Loại bỏ những bất cập trong vấn đề giao đất, cho thuê đất và đấu giá quyền sử dụng đất

 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra những quy định mới mẻ về các hình thức giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, giúp cho hoạt động này được diễn ra công khai, minh bạch, ủng hộ và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất. Song song với đó, cơ chế tài chính đất đai cũng có sự thay đổi. Tuy nhiên, vẫn cần phải xem xét, đánh giá để hoàn thiện hơn các quy định này nhằm bảo đảm tính thông suốt và hiệu quả bởi vẫn còn những tiêu chí chưa công bằng và thiếu khả thi trên thực tế.

Dự án Luật Đất đai sửa đổi là nhiệm vụ trọng tâm của công tác xây dựng pháp luật trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV, đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV với nhiều điểm mới nhằm thể chế các định hướng trong Văn kiện Đại hội Đảng Khóa XIII, các Nghị quyết, kết luận của Đảng, của Quốc hội về lĩnh vực này.

Bên cạnh những quy định mới mẻ về các hình thức giao đất, cho thuê đất, giúp cho hoạt động này được diễn ra công khai, minh bạch và cơ chế tài chính đất đai hướng đến sự công bằng cho người bị thu hồi đất, vẫn cần điều chỉnh những bất cập khi áp dụng vào thực tiễn.

GÓP Ý VỀ MỘT SỐ NỘI DUNG LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THÔNG QUA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẤU THẦU DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trước tiên, cần đánh giá lợi ích của các điều luật tại Mục 2 Chương V, từ Điều 63 - đến Điều 65, bao gồm: (Điều 63) Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, (Điều 64) Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, và (Điều 65) Đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, như sau:

- Đây là những quy định mới mẻ về các hình thức giao đất, cho thuê đất, giúp cho hoạt động này được diễn ra công khai, minh bạch, có sự quy định rõ của Nhà nước;

- Theo Luật Đất đai hiện hành, các quy định được hướng dẫn rải rác ở các văn bản dưới luật và văn bản luật chuyên ngành liên quan. Dự thảo đã giúp tạo nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội và cụ thể hóa các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đầu tư 2020.

Tuy nhiên, vẫn cần phải xem xét, đánh giá để hoàn thiện hơn các quy định này để bảo đảm tính thông suốt và hiệu quả, cụ thể:

1. Điều 63 - Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Về cơ bản, Điều 63 ủng hộ và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất. Trong số các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, có 2 trường hợp nêu tại khoản 1 là:

“g) Cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh đối với người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm nhưng phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường theo quy định của pháp luật; hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh đối với trường hợp thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng;

…

i) Giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế bị thu hồi đất sản xuất kinh doanh theo quy định tại Điều 66 và Điều 67 Luật này mà tại thời điểm thu hồi đất còn thời hạn sử dụng đất và tổ chức có nhu cầu sử dụng đất tại vị trí khác để tiếp tục sản xuất, kinh doanh;

…”

Như vậy, Dự thảo Luật Đất đai quy định chủ thể sử dụng đất có thể tiếp tục sản xuất, kinh doanh khi gặp các sự kiện khách quan như ô nhiễm môi trường mà phải di dời ra khỏi vị trí cũ, đất bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, pháp luật về đầu tư hiện hành chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đầu tư đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư mà thuộc diện được tiếp tục sản xuất kinh doanh như đã nêu tại điểm (g) và điểm (i) trên đây. Như vậy, quy định Luật Đất đai sửa đổi nếu không cụ thể hơn về Điều luật này sẽ dẫn tới hệ quả mâu thuẫn với Luật Đầu tư 2020 khi Luật này cũng không có quy định.

- Liệu dự án khi được chuyển ra vị trí khác thì có cần thực hiện điều chỉnh dự án hay không? Thủ tục như thế nào? Văn bản nào sẽ quy định về vấn đề này?

- Khi dự án đã đi vào vận hành thì chỉ cần thực hiện thủ tục thuê đất với Nhà nước hay phải thực hiện thêm các thủ tục nào khác nữa?

- Luật Đầu tư sẽ sửa đổi để quy định các vấn đề liên quan đến thủ tục này hay Dự thảo Luật Đất đai cần bổ sung trước khi được thông qua để cụ thể hơn?

Ngoài ra, khi điểm (g) chỉ quy định việc Nhà nước tiếp tục hỗ trợ cho thuê đất tiếp tục sản xuất kinh doanh với chủ thể được Nhà nước có thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà không đề cập tới chủ thể được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có lẽ sẽ chưa thực sự công bằng với chủ thể này.

2. Điều 64 - Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất

Quy định về một số tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa hoàn toàn phù hợp với thực tế, cụ thể:

Một là, Điểm a khoản 2 quy định một trong các tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất là “Dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên”. Tiêu chí này rất khiên cưỡng, chưa có cơ sở để xác định mức độ phù hợp, có thể sẽ dẫn tới vấn đề là những dự án có quy mô diện tích đất dưới 100ha, không thuộc trường hợp “giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” tại Điều 63 của Dự Thảo cũng như không thuộc trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất” tại Điều 65 của Dự thảo, thì sẽ được áp dụng theo cơ chế giao, cho thuê đất như thế nào?

Hai là, việc quy định tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với Dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên là quá cao, khi đó các quỹ đất có diện tích dưới 100 héc-ta cơ bản chỉ có thể lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thực đấu giá, như vậy ngân sách Nhà nước phải thu xếp trước tiền giải phóng mặt bằng (trung bình khoảng 2,5-5 tỷ/1héc-ta) thì không phải địa phương nào cũng có thể bố trí nguồn ngân sách để thực hiện việc giải phóng mặt bằng. Từ đó các địa phương sẽ có xu hướng lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đối với các dự án nhỏ và không cải thiện được bộ mặt đô thị, hiệu quả quỹ đất, làm giảm thu ngân sách, chưa kể trường hợp tổ chức đấu giá mà không lựa chọn được nhà đầu tư, thì sẽ gây lãng phí và tồn đọng ngân sách Nhà nước.

Ba là, tiêu chí này có phần duy ý chí và bất khả thi bởi quy mô 100 héc-ta là rất lớn. Đơn cử, với dự án xây dựng khu đô thị, theo pháp luật xây dựng, chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên nhưng Dự thảo quy định quy mô dự án tối thiểu lên tới 100 héc-ta mới được đấu thầu. Cần đặc biệt lưu ý rằng Luật Đất đai áp dụng chung cho cả nước, trong đó có những địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, việc đấu thầu dự án có quy mô 100 héc-ta rất khó thu hút đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, dễ dẫn đến dự án treo, bỏ hoang hóa đất đai.

Bốn là, nếu giữ nguyên quy định tại Điểm a khoản 2 nêu trên thì cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất có thể bị lách luật bằng cách chia nhỏ thành hai hay nhiều dự án. Một doanh nghiệp sẽ chia dự án lớn thành nhiều dự án nhỏ để không đáp ứng quy mô diện tích 100 ha, và khi đó sẽ không có quy định luật phù hợp để điều chỉnh.

Bên cạnh đó, điểm (đ) khoản 2 Điều 64 của Dự thảo cũng đang quy định một trong những tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất là “Nhà đầu tư có năng lực về tài chính, có kinh nghiệm triển khai dự án và cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất”.

Quy định là này chung chung, chưa sát và chưa phù hợp. Việc đưa “cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất” trở thành một điều kiện, tiêu chí đấu thầu dự án có sử dụng đất có thể chưa hoàn toàn phù hợp. Mỗi nhà đầu tư, doanh nghiệp thực hiện dự án họ sẽ có cơ chế, kỹ thuật, công nghệ, cách thực hiện khác nhau. Có những trường hợp dùng chuyên môn, kỹ thuật cao để thực hiện, thời gian có thể mất nhiều hơn. Có những trường hợp dùng chuyên môn kỹ thuật thấp thực hiện, thời gian mất ít hơn. Do vậy, không thể lấy tiêu chí cam kết hoàn thành dự án trong thời gian ngắn nhất để áp dụng đối với các “ứng viên” tham gia đấu thầu được. Mỗi ứng viên họ có cách thực hiện khác nhau và do đó thời gian cũng sẽ khác nhau. Việc đưa ra cam kết này dễ dẫn tới việc lựa chọn phải nhà đầu tư không chuyên nghiệp khi họ chỉ có “cam kết” nhưng việc thực hiện dự án thì lại “chẳng ra gì”, trong khi nhà đầu tư chuyên nghiệp thực sự lại không được lựa chọn.

3. Điều 65 - Đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

Điểm (c) khoản 2 Điều 65 đã liệt kê trường hợp thuộc quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất là “đất do Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật, tự nguyện trả lại đất, hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn” mà chưa quy định thêm đất này phải là “đất sạch”. Nếu không có đặc tính là “đất sạch” thì sẽ không thể tiến hành đấu giá được khi mà vẫn còn công trình/tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác trên đất.

Ngoài ra thì cũng cần thêm điều kiện đối với đất dùng để đấu giá quyền sử dụng đất là (i) có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; và (ii) đất cần phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vì 2 nội dung này sẽ giúp tránh việc đất được dùng để đấu giá khi chưa có kế hoạch đấu giá hay chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Hiện tại Dự thảo nêu nội dung (ii) tại khoản 4 Điều 65 theo hướng thuộc trách nhiệm của UBND cấp tỉnh mà không đưa thành điều kiện để có thể tiến hành đấu giá là chưa đầy đủ.

GÓP Ý VỀ CHƯƠNG 10 - TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT 

 Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao ngày 16/06/2022 (sau đây gọi tắt là Nghị quyết số 18-NQ/TW) chỉ rõ:“Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...”. Đối chiếu nội dung của Nghị quyết này với các điều luật tại Mục 2. Giá đất của Dự thảo Luật, tôi có một số bình luận, góp ý như sau:

1. Về Điều 129. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

Nghị quyết số 18-NQ/TW khẳng định: “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Trong khi đó, Điều 129 Dự thảo Luật quy định: “1. Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất định giá; b) theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường; d) Tuân thủ đúng quy chuẩn, phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; đ) Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định; 2. Chính phủ quy định cụ thể về quy chuẩn, phương pháp định giá, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể”.

Nguyên tắc định giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” cần được hiểu như thế nào? Tôi cho rằng nguyên tắc này là chưa rõ ràng, chưa cụ thể? Cần làm rõ:

- Thế nào là điều kiện bình thường và ai là người xác định đây là điều kiện bình thường?

- Thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường? Đó là giá được Nhà nước, cụ thể là Ủy ban nhân dân các cấp ban hành hay là giá do thị trường quyết định sẽ là giá phổ biến?

- Làm thế nào để xác định mức giá đúng và thỏa đáng cho tất cả mọi người khi tham gia giao dịch?

2. Điều 130 - Bảng giá đất

Trước hết, Khoản 1, điều 130 quy định:“Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”.

Dự thảo đã bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm/lần và thay vào đó là quy định về bảng giá đất và điều chỉnh biến động mỗi năm một lần. Đây là điểm tiến bộ so với Luật Đất đai hiện hành.

Tuy nhiên, cần xác định rõ như thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động, để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi thực tế, giá đất trên thị trường luôn biến động từng ngày, xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá. Việc Nhà nước xây dựng Bảng giá đất và áp dụng trong các trường hợp quy định tại Khoản 3 sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy, nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm, thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh một cách liên tục. Như vậy sẽ thiếu tính ổn định và gây ra rất nhiều ý kiến tranh cãi, không thống nhất. Việc xây dựng và sửa đổi Bảng giá đất mỗi năm một lần là phù hợp và không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của Bảng giá đất. Ngoài ra, quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm cũng chưa phù hợp do ngày 1/1 là ngày nghỉ lễ. Nên quy định công bố vào ngày làm việc đầu tiên của năm.

Thứ hai, Khoản 3 quy định Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường…Song, việc quy định sử dụng chung một bảng giá đất cho tất cả các mục đích nói trên là chưa phù hợp. Bởi lẽ:

- Giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là hai khái niệm khác nhau, việc tính giá đất cũng khác nhau cần có quy định cụ thể chứ không thể áp dụng chung một bảng giá;

- Các trường hợp thu hồi đất với nhiều mục đích khác nhau thì giá đất có giống nhau không (đất thu hồi mục đích công ích, đất thu hồi mục đích xây dựng khu đô thị mức đền bù là khác nhau).

Thứ ba, giá đất áp dụng với từng mục đích, từng trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức. Tuy Điều 131 có quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp là như thế nào. Theo đó, đề xuất nên quy định cụ thể hơn nữa trong Dự thảo về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau để xây dựng bảng giá đất phù hợp, thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch và cân bằng quyền của người sử dụng đất. Tránh trường hợp luật ban hành rồi nhưng chưa cụ thể, lại phải đợi nghị định, thông tư hướng dẫn thì mới có thể áp dụng trên thực tế.

3. Về Điều 131. Giá đất cụ thể

Khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan định giá đất cấp tỉnh thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định giá đất. Cơ quan định giá đất được thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện việc thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể”.

Về nội dung khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật, tôi có một số ý kiến như sau:

Thứ nhất, Dự thảo Luật cần quy định rõ cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan nhà nước cụ thể nào, tránh trường hợp thích chọn cơ quan nào thì chọn, mỗi địa phương một cơ quan khác nhau sẽ dễ gây chồng chéo, lạm quyền và mâu thuẫn về chức năng, nhiệm vụ. Do đó, cần xác định cụ thể luôn, đó là: Phòng định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường hay Sở Tài chính hay một cơ quan nào “mới” hơn nữa cần phải được thành lập để giải quyết việc này trong nội dung khoản 1 Điều 131 của Dự thảo. Điều này, cần làm được quy định cụ thể chứ không chung chung, khó xác định như Dự thảo hiện tại.

Thứ hai, với nội dung quy định của khoản 1 Điều 131 thì Dự thảo Luật vẫn chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ bản, quy định về xác định giá đất cụ thể vẫn kế thừa khoản 3 Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.

Tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo Luật này. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Điều này có nguyên nhân:

Một là, Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền năng như có quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất … Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

Hai là, Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Bởi với quy định như tại khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Nhìn vào thành phần của Hội đồng thẩm định giá cho thấy phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công; chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thông thường, một nguyên tắc chung của bất kỳ hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần như thế thì liệu có đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá hay không Hay cuối cùng quyết định vẫn thuộc về cơ quan, tổ chức công do chiếm đa số trong Hội đồng thẩm định?

Do đó, tôi cho rằng cần phải sửa đổi lại khoản 1 Điều 131 của Dự thảo Luật theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW như sau:

 “Mỗi tỉnh, thành phố có một cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh. Cơ quan này độc lập, không phụ thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được quyền thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình cơ quan quản lý giá đất cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm người đứng đầu cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”.