền tệ, giá nguyên vật liệu giảm mạnh là yếu tố thuận lợi cho Việt Nam giảm giá thành nhập khẩu hàng hóa từ nước này, nhất là nguyên vật liệu đầu vào.

Khó khăn, thách thức trong thu hút vốn đầu tư bất động sản nhà ở

Một là, tuy dịu bớt nhiều yếu tố bên ngoài gây lạm phát, song rủi ro về cú sốc bên ngoài, nhất là gia tăng từ xung đột Nga - Ukraine, Trung Quốc - Đài Loan vẫn còn, đặc biệt là khi tham vọng chính trị và tự ái chính trị của các bên liên quan vẫn còn cao. Một rủi ro có thể phát sinh nếu Việt Nam không đánh giá, quản trị rủi ro hữu hiệu từ tác động tiêu cực, tích cực của đại dịch Covid-19, nhất là chiến sự Nga - Ukraine đối với tăng trưởng kinh tế, thu nhập và lãi suất/lạm phát. Điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn với các doanh nghiệp BĐS mà còn làm tăng rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng, nhất là những động thái siết chặt các quy định pháp luật của Chính phủ có liên quan đến các hoạt động phát hành trái phiếu BĐS. Tuy nhiên, cũng không nên lo ngại lạm phát quá mức, nhất là khi nhiều loại giá cả quốc tế đã hạ nhiệt cũng như yếu tố “cơ địa” (cơ cấu đặc thù) của nền kinh tế Việt Nam khiến mức lạm phát không cao, thấp hơn nhiều nước như thời gian gần đây.

Hai là, các hiệu ứng tâm lý của giới đầu tư và các cán bộ cơ quan quản lý nhà nước có thể khiến hành vi đầu tư kém tích cực và giảm hiệu quả lẫn hiệu lực thực thi chính sách. Hiệu ứng “chim sợ cành cong”, tâm lý chờ đợi, “sợ bị lộ” khi phải đáp ứng yêu cầu nghiêm ngặt, công khai minh bạch, sợ thị trường BĐS đóng băng như trước đây và vỡ nợ nhiều doanh nghiệp BĐS tại Trung Quốc có thể gây ra sự lo ngại, khiến doanh nghiệp không dám phát hành, “xuống tiền” đầu tư. Đối với cơ quan có thẩm quyền và quản lý nhà nước liên quan, tâm lý “sợ sai không dám làm”, “chậm mà chắc” có thể việc xây dựng, ban hành và thực thi chính sách liên quan bị đình trệ, nhất là trong lĩnh vực ngân hàng, chứng khoán (nhất là trái phiếu doanh nghiệp), BĐS, xây dựng, đầu tư công.

Sự lo ngại về vòng xoáy giảm giá, thiếu thanh khoán, thiếu vốn, bất ổn tài chính cũng như những kỳ vọng được hỗ trợ vốn, nhất là nới room tín dụng và vay nợ trái phiếu kịp thời cũng ảnh hưởng mạnh đến hành vi đầu tư ở các thị trường. Việc nhiều cổ phiếu trụ (ngân hàng, bất động sản, chứng khoán) lao dốc, bán tháo trong phiên giao dịch cổ phiếu ngày 7/9/2022 khi tin NHNN chỉ tăng room của một số ngân hàng thương mại mà không tăng tổng room tín dụng, dù đã được thông báo trước, cho thấy tâm lý bất an của các nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu. Điều này cho thấy những khó khăn trong huy động vốn qua thị trường cổ phiếu, phát hành trái phiếu và đầu tư BĐS, nhất là nhà ở sẽ còn khó khăn nếu không có những chính sách mới tích cực hơn.

Ba là, những thách thức liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ. Như đã nêu, với thị trường cổ phiếu èo uột, giá giảm mạnh còn làm tăng rủi ro do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có vấn đề về mặt pháp lý. Sự sụt giảm giá cổ phiếu do tâm lý e ngại, thậm chí hoảng sợ từ siết chặt cho vay tín dụng BĐS, phát hành trái phiếu vay nợ BĐS, cùng bắt giữ các doanh nghiệp sai phạm, đến lượt tác động ngược lên kết quả phát hành trái phiếu BĐS.

Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ được kỳ vọng là sẽ thanh lọc những doanh nghiệp phát hành trái phiếu yếu kém và bảo vệ quyền lợi các nhà đầu tư, đặc biệt là cá nhân khi đầu tư/mua trái phiếu, nhất là khi phát hành riêng lẻ, qua đó thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, công bằng trên thị trường trong trung và dài hạn. Về bản chất, khi chỉnh sửa xong, Nghị định sẽ trước mắt (ngắn hạn) có thể hạn chế bên cầu lẫn bên cung so với trước, nhất là bên doanh nghiệp phát hành. Do vậy, việc hài hòa hóa giữa siết chặt kỷ cương, tăng tính lành mạnh của thị trường với đảm bảo tính thanh khoản, khả năng huy động vốn của doanh nghiệp trong giai đoạn ban đầu có hiệu lực có thể đòi hỏi cần có lộ trình (về mặt kỹ thuật, nâng dần mức siết chặt) để không làm ngưng trệ sự vận hành của luồng vốn trái phiếu, ngăn cản huy động vốn khi chính doanh nghiệp đang trong giai đoạn đói vốn nhất. Việc thanh lọc tổ chức phát hành cũng có thể một mặt làm tăng chi phí cho doanh nghiệp, tuy sau đó doanh nghiệp được bù lại huy động được vốn nhiều hơn.

Kinh nghiệm quốc tế, trong đó có khủng hoảng Đông Á cho thấy, trong điều kiện siết chặt vốn (ngân hàng) quá mức, thì chính nhiều doanh nghiệp đáng ra không "chết” trong điều kiện bình thường thì bị phá sản vì các quy định ngặt nghèo trong giai đoạn doanh nghiệp gặp khó khăn về vốn và đầu ra. Hiện tượng này cũng có thể xảy ra khi phát hành trái phiếu trong giai đoạn ban đầu có hiệu lực của Nghị định, đòi hỏi có cách tiếp cận, lộ trình phù hợp.

Bốn là, bối cảnh tăng trưởng GDP trước mắt được kỳ vọng là tích cực, kéo theo là luồng đầu tư sau khi mở cửa kinh tế từ đại dịch sẽ giúp thị trường hồi sinh, nhất là nhờ vốn ngoại vào thị trường nói chung. Tuy nhiên, vốn vào BĐS (nhất là vốn tự có tư nhân, FDI, trái phiếu doanh nghiệp) có thể tăng mạnh hơn vào một vài phân khúc BĐS có liên quan đến đại dịch và thực hiện các FTA mới/thế hệ mới như du lịch nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp hay mô hình kinh doanh mới như mô hình Homeliday: Secondhome + Holiday; trong khi đó, khu vực BĐS nhà ở có thể nguy hiểm hơn, cần vốn gấp hơn lại có thể ít nhận được đầu tư hơn vì hiệu ứng “Đồng tiền thông minh”. Xu hướng này cũng cần lưu ý và không nên coi nhẹ.

Năm là, đối với thu hút vốn FDI, thách thức là tăng cường được sự hợp tác, liên kết kinh doanh giữa FDI và doanh nghiệp trong nước, khi khu vực FDI (có vốn, công nghệ, kiến trúc và kinh nghiệp tốt hơn - những cái Việt Nam cần trong giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS nhà ở hiện nay) lại khó khăn hơn trong tiếp cận đất sạch, diện tích lớn, không có vấn đề pháp lý; trong khi doanh nghiệp trong nước mạnh về quỹ đất song lại thiếu vốn.

Sáu là, đối với luồng kiều hối, nếu lạm phát kéo dài, chiến sự Nga - Ukraine, Trung Quốc - Đài Loan leo thang, bùng phát trên diện rộng nguồn kiều hối lớn nhất từ Mỹ (nơi số lượng Việt kiều đông nhất, hưởng lợi nhiều nhất từ kích cầu/chống Covid-19 và ít chịu tác động tiêu cực từ lạm phát, khủng hoảng địa chính trị so với các khu vực khác) cũng có thể giảm so với các năm trước. 

Quan trọng không kém, nguồn kiều hối về Việt Nam có thể sẽ giảm trong bối cảnh mức lợi nhuận/mức độ hấp dẫn trong đầu cơ/ đầu tư bất động sản trong nước dự kiến giảm, trong khi nhiều rủi ro trong đầu tư/kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vẫn hiện hữu. Nguồn kiều hối có thể gia tăng trong giai đoạn cuối năm theo thông lệ; tuy nhiên, nguồn kiều hối có thể chủ yếu dành cho mục đích từ thiện, hay một số lĩnh vực kinh doanh phi BĐS nhà ở (xem Võ Trí Thành, Lê Xuân Sang và cộng sự, 2014), trong khi nguồn vốn đầu tư BĐS nhà ở có thể ít hơn so với trước do độ hấp dẫn giảm. Những thay đổi có thể nói trên cũng đòi hỏi sự quan tâm đúng mức từ các bên liên quan.

Gần đây, Chính phủ đã ban hành một số văn bản pháp quy liên quan đến phát triển thị trường BĐS cũng như các lĩnh vực liên quan như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp BĐS

Một số quan điểm và giải pháp chính sách

Gần đây, Chính phủ đã ban hành một số văn bản pháp quy liên quan đến phát triển thị trường BĐS cũng như các lĩnh vực liên quan như tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp BĐS; đặc biệt ngày 29/8/2022, Thủ tướng đã ban hành Chỉ thị số: 13/CT-TTG về Một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đây là những cơ sở pháp lý nền tảng cho việc xây dựng, hoàn thiện thể chế phát triển các kênh đầu tư BĐS nói chung và xử lý các rủi ro, bất cập liên quan.

Với những phân tích và các quan điểm, góc nhìn trong bài viết này, theo tác giả, để khơi thông các nguồn vốn đầu tư cho phát triển BĐS nhà ở (phân khúc lớn nhất và rủi ro nhất hiện nay) một cách hữu hiệu, lành mạnh trong bối cảnh mới có nhiều yếu tố thay đổi, xuất hiện cần lưu ý các quan điểm sau:

Một là, cần ưu tiên cao nhất cho công tác xây dựng, thực thi hữu hiệu các giải pháp xử lý nợ đáo hạn đối với dư nợ trái phiếu BĐS và đáp ứng kịp thời tín dụng BĐS ở những phân khúc, khu vực dễ bị tổn thương, rủi ro lây nhiễm cao.

Hai là, tập trung phòng tránh và xử lý hữu hiệu các yếu tố, nguyên nhân trực tiếp gây thiếu hụt/mất thanh khoản các luồng vốn trả nợ, phát triển BĐS nhà ở. Cân nhắc ưu tiên hơn việc ngăn chặn rủi ro hệ thống (nợ xấu tăng, giá BĐS lao dốc, thị trường đóng băng,..) do tắc nghẽn tín dụng BĐS gây ra so với việc mức lạm phát có thể vượt (nhẹ) mục tiêu đề ra.

Ba là, việc kiểm soát tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu BĐS nhà không nên “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để đảm bảo sự phục hồi, phát triển hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây sự hoảng loạn/lo sợ của nhà đầu tư trên diện rộng.

Bốn là, các giải pháp khơi thông, phát triển các kênh đầu tư BĐS nhà ở cần được phân định, theo lộ trình thực hiện trong ngắn hạn và trong trung - dài hạn; ưu tiên xử lý hữu hiệu các rủi ro, khơi thông điểm nghẽn, đối các luồng vốn tín dụng và từng bước ươm dưỡng tính lành mạnh, bền vững của các nguồn vốn trái phiếu, các quỹ đầu tư BĐS.

Năm là, các giải pháp khơi thông, phát triển cách kênh đầu tư được thực hiện chủ yếu trên nguyên tắc thị trường, song trong một vài trường hợp có thể linh hoạt thực hiện biện pháp hành chính, mang tính tạm thời theo mục tiêu ngắn hạn.

Sáu là, bảo đảm tốt nhất an ninh tài chính, giảm thiểu rủi ro hệ thống; coi lợi ích quốc gia, dân tốc là trên hết các lợi ích ngành, địa phương cục bộ khác.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP

Đối với hệ thống tài chính: Nỗ lực thúc đẩy thị trường tài chính cân đối hơn, lành mạnh hơn theo hướng nâng cao hơn nữa vai trò thị trường chứng khoán; thị trường này phát triển hữu hiệu, lành mạnh sẽ giúp nền kinh tế và thị trường tài chính, BĐS lành mạnh hơn bởi nếu thiếu nó, các ngân hàng thương mại sẽ phải một mình "oằn mình" gánh tín dụng (huy động và cho vay), từ đó có thể phát sinh những rủi ro về an ninh tài chính không thể xem thường, nhất là nợ xấu và các rủi ro hệ thống khác. 

Trước mắt, Việt Nam cần tiếp tục nỗ lực thúc đẩy việc nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam (từ hạng "Cận biên" lên "Mới nổi") để thu hút vốn nước ngoài và nâng cao hiệu quả hoạt động thị trường cũng như hiệu quả quản trị thị trường, doanh nghiệp niêm yết. Sớm hoàn thiện khung pháp lý để bảo vệ tốt hơn quyền lợi các nhà đầu tư trái phiếu (kể cả về mức độ ưu tiên hoàn trả nợ trong trường hợp doanh nghiệp bị phá sản) cũng như chứng chỉ quỹ.

Ngoài ra, để phát triển lành mạnh thị trường cổ phiếu, việc xác định và quản lý hữu hiệu các hành vi tạo lập thị trường mang tính thị trường, hợp pháp (nhất là của công ty chứng khoán) đôi khi liên quan đến việc “làm giá”, thậm chí thao túng, cũng rất quan trọng, nhất là trong bối cảnh Việt Nam thực hiện các cam kết hội nhập, bối cảnh thị trường chịu nhiều cú sốc khác nhau và dưới ảnh hưởng của ứng dụng mạnh mẽ công nghệ 4.0.

Ngoài ra, cơ quan quản lý cần tăng cường, đẩy mạnh xây dựng, hoàn thiện và áp dụng các chuẩn mực quốc tế về tài chính tế (IFRS), báo cáo tài chính đối với tài sản, chứng khoán, trong đó có trái phiếu BĐS cũng như các quỹ REIT để bảo đảm tính công bằng, đánh giá hữu hiệu, đồng nhất hơn về chất lượng quản trị và kết quả hoạt động của doanh nghiệp và các quỹ; đặc biệt cần thay đổi mạnh mẽ hệ thống định giá tài sản, trong đó có giá thị trường của BĐS vì một sự phát triển lành mạnh, công bằng, vững bền.

Với quyết tâm (chính trị) cao hơn, tiếp tục xây dựng, hoàn thiện hệ thống thể chế xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp hiệu quả, công bằng, với tính chuyên nghiệp và mức độ độc lập cao. Việc này là rất quan trọng, có ý nghĩa dài hạn cho các tổ chức tài chính, tài sản tài chính, nhất là cho trái phiếu doanh nghiệp. Xây dựng, hoàn thiện môi trường pháp lý cũng như thành lập các công ty đánh giá/xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp đa dạng, có tính độc lập hơn, qua đó nâng cao lòng tin cho nhà đầu tư và tăng tính hiệu quả, độ an toàn cho phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; thúc đẩy việc doanh nghiệp BĐS đăng ký xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp BĐS cần luôn nỗ lực đa dạng hóa nguồn vốn (Ảnh: An Vũ)

Đối với thế chế thị trường và doanh nghiệp BĐS: Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS, đặc biệt là Luật Đất đai và các luật, quy định liên quan nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, hoàn thiện các nội dung liên quan quyền sở hữu, quyền sử dụng, định giá đất theo giá thị trường; hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch BĐS.

Cần phân lập và làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay BĐS và dư nợ, tính chất các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành để tạo cơ sở đầu tư, tránh sự hoảng loạn trên thị trường, nhất là khi thông tin chưa đủ minh bạch, cập nhật, với nhiều tin đồn "ác ý" và nhiều nhà đầu tư cá nhân có bản lĩnh đầu tư, kỹ năng đầu tư chứng khoán còn hạn chế.

Các doanh nghiệp BĐS có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần khẩn trương xây dựng kế hoạch chi trả nợ đáo hạn, đảo nợ, thông qua việc phát hành trái phiếu mới, liên kết với các nhà phát triển BĐS, kể cả doanh nghiệp FDI hoặc bán các dự án, tài sản dở dang... nhằm thu hút vốn bên ngoài, duy trì thanh khoản, vượt qua giai đoạn khó khăn trước mắt, tránh vỡ nợ.

Các doanh nghiệp cần luôn nỗ lực đa dạng hóa nguồn vốn. Ngoài tín dụng và trái phiếu, doanh nghiệp cần chú trọng, linh hoạt huy động vốn khác như: phát hành cổ phiếu, chào bán cổ phần, huy động từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính….

Cần nỗ lực hoàn thiện mình, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp hơn; nâng cao chất lượng quản trị công ty, quản trị rủi ro kinh doanh, tài chính và tác động từ các cú sốc khác nhau, nhất là từ bên ngoài.

Đối với vốn tín dụng ngân hàng: Ngân hàng nhà nước có thể cân nhắc, chuẩn bị và sớm cho phép mở rộng hơn tổng room tín dụng do nhiều yếu tố rủi ro ngày càng giảm như yếu tố gây lạm phát (giảm giá năng lượng, lương thực, thực phẩm (nhất là thịt lợn), nguyên vật liệu đầu vào (nhất là từ Trung Quốc),…), yếu tố thanh khoản và rủi ro kỳ hạn trong khả năng kiểm soát. Đây là những yếu tố có thể làm giảm những quan ngại về những yếu tố tiền tệ như hình thành cuộc đua lãi suất. Tất nhiên, vẫn theo dõi sát các diễn biến tiền tệ quốc tế và trong nước, những rủi ro lớn từ bên ngoài như chiến sự Nga - Ukraine, căng thẳng ở một số quốc gia và vùng lãnh thổ,… có thể tài bùng phát và leo thang ảnh hưởng tới mức giá cả, luồng vốn, thương mại. Với quan điểm ưu tiên hơn việc phòng chống khủng hoảng BĐS, bất ổn tài chính (nợ xấu) so với rủi ro (xác suất thấp) lạm phát cao hơn không nhiều mức mục tiêu 4% thì việc chủ động chuẩn bị và sớm nới room là cần thiết.

Các ngân hàng thương mại, cùng các nhà đầu tư tổ chức cần rà soát và đánh giá kỹ lưỡng về chu kỳ của thị trường/ngành BĐS cũng như các nhân tố tĩnh, động có tác động lên cung - cầu, giá cả, xu hướng đầu tư và nhu cầu người dân về BĐS. Điều này giúp đưa ra các biện pháp hỗ trợ và tái cấu trúc cho vay tùy theo đặc thù của từng phân khúc thị trường cho vay cũng như đặc thù của từng nhóm ngành, chủ đầu tư, từng dự án. Đối với các khoản tín dụng mới, các định chế tài chính cần thận trọng trong việc lựa chọn các dự án và chủ đầu tư BĐS để phù hợp với khẩu vị rủi ro, định hướng chiến lược kinh doanh của mình theo từng giai đoạn.

Đối với trái phiếu doanh nghiệp BĐS: Các cơ quan chức năng nên có những đánh giá chuyên sâu riêng, cảnh báo chất lượng, khả năng vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp. Đồng thời, có phương án, biện pháp hạn chế hoặc xử lý tình trạng này nếu xảy ra.

Hiện Nghị định 153 đang trong quá trình sửa đổi, hướng tới giúp thị trường lành mạnh hơn, bảo vệ tốt hơn quyền lợi, tài sản cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tuy nhiên, cũng cần đồng thời sửa đổi Nghị định 156 nhằm tăng tính hiệu lực, chế tài để xử phạt những trường hợp vi phạm.

Hoàn thiện các quy định, chế tài hữu hiệu hơn để các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung và BĐS nói riêng nghiêm túc cung cấp các bản cáo bạch hoặc là cam kết sử dụng các nguồn vốn huy động đúng mục đích theo phương án phát hành trái phiếu và chấp hành việc công bố thông tin một cách minh bạch và kịp thời theo quy định của pháp luật.

Đối với vốn FDI: Nghiên cứu, hoàn thiện quy định kinh doanh, bảo lãnh đầu tư theo hướng tạo điều kiện tăng cường hợp tác liên kết, liên kết doanh nghiệp BĐS trong nước và nước ngoài, ngân hàng ngân hàng trong bảo lãnh đầu tư, hợp tác và có sự hỗ trợ từ ngân hàng và chính quyền địa phương, điều chỉnh lại dự án trên các phương diện, qua đó thu hút được nhiều hơn nguồn vốn từ bên ngoài, nhất là FDI, qua đó giải cứu dự án, mà cứu dự án, doanh nghiệp chủ đầu tư và chính ngân hàng đang “ôm” dự án đầu tư đó.

Việc chọn lọc các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS cũng cần được quan tâm đúng mức, được thực hiện, được thông qua công tác thẩm định nhà đầu tư nước ngoài về khả năng tài chính, tổng vốn đầu tư, các dự án đã thực hiện, uy tín doanh nghiệp trên thị trường và tiêu chí đầu tư của họ. Điều này vừa giúp thu hốt vốn, vừa bảo đảm thu hút được nhà đầu tư hữu hiệu, đáng tin cậy.

Đối với các quỹ REITS: Đối với các quỹ đầu tư BĐS cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi các quy định liên quan đến chuyển nhượng. Ví dụ, khoảng thời gian chuyển nhượng trong quỹ REIT hợp lý ngắn hơn, ví dụ chỉ cần 1 - 2 năm; cân nhắc tăng giới hạn vay cần phải lên đến 15%. Nghiên cứu thúc đẩy thành lập nhiều hơn các quỹ dạng này với các hình thức hoạt động khác nhau. Nâng cao hiểu biết, nhận thức cho các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ về việc lợi ích của việc đầu tư qua các quỹ, nhất là tính an toàn, ổn định

Đối với xây dựng, số hóa hệ thống hạ tầng thông tin BĐS: Cần tiếp tục tăng cường công khai thông tin, minh bạch thị trường BĐS, nhất là đẩy nhanh công tác xây dựng hệ thống chỉ số BĐS theo các phân khúc thị trường và theo các địa phương. Đây là lĩnh vực rất ít có tiến triển trong thời gian qua mặc dù rất quan trọng trong phát triển một thị trường BĐS hữu hiệu, lành mạnh. 

Cuối cùng, áp dụng các giải pháp số hoá hiện đại, trong gắn kết với phát triển hệ thống quản lý đất đai, nhằm giúp thúc đẩy thị trường minh bạch hơn, thông tin được truyền tải nhanh chóng, chính xác, kịp thời và khách quan hơn, giúp tăng hiệu quả quản lý, quyết định đầu tư, bảo vệ tốt nhà đầu tư, hạn chế các hành vi thao túng, thổi giá, tăng lòng tin của nhà đầu tư và sự phát triển hữu hiệu, lành mạnh của thị trường BĐS trong bối cảnh mới./.

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP