Luật sư Trương Thanh Đức: “Phải tạo ra môi trường để cạnh tranh tự do, hàng hoá dư thừa và giá cả luôn thấp nhất"

Nguồn hàng lớn và sự cạnh tranh mạnh mẽ đối với loại hình NOXH mới quyết định đến việc điều tiết thị trường này và tạo điều kiện cho người lao động tiếp cận dễ dàng hơn với NOXH.

Bàn về giải pháp để người lao động thu nhập thấp có thể dễ dàng tiếp cận với nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân (NƠCN), Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trò chuyện với Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI.

"Luật mới nhưng tư duy cũ nên kết quả vẫn sẽ như cũ"

PV: Chuyên gia đánh giá như thế nào về điều kiện được hưởng chính sách NƠXH, NƠCN trong Luật Nhà ở 2023 (sửa đổi) vừa được thông qua?

LS Trương Thanh Đức: Về cơ bản các điều kiện vẫn không có gì thay đổi lớn. Dù tinh thần làm luật rất mong muốn đem lại những thay đổi tích cực cho thị trường nhưng thực tế tôi nhận thấy những điểm mới về điều kiện thụ hưởng chính sách NƠXH, NƠCN vẫn chưa giải quyết được mâu thuẫn, là giải quyết bài toán tài chính cho những người lao động thu nhập thấp.

Chẳng hạn, NƠXH hiện nay cơ chế hỗ trợ còn rất ít, mặc dù đã giảm bớt diện tích, giá thành, chất lượng để hạ giá bán nhưng trên thực tế số tiền mà người được hưởng chính sách NƠXH phải trả vẫn còn rất cao so với mặt bằng thu nhập và khả năng của họ.

Luật mới đã được thông qua, nhưng sẽ rất khó để thay đổi thực trạng nếu như không có thêm nhiều giải pháp phù hợp với thực tế. Mà giải pháp quan trọng nhất không nằm ở việc ưu đãi cho người có thu nhập thấp, mà ở chỗ phải tạo ra được nguồn cung lớn hơn cầu. Nguồn hàng lớn và sự cạnh tranh mạnh mẽ đối với loại hình nhà ở này sẽ quyết định việc hạ giá và điều tiết tốt nhất thị trường này. Khi đó thì người có thu thấp mới có nhiều lựa chọn và được hưởng lợi.

PV: Chuyên gia đánh giá như thế nào về một số quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 nhằm tháo gỡ khó khăn cho người thụ hưởng chính sách NƠXH? Cụ thể, Điều 78 Luật Nhà ở 2023 quy định “điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội” đã bãi bỏ “điều kiện cư trú” hoặc giao cho Chính phủ quy định “điều kiện về thu nhập” đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội; hoặc quy định “đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập”.

LS Trương Thanh Đức: Tôi cho rằng, sự thay đổi này không có nhiều ý nghĩa. Việc bãi bỏ điều kiện cư trú thì chỉ có tác dụng với những địa bàn ít khó khăn về nhà ở, chứ ở các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, nếu tăng thêm người đủ điều kiện thì sẽ càng khó có cơ hội mua được nhà hơn, vì nguồn cung rất thiếu hụt.

Còn điều kiện về thu thập thì không bỏ, mà chỉ là giao cho Chính phủ quy định. Và dù tiêu chí thu nhập có thay đổi thế nào thì cũng vẫn phải xoay quanh các đối tượng có thu nhập thấp và khó khăn nhất về nhà ở, chứ không thể mở rộng được nhiều. Cuối cùng vẫn phải có định lượng cụ thể về thu nhập thấp, cứ không thể xét duyệt bằng định tính hay cảm tính. Nếu không có tiêu chí cụ thể thì không có thước đo để chọn lựa và như vậy thì người thật sự có thu nhập thấp càng phải chịu áp lực, càng dễ bị đánh bật khỏi danh sách ưu tiên trước nguy cơ “chen lấn, xô đẩy, cạnh tranh không lành mạnh” như đã từng xảy ra.

Vẫn sẽ vướng mắc chính ở chỗ này, vì những người có thu nhập thấp thì rất khó có khả năng đủ tiền mua nhà, mà đi vay thì càng khó điều kiện về nguồn trả nợ gốc và lãi cũng như về tài sản bảo đảm. Tôi chưa thấy cách gì giải được bài toán nan giải, muốn được mua nhà thì phải thuộc diện thu nhập thấp, nhưng thực tế đủ khả năng mua được nhà thì lại phải có thu nhập tương đối khá giả trở lên.

Còn quy định “đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập” thì chỉ là lý tưởng nếu nguồn nhà ở xã hội dư thừa. Nhưng nếu nguồn cung vẫn thiếu hụt và chưa nhìn thấy khả năng cải thiện trong những năm tới, thì có khi là điều đáng lo ngại. Đơn giản là người có thu nhập thấp và không có nhà ở còn khó được hưởng chính sách thuê, thì càng khó hơn khi sắp tới ai cũng có thể được thuê nhà ở xã hội.

"Cơ chế, chính sách nhập nhèm nên càng làm càng sai"

PV: Ông đánh giá như thế nào về những điểm mới liên quan đến quỹ đất phát triển NƠXH trong dự án thương mại, ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH,... trong Luật Nhà ở 2023?

LS Trương Thanh Đức: Với tôi, những điểm mới này vẫn chưa thấy tia sáng. Luật cũ rất bất hợp lý khi cứ bắt buộc phải có đất ở mới được làm dự án nhà ở. Luật mới vẫn không sửa điều này, mà chỉ bỏ ngỏ một khả năng dành cho Luật Đất đai. Nếu Luật Đất đai sắp tới vẫn cứ như dự thảo gần đây, không mở ra, thì mọi chuyện lại vẫn đúng như cũ.

PV: Có ý kiến cho rằng doanh nghiệp hiện đang bị “quàng” nhiều trách nhiệm từ việc xây dựng, phát triển NƠXH, NƠCN cho đến việc quản lý những khu nhà đấy. Do đó, sẽ dẫn đến sự rối rắm và lỗ hổng “lách luật” trong việc quản lý và phát triển NƠXH, NƠCN. Xin chuyên gia nêu ý kiến thêm về vấn đề này?

LS Trương Thanh Đức: Tôi nhận thấy, hiện nay Nhà nước đang làm thay nhiều việc của doanh nghiệp và ngược lại doanh nghiệp đang phải đứng ra để giải quyết việc nhẽ ra là của Nhà nước. Hậu quả là áp dụng sai lệch chính sách, điển hình là việc mua - bán trái phép suất NƠXH, NƠCN và ăn chênh lệch khá phổ biến.

Vì vậy, luật pháp cần có những quy định rất cụ thể, chi tiết, thấu đáo để giải quyết một cách tổng thể, đồng bộ, căn cơ, từ sự khả thi, tính hợp lý của chính sách cho đến việc xử lý vi phạm, gắn liền với cuộc sống và hậu quả an sinh, trật tự, công bằng xã hội phải giải quyết đối với nhiều đối tượng chính sách, chứ không chỉ dừng lại ở vài nguyên tắc, quy định không đi đến tận cùng của vấn đề.

Chẳng hạn, ai cũng thấy mâu thuẫn, người có thu nhập thấp, cuộc sống tối thiểu thường đã khó khăn thì làm sao có thể mua được nhà ở? Vậy, muốn giúp họ thì đâu là nút thắt, là chìa khóa để giải quyết vấn đề và hỗ trợ đến đâu, nhất là khi họ gặp rủi ro hay khó khăn hơn. Khi đã xác định được đúng vấn đề, tìm được giải pháp thì không loại trừ cả việc tiếp tục sửa đổi Luật Nhà ở và các luật liên quan.

PV: Như vậy, theo ông, cần ưu tiên giải quyết khía cạnh nào để việc phát triển NƠXH, NƠCN đi đúng hướng?

LS Trương Thanh Đức: Chúng ta cần giải quyết hai bài toán lớn căn cơ và kinh điển trong nền kinh tế thị trường. Đầu tiên là bài toán tài chính. Ví dụ, Nhà nước không thu tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội là đúng. Nhưng những vị trí xây dựng nhà ở xã hội thì hầu như không phải ở khu trung tâm hay chỗ đắt tiền, mà ở những khu vực được miễn, giảm tiền đất không nhiều. Quan trọng nhất là không có đất hoặc có nhưng không phù hợp để phát triển nhà ở xã hội. Dù là nhà giá rẻ, nhưng cũng phải bảo đảm phù hợp để dân nghèo đi lại, học hành, làm ăn, chứ không phải là nơi xa xôi, bất tiện khó khăn cho sinh hoạt và kế sinh nhai.

Ngoài ra, một trong những khúc mắc lớn chưa được giải quyết là doanh nghiệp cần xây dựng 80% nhà ở thương mại và quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội. Điều này ảnh hưởng đến rất nhiều yếu tố dẫn đến việc bài toán tài chính khó giải quyết. Cái này đáng lẽ Nhà nước phải giải bài toán quy hoạch và tài chính, còn doanh nghiệp thì giải quyết bài toán thị trường, bằng cách quy ra tiền, thậm chí là tiền thuế thay vì kiểu cài cắm, đan xen gây ra nhiều mâu thuẫn, khó khăn mà hậu quả còn ảnh hưởng lâu dài đến phát triển cuộc sống đô thị.

Thứ hai là bài toán cạnh tranh. Tôi cho rằng đây là điểm quan trọng nhất của nền kinh tế thị trường, kể cả thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Vì từ xưa đến nay chúng ta luôn rất thiếu nguồn cung nhà ở, lại càng thiếu nhà ở xã hội, dẫn đến việc giá nhà luôn ở mức cao và người dân lực bất tòng tâm. Quá khó khăn về đất ở, xét duyệt dự án và muôn vàn rào cản, đã tạo ra sự cạnh tranh ngược, tiêu cực, nguồn cung thiếu hụt trầm trọng, giá cả vốn đã cao nhưng không giảm mà còn tăng.

Về lý thuyết thì vẫn rất cạnh tranh đó, nhưng bị trói rất chặt, nên cạnh tranh mà rất nhiều năm mới xin được triển khai một dự án, cạnh tranh mà dù rất muốn nhưng chỉ xây được rất ít căn hộ để bán, cạnh tranh mà có tiền cũng phải khó khăn mới mua được nhà với giá cao vì quá thiếu hàng, thì đương nhiên là sự cạnh tranh bất thường, không hiệu quả và đang đi ngược lại quy luật thị trường. Phải tạo ra môi trường để cạnh tranh tự do, cạnh tranh thực sự, mà kết quả của nó phải là hàng hóa luôn dồi dào và giá cả luôn thấp nhất.

Chỉ như thế thì người lao động nghèo mới mong có được chốn an cư lạc nghiệp. Nhà nước phải can thiệp vào thị trường, nhưng không nên và không thể làm thay thị trường. Nếu như những thông tin phổ biến mấy năm nay rằng 70% khó khăn là do vướng mắc pháp lý, thì đó chính là lỗi và là việc của Nhà nước cần phải giải quyết. Con số 30% còn lại mới là lỗi và là việc của thị trường, trong khi lẽ ra vai trò của thị trường phải chiếm ít nhất 90%

PV: Trân trọng cảm ơn ông!