Luật không phù hợp thực tiễn sẽ gây bất ổn cho thị trường

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi đồng bộ nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới. Tuy nhiên, sửa luật như thế nào để loại bỏ tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn và đáp ứng yêu cầu của thực tiễn đang là câu hỏi làm nóng các diễn đàn, hội nghị, hội thảo trong thời gian gần đây.

*****

Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bảo vệ quyền lợi người dân, nhà đầu tư và trên hết là hài hòa lợi ích, quyền và trách nhiệm giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân là bài toán cần tầm nhìn dài hạn, toàn diện và thấu đáo. Reatimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Thành viên Văn phòng luật sư NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam xung quanh vấn đề này.

Sửa đổi Luật Nhà ở phải phục vụ mục tiêu an sinh xã hội

PV: Thưa ông, Luật Nhà ở sửa đổi cần bổ sung quy định như thế nào về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư để đảm bảo quyền lợi của người dân và thuận lợi hơn cho công tác cải tạo chung cư khi xuống cấp sau này?

LS. Nguyễn Tiến Lập: Quan điểm của cá nhân tôi, đã sở hữu tài sản thì không có giới hạn về thời gian, có nghĩa là chủ sở hữu có toàn bộ các quyền của mình cho đến khi tài sản đó về mặt thực thể không còn tồn tại. Theo nguyên lý đó và phù hợp với cả Luật Dân sự và Luật Đất đai, tại Việt Nam khi một người sở hữu nhà ở, dù là nhà riêng hay căn hộ trong tòa nhà chung cư đều không khác nhau, anh ta có quyền sở hữu với toàn bộ phần nhà, riêng với đất thì có quyền sử dụng lâu dài, tức không giới hạn thời gian.

Từ góc độ an toàn của công trình, về nguyên tắc, bất cứ công trình nào dù còn hay hết tuổi thọ mà hư hỏng, xuống cấp dẫn đến mất an toàn thì đều không được phép sử dụng. Cũng lưu ý, ở nhiều nước có các công trình kiến trúc đã tồn tại hàng trăm năm mà vẫn chắc chắn và an toàn. Ngoài ra, nếu vì kiểm soát an toàn thì cần quan tâm đến tất cả các loại nhà ở chứ không thể chỉ giới hạn vào nhà chung cư.

Nếu tuyên bố tòa nhà chung cư hết hạn sở hữu đối với chủ sử dụng thì người dân không còn quyền và cơ hội thỏa thuận về đền bù bình đẳng với chủ đầu tư dự án nữa, cũng như không có quyền yêu cầu hay khiếu nại trong đền bù về sở hữu tài sản mà buộc phải chấp hành các quy định về mức đền bù di dời và tái định cư.

Còn nếu nói về thời hạn sử dụng, thì cơ quan quản lý phải nêu rõ theo tuổi thọ công trình, theo thiết kế. Đồng thời, cần phân định mục đích chỉnh trang đô thị hay đảm bảo an toàn. Có những khu chung cư chưa báo động về an toàn nhưng mất mỹ quan đô thị thì vẫn phải thuyết phục người dân để di dời. Chúng tôi cũng đang kiến nghị sửa Luật Đất đai, trong đó đề nghị khi có 80% số người dân đồng ý thì sẽ thực hiện di dời, để nút thắt giải phóng mặt bằng được tháo gỡ.

Trên khía cạnh đảm bảo an toàn, cơ quan quản lý có thể thực hiện kiểm định để kết luận tòa nhà mất an toàn và đề nghị phá dỡ, nếu người dân không đồng ý, sẽ có quyết định cưỡng chế bởi tòa án. Lúc này, người dân cần tuân thủ nguyên tắc, nhưng vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư hay chỗ ở tạm thời sẽ phải quy định rõ ràng.

PV: Vấn đề đặt ra là làm sao vừa bảo đảm quyền sở hữu của công dân, vừa bảo đảm an toàn, chất lượng công trình, dễ dàng cải tạo, xây mới. Pháp luật nên quy định thế nào để giải được bài toán này, thưa ông?

LS. Nguyễn Tiến Lập: Tôi thấy điều này rất đơn giản và ở các nước người ta cũng đã làm. Định kỳ hoặc khi có các sự cố kỹ thuật xảy ra, Bộ Xây dựng và các cơ quan chức năng phải tiến hành kiểm tra an toàn các ngôi nhà, bất kể là nhà chung cư hay nhà ở riêng thuộc sở hữu của bất kỳ tổ chức, cá nhân nào. Trong trường hợp phát hiện sự xuống cấp hay sự cố kỹ thuật dẫn đến mất an toàn cho người sử dụng nhà, cơ quan Nhà nước hoàn toàn có quyền ra lệnh đình chỉ sử dụng, tiến hành các biện pháp di dời để bảo đảm an toàn cho người ở và sử dụng nhà. Tất cả các vấn đề liên quan đến thiệt hại vật chất phát sinh, chi phí sửa chữa, khắc phục để tái sử dụng nhà sẽ do chủ sở hữu tòa nhà chịu trách nhiệm.

Ở các nước, yêu cầu thực hiện bảo hiểm đối với an toàn công trình là bắt buộc, do đó trong các trường hợp như vậy, các chi phí liên quan sẽ được chia sẻ bởi công ty bảo hiểm nên mọi việc được triển khai suôn sẻ và thuận lợi. Ở nước ta, rất nên và cần thiết triển khai áp dụng sớm và đồng loạt cơ chế này.

Từ góc độ Luật Đất đai, trên thực tế đã có quy định rõ ràng. Tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư là đồng sở hữu đối với khu đất có liên quan, trong trường hợp tòa nhà bị phá bỏ, họ sẽ có toàn quyền thỏa thuận cùng nhau để xây dựng lại công trình cho mục đích đã xác định trước đó. Nhưng như tôi đã nói, thay vì cần sự đồng ý của 100% chủ sở hữu, chúng tôi kiến nghị chỉ cần 80% đồng ý để việc giải tỏa được thuận lợi hơn. Lưu ý, chỉ thỏa thuận nhằm mục đích chỉnh trang đô thị, còn khi tòa nhà được kết luận mất an toàn, ngoài thỏa thuận chi phí liên quan, thì theo thông lệ các nước, việc phá dỡ sẽ không cần thỏa thuận, nhưng cần có quyết định cưỡng chế từ tòa án.

PV: Ngoài vấn đề chung cư, nhà ở xã hội cũng là vấn đề an sinh thiết thực. Thế nhưng quy định chủ đầu tư làm dự án nhà ở thương mại từ 2 - 5ha phải trích lập quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội dường như không phù hợp với thực tế. Ông nghĩ sao về quy định này?

LS. Nguyễn Tiến Lập: Trước hết, không nên ban hành và áp dụng các chính sách kết hợp "hai trong một", lồng ghép các mục tiêu thương mại và an sinh trong cùng một dự án. Bởi trên thực tế trong trường hợp này, các chủ đầu tư dự án, mà chủ yếu là các nhà phát triển bất động sản, tạo lập dự án và hàng hóa để bán chứ không có ý định sở hữu, quản lý và khai thác kinh doanh lâu dài, do đó sẽ rất khó để giữ các cam kết ban đầu với chính quyền. Nếu buộc phải thực hiện thì chỉ là sự đối phó, một số tòa nhà xã hội sẽ được xây dựng nhưng thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ dẫn đến mục tiêu lớn là an sinh cho cộng đồng không đạt được.

Về chủ trương này, tôi cho rằng Nhà nước cần coi đó là một chính sách xã hội và an sinh lớn, bắt đầu từ việc quy hoạch quỹ đất cho phát triển nhà ở có giá chấp nhận được đối với người có thu nhập thấp, đặc biệt là nhóm người nghèo ở đô thị và công nhân các khu công nghiệp tập trung. Tiếp theo, Nhà nước cần hình thành các quỹ tài chính hỗ trợ và các cơ chế chính sách liên quan để tạo điều kiện cho tất cả các bên tham gia phát triển nhà ở phân khúc này. Người thực hiện có thể là doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, chủ đất nhỏ, hợp tác xã hay hợp tác đối tác công tư; cũng như các sản phẩm nhà ở sẽ đa dạng và đa mục tiêu bao gồm cả mua, thuê hoặc kết hợp thuê - mua với các diện tích, cấp độ và giá cả khác nhau.

Hãy nhìn sang nước láng giềng là Singapore, ở đó Chính phủ đã thực hiện chính sách nhất quán về phát triển nhà ở cho tầng lớp bình dân từ trung lưu trở xuống trong hơn nửa thế kỷ qua để đến hiện nay có tới 90% số người dân Singapore được sở hữu nhà. Từ đó thấy rằng, phát triển nhà ở xã hội phải là một chính sách độc lập, có tầm nhìn dài hạn, đòi hỏi sự kiên nhẫn và nhất quán trong triển khai thực hiện.

PV: Để phục vụ nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp thì không chỉ có nhà ở xã hội dưới sự hỗ trợ của Nhà nước, mà còn có phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập trong bối cảnh giá nhà đất tăng quá cao như hiện nay. Song Luật Nhà ở chưa đề cập đến khái niệm "nhà ở phù hợp với thu nhập", quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

LS. Nguyễn Tiến Lập: Tôi cho rằng, dù Luật Nhà ở có hay chưa đề cập đến khái niệm "nhà ở phù hợp với thu nhập" cũng không quan trọng, bởi mấu chốt không phải là quy định của luật pháp mà là chính sách về nhà ở của Chính phủ. Cần có chính sách thật sự rõ ràng và khả thi trước đã, sau đó để thực hiện thì ban hành các văn bản và quy định pháp luật khác nhau như các công cụ để thực hiện.

Các yếu tố quan trọng nhất là quyền kinh doanh bất động sản, quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất thì đã có các luật khác nhau điều chỉnh, không nên chờ đợi với tâm lý cho rằng, cứ phải có quy định pháp luật thì mới ban hành và thực hiện, bởi đó là hai phạm trù tương đối độc lập với nhau.

Luật thiếu nhất quán và đồng bộ có thể gây

bất ổn cho thị trường

PV: Vâng thưa ông, tâm lý chờ đợi này vẫn tồn tại ở nhiều lĩnh vực. Ví dụ như đối với bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, đến thời điểm này, Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch, Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này. Nguyên nhân do đâu, thưa ông?

LS. Nguyễn Tiến Lập: Theo nghiên cứu, tôi thấy hiện tượng này khá điển hình cho sự bất cập giữa việc phát triển, thay đổi nhanh chóng của các điều kiện thị trường với tình trạng chậm đổi mới, không theo kịp hay lạc hậu của khung thể chế và pháp luật.

Trong nhiều năm, bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền với các dự án đầu tư du lịch do chủ đầu tư tư nhân thực hiện. Họ xin giấy chứng nhận đầu tư, xin thuê đất để xây khu du lịch khép kín để kinh doanh nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí với tư cách chủ sở hữu toàn bộ tài sản dự án cho thời hạn khoảng 50 năm. Đi cùng là cơ chế thuê đất, thực hiện quyền kinh doanh, khai thác tài sản trên đất của một chủ sở hữu dự án duy nhất.

Tuy nhiên, tình hình thị trường đã thay đổi, các dự án hay khu du lịch như vậy ngày càng lớn về quy mô, chiếm đất và không gian, dẫn đến đa mục đích về đầu tư, đa dạng về công năng và hỗn hợp về nguồn vốn đầu tư và quyền sở hữu. Cụ thể, chủ dự án chỉ đóng vai nhà phát triển dự án trong khi nhà đầu tư bỏ tiền thật là hàng trăm, hàng ngàn cá nhân trở thành đồng sở hữu tài sản trên đất. Đồng thời, công năng của dự án không chỉ bó hẹp du lịch và lưu trú ngắn ngày, mà còn hình thành các đơn vị ở đan xen phục vụ ở dài hạn.

Thực tế này dẫn đến các phức tạp khi minh định quyền sở hữu và quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản và kinh doanh, bởi nó bị phân tách ra giữa các bên trên cơ sở các thỏa thuận bằng hợp đồng. Vấn đề đặt ra là tính hợp pháp của các hợp đồng và sẽ được pháp luật bảo vệ như thế nào trong bối cảnh Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch và Luật Đất đai được xây dựng và thiết kế với các tư tưởng và nội dung chính sách cũ và nặng tính "truyền thống"?

Câu chuyện nói trên có thể xảy ra ở bất cứ quốc gia có thị trường mới nổi nào, không chỉ Việt Nam. Nhưng một khi xảy ra ở nước ta, sẽ trở nên khó giải quyết bởi vướng vào một tư duy cũ, thâm căn cố đế từ thời bao cấp và kế hoạch tập trung. Về phương diện pháp luật, tư duy này thể hiện ở phương châm hành xử, đó là bất cứ hiện tượng hay hành vi nào không được pháp luật quy định thì đều được coi là không chính đáng.

Thực tế, mỗi khi thị trường có diễn biến mới, các cơ quan bộ ngành lại tập trung nghiên cứu và sửa đổi pháp luật, từ định nghĩa các khái niệm mới đến quy định cụ thể để điều chỉnh. Tình trạng này lặp lại trong nhiều năm, dẫn đến pháp luật thường xuyên thay đổi và các nhà đầu tư cũng như người dân luôn phải tìm cách thích ứng.

Sự thiếu bền vững, nhất quán và đồng bộ có thể gây bất ổn cho thị trường, khiến tâm lý xã hội bất an và tạo ra hàng loạt vướng mắc, khó khăn về thủ tục hành chính, pháp lý cho các giao dịch dân sự và thương mại hàng ngày. Tôi nghĩ rằng, cần mổ xẻ vấn đề để tìm ra nguyên nhân sâu xa và cốt lõi thì mới khắc phục được tình hình.

 PV: Có những loại hình bất động sản mới, nhưng chưa có quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản. Hiện khách hàng có thể mua bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng việc sang tên, chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng… còn nhiều vướng mắc. Để quản lý tốt vấn đề này, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nên điều chỉnh theo hướng nào, thưa ông?

LS. Nguyễn Tiến Lập: Như tôi đã phân tích ở trên, chúng ta không thể làm luật và sửa đổi luật theo cách thức chạy theo thị trường và cuộc sống, với tâm lý muốn kiểm soát toàn diện như vậy. Luật Kinh doanh bất động sản chỉ cần xác định những vấn đề cơ bản, dựa trên nền tảng của tự do kinh doanh, an toàn và linh hoạt về sở hữu.

Trước hết là phân định rạch ròi giữa quyền phát triển dự án bất động sản và quyền sở hữu, kinh doanh các bất động sản được xây dựng. Tiếp đó phân định giữa quyền kinh doanh kiếm lời và quyền khai thác dân sự đối với các bất động sản. Còn các vấn đề khác thì hãy để thị trường tự điều chỉnh, có chăng nếu Chính phủ thấy cần can thiệp để bảo đảm sự phát triển cân đối, hài hòa và ổn định của nền kinh tế thì ban hành các chính sách trong từng thời kỳ nhằm khuyến khích hay hạn chế một số khu vực và hoạt động nhất định. Thực chất, xét về mặt không gian, một khi đã kiểm soát sự phát triển nền kinh tế bằng hệ thống các quy hoạch chặt chẽ rồi thì Nhà nước không còn gì phải e ngại.

Chẳng hạn, tôi thấy có những loại hình, mô hình phát triển và kinh doanh bất động sản rất mới ở nước ta được du nhập từ bên ngoài như đầu tư để sở hữu các kỳ nghỉ, tức sở hữu quyền và lợi ích mà không sở hữu tài sản trên thực tế. Đối với những trường hợp như vậy, tôi cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản không cần điều chỉnh mà hãy để cho sức sáng tạo và quyền tự do thỏa thuận của người dân phát huy tác dụng trên nền tảng của Bộ luật Dân sự.

PV: Ngoài nền tảng Bộ luật Dân sự, thì căn cơ nhất vẫn là điều chỉnh Luật Đất đai, thưa ông?

LS. Nguyễn Tiến Lập: Đúng vậy! Trong điều kiện của nước ta, khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và bởi nguyên lý rằng mọi tài sản đáng giá, bao gồm cả nơi sống của người dân đều tồn tại trên đất và gắn liền với đất, Luật Đất đai trở thành đạo luật quan trọng nhất, có tính nền tảng, chi phối mọi hoạt động kinh tế - xã hội và có ý nghĩa thiết thực với đời sống hằng ngày của người dân. Tôi nói điều này để nhấn mạnh một đặc thù ở nước ta mà không phổ biến ở các nước trên thế giới - và không có một Luật Đất đai điều chỉnh toàn diện, tập trung và thống nhất như vậy.

Liên quan đến câu chuyện cụ thể này, tôi chỉ xin dẫn chứng một điểm căn bản. Đó là theo Luật Đất đai, các khu đất, thửa đất cụ thể được phân loại theo mục đích sử dụng và do Nhà nước xác định và cấp phép. Có tới hàng trăm loại mục đích sử dụng được liệt kê theo các quy định của pháp luật về đất đai. Điều này có thể tạo nên mâu thuẫn, chồng chéo giữa thực hiện quyền sở hữu tài sản trên đất và việc đăng ký, cấp phép thay đổi mục đích sử dụng đất sao cho phù hợp liên quan đến từng dự án và giao dịch cụ thể. Trong khi đó, người dân có quyền tự do sở hữu, tự do đầu tư và tự do kinh doanh theo nhu cầu thực tế đa dạng của đời sống dân sự và nền kinh tế trong bối cảnh linh hoạt thị trường.

Về phương diện quản lý nhà nước, chúng ta đang có các bộ chuyên ngành quản lý từng lĩnh vực. Như vậy, có thể xảy ra trường hợp, giả dụ nếu Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Văn hoá - Thể thao và Du lịch có đề ra các chính sách và quy định linh hoạt, thông thoáng để phát triển đầu tư, kinh doanh thì liệu rằng, Bộ Tài nguyên và Môi trường có nhất trí như vậy để giảm thiểu sự phân loại cũng như các thủ tục đăng ký, cấp phép cho việc thay đổi các mục tiêu sử dụng đất hay không?

Đây chỉ là ví dụ nêu ra cho dễ hiểu, nhưng chính là một vấn đề chính sách và pháp luật căn bản nhất trong nhiều vấn đề mà tôi muốn kiến nghị xem xét sửa đổi khi Quốc hội tiếp tục thảo luận và thông qua Luật Đất đai mới.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!