Theo thông tin từ Văn phòng quản lý đất đai Hà Nội - Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, hiện có 26/300 dự án bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng.
Trước đó tại TP HCM, Sở Tài nguyên và môi trường cũng lần đầu tiên công bố danh tính 77/600 dự án đang được thế chấp cho ngân hàng.
Trao đổi với báo chí, ông Trần Ngọc Quang – Phó giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, thống kê sơ bộ trên hệ thống của Văn phòng này cho thấy, Hà Nội có khoảng 26 dự án bất động sản đã được thế chấp tại ngân hàng và có đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo trên hệ thống của văn phòng.
Như vậy, có thể thấy, số dự án bất động sản đang được thế chấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là quá ít và quá bất thường. Bởi, trên thực tế, hiện có đến 90% doanh nghiệp bất động sản phải đi vay vốn ngân hàng để triển khai dự án.
Vậy tại sao số lượng dự án đăng ký thế chấp với các cơ quan quản lý lại quá ít như vậy. Theo các chuyên gia bất động sản, có thể xảy ra nhiều khả năng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đi vay vốn ngân hàng nhưng “trốn” đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo để “che mắt” người mua nhà? Hai, các doanh nghiệp này đã đi vay vốn dưới hình thức nào đó như tín chấp, thế chấp quyền thực hiện dự án… và không đăng ký thông tin với Sở Tài nguyên và các cơ quan quản lý tư pháp…
Ông Trần Ngọc Quang khẳng định số lượng 26 dự án này có hiện thị trên hệ thống của Văn phòng quản lý đất đai, còn các doanh nghiệp và ngân hàng vay vốn dưới hình thức nào thì ông không nắm được.
Liên quan đến việc công bố danh sách dự án bất động sản bị thế chấp ngân hàng, TS Phạm Sỹ Liêm – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, về nguyên tắc mọi thứ đều phải minh bạch, rõ ràng. Thông tin càng chính xác, đầy đủ thì các quan hệ mua bán, giao dịch trong xã hội càng đảm bảo, ít rủi ro hơn.
Ông Liêm phân tích, chủ đầu tư dự án BĐS bao giờ cũng phải vay tiền ngân hàng, chứ vay của người mua nhà thì “thật vô duyên”. Một khi đã vay thì phải chấp nhận thế chấp tài sản.
“Tôi biết nhiều doanh nghiệp (DN) thế chấp dự án vay tiền, nhưng không phải để triển khai dự án mà để làm việc khác. Thậm chí họ còn huy động thêm tiền từ người mua nhà để đầu tư chỗ khác. Khi việc làm ăn thất bát, không thể thu hồi nổi vốn sẽ phát sinh rắc rối”, ông Liêm cho biết.
Vị này cũng cho rằng, hiện nhiều chính sách của nhà nước chưa rõ ràng. Chẳng hạn, lẽ ra không nên cho người bán huy động tiền của người mua nhà, mà chỉ cho phép họ nhận tiền đặt cọc.
Từ thực tế trên, ông Liêm khẳng định việc công bố thông tin rộng rãi sẽ có lợi cho những DN kinh doanh đàng hoàng. Chỉ có những DN không đàng hoàng thì mới gặp khó khăn. Ngoài ra, việc công bố này cũng giúp tiết kiệm thời gian, công sức, thậm chí tiền bạc của người mua nhà.
Ông Phạm Sỹ Liêm cũng cho rằng: “Người mua nhà hiện đang chịu thiệt thòi, do không sử dụng tư vấn của pháp luật. Tại sao họ sẵn sàng chi tiền tỷ mua nhà mà không chịu bỏ ra vài triệu đồng thuê luật sư tìm hiểu, tư vấn về pháp lý trước khi quyết định giao dịch?!”.
Theo Luật sư Trương Thanh Đức – Văn phòng luật sư Basico, có đến 100% doanh nghiệp bất động sản đều phải dựa vào nguồn vốn vay từ ngân hàng. Tuy nhiên, do không phải dự án nào cũng đủ điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất hay thế chấp dự án theo đúng quy định của pháp luật. Do vậy, nhiều ngân hàng vì lợi nhuận đã nghĩ ra đủ mọi cách để cho vay. Sau đó, dùng điều 142 của Luật các tổ chức tín dụng để che dấu thông tin về các khoản vay nay.
“Luật kinh doanh bất động sản mới đây quy định, các dự án vay vốn ngân hàng phải đăng ký tài sản đảm bảo trên hệ thống quản lý tư pháp. Tuy nhiên, điều 142 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 lại quy định bảo mật thông tin vay vốn của khách hàng. Do vậy, đây là vướng mắc của quy định pháp luật đối với thực tế dẫn đến thông tin về thế chấp tài sản rất mù mờ ”.
Cũng dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thế Truyền - Giám đốc Công ty Luật hợp danh Thiên Thanh - Đoàn luật sư TP Hà Nội nêu quan điểm, ở Việt Nam, thị trường BĐS và tín dụng là 2 thị trường kém minh bạch nhất từ trước đến giờ.
Ông Truyền cho rằng, hầu hết các dự án BĐS ở Việt Nam đều phải vay, thế chấp ngân hàng. Còn sở dĩ có bong bóng BĐS, hiện tượng đẩy giá, thổi giá là do thông tin minh bạch không được công bố ra thị trường.
“Tôi nghĩ các ngân hàng biết rõ chủ đầu tư thế chấp dự án lấy tiền để làm gì, nhưng lại không cung cấp cho người dân biết, dẫn đến nhiều rủi ro”, luật sư Truyền nói.
Phân tích sâu hơn về con đường dẫn tới rủi ro cho các thượng đế, ông Truyền cho hay, khi có được giấy phép xây dựng, chủ đầu tư được thế chấp dự án. Theo luật, để có thể mở bán thì dự án phải xây xong phần móng.
Chủ đầu tư sau khi xây xong móng sẽ bắt đầu bán căn hộ cho khách. Khi đó, thông qua sàn giao dịch BĐS, họ không cần công chứng hợp đồng nên ngân hàng không thể kiểm soát được họ đã bán được bao nhiêu căn cho những ai, và thu bao nhiêu tiền.
Nói cách khác, ngân hàng không kiểm soát được đầu ra sản phẩm, chỉ hoàn toàn dựa vào sự trung thực của chủ đầu tư. Lợi dụng điều này, doanh nghiệp BĐS bơm tiền đầu tư liên tục nhiều dự án khác nhau, dẫn tới rủi ro cao. Rủi ro có thể xảy đến từ việc DN không xin được giấy phép, không xin được quy hoạch để triển khai dự án.
“Ngân hàng lường trước được hết các rủi ro đó, nhưng chưa có cơ chế giám sát hiệu quả. Một số ngân hàng cũng đã tính đến việc ký hợp đồng hợp tác 3 bên: DN – Ngân hàng – khách hàng mua nhà để hạn chế rủi ro”, ông Truyền khẳng định./.
