PV: Thưa ông, một dự án đã được các cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt, được phép xây dựng hai toà nhà… nhưng chủ đầu tư lại xây dựng thêm toà nhà 32 tầng cũng nằm trong khuôn viên khu đất đó. Quan điểm của luật sư như thế nào về vấn đề này?
Luật sư Nguyễn Đức Long: Đối với các tòa nhà đã xây xong nhưng trái phép thì nghiễm nhiên không được cấp phép bổ sung. Vì theo tôi được biết, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định cụ thể về vấn đề này nên bất kể ai cũng không dám cấp phép bởi vì không biết chắc được là công trình này có đảm bảo an toàn hay không.
Việc xây dựng không phép của chủ đầu tư là trái pháp luật, bất kể là tòa nhà đó có nằm trong quy hoạch hay không. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có thể sẽ bị xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng.
Theo điểm c khoản 5 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 quy định về Vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau: “Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau: Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng”.
Theo phản ánh các hộ dân ở đây, cư dân mua nhà tại dự án CT6 Kiến Hưng và đã chuyển về ở được vài năm nay nhưng vẫn không được cấp sổ đỏ.
Ở góc độ phía chính quyền đã vi phạm về quy định quản lý xây dựng, về quản lý đất đai quy hoạch vì diện tích sử dụng đất chỉ có giới hạn. Trong những trường hợp đó, các cá nhân liên quan cũng có thể bị xử lý kỷ luật. Cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương kể cả đối với quận, thành phố sẽ phải chịu trách nhiệm về sai phạm này khi để một công trình to lớn không được cấp phép mọc lên, hoàn thiện như thế. Theo tôi, trường hợp này phải quy trách nhiệm về cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương là quận hay thành phố.
Theo tôi được biết, trước đây đã có nhiều trường hợp xây dựng sai phép như thế và dư luận cũng đã lên tiếng, ví dụ như ở khu bán đảo Linh Đàm nhưng cũng chỉ là do dư luận, báo chí đưa lên chứ thực tế chưa có một cơ quan nào vào cuộc xử lý.
Đặc biệt, dù dư luận, báo chí cũng đã lên tiếng gay gắt về công trình xây dựng chung cư ở bán đảo Linh Đàm, cơ quan công an cũng nói sẽ khởi tố hình sự nhưng cuối cùng sự việc vẫn chưa được giải quyết.
PV: Thưa luật sư, nếu toà nhà xây sai phép được điều chỉnh thì cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt và cấp phép?
Luật sư Nguyễn Đức Long: Như tôi đã nói, về nguyên tắc thì không có bất kỳ ai có quyền cấp phép bổ sung kể cả Chủ tịch thành phố. Tuy nhiên, công trình này cũng có thể chỉ bị phạt và vẫn tồn tại hoặc có thể bị cấm không cho sử dụng toà nhà đó nữa.
Nhưng phải nói rằng, một công trình như vậy không có cơ quan nào làm thủ tục để hợp thức hóa như cấp phép bổ sung vì khó có thể đảm bảo an toàn trong quá trình sử dụng. Theo quy định thì công trình đó buộc phải dỡ bỏ.
Nếu như tòa nhà này chỉ thay đổi một số công năng hoặc một số thiết kế bên trong thì có thể sau khi các cơ quan thanh tra xây dựng, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra xem xét nếu có thể thay đổi cho phù hợp và tạo điều kiện cho người dân mua nhà thì có thể được. Nhưng theo nguyên tắc thì chủ đầu tư phải chịu phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng vì xây dựng sai phép, thực tế những tòa nhà chung cư lớn như vậy phải có thanh tra từng hạng mục một trước khi nghiệm thu. Còn việc chuyển đổi xin cấp phép thì không dễ, ngay cả màu sơn cũng phải đúng theo thiết kế ban đầu.
PV: Như vậy, hàng trăm hộ dân mua nhà ở đây có được cấp sổ hồng hay không, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Đức Long: Trong trường hợp khách hàng đã mua nhà thì không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật. Khách hàng cũng có thể hủy hợp đồng mua nhà và yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại.
Điều đầu tiên tôi muốn nói đến là người dân đã mua nhà ở đó nhưng không có bất kỳ ai có quyền cấp phép, thì thiệt hại sẽ thuộc về người dân không làm được sổ đỏ và lỗi ở đây một phần là do người dân chưa tìm hiểu kỹ đã mua căn nhà nếu có tranh chấp dân sự ở toà. Mặc dù lỗi chính thuộc về chủ đầu tư nhưng ở đây, chủ đầu tư có thể đã đưa ra những thông tin sai sự thật nhằm lừa dối khách hàng và điều này có thể bị khởi tố hình sự.
Xin cám ơn luật sư!
