LTS: Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển mạnh mẽ, ngoài việc đầu tư phát triển các dự án đơn thuần, nhiều doanh nghiệp đã lựa chọn phương thức M&A để phục vụ cho câu chuyện kinh doanh của mình. Không chỉ để có được các quỹ đất sạch mà còn tận dụng được lợi thế của mình để phát triển các dự án thuộc về người khác.
"Làn sóng" M&A dự án cũng vì thể mà ghi được ngày càng nhiều dấu ấn trên bản đồ địa ốc trong nước suốt năm qua. Để có được cái nhìn tổng quan và đưa ra những dự báo về xu hướng M&A bất động sản trong thời gian tới, cũng như câu chuyện cơ hội và thách thức trong hoạt động M&A, Reatimes thực hiện tuyến bài "Làn sóng M&A bất động sản và câu chuyện của những cơ hội".
“Ông lớn” bất động sản trong nước trỗi dậy “săn xác chết”
Những năm gần đây, nắm bắt được làn sóng M&A bất động sản, một số chủ đầu tư trong nước tích lũy đủ tài chính, năng lực dường như muốn thể hiện sức mạnh của mình thông qua việc mua bán, sáp nhập các dự án từ những chủ đầu tư yếu thế hơn. Trong đó, nổi bật là những cái tên như Novaland, Đất Xanh miền Bắc, Hưng Thịnh Corp,...
Trước hết, đối với Novaland, theo thống kê, trong vòng 4 năm trở lại đây, tập đoàn này đã có đến 25 thương vụ mua bán dự án với tổng giá trị lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng. Riêng nửa đầu năm 2017, Novaland đã có ít nhất 3 thương vụ đáng chú ý.
Vào cuối tháng 3, Novaland nhận chuyển nhượng gần 34,34 triệu cổ phần phổ thông (tương đương 343,4 tỷ đồng) của CTCP Cảng Phú Định để nâng tỷ lệ sở hữu lên 59,73%, qua đó thâu tóm dự án Harbor City (quận 8, TP.HCM).
Giữa tháng 4, tập đoàn này nhận chuyển nhượng phần vốn góp trị giá gần 1.939 tỷ đồng tại Công ty TNHH Bất động sản Gia Đức - đơn vị đang sở hữu vốn góp tương đương với 19% trong dự án The Sunrise Bay (hay còn gọi là khu đô thị quốc tế Đa Phước – Đà Nẵng). Như vậy, thông qua việc mua Gia Đức, Novaland đã và đang tiến dần đến việc sở hữu toàn bộ dự án The Sunrise Bay.
Hồi tháng 5, Novaland tiếp tục thâu tóm lô đất vàng rộng gần 4.000m2 tại địa chỉ 178 - Nguyễn Đình Chiểu (quận 3, TP.HCM). Đây là khu đất có mặt tiền rộng 70m, bên trong mở rộng. Theo kế hoạch, trong thời gian tới Novaland sẽ xây dựng chung cư cao cấp trên khu đất này.
Toàn cảnh dự án The EverRich 3 từ trên cao được Phát Đạt chuyển nhượng cho một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM.
Tập đoàn BĐS Đất Xanh cũng tiến hành nhiều thương vụ thu gom quỹ đất, sau đó phát triển thành các dự án như: Opal Garden, Opal Skyview (quận Thủ Đức, TP.HCM)…
Mới đây nhất, Công ty CP Bất động sản An Dương Thảo Điền (HAR) cũng vừa thông báo đã sở hữu trên 45% vốn điều lệ tại Công ty CP Cơ khí Ngân Hàng. Thương vụ này không khiến giới đầu tư bất ngờ bởi ông Nguyễn Gia Bảo - tân Chủ tịch HĐQT của HAR, chia sẻ gần đây rằng bước ngoặt lớn nhất của HAR là sẽ tập trung vào hoạt động M&A. Trước đó, HAR cũng đã thành công trong thương vụ sở hữu dự án Nha Trang Coral Beach.
Với việc sở hữu trên 45% Công ty CP Cơ khí Ngân Hàng, rất có thể HAR sẽ đẩy mạnh phát triển lĩnh vực kinh doanh chính của Công ty do đối tác này đang sở hữu hai khu đất có địa thế đẹp ở quận Phú nhuận và quận 5 (TP.HCM).
Trong cuộc đua “săn” quỹ đất từ các dự án “chết lâm sàng” trong năm 2017, phải kể đến một gương mặt “mới nổi” khác là Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (An Gia Investment). Giữa tháng 3/2017, An Gia Investment đã gây chú ý khi cùng Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) hoàn tất việc mua lại bảy block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7, TP.HCM) từ Tập đoàn Vạn Phát Hưng (VPH) với giá trị 910 tỷ đồng (tương đương khoảng 40 triệu USD). Sau khi thâu tóm, An Gia đã lập tức thực hiện chiến lược “thay tên đổi họ” toàn bộ dự án để tung ra thị trường các dự án hoàn toàn mới lạ.
Nửa đầu năm 2017, Hưng Thịnh Corp cũng đẩy mạnh nhiều thương vụ thâu tóm các dự án khác. Hồi tháng 3, tập đoàn này đã mua lại hai dự án chung cư Moonlight Park View và Moonlight Boulevard tại quận Bình Tân (TP.HCM) từ Công ty Phát triển nhà Bình Chánh (BCCI).
Và mới đây, Hưng Thịnh Corp tiếp tục mua lại khu kho bãi - công nghiệp nhẹ trên đường Nơ Trang Long (quận Bình Thạnh, TP.HCM) từ CTCP Sơn Bạch Tuyết. Khu đất này là nhà xưởng sản xuất của Công ty Sơn Bạch Tuyết bỏ hoang nhiều năm, rộng 8.892m2.
Tuy nhiên, trái ngược với sự lớn mạnh của các doanh nghiệp nội trong việc thâu tóm lại hàng loạt dự án tại TP.HCM, tại thị trường Hà Nội từ đầu năm đến nay chỉ có 1 thương vụ M&A đáng chú ý nhất do doanh nghiệp trong nước thực hiện.
Đó là việc CTCP Đầu tư Mặt trời mọc nhận chuyển nhượng 100% cổ phần tại Công ty TNHH MTV Phát triển khách sạn Hoa Sen (công ty có vốn điều lệ 1.500 tỷ đồng, được Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc ra nghị quyết thành lập giữa tháng 6/2016, với mục đích thực hiện dự án Diamond Rice Flower).
Giới chuyên gia bất động sản cho rằng, ngay từ năm 2013 cho đến nay, làn sóng M&A đã diễn ra mạnh mẽ trên thị trường. Song có thể nói, chưa khi nào khối doanh nghiệp nội địa lại có sự trỗi dậy mạnh mẽ trong cuộc đua “săn xác chết” dự án bất động sản như hiện nay.
“Năm 2017, M&A bất động sản mạnh hơn, bởi cơ hội và điều kiện cho các thương vụ M&A rất lớn. Riêng TP.HCM hiện đang có 500 dự án tạm ngưng triển khai sẽ là mảnh đất màu mỡ cho M&A dự án phát triển”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.
Khối ngoại ghi dấu
Theo khảo sát của Công ty nghiên cứu thị trường JLL, trong năm 2017, các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục gia tăng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam. Đây là kết quả của việc Việt Nam có nhiều thay đổi cho người nước ngoài tiếp cận thị trường này.
Ở thời điểm kết thúc quý III, TS. Đinh Thế Hiển đã đưa ra nhận định: "M&A dự án 2017 mặc dù mới trải qua 9 tháng đầu năm song đã đạt kỷ lục so với các năm trước. Các dự án mua bán, sáp nhập 2017 có nhiều yếu tố đầu tư nước ngoài, nhiều dự án lớn, và cũng không ít những dự án "đắp chiếu" nhiều năm. Nhìn chung, tất cả trong số đó đều được đánh giá là có chuyển động tốt thông qua M&A".
Trong tháng 3 vừa qua, Hongkong Land đã chính thức trở thành đối tác chiến lược của Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (HoSE: CII) trong việc khai thác các dự án nhà ở trên quỹ đất nhận được tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Thông tin từ Savills Việt Nam cũng cho biết, từ đầu năm đến nay, hàng loạt các hợp tác giữa nhà đầu tư ngoại và nội được xác lập một cách ấn tượng.
Thương vụ đáng chú ý đầu tiên là việc CapitaLand chi gần 52 triệu USD mua lại khu đất rộng hơn 5.000m2 tại phường Cầu Kho, quận 1, TP.HCM nhằm phát triển một khu phức hợp quốc tế loại A đầu tiên tại Việt Nam của tập đoàn này. Dự án sẽ nhận giải ngân từ quỹ đầu tư 500 triệu USD.
Cũng trong cùng kỳ, CapitaLand đã công bố việc mua lại 90% cổ phần của Công ty TNHH CapitaLand Thanh Niên – đơn vị đang sở hữu khu đất rộng 8.000m2 tại phường Thảo Điền, quận 2, TP. HCM để phát triển thành dự án với 317 căn hộ.
Môt nhà phát triển khác của Singapore là Keppel Land cũng đã chi 846 tỷ đồng (tương đương 37 triệu USD) để tăng cổ phần lên 16% trong dự án Saigon Centre của họ tại trung tâm TP. HCM.
Cũng trong tháng 3 vừa qua, Hongkong Land đã chính thức trở thành đối tác chiến lược của Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (HoSE: CII) trong việc khai thác các dự án nhà ở trên quỹ đất nhận được tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Một thương vụ M&A ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng cũng nổi đình nổi đám không kém đó là việc Berjaya Land (Malaysia) chuyển nhượng 70% cổ phần dự án BLong Beach Phú Quốc cho Sulyna Hospitality với giá trị thương vụ khoảng 14,65 triệu USD. Thương vụ này dự kiến hoàn tất vào năm 2018.
Đặc biệt, thời điểm giữa tháng 6/2017, Công ty CP Đầu tư Nam Long (Nam Long) và hai nhà đầu tư hàng đầu Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad đã chính thức trở thành đối tác hợp tác phát triển dự án Mizuki Park với quy mô 26ha. Dự án tọa lạc trên trục đại lộ Nguyễn Văn Linh, gồm 4.676 căn hộ biệt lập Mizuki Park (dòng Flora), khoảng 170 nhà phố Valora Mizuki, biệt thự Valora Island và khu villa với hàng loạt các tiện ích đa dạng.
Trước đó, tháng 5/2017, nhiều khu đất tại TP.HCM cũng được “sang tên, đổi chủ” cho nhà đầu tư nước ngoài. Chẳng hạn, DA Saigon One Tower được Saigon M&C RE Joint chuyển nhượng cho Alpha King Real Eslate Development; Vinaland JV Thăng Long GTC chuyển nhượng DA Hanoi Times Square tại Hà Nội cho Elite Capital Resources Limited…
Ngoài làn sóng tiếp cận thị trường của các nước trong khu vực, điển hình là Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan, Singapore... đối với thị trường bất động sản Việt Nam, theo Nhóm Nghiên cứu MAF, thị trường địa ốc trong nước bắt đầu có sự tham gia của nhà đầu tư Trung Quốc. Ngay trong những tháng đầu năm 2017, hai tập đoàn địa ốc lớn của Trung Quốc đã thâu tóm 100% hai dự án khu đô thị lớn tại tỉnh Đồng Nai.
Theo đánh giá của Savills Việt Nam, điểm đáng chú ý trong diễn biến đầu tư thời gian qua là các tài sản giao dịch thành công khá đa dạng. Nhà đầu tư nước ngoài có động thái quan tâm sâu rộng đến nhiều loại hình bất động sản. Điều đó cho thấy tiềm năng của thị trường Việt Nam còn rất lớn. Cùng với sự "trỗi dậy" của khối doanh nghiệp Việt, M&A bất động sản đang cho thấy một cuộc "tỉ thí" đầy căng thẳng đã diễn ra và dự báo ngày một quyết liệt hơn trong tương lai.
Còn nữa...
Kính mời quý độc giả đón đọc Kỳ 2: Nội - ngoại "so găng"!
