Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch.
PV: Thưa Luật sư, việc Ban quản lý tòa nhà The Pride "vượt mặt" chủ đầu tư để tự ý ngừng cung cấp dịch vụ gửi xe ô tô vé tháng của cư dân là đúng hay sai? Nếu Ban quản lý tòa nhà vi phạm pháp luật sẽ phải chịu trách nhiệm như thế nào?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Ban quản lý tòa nhà The Pride tự ý ngừng cung cấp dịch vụ gửi xe ô tô vé tháng của cư dân nếu như trái với quy chế hoạt động quản lý đã thống nhất với người dân thì hành vi này hoàn toàn sai trái.
Việc này nếu ảnh hưởng gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của cư dân, trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ nên đề nghị tổ chức hội nghị chung cư bất thường để làm rõ vấn đề, xác định sai phạm, kỷ luật và yêu cầu các thành viên Ban quản lý phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.
Khi có lỗi xảy ra, cần xác định rõ trách nhiệm đó thuộc về ai dựa trên phạm vi quyền hạn của từng bộ phận quản lý. Việc xác định trách nhiệm dựa trên hợp đồng cung cấp dịch vụ chủ đầu tư ký với Ban quản lý nhà chung cư, giữa Ban quản lý với đơn vị quản lý vận hành, dựa trên nội quy, quy chế quản lý vận hành, trách nhiệm và nghĩa vụ được đề ra trong hội nghị chung cư.
Và trong trường hợp này, Ban quản lý, thành viên Ban quản lý nhà chung cư nếu vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị bãi miễn, thay thế theo quy định; Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành nếu vi phạm hợp đồng ký kết thì tùy theo mức độ bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
PV: Trong phạm vi quyền hạn của mình thì Ban quản lý tòa nhà chỉ được xử lý, giải quyết những vấn đề gì?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Căn cứ Điều 41 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Ban quản lý nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện các quyền, trách nhiệm như sau:
- Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
- Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
- Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư
- Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì.
- Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
- Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
- Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;
- Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư;
- Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;
- Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định;
- Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại;
- Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế này.
PV: Các dịch vụ tại tòa nhà không đảm bảo chất lượng như: Thang máy hư hỏng, bể phốt vỡ, an ninh trật tự lỏng lẻo,… nhưng chưa được khắc phục. Tuy nhiên, với tình trạng trên mà chủ đầu tư vẫn áp mức giá dịch vụ 7.000 đồng/m2 có đúng hay không, thưa luật sư?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Đầu tiên cần phải xác định phần thiệt hại hư hỏng là phần chung hay phần riêng. Nếu nó thuộc thẩm quyền xử lý của Ban quản trị tòa nhà, chủ đầu tư hay đơn vị quản lý vận hành được thuê thì căn cứ vào hợp đồng dịch vụ đã ký kết, nội quy quy chế đã đề ra để yêu cầu khắc phục và sửa chữa.
Nếu như xác định cụ thể phần thiệt hại liên quan đến cơ sở hạ tầng kỹ thuật của tòa nhà do lúc xây dựng ban đầu không đảm bảo an toàn kỹ thuật hay các dịch vụ không được như trong hợp đồng thì cư dân có quyền khiếu kiện để bảo vệ quyền và lợi ích của mình.
PV: Khi các dịch vụ không được như trong hợp đồng thì cư dân có quyền kiện chủ đầu tư hay không? Cư dân cần thực hiện những bước gì, theo trình tự nào để tiến hành việc đòi quyền lợi?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành nên được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận thương lượng được thì cư dân có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật, chấm dứt hành vi vi phạm và đòi bồi thường thiệt hại.
PV: Và trong trường hợp này, mức phạt cho chủ đầu tư là như thế nào? Những đơn vị, cá nhân nào sẽ là người trực tiếp chịu các hình phạt đấy?
Luật sư Trần Tuấn Anh: Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị bãi miễn, thay thế theo quy định; Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành nếu vi phạm hợp đồng ký kết thì tùy theo mức độ bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
- Xin cảm ơn luật sư!
