Luật chồng chéo hình thành “bẫy” rủi ro cho doanh nghiệp

Sự chồng chéo giữa các luật chuyên ngành đất đai, xây dựng, đầu tư, không chỉ gây khó khăn trong quản lý Nhà nước, mà còn hình thành các "bẫy", chỉ cần doanh nghiệp “sơ sểnh” một chút có thể vướng vào sai phạm. 

*****

Bất cập luật “khung”, luật “ống” và mòn mỏi chờ hướng dẫn

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế,… Đóng góp trung bình của ngành Xây dựng và bất động sản vào GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách. Trong đó, ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP. Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 – 1,8 triệu tỷ đồng.

Song chỉ sau hơn 2 năm dịch bệnh, cùng với loạt các bất ổn liên quan đến sai phạm, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn trầm lắng đang kéo theo sự đình trệ của nhiều thị trường khác. Chính phủ đã ngay lập tức có giải pháp tháo gỡ những bất cập về pháp lý liên quan đến bất động sản bằng việc cùng một thời điểm tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 - Ba đạo luật có tác động trực tiếp đến sự vận hành của thị trường Bất động sản.

Trong vài tháng trở lại đây, hàng loạt các hội thảo, toạ đàm, lấy ý kiến rộng rãi về dự thảo sửa đổi các đạo luật này. Tuy nhiên, bên cạnh tín hiệu đáng mừng rằng thị trường sẽ nhanh chóng đón tín hiệu tích cực khi pháp lý được gỡ bỏ thì bên cạnh đó là những lo ngại. Bởi hàng ngàn ý kiến góp ý về dự thảo các luật đã cho thấy sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của luật. Đáng chú ý, các luật được ban hành hiện nay là luật “khung”, luật “ống”, khi triển khai sẽ cần nhiều văn bản hướng dẫn, không chỉ gây trậm trễ thực thi mà còn xảy ra những vấn đề hiểu luật khác nhau.

Trong nhiều cuộc làm việc liên quan đến công tác xây dựng pháp luật, hoàn thiện hệ thống pháp luật, Chủ tịch Quốc hội đều nhấn mạnh cần khắc phục tình trạng này. Bởi theo Chủ tịch Quốc hội thì luật “khung”, luật “ống” là một trong 2 khuynh hướng làm giảm “tuổi thọ” của luật.

Luật “khung”, luật “ống” là văn bản luật có những điều, khoản quy định chung chung, muốn thi hành được phải có văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn. Thực tế cho thấy, tình trạng luật phải chờ nghị định, còn nghị định phải chờ thông tư khiến một số vấn đề của đất nước không được xử lý đúng lúc. Sự chậm trễ này đã trở thành rào cản phát triển kinh tế - xã hội, làm cho luật chậm đi vào cuộc sống. Tình trạng luật “khung”, luật “ống” nếu trở nên phổ biến sẽ gây những tác động tiêu cực, làm giảm hiệu lực quản lý của nhà nước và giảm hiệu quả điều chỉnh pháp luật bởi các quy định của luật bị “treo”. Đây là tồn tại đã được nhiều đại biểu lên tiếng ở nhiều nhiệm kỳ Quốc hội.

Riêng với thị trường bất động sản, giới chuyên ngành nhiều lần đánh giá sự chồng chéo giữa các quy định của luật giống như “nhện giăng tơ”. Do nhiều năm liền chưa được tháo gỡ đã làm cản trở sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho doanh nghiệp, thậm chí doanh nghiệp chỉ cần “sơ sẩy” cũng sẽ gặp rủi ro, thậm chí vướng vòng lao lý.

Tại “Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở, thị trường bất động sản” do Hiệp hội Bất động sản tổ chức, TS. Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng, trước những bất cập tồn tại, mâu thuẫn chồng chéo thì cùng lúc phải sửa đổi cả 3 bộ luật gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai. Bởi nếu chỉ sửa Luật Đất đai dễ đưa ra các quan điểm, chính sách vướng mắc so với những luật khác. Trước hết phải sửa các điểm chưa hợp lý; phải bổ sung những khoảng trống; phải làm rõ vùng xám, vùng mờ; phải bổ sung mô hình kinh doanh bất động sản mới, cơ sở dữ liệu, chuyển đổi số,… để tạo hành lang pháp lý phù hợp cho thị trường bất động sản phát triển.

Trước tình trạng mỗi ngành có một bộ luật riêng, TS. Lộc nhận định: “Theo Luật của bà bộ trưởng này thì đúng, chiếu theo luật của ông bộ trưởng khác thì sai. Sự mẫu thuẫn chồng chéo khiến chính quyền địa phương và doanh nghiệp nhiều khi chết đứng như Từ Hải”.

Hệ luỵ lỗ hổng lợi ích nhóm, rủi ro cho doanh nghiệp và cản trở phát triển

thị trường bất động sản

Luật chồng chéo, nhiều thủ tục cài cắm và không ít văn bản đang chồng lấn lên nhau đã tạo ra nhiều hệ luỵ cho doanh nghiệp, tạo lỗ hổng lợi ích nhóm và cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Chia sẻ chi tiết về một số nội dung chồng chéo, LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho hay:

Thứ nhất, tồn tại xung đột pháp luật về đấu giá tài sản (Khoản 2 Điều 5 Nghị định 43/2014, Điều 77 Luật Đấu giá tài sản 2016, khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai 2013, điểm a Khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013). Quy trình đấu giá quyền sửa dụng đất luôn “nóng”, chiếm tỉ lệ cao trong tổng số các cuộc đấu giá. Các quy định chồng chéo tạo ra các điểm mờ, là kẽ hở để một số đối tượng lợi dụng thao túng bằng việc cản trở, phá hoại cuộc đấu giá.

Mặt khác, quy định năng lực tài chính “để đảm bảo” là như thế nào thì chưa được xác định rõ. Điều này dẫn đến kết quả chủ đầu tư tham gia đấu giá đã trúng đấu giá nhưng không có năng lực tài chính để xác lập giao dịch như đã xảy ra thời gian qua, điển hình là những vụ bỏ cọc sau khi đấu giá thành công.

Sự chồng lấn khi thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất: (điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư, Điều 33 Luật Đầu tư, khoản 1 Điều 689 Nghị định 43/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai). Từ những quy định trên, đối với dự án đầu tư có đề xuất sử dụng đất, cơ quan Nhà nước sẽ hai lần thẩm định về điều kiện giao đất tại hai thủ tục khác nhau. Điều này vừa tạo ra sự lãng phí về nguồn lực từ phía cơ quan quản lý Nhà nước vừa tạo ra những rủi ro, khó khăn cho nhà đầu tư (nhà đầu tư đứng trước nguy cơ không được giao đất mặc dù đã được chấp thuận chủ trương đầu tư).

LS. Nguyễn Thanh Hà nêu ví dụ thực tiễn trong quá trình tư vấn cho doanh nghiệp, điển hình như Trường hợp của Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam đang sử dụng hơn 4,4ha đất tại P.Long Bình, diện tích đất trên được UBND tỉnh thu hồi và cho thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án khách sạn hoa viên. Sau một thời gian, công ty đã xin chuyển mục đích một phần diện tích đất thuê sang đầu tư chung cư cho thuê và bán (chuyển sang mục đích đất ở với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất). Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam đã được UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư năm 2015, chuyển dự án thành Chung cư cao cấp cho thuê và bán. Hiện dự án vẫn ách ở khâu đất này tiếp tục cho thuê trả tiền hàng năm hay phải thu hồi đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.

Tương tự, dự án Khu công nghiệp Công nghệ cao Long Thành (H.Long Thành) do Công ty CP Đô thị Amata Long Thành làm chủ đầu tư cũng vướng một số diện tích đất công chưa thống nhất được đất có đấu giá hay không. Theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 119 Luật Đất đai năm 2013 thì đối với dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2013 không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong luật lại không quy định cụ thể chi tiết đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong cả thời gian thuê hay miễn một thời gian nhất định.

Hạn chế về phạm vi quyền chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai (Điều 45 Luật Đầu tư, Điều 25 Luật Nhà ở, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản)

Theo LS. Hà, trong bối cảnh nguồn vốn cạn kiệt, hoạt động chuyển nhượng dự án được xem là chiếc “phao cứu sinh” cho doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, rất nhiều doanh nghiệp “than thở” chuyện nhọc nhằn trong việc tiếp cận từ quỹ đất chuyển nhượng là do còn vướng mắc về pháp luật. Quy định bó buộc và chồng chéo giữa các luật về chuyển nhượng dự án đã hạn chế cơ hội của nhà đầu tư.

LS. Hà lấy lấy một ví dụ điển hình về một nhà đầu tư muốn mua lại một dự án xây dựng khu phức hợp thương mại, căn hộ, văn phòng. Nhưng phải mất hơn 11 tháng tính từ lúc hồ sơ được nộp đến lúc cơ quan tiếp nhận và chuyển hồ sơ đến UBND TP để xem xét cấp giấy chứng nhận đầu tư. Quy trình này vẫn chưa kết thúc, UBND TP phải mất hơn 1 tháng để xem xét hồ sơ trước khi cấp giấy chứng nhận đầu tư.

“Sau khi vượt qua rất nhiều rào cản và vì thị trường thay đổi, nhà đầu tư có ý định thay đổi kế hoạch đầu tư và mong muốn rút khỏi liên doanh. Cũng bởi thủ tục chuyển nhượng dự án khó khăn và mất thời gian, dự án muốn chuyển nhượng phải mất nửa năm dẫn đến doanh nghiệp muốn chuyển nhượng cũng bị mất cơ hội cơ hội chuyển nhượng”, ông Hà nêu vấn đề.

Luật sư cho rằng, sự không hợp lý của Luật Đất đai, cùng chồng chéo với các luật khác cũng là một trong những yếu tố “châm ngòi” cho việc “lách luật” khi các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng dự án thông qua việc thành lập công ty mẹ - công ty con rồi chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty con dưới hình thức chuyển nhượng vốn.

Mặt khác, LS. Hà cũng cho rằng, khi sửa đổi các Luật để việc chuyển nhượng dễ dàng hơn thì cũng cần có quy định là khi được giao 1 khu đô thị mới hoặc là khu nhà ở nào để chủ đầu tư xây dựng thì họ phải thực hiện được đến mức độ nào mới được chuyển nhượng. Có thể là phải hoàn tất về phần cơ bản hạ tầng kỹ thuật sau đó doanh nghiệp mới được chuyển nhượng chứ không phải vừa nhận được dự án xong lập tức rao bán, chuyển nhượng ngay. Như vậy, sẽ khó cho cái quản lý đô thị và sẽ tạo điều kiện phần nào cho tình trạng xin cho hoặc “chạy dự án”.

LS. Hà cho biết thêm, bất động sản là một lĩnh vực đặc thù, bị chi phối bởi rất nhiều luật liên quan, trong đó nền tảng là Luật Đất đai. Do đó, chính sách đất đai nói chung có tác động rất lớn đến sự tồn vong, phát triển của doanh nghiệp. Những bất cập của Luật Đất đai và các văn bản dưới luật, sự chồng chéo với các luật liên quan là lỗ hổng rất lớn để các nhóm lợi ích lợi dụng, thao túng, tự tung tự tác. Biểu hiện cụ thể mà ai cũng biết, ai cũng thấy, đó là sự cấu kết giữa doanh nghiệp với những quan chức có thẩm quyền ký quyết định mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. “Tệ nạn” này địa phương nào cũng có. Ở đâu đất càng có giá trị thương mại thì ở đó tình trạng càng trầm trọng.

Luật sư dẫn chứng một số vụ án điển hình về sai phạm đất đai, như trường hợp, hàng loạt khu, lô đất vàng được lãnh đạo các TP. Đà Nẵng, TP.HCM chuyển nhượng cho Phan Văn Anh Vũ (Vũ “nhôm”), với giá rẻ ngoài sức tưởng tượng trong giai đoạn từ năm 2009 - 2016. Hay khu đất phía Nam cuối đường Phạm Văn Đồng, TP. Đà Nẵng, chỉ cần nhượng lại, Vũ “nhôm” đã bỏ túi chênh lệch 495 tỷ đồng; hay khu đất 29ha thuộc dự án Sân golf Đa Phước, đã làm lợi cho “ông trùm” này hơn 579 tỷ đồng. Hàng loạt lô đất đắc địa khác đều bị Vũ “nhôm” thâu tóm.

Trên đây, chỉ là một trong số những điểm nổi bật về sự chồng chéo, mâu thuẫn, vướng mắc của các luật liên quan đến thị trường bất động sản. Thực trạng này được giới phân tích ví von rằng doanh nghiệp như đang đi trên dây, rất khó để tránh được chuyện vi phạm vào các quy định khác nhau. Mặt khác, câu chuyện lợi ích nhóm vẫn còn tồn tại chừng nào giữa các bộ luật còn kẽ hở - điểm mờ, cũng là một rào cản phát triển với các nhà đầu tư và thị trường.