Khách hàng bất an
Hồi đầu quý II/2017, Báo Đầu tư Bất động sản đã có loạt bài viết về những dự án “bánh vẽ” tại thị trường phía Nam, trong đó có nhắc tới Dự án Thiên Phúc Hoàng Gia do Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Thiên Phúc làm chủ đầu tư tại Ấp Mới 2, xã Mỹ Hạnh Nam, huyện Đức Hoà, tỉnh Long An. Dự án này được chủ đầu tư giới thiệu xây dựng trên diện tích 43.784 m2.
Với giá bán 750 triệu đồng cho nền đất 60 m2, chủ đầu tư đưa ra chương trình thanh toán là ký hợp đồng nguyên tắc trả 95% trong 30 ngày kể từ ngày đặt cọc (luôn cọc), còn 5% sẽ thanh toán sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, theo thông tin mà phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản thu nhận được, Dự án vẫn mở bán cho khách hàng khi hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, chưa có quy hoạch 1/500. Cho đến nay, hầu hết sản phẩm tại dự án Thiên Phúc Hoàng Gia đã được bán cho khách hàng.
Nhiều khách hàng cho biết, họ mua đất nền dự án này và đã thực hiện hết đầy đủ cam kết hợp đồng nhưng vẫn chưa được chủ đầu tư bàn giao mặt bằng đất, chưa nói đến sổ đỏ.
Bên trong dự án Thiên Phúc Hoàng Gia.
Đơn cử như anh T.V.T, một khách hàng mua đất dự án này phản ánh với phóng viên Đầu tư Bất động sản rằng anh có mua một mảnh đất thuộc dự án Thiên Phúc Hoàng Gia vào tháng 3/2017. Sau đó 2 tháng, anh qua dự án xem đất đã mua nhưng vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm ngoài cái cổng dự án đã được xây dựng. Hỏi ra thì anh được biết dự án đang bị treo do lấn đất và nằm dưới đường điện cao thế!?
“Tôi có đến trụ sở Công ty Thiên Phúc để hỏi về tiến độ thi công của dự án, nhưng chỉ nhận những lời hứa hẹn chung chung, không có thời gian cụ thể là khi nào sẽ hoàn thiện dự án và bàn giao cho khách”, anh T cho biết.
Đặc biệt, anh T cho biết thêm, theo như bản vẽ cung cấp cho khách hàng thì dự án này sẽ xây dựng chợ ở ngay trung tâm, nhà dân và các ki ốt sẽ xây dựng xung quanh... Nhưng trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của tỉnh Long An, Sở Tài nguyên và Môi trường lại chỉ đồng ý xây dựng dự án khu dân cư dành cho công nhân chứ không phải là khu chợ như lời quảng cáo và bản vẽ mà Thiên Phúc đưa ra.
Mới đây, chị Nguyễn Thị Huyền, một khách hàng mua dự án này vào tháng 4/2017 cũng liên hệ với đường dây nóng Báo Đầu tư Bất động sản phản ánh về việc chị đã đóng 60% giá trị mảnh đất đặt mua tại dự án Thiên Phúc Hoàng Gia nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng, dự án cũng không hề được xây dựng hạ tầng. Tìm tới chủ đầu tư để hỏi thì chị được chủ đầu tư cho biết là vẫn đang tiến hành hoàn thiện thủ tục pháp lý và hứa sớm thực hiện dự án.
Khảo sát thực địa dự án ngày 29/10 vừa qua, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản quan sát thấy bên trong dự án vẫn chưa có bất cứ một hạng mục nào được thi công. Thậm chí, phần san lấp mặt bằng cũng chưa hoàn chỉnh, khi một phần không nhỏ diện tích vẫn là ruộng nước cỏ mọc um tùm.
Tại đây, vẫn có các nhân viên môi giới đứng chào mời khách mua. Trao đổi với phóng viên, anh Tuấn, tự nhận là nhân viên môi giới của Công ty Thiên Phúc cho biết, dự án được chia làm nhiều phân khu như khu đất chợ, khu đất ở liền kề phố, đất ki ốt… với giá bán từ 4 - 7 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi được hỏi rằng khu đất này đã được cấp sổ chưa thì nhân viên này khẳng định là chưa có.
“Dự án đang trong quá trình ra sổ nên giá vẫn còn mềm, nếu anh đợi một thời gian nữa có sổ mới mua thì giá sẽ cao hơn đấy. Hơn nữa, em là nhân viên kinh doanh trực tiếp của chủ đầu tư chứ không phải thông qua sàn nên giá sẽ được ưu đãi hơn”, nhân viên môi giới này cho biết.
Cầm trên tay bản vẽ có ghi “bản đồ quy hoạch sử dụng đất” được chia ô rất chuyên nghiệp, nhân viên môi giới này cho rằng, đằng phía xa là khu đất ở liền kề phố đã bán hết, giờ chỉ còn các suất đất ki ốt. Tuy nhiên, nhìn về phía khu đất ở liền kề phố mà nhân viên này chỉ, chúng tôi chỉ thấy một bãi đất trống không, mọc đầy cỏ dại chứ không thấy dấu mốc đánh dấu hay phân lô rõ ràng.
Hợp đồng mua bán có vấn đề?
Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, đại diện Sở Xây dựng tỉnh Long An khẳng định, hiện dự án Thiên Phúc Hoàng Gia tại huyện Đức Hòa chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy phép quy hoạch 1/500 và chưa đóng tiền sử dụng đất.
Để có thông tin hai chiều, sau nhiều tiếng đồng hồ chờ đợi tại trụ sở Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Thiên Phúc (số 89 đường Nguyễn Văn Lượng, quận Gò Vấp, TP.HCM), các đại diện chủ đầu tư từ chối làm việc trực tiếp với phóng viên mặc dù đã hẹn. Trao đổi qua điện thoại, một nhân viên tên Uyên tự giới thiệu là cán bộ phụ trách truyền thông của Thiên Phúc cho biết, hiện chủ đầu tư chưa muốn công bố dự án đã có đủ hồ sơ pháp lý hay chưa với báo chí và khách hàng.
Theo luật sư, hợp đồng mua bán này có thể gây rủi ro cho khách hàng.
“Các chủ đầu tư hiện nay đều có chính sách vừa kiếm khách hàng vừa làm hồ sơ pháp lý, đối với thông tin pháp lý thì hiện Công ty chưa muốn đưa ra. Việc cấp giấy tờ pháp lý cho chủ đầu tư là việc của cơ quan chức năng, hơn nữa địa phương cũng du di pháp lý cho chủ đầu tư làm dự án…”, bà Uyên nói.
Sau khi thẩm định các điều khoản của hợp đồng mà chủ đầu tư Thiên Phúc ký với khách hàng, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, thực tế bản hợp đồng này không có giá trị pháp lý. Nếu khách hàng đem ra làm chứng cớ để khiếu kiện ra tòa án sẽ chịu nhiều thua thiệt.
Theo luật sư Phượng, khác với việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, loại kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện tại khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản, tức là chủ đầu tư phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất dự kiến chuyển nhượng. Như vậy, chỉ khi các lô đất nền có giấy chứng nhận thì mới có thể thực hiện việc giao dịch chuyển nhượng cho khách hàng.
Ông Phượng cũng khuyến cáo, khi giao dịch với công ty bất động sản, khách hàng cần chú ý về: (1) Pháp lý của dự án; (2) Ai là chủ sở hữu; (3) Đại diện ký kết hợp đồng (4) Hình thức giao dịch phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu không đáp ứng được các yêu cầu thì giao dịch đó rất rủi ro, thậm chí đã xảy ra các trường hợp lừa đảo khiến khách hàng mất trắng tiền.
Theo Thông tư liên tịch 20/2013 và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị, tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, chủ đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Đối với các dạng hợp đồng như Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất… không đúng về chủ thể quyền sử dụng đất, mượn danh dự án, chưa có giấy chứng nhận từng lô nền…, theo luật sư Phượng, đều thuộc diện hợp đồng vô hiệu dẫn đến khách hàng không đảm bảo được quyền, khó bảo đảm khả năng được hoàn trả tiền hay nhận lô đất. Khách hàng nên thận trọng với các giao dịch dạng này.
“Hợp đồng nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất của Thiên Phúc với khách hàng mặc dù căn cứ vào Luật Kinh doanh bất động sản nhưng lại không thực hiện theo đúng trình tự luật này, bởi trong hợp đồng chủ đầu tư không có hồ sơ pháp lý về dự án.
Đại diện ký kết hợp đồng không rõ ràng có thẩm quyền ký kết hay không, bởi người đại diện chủ đầu tư ký ở hợp đồng là ông Nguyễn Phú Thuận, nhưng người đại diện trong đăng ký giấp phép kinh doanh lại là Nguyễn Kim Phượng. Bên cạnh đó, hình thức giao dịch cũng không phù hợp. Theo pháp luật, không có loại hợp đồng nào được gọi là Hợp đồng nguyên tắc”,luật sư Trần Đức Phượng nêu quan điểm.
