Lo ngại BĐS đóng băng khi áp thuế chuyển nhượng quá cao

Mới đây, tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), Bộ Tài chính đã đưa ra đề xuất cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với chuyển nhượng bất động sản (BĐS) dựa trên phần lãi ròng - giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan.

Theo đó, mức thuế suất đang được đề xuất áp dụng là 20% trên thu nhập tính thuế, tính theo từng lần chuyển nhượng. Trong trường hợp không xác định được giá mua cũng như chi phí, thuế sẽ được tính trực tiếp trên giá bán với thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ: 10% nếu dưới 2 năm và 6% từ 2-5 năm; 4% từ 5-10 năm; 2% nếu trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế.

Đề xuất này được xem là nỗ lực đáng kể trong việc siết chặt hoạt động đầu cơ ngắn hạn và tăng tính minh bạch trong khai giá chuyển nhượng, buộc người bán phải kê khai đầy đủ giá vốn cũng như chi phí thực tế, giúp hệ thống dữ liệu phản ánh đúng với giá trị thật.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lại cho rằng chính sách này vô tình sẽ triệt tiêu một phần động lực đầu tư của thị trường trong bối cảnh hiện nay, là nguyên nhân khiến biên lợi nhuận giảm và thị trường thứ cấp có thể "đóng băng" thanh khoản.

Chia sẻ trên báo VnExpress, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, việc tính thuế dựa trên phần lãi sẽ hợp lý hơn về nguyên tắc nhưng khó xác định được chính xác phần lãi thật. Có khá nhiều chi phí như hoa hồng môi giới, nội thất cải tạo, vay vốn... không có hóa đơn hoặc giấy tờ hợp lệ để được trừ thuế. Trước tình trạng này, vị chuyên gia lo ngại nếu không được quy định rõ ràng, người nộp thuế sẽ bị có mức cao hơn so với thực tế.

Ở góc độ khác khi chia sẻ trên báo Lao Động, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội nhận định, về lâu dài, chính sách này là đúng nhưng chưa thực sự phù hợp ở bối cảnh hiện nay, khi thị trường vẫn đang trong thời kỳ khó khăn và phục hồi.

Vị chuyên gia này cho rằng sự thay đổi thuế suất theo hướng đột biến này dễ gây tâm lý hoang mang và phản ứng mạnh trong xã hội nếu như thiếu truyền thông đầy đủ cũng như lộ trình rõ ràng. Ông Điệp cho rằng cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch BĐS nhằm xác định chính xác giá vốn cùng các điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí được khấu trừ; đồng thời cần đồng bộ với các chính sách liên quan đến đất đai và nhà ở, dựa trên nền tảng công nghệ thông tin đủ mạnh trong việc quản lý đăng ký và chuyển nhượng BĐS.

Có không ít các chuyên gia cho rằng, nếu chính sách thuế không được thiết kế hợp lý sẽ khiến thị trường thứ cấp - hiện đang đóng vai trò quan trọng trong thanh khoản bị chững lại.

Nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị đẩy khỏi thị trường, doanh nghiệp địa ốc ngân hàng cũng như thị trường tài chính cũng chịu hệ lụy dây chuyền là những viễn cảnh có thể xảy ra.

Về dài hạn, chính sách thuế này có thể khiến thị trường BĐS rơi vào tình trạng chậm phát triển, mất đi sức hấp dẫn vốn có của kênh đầu tư so với các thị trường lân cận có chính sách thuế ưu đãi hơn.

Việc điều chỉnh thuế chuyển nhượng BĐS được cho là cần thiết nhằm đảm bảo cân bằng và tăng thu cho ngân sách, tuy nhiên, với mức 10-20% trên phần lãi, cần thiết kế được cơ chế công khai, minh bạch, hợp lý cũng như có lộ trình phù hợp để tránh gây sốc đối với thị trường, tạo ra gánh nặng lớn cho người dân.