Vấn đề này được nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp đưa ra tại tọa đàm “Xung đột pháp lý trong đầu tư xây dựng” được tổ chức tại TP.HCM vào sáng 6/9.
Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai... chồng chéo và trùng lắp
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thời gian qua, thị trường bất động sản bị ách tắc, nguồn cung dự án sụt giảm nghiêm trọng, nguồn cung sản phẩm nhà ở sẽ tiếp tục tác động tiêu cực trong những năm tới…, dẫn đến một số doanh nghiệp lâm vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản.
Nguyên nhân một phần là do các quy định của pháp luật hiện nay có sự chồng chéo, xung đột lẫn nhau.
Dẫn chứng cho luận điểm trên, ông Châu cho biết, theo quy định tại Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, chủ đầu tư dự án tổ chức lập quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực được giao đầu tư. Theo đó, đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan chức năng phê duyệt, là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng. Luật Xây dựng cũng quy định, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng.
Tuy nhiên, đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án nhà ở thương mại đều bị ách tắc, do Sở Quy hoạch - Kiến trúc không nhận hồ sơ của nhà đầu tư vì trái với Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị, quy định chủ đầu tư mới là người đề xuất đồ án quy hoạch chi tiết.
“Phải chăng do không rõ ràng trong các văn bản pháp luật đã tạo ra cách hiểu khác nhau giữa nhà đầu tư và chủ đầu tư, vì chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận chủ đầu tư, nên các doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án. Trong khi đó, khái niệm nhà đầu tư trong Luật Đầu tư là các loại hình dự án sản xuất kinh doanh, nhất là dự án nhà ở thương mại”, ông Châu nói.
Bên cạnh những quy định tréo ngoe về cách dùng thuật ngữ trên, ông Châu còn phân tích thêm một vướng mắc rất lớn mà nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đang gặp phải, đó là đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc Nhà nước quản lý.
Điển hình như vụ việc của Công ty Hưng Lộc Phát bị tuýt còi tại dự án dự án Green Star Sky Garden (quận 7). Nguyên nhân được đưa ra từ phía chính quyền địa phương là do Công ty chưa chuyển mục đích sử dụng đất vì dự án có đất công xen cài manh mún, nhỏ lẻ nằm rải rác trong dự án.
Cùng nhận định, ông Phan Đức Hiếu, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, hiện nay, các luật như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Tài nguyên - Môi trường đang có sự trùng lặp, chồng chéo lên nhau.
Lấy ví dụ về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, ở Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Cả 2 luật này đều có những tiêu chí phân chia dự án đầu tư, những tiêu chí này đa số đều có sự trùng lắp hoặc chồng chéo lên nhau dẫn đến việc các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư không xác định được phải áp dụng theo luật nào là đúng.
Chưa kể, một số địa phương chỉ yêu cầu nhà đầu tư thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư một lần, trong khi một số địa phương khác vẫn yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện quy trình thủ tục hai lần theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, dẫn đến việc áp dụng pháp luật không thống nhất trên toàn quốc.
“Những quy định này đã khiến nhiều địa phương thực hiện thủ tục xác định nhu cầu sử dụng đất và thủ tục điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Một số địa phương khác lại thực hiện cùng lúc với thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư”, ông Hiếu nói và phân tích thêm, hiện chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể hồ sơ, trình tự thực hiện gây khó khăn, lúng túng cho nhà đầu tư cũng như cán bộ công chức trong thực thi nhiệm vụ.
Rủi ro trăm bề
Tại tọa đàm, nhiều doanh nghiệp cũng đã nêu ra những khó khăn, vướng mắc khi áp dụng các quy định của pháp luật.
Một doanh nghiệp đang hoạt động tại TP.HCM cho biết, ở những thành phố lớn thì quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết đều đã có đầy đủ, nhưng khi làm dự án ở một số địa phương mới chỉ có quy hoạch tổng thể mà chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng nhà ở, sẽ gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp trong việc thực hiện dự án, dù toàn bộ hồ sơ pháp lý đã thực hiện đầy đủ.
Hay tại hội nghị gặp gỡ giữa doanh nghiệp bất động sản và lãnh đạo TP.HCM trước đó, bà Nguyễn Thị Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho biết, doanh nghiệp này có 12 dự án ở TP.HCM đang bị ách tắc. Trong đó, có dự án vướng do đất nông nghiệp xen cài, không phải đất công nhưng cũng gặp khó khăn khi chuyển quyền sử dụng đất.
Chia sẻ thêm tại cuộc tọa đàm, ông Lê Hoàng Châu phân tích, những chồng chéo trong quy định của pháp luật đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp rủi ro, trong đó có rủi ro về mặt pháp lý, rủi ro về tài chính và tín dụng. Do vậy, doanh nghiệp sẽ lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản, nếu dự án không hoàn tất các thủ tục pháp lý, không triển khai thực hiện được, hoặc bị dừng triển khai.
Trong khi đó, ông Phan Đức Hiếu cho rằng, các vấn đề bất cập không mới, vẫn còn nguyên, trừ chấp thuận chủ trương đầu tư đã được “luật hóa” bằng quyết định chủ trương đầu tư. Sự trùng lắp, chồng chéo khiến những dự án cụ thể liên quan đến đất, xây dựng, môi trường thì nhà đầu tư phải thực hiện nhiều lần, lặp đi lặp lại... tạo tốn kém, kéo dài thời gian.
“Đặc biệt, ngoài những rủi ro ảnh hưởng đến các doanh nghiệp, những vướng mắc này còn khiến một số công chức nhà nước có tâm lý “dừng - ngâm - đùn đẩy” lẫn nhau, tâm lý sợ sai không chỉ ở địa phương mà các cơ quan bộ ngành cũng đang lo sợ, không dám chịu trách nhiệm. Quận thì xin ý kiến Thành phố, rồi Thành phố lại xin ý kiến Trung ương... và cuối cùng, bao nhiêu việc đều đổ dồn về Trung ương xử lý”, ông Hiếu phân tích.
Trước những vướng mắc đã nêu trên, nhiều chuyên gia cũng đã đưa ra từng giải pháp cụ thể đối với từng vướng mắc. Tuy nhiên, theo ông Hiếu, ngoài việc sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật, nên tiếp tục ban hành một Luật để sửa nhiều Luật, hoặc trước mắt ban hành một nghị định hướng dẫn chung về thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng và môi trường.
