Loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất là không phù hợp

Định giá đất đang là nút thắt lớn liên quan đến tiến độ triển khai các dự án bất động sản của doanh nghiệp. Dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất đang gặp phải sự phản đối của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng phương pháp thặng dư gắn liền với chính sách điều tiết giá trị mà bất động sản có thể tạo ra và đây là phương pháp duy nhất có thể tính được giá trị này. Thậm chí, với những dự án phụ thuộc vào quy hoạch, xây dựng và quy mô sử dụng đất thì không thể không áp dụng phương pháp thặng dư khi phương pháp so sánh không thể phản ánh hết được tầm quan trọng của dự án.

Do đó, luật sư Phượng nhấn mạnh, việc bỏ phương pháp thặng dư là không hợp lý và những căn cứ cơ sở đưa ra để bỏ phương pháp này chưa thuyết phục. “Chúng ta không thể nay bỏ ra, 2-3 năm sau lại bỏ vào, mất thời gian và không giải quyết được vấn đề”, ông Phượng nói.

 

Theo ông Phượng, tờ trình của Bộ TN-MT cũng có nêu các cơ sở để bỏ phương pháp thặng dư như tính toán các yếu tố giả định phức tạp, kết quả định giá thiếu chính xác...  Tuy nhiên, đối với thẩm định bất động sản, phương pháp thặng dư được ban hành theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và đã được thực hiện nhiều năm. Ngoài ra, việc định giá đất có thể chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Ông Phượng nêu rằng, sử dụng phương pháp thặng dư phải do người có chuyên môn và khi đã được đào tạo qua chuyên môn thì đây là các công việc chuyên môn và nghề này cũng không phải là đơn giản để người không có chuyên môn có thể làm thay. Thực hiện công việc chuyên môn nếu có các quy trình, quy định thì công việc không còn là phức tạp, và công việc chuyên môn có “phức tạp” không phải là căn cứ để bỏ phương pháp thặng dư.

“Còn về lo ngại kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác thì không chỉ phương pháp thặng dư, đối với các phương pháp khác như phương pháp so sánh, nếu thay đổi một yếu tố thì cũng làm thay đổi kết quả. Đây là sự thể hiện mối quan hệ nhân quả, nếu chỉ tiêu thay đổi mà kết quả không thay đổi thì việc phân định yếu tố giả định đó là sai”, ông Phượng nói.

Theo luật sư này, Điều 8 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT nêu rõ trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất. Do đó, việc muốn có kết quả tốt thì cần thực hiện giải pháp, trong đó có thể sử dụng các phương pháp khác để đối chiếu, so sánh. “Giải pháp là cần tìm nguyên nhân để có biện pháp khắc phục trong việc xây dựng pháp luật, thay vì bỏ đi phương pháp thặng dư”, luật sư Trần Đức Phượng nhấn mạnh.

Hiện nay, nhiều ý kiến cũng lo ngại phương pháp thặng dư dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, quyết định giá đất tại các địa phương và phương pháp này cũng khiến việc định giá đất chậm trễ thời gian qua.

Bình luận về điều này, ông Phượng cho rằng tất cả việc sử dụng các phương pháp định giá đều có nguy cơ bị lợi dụng, đây là vấn đề liên quan đến công tác phòng chống tiêu cực. Không phải có nguyên nhân trực tiếp là do có phương pháp thặng dư thì không chống được tiêu cực, thực hiện công tác chuyên môn tốt đúng theo quy định thì không có rủi ro.

“Phương pháp thặng dư thường có kết quả tiền sử dụng đất cao vì đối với các dự án có quy mô lớn thì công cụ Nhà nước điều tiết địa tô chênh lệch. Do đó căn cứ này để bỏ phương pháp thặng dư là chưa mang tính khoa học, không có mang yếu tố ảnh hưởng trực tiếp mang tính nhân quả. Còn nói việc chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất trong thời gian qua do vướng phương pháp thặng dư là chưa đủ tin cậy”, luật sư Phượng nêu.

Một trong những căn cứ để bỏ phương pháp thặng dư là giá đất phải có trước và là hằng số nhưng khi sử dụng phương pháp này để định giá đất trong quản lý Nhà nước thì giá đất lại phụ thuộc vào các ước tính doanh thu, chi phí.

Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, theo Điều 6 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, việc sử dụng phương pháp thặng dư được tính theo công thức, trong đó có các số đã biết (do thu thập, hoặc giả định) và các số chưa biết (giá đất cần tìm). Đây là giải các bài toán tìm ra ẩn số (giá đất) nên không ảnh hưởng, không phụ thuộc và bị quyết định theo yếu tố thời gian (hằng số nào phải có trước, hằng số nào phải có sau).

Ngoài ra, các phương pháp khác cũng dùng các công thức tính toán dựa theo thông tin thu thập, thông tin giả định để thực hiện các bước để tìm “giá đất” – chưa biết. Do đó, cơ sở và căn cứ này để bỏ phương pháp thặng dư là không khoa học trong lĩnh vực toán học.

Các doanh nghiệp chia sẻ, yếu tố quan tâm hàng đầu là việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ tác động như thế nào tới việc triển khai dự án. Đặc biệt, khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy hiện có trên 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường. Điều này cũng khiến nguồn cung mới vào thị trường giảm mạnh do các dự án được cấp phép giảm so với năm ngoái.

TS. Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI cho hay, qua khảo sát, các doanh nghiệp cho rằng nếu bỏ phương pháp thặng dư thì việc định giá đất sẽ gặp hạn chế trong nhiều trường hợp.

Lý do đây là phương pháp định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai thay vì hiện trạng như các phương pháp khác.

“Loại đất có tiềm năng này không có các loại tài sản tương đồng đã giao dịch trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh, đồng thời phương pháp so sánh có những hạn chế về mặt dữ liệu khi thông tin giao dịch thường khó đồng nhất, chưa kể nhiều trường hợp giá giao dịch trên giấy tờ và giá thực tế khác nhau”, ông Tuấn nêu.

Còn đối với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, ông Tuấn cho rằng phương pháp này được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Việc xác định hệ số điều chỉnh cũng dựa trên các dữ liệu so sánh và cũng vướng nhiều bất cập về mặt thông tin, dữ liệu đầu vào.

Cũng theo TS. Đậu Anh Tuấn, phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng và được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC. Nếu bỏ phương pháp thặng dư sẽ khiến cho các quy định về định giá bất động sản chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật có liên quan.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam cũng chia sẻ, việc định giá đất là vấn đề rất nóng hổi và cũng là nguyên nhân của nhiều ách tắc, vi phạm trên thị trường.

Dưới góc độ doanh nghiệp bất động sản ông Hiệp cho rằng, không nên phủ định một phương pháp nào và duy trì riêng những phương pháp nào. Trong 5 phương pháp định giá đất hiện nay đều có những ưu điểm và hạn chế riêng. Phương pháp thặng dư hay hệ số điều chỉnh giá đất cũng không phải là phương pháp hoàn chỉnh. Ví dụ với phương pháp thặng dư, nhiều yếu tố đầu vào cũng là giả định và phụ thuộc vào ý chí chủ quan của con người nên vẫn có thể xảy ra sai sót, thất thoát ngân sách.

Trong phương án định giá đất, nếu chúng ta không tính toán kĩ các yếu tố mà đã đưa vào thông tư thì sẽ gây bất cập, trục trặc rất lớn đến thị trường khi áp dụng. Các phương pháp định giá đất chính thống có liên quan tới bản đồ giá đất (dự kiến hết năm 2025 mới hoàn thiện) thì trong giai đoạn này, có thể linh động sử dụng phương pháp nào tốt để áp dụng, triển khai cho doanh nghiệp.

“Không nên bỏ phương pháp thặng dư, bởi đây là phương pháp đã dùng từ lâu và rất quen thuộc. Bộ TN-MT xem xét việc này và nên sử dụng cả 2 phương pháp”, ông Hiệp nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nếu vẫn quy định phương pháp hệ số điều chỉnh với khu đất giá trị dưới 200 tỉ thì cần thiết giữ lại phương pháp thặng dư.

Ngoài ra, theo ông Châu, việc giữ lại phương pháp thặng dư còn bắt nguồn từ quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án từ hoạt động lấn biển.

“Khu đất lấn biển hoặc một số dự án đặc thù tại các vùng đất mới không nằm gần đường giao thông hiện hữu (có tên trong bảng giá đất của địa phương), chủ đầu tư các dự án này phải xây dựng mới đường giao thông để phát triển những khu đất hẻo lánh thì cũng không thể áp dụng các phương pháp định giá khác. Theo đó, chỉ có phương pháp thặng dư là phù hợp nên cần thiết giữ lại phương pháp này”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, phương pháp thặng dư không quá phức tạp và tốt cho cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý. Nếu không có phương pháp thặng dư, nhiều dự án không thể sử dụng các phương pháp khác vì không có tài sản tương tự để so sánh.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đồng quan điểm rằng, hiện có 5 phương pháp nhưng phương pháp thặng dư được sử dụng thường xuyên. Đây cũng là phương pháp thế giới sử dụng rất nhiều. Nếu chúng ta không áp dụng phương pháp thặng dư thì 3 phương pháp còn lại không thể giải quyết được các vấn đề vướng mắc hiện nay.

Theo ông Thanh, trước khi triển khai dự án thì doanh nghiệp phải tính đến hiệu quả đầu tư và phương pháp thặng dư sẽ tính ra được hiệu quả khi thực hiện dự án. Nếu không có hiệu quả thì nhà đầu tư sẽ không làm.

Ông Thanh cũng cho rằng cùng một mảnh đất, 2 phương án đầu tư khác nhau thì lợi nhuận cũng khác nhau. Việc định giá đất cần bám theo giá thị trường, có lên phải có xuống và người mua mới là người quyết định giá của sản phẩm bất động sản, còn nhà đầu tư có thể kỳ vọng 10 đồng nhưng chỉ bán được 8 đồng.

“Cần thay đổi tư duy trong việc làm luật nếu định giá chỉ để tận thu. Nếu chưa có phương pháp nào tối ưu hơn thì vẫn cần giữ lại phương pháp thặng dư”, ông Nguyễn Chí Thanh nêu.