Rao bán rầm rộ khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Xây dựng trên địa bàn xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, dự án căn hộ chung cư mini Long Phát - Tân Đức do Công ty TNHH Bất động sản Long Phát Long Hưng (có trụ sở tại 22 Tân Thới Nhất 8, phường Tân Thới Nhất, quận 12, TP.HCM) làm chủ đầu tư. Người đại diện chủ đầu tư đứng ra ký kết các hợp đồng, giao dịch với khách hàng là bà Nguyễn Thị Vân. Đơn vị phát triển và phân phối dự án là Công ty Vietphuc Land.
Theo hồ sơ cung cấp cho khách hàng, dự án nằm tại thửa đất số 1609, tờ bản đồ số 12, thuộc xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, có diện tích 1.000m2, chủ thửa đất là ông Nguyễn Hoàng Bảo Long.
Ngày 22/5/2010, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đức Hòa chấp nhận cho chuyển đổi mục đích sử dụng của thửa đất từ đất trồng lúa sang đất ở. Tuy nhiên, đến ngày 22/5/2019, cơ quan này xác nhận thửa đất vẫn còn ghi nợ tiền sử dụng đất.
Từ ngày 19/6/2020, bà Nguyễn Thị Vân (Giám đốc Công ty Long Phát Long Hưng) được ủy quyền ký kết các hợp đồng chuyển nhượng, giao dịch, đặt cọc, được toàn quyền quyết định giá chuyển nhượng, xin xác nhận hiện trạng bất động sản… Các môi giới sau đó đã dùng các căn cứ pháp lý này để rao bán căn hộ chung cư mini tại thửa đất nói trên với mức giá dao động từ 300 triệu đồng/căn, diện tích 32m2.
Theo lời môi giới, công trình gồm 3 block, mỗi block gồm 4 tầng, 2 block đã gần hoàn thiện và bán hết. 2 block còn lại đang xây dở và được các sales tích cực giới thiệu đến khách hàng. Để mua được căn hộ, khách hàng đặt cọc giữ chỗ 50 triệu đồng, thanh toán 50% giá trị căn hộ khi ký hợp đồng, số còn lại thanh toán theo tiến độ. Môi giới khẳng định công trình đã có giấy phép xây dựng, nhưng khi PV yêu cầu cung cấp loại giấy tờ pháp lý nói trên thì môi giới ấp úng, chỉ khẳng định công trình đã được UBND xã Đức Hòa Hạ đồng ý cho xây dựng nhà ở.
Liên quan đến vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng đã có dấu hiệu xây dựng chung cư mini sai phép. Khả năng chủ đầu tư bị chính quyền “tuýt còi” vì sử dụng đất sai mục đích, xây công trình khi chưa có giấy phép xây dựng là rất cao.
Theo luật sư Phượng, khi mua căn hộ, khách hàng thường nghĩ căn hộ sẽ được cấp sổ riêng, tuy nhiên trên thực tế đây chỉ là hình thức thuê nhà trả tiền một lần, người mua không được cấp sổ riêng. “Đó là chưa kể đến việc sổ đỏ của toàn dự án cũng đang ghi nợ tiền sử dụng đất nên chủ đất sẽ bị giới hạn một số quyền như thực hiện các giao dịch chuyển nhượng. Hoặc người chủ có thể mang sổ đỏ chung của căn nhà đi thế chấp ngân hàng hay bán một căn hộ cho nhiều người. Đến khi xảy ra tranh chấp thì người mua nhà hoàn toàn không được pháp luật bảo hộ...”, ông Phượng nói
Bộ Xây dựng đề nghị xử nghiêm tình trạng “loạn” chung cư mini sai phép
Những năm gần đây, tình trạng xây dựng chung cư mini sai phép xảy ra phổ biến. Những biến tướng về dạng căn hộ "hộp diêm" làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, phát sinh nhiều rủi ro tranh chấp…
Trước tình hình này, mới đây Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản đề nghị các địa phương chấn chỉnh những sai phạm liên quan. Theo Bộ Xây dựng, lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng, các hộ gia đình, cá nhân tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ ở, không tuân thủ các quy định.
Bộ Xây dựng cho biết, các sai phạm tại những công trình này như xây dựng không phép, sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... rồi tự do mua bán, chuyển nhượng sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy. Có thể kể đến như: vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư; quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; không cấp được Giấy chứng nhận sở hữu cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán. Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương phối hợp với ngành chức năng tăng cường phổ biến, tuyên truyền quy định của pháp luật về những nội dung liên quan.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng yêu cầu tăng cường thanh tra kiểm tra, phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn, đặc biệt đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở nhưng không phép, sai phép, lấn chiếm không gian, xây dựng không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, xây dựng nhà ở không bảo đảm chất lượng...
Trước đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, để xảy ra tình trạng nói trên thì bên cạnh công tác quản lý, còn có nguyên nhân do bất cập của các quy định pháp luật. Nhiều kẽ hở trong các quy định đã “bật đèn xanh” làm phát sinh tình trạng nở rộ công trình nhà ở riêng lẻ được thiết kế kiểu chung cư mini.
Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở quy định: “Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”. Điều này đã tạo cơ sở pháp lý để xảy ra tình trạng phát triển chung cư mini.
Do đó, HoREA cũng đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở theo hướng dùng công cụ quy hoạch để hạn chế phát triển loại nhà ở đơn lẻ có nhiều phòng kiểu chung cư mini, “chung cư hộp diêm” tại khu vực nội thành. Loại căn hộ mini này nên khuyến khích dùng để cho thuê. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm bán, cho thuê thì phải lập dự án đầu tư xây dựng theo Luật Nhà ở.
