Thị trường bất động sản (BĐS) là một kênh có đóng góp rất lớn vào sự phát triển chung của nền kinh tế, là cầu nối quan trọng cho nhiều ngành khác phát triển. Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản đóng góp 14% vào GDP giai đoạn 2019 - 2021. Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường BĐS đang thiếu vốn trầm trọng do sự ảnh hưởng kép từ đại dịch Covid-19 và các quy định ngày càng siết chặt huy động vốn, đặc biệt là phát hành trái phiếu.
Trong cuộc trao đổi mới đây với Reatimes, Luật sư Trương Thanh Đức – Giám đốc Công ty Luật AnVi, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam đã bày tỏ quan điểm thẳng thắn rằng, phía các cơ quan quản lý cần tạo ra hành lang pháp lý để các doanh nghiệp có nhu cầu điều kiện phát triển, tiếp tục đóng góp vào sự phục hồi nền kinh tế, không vì một hai hiện tượng mà siết chặt hơn, gây khó khăn cho quá trình phát triển.
Thị trường bất động sản "đói" vốn kéo theo nhiều ngành khác bị ảnh hưởng
PV: Ông có đánh giá gì về sự phát triển của thị trường BĐS trong những năm gần đây, nhất là giai đoạn từ khi xảy ra đại dịch Covid-19 đến nay?
LS Trương Thanh Đức: Ngành BĐS có đóng góp vô cùng quan trọng vào sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia. Tại Việt Nam ước tính mỗi năm ngành bất động sản có đóng khoảng gần 8% vào tăng trưởng GDP. Sự phát triển mạnh mẽ của ngành bất động sản đã góp phần tích cực vào sự tăng trưởng kinh tế bình quân của Việt Nam ở mức 6,8% trong suốt giai đoạn 2016-2019, nằm trong top 10 quốc gia tăng trưởng cao nhất thế giới.
Ngành bất động sản phát triển còn có khả năng lan tỏa, thúc đẩy sự phát triển cho rất nhiều ngành khác như xây dựng, chế tạo, ăn uống, du lịch, tài chính – ngân hàng… Không chỉ trực tiếp và gián tiếp tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động, thị trường BĐS cũng liên quan mật thiết với việc phát triển nhà ở và quá trình đô thị hóa của cả nước. Theo thống kê, quy mô tài sản bất động sản của Việt Nam giai đoạn 2020 chiếm 20,8% tổng tài sản toàn nền kinh tế (205,26 tỷ USD/986,82 tỷ USD); giai đoạn năm 2025 là 21,2% (462,7 tỷ USD/2183,09 tỷ USD); năm 2030 sẽ vào khoảng 22% (1.232,29 tỷ USD/5.601,31 tỷ USD). Giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản giai đoạn 2020 (7,7%, khoảng 485 nghìn tỷ đồng), 2025 (9,72%, khoảng 1.249,8 nghìn tỷ đồng) và năm 2030 (chiếm 9,72% GDP, khoảng 3.428,7 nghìn tỷ đồng).
Mặc dù có sự tăng trưởng nhưng kết quả này vẫn được đánh giá là còn khiêm tốn chưa tương xứng với nhu cầu cũng như quy mô của nền kinh tế. Nguồn cung các công trình công cộng, nhà ở, bất động sản thương mại… vẫn còn hạn chế.
Bên cạnh đó, thị trường thiếu số lượng lớn nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp. Bất động sản du lịch cũng bước vào giai đoạn phát triển nhưng gặp rất nhiều khó khăn không chỉ về vốn mà còn là các điều kiện pháp lý chưa hoàn chỉnh, các quy định chưa theo kịp nhu cầu phát triển của thị trường khiến cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư đều gặp khó khăn. Thị trường trì trệ, chậm phát triển thì đồng thời sẽ gây ảnh hưởng tới khoảng 40 ngành, như vậy sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới GDP chung của cả nước.
Từ giai đoạn dịch Covid-19 xuất hiện cho tới nay đã được hơn 2 năm, nhiều ngành nghề đều bị ảnh hưởng, trong đó ngành BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, nguồn cung BĐS năm 2021 chỉ bằng 50% so 2020, lượng giao dịch BĐS cũng chỉ đạt khoảng 80%. Nửa đầu năm 2022, thị trường BĐS có thêm một số tín hiệu lạc quan, mặc dù vậy vẫn chưa thoát khỏi khó khăn do thiếu vốn trầm trọng để tiếp tục triển khai các dự án, giá căn hộ thì bị đẩy tăng lên do thiếu nguồn cung.
PV: Thị trường BĐS muốn phát triển nhanh và mạnh thì hiển nhiên là phải cần nhiều nguồn vốn khác nhau, nhưng thời gian gần đây đang có những diễn biến bất lợi cho sự phát triển, đặc biệt là với kênh huy động vốn bằng trái phiếu. Ông có đánh giá gì về những diễn biến này?
LS Trương Thanh Đức: Thị trường BĐS hiện nay có nhiều nguồn vốn đa dạng như: tín dụng ngân hàng, huy động qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, đầu tư vốn nước ngoài (FDI), sự tham gia của các quỹ đầu tư... Tuy nhiên, từ năm 2021 đến nay, thị trường BĐS đang phải hứng chịu ảnh hưởng kép là dịch Covid-19 và khi bước vào giai đoạn cần phục hồi thì đang bị siết dòng vốn từ kênh phát hành trái phiếu.
Dịch Covid-19 là sự tác động không mong muốn, nó xảy ra là điều bất khả năng và trong hơn 2 năm qua thiệt hại đối với ngành BĐS cũng vô cùng lớn. Đồng thời sự sụt giảm của thị trường BĐS cũng gián tiếp gây ra sự ảnh hưởng đối với nhiều ngành nghề khác, sau đó Chính phủ đã phải kích hoạt các gói hỗ trợ để vực dậy nền kinh tế.
Sau giai đoạn hơn 2 năm trời chịu ảnh hưởng nghiêm trọng, nhiều dự án đắp chiều nằm chờ, tới nay bước vào giai đoạn có thể vận hành trở lại thì tiếp tục mắc vấn đề vốn. Và bây giờ thì các doanh nghiệp nói chung trong lĩnh vực BĐS càng ngao ngán hơn vì vốn vay từ ngân hàng bị khống chế và kể cả có mở thoải mái thì chính các ngân hàng cũng chỉ giới hạn ở một tỷ lệ nhất định để giữ an toàn cho hệ thống kinh doanh của họ. Kênh huy động qua thị trường chứng khoán hiện tại cũng đang gặp nhiều khó khăn do sự khó khăn chung của thị trường. Chỉ còn một kênh khả thi hiện nay đó là huy động vốn qua hình thức phát hành trái phiếu, nhưng kênh huy động này hiện nay cũng đang bị siết quá chặt cho dù tới nay chưa có một doanh nghiệp nào vỡ nợ trái phiếu cả.
Chúng ta đều biết rằng BĐS là loại hình đầu tư rất nhiều vốn, dài hạn, nếu như chính sách thuận lợi thì cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư cá nhân đều có nhiều sự lựa chọn, thị trường sẽ phát triển mạnh mẽ hơn. Khi mà doanh nghiệp có vốn triển khai thành công các dự án thì nhà đầu tư được hưởng lợi từ khoản lãi cao mua trái phiếu, đồng thời giá trị doanh nghiệp tăng lên và giá trị cổ phiếu tăng theo, kích thích thị trường.
Tuy nhiên đáng tiếc là thời gian gần đây cả vốn vay tín dụng và kênh huy động qua trái phiếu đang bị siết chặt hơn với lo ngại có thể vỡ nợ ở đâu đó. Tôi cho rằng đó là tâm lý không quản được thì cấm và nó chắc chắn là sẽ kéo chậm sự phát triển của nhiều lĩnh vực, trong đó có BĐS.
Ở các nước phát triển, người ta không can thiệp bằng biện pháp hành chính, mà tạo ra hành lang pháp lý để các nhà đầu tư thoải mái hoạt động, cứ áp dụng đúng luật pháp để thực hiện, không có những biện pháp ngăn chặn mơ hồ theo kiểu cảm tính. Và chúng ta hiện nay cũng chỉ đang ở giai đoạn phát triển đầu, như những gì các nước phát triển đã trải qua, đi trước chúng ta 50 năm thậm chí là 100 năm.
Trong quá trình phát triển thì chúng ta cũng phải chấp nhận là có những doanh nghiệp thành công nhưng có những đơn vị thua lỗ, phá sản… và việc lựa chọn như thế nào thuộc về nhà đầu tư, cơ quan quản lý chỉ có thể xây dựng các khung pháp lý quản lý chung chứ thể vì sự vi phạm của một vài cá nhân lại tìm cách can thiệp sâu vào. Thị trường phải được phát triển tự do, nhà đầu tư phải tự tìm hiểu và lựa chọn cho mình. Tôi vẫn phải nhắc lại là tư duy không quản được thì cấm đã quá lỗi thời rồi, nó khiến cho thị trường bị bó lại, thậm chí bị bóp nghẹt.
Cần sửa các quy định quản lý sát hơn với thị trường, mở đường cho các doanh nghiệp phát triển
PV: Vậy thì cần làm gì để các doanh nghiệp làm ăn chân chính tiếp tục huy động được vốn phát triển dự án, đồng thời thị trường cũng tránh được những hệ lụy lớn sau này, thưa ông?
LS Trương Thanh Đức: Đầu tiên, tôi khẳng định rằng sự phát triển của thị trường đang diễn ra hết sức tích cực, việc xảy ra ở một số nơi chỉ là hiện tượng cá biệt, không thể vì thế mà siết toàn hệ thống tín dụng, gây ảnh hưởng tới sự phát triển của nhiều doanh nghiệp. Nếu như các dự án bị đình lại thì nguy cơ hàng nghìn lao động mất việc làm cũng là hiện hữu, nhiều ngành khác có mối liên quan cũng ảnh hưởng theo.
Hiện nay, ngân hàng đã bị ràng buộc bởi quy định khống chế trần cho vay đối với BĐS, mà ngay cả không khống chế thì họ cũng phải chia sẻ ra nhiều lĩnh vực đầu tư để hạn chế rủi ro. Vì vậy, kênh huy động vốn qua trái phiếu là một cách mà doanh nghiệp có thể nhanh tiếp cận được vốn triển khai dự án. Trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước là sửa các quy định theo hướng phù hợp với thị trường, yêu cầu công khai minh bạch và tăng cường giám sát chứ không phải là siết chặt lại khiến doanh nghiệp khó khăn khi tìm vốn. Nếu doanh nghiệp nào làm trái các quy định, không công bố thông tin thì lúc ấy phải xử lý mạnh. Ở các nước phát triển họ không sử dụng công cụ hành chính để ngăn chặn, mà họ luôn mở, miễn là phải thực hiện đúng luật, bất kỳ đơn vị nào gian dối đều phải lĩnh hậu quả nặng nề.
Chúng ta đều biết rằng thị trường các nước phát triển có được như ngày hôm nay thì họ cũng đã trải qua giai đoạn như nước ta. Mỗi một doanh nghiệp lớn lên đều xuất phát từ nhỏ, họ cần vốn để làm ăn, vay ngân hàng thì bị khống chế, vậy huy động qua trái phiếu là cách mà họ tăng nguồn lực phát triển. Việc mua trái phiếu cũng giống như mua một sản phẩm hàng hóa, quyền lựa chọn thuộc về nhà đầu tư, không ai bắt ép cả.
Việc đầu tư của một doanh nghiệp có lãi, có lỗ là bình thường và nhà đầu tư cũng phải chấp nhận điều đó chứ không thể có chuyện cứ buông tiền ra rồi chờ nhận về khoản lãi suất 12% mỗi năm, cao gấp đôi ngân hàng chỉ ở khoảng 6-7% mà lại không có chút rủi ro nào. Rủi ro ở đây là nếu doanh nghiệp gặp các sự cố ngoài mong muốn, kết quả kinh doanh không đạt được như kỳ vọng thậm chí phá sản thì các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng phải chịu rủi ro và ngược lại khi doanh nghiệp làm ăn tốt thì lãi suất thu về từ việc mua trái phiếu cũng cao.
Tôi cũng từng lấy ví dụ như mua nhà trên giấy, mua đất đai buôn bán, có người lãicả trăm tỷ nhưng cũng có người mất trắng. Cái này là do nhà đầu tư và thị trường tự điều chỉnh. Cơ quan chức năng chỉ cần làm nhiệm vụ ban hành các quy định hướng dẫn và bất kỳ doanh nghiệp nào thông tin sai lệch, lừa đảo thì phải xử lý sớm, xử lý ở mức thật nặng để ngăn chặn và răn đe. Nếu là doanh nghiệp đại chúng thì Sở giao dịch chứng khoán và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phải có ý kiến. Còn với những doanh nghiệp bình thường, kế hoạch tài chính tự các nhà đầu tư phải xem xét, lựa chọn, những trường hợp này phát hành diện hẹp, ít người tham gia nên phải tự cân nhắc chứ chính sách không thể nào làm thay thị trường được, nếu có thì cảnh báo dấu hiệu để thận trọng mà thôi.
PV: Có ý kiến cho rằng doanh nghiệp cần có tài sản đảm bảo khi phát hành trái phiếu, quan điểm của ông thế nào?
LS Trương Thanh Đức: Tôi xin nói thêm rằng trước đây nhiều năm chúng ta đã không ít lần thảo luận về chuyện siết các quy định phát hành trái phiếu, nhưng rồi sau gần chục năm thì ai cũng thấy rằng thị trường đang phát triển mạnh mẽ. Tôi thấy đó là điều đáng mừng, bao nhiêu năm trước phát triển không được, bây giờ thị trường tăng lên thì phải tìm công cụ quản lý hướng dẫn sao cho hiệu quả, nếu đẩy mạnh được để khơi thông vốn cho các doanh nghiệp thì còn tốt hơn nữa.
Việc đặt ra tài sản đảm bảo là không phù hợp và cũng không cần thiết bởi vì quy định ấy chỉ nên áp dụng khi vay ngân hàng thôi, còn phát hành trái phiếu là doanh nghiệp (tổ chức) bán cho cá nhân nhỏ lẻ để thực hiện dự án lớn là xây dựng một tòa nhà hay một khu chung cư thì lấy tài sản gì ra đảm bảo được. Đối với các doanh nghiệp lớn thì thuận lợi khi huy động vốn, ngoài bất động sản thì họ còn có cổ phiếu là tài sản đảm bảo, nhưng với những doanh nghiệp vừa và nhỏ đang trên đà phát triển thì không thể áp quy định đảm bảo bằng tài sản được.
Theo tôi, thay vì loay hoay với những lo ngại ấy thì cơ quan quản lý cần tập trung xây dựng, điều chỉnh các quy định phù hợp với sự phát triển của thị trường, phần còn lại là chọn trái phiếu của doanh nghiệp nào để đầu tư là do sự đánh giá, góc nhìn của từng nhà đầu tư như tôi đã phân tích ở trên cơ quan quản lý không thể giám sát thay được.
Trân trọng cảm ơn ông!
