Mã định danh điện tử cho bất động sản: Bước đi đúng, nhưng chưa phải “chìa khóa vạn năng”

Bước đi cần thiết để minh bạch hóa thị trường

Từ ngày 1/3/2026, theo quy định tại Nghị định 357/2025/NĐ-CР, mỗi bất động sản từ nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư cho tới phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng sẽ được gắn một mã định danh điện tử riêng biệt trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Hệ thống này do Bộ Xây dựng quản lý, còn UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thu thập, cập nhật và khai thác dữ liệu.

Theo các chuyên gia, việc gắn mã định danh điện tử cho từng bất động sản là một bước tiến quan trọng trong quản lý và minh bạch hoá thị trường. Nếu được triển khai hiệu quả, mã số định danh có thể giúp cơ quan quản lý dễ dàng theo dõi lịch sử của bất động sản như đã chuyển nhượng bao nhiêu lần, từ ai sang ai, giá trị giao dịch ra sao, qua đó tạo nền tảng dữ liệu quan trọng cho quản lý thuế, kiểm soát dòng tiền và hạn chế tình trạng "mập mờ thông tin" - vốn là mảnh đất màu mỡ cho đầu cơ, trục lợi.

Chia sẻ với Đô Thị Mới, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Chủ tịch Hội Trắc địa - Bản đồ - Viễn thám Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, về bản chất, mã định danh chính là một công cụ để minh bạch hóa thị trường.

Theo ông, nếu mỗi căn nhà có một mã định danh riêng, thì cũng giống như "căn cước công dân" của con người. Từ đó, cơ quan quản lý có thể tách bạch rõ ràng: đây là bất động sản gì, ở đâu, tình trạng pháp lý ra sao. Quan trọng hơn, điều này giúp tiến tới ghi nhận lịch sử của bất động sản đã chuyển nhượng bao nhiêu lần, nguồn gốc dòng tiền trong các giao dịch như thế nào. 

"Đây chính là cơ sở quan trọng đầu tiên để thị trường vận hành một cách minh bạch", GS. Võ nhấn mạnh. 

Cần một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất

Khẳng định vai trò của việc thực hiện mã định danh điện tử cho bất động sản, song GS. Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh, đây không phải là "chìa khoá vạn năng" có thể ngay lập tức giải quyết mọi vấn đề của thị trường. Hơn hết, việc thực hiện gắn mã định danh trên thực tế cũng không dễ dàng. 

Một trong những vướng mắc lớn, theo GS. Võ, là sự thiếu đồng bộ trong quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt liên quan đến đăng ký tài sản gắn liền với đất.

Ông dẫn Điều 131 Luật Đất đai 2024, theo đó đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Tuy nhiên, tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng chỉ được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Theo vị chuyên gia, đây là một bất cập lớn, bởi trên thực tế, khi giao dịch, giá trị bất động sản luôn bao gồm cả đất và tài sản trên đất.

"Nếu trên sổ đỏ chỉ thể hiện đất, trong khi tài sản trên đất không được kê khai đầy đủ, thì dữ liệu bất động sản sẽ không phản ánh đúng giá trị giao dịch trên thị trường. Đây chính là lỗ hổng, gây khó cho việc triển khai gắn mã định danh bất động sản", GS. Võ nhận định.

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, để mã số định danh thực sự phát huy hiệu quả, cần có sự đồng bộ giữa các cơ quan quản lý, từ quy hoạch, quản lý đất đai cho tới quản lý nhà ở và giám sát thị trường. Về lâu dài, ông cho rằng, nên xem xét xây dựng một hệ thống quản lý thống nhất, thay vì để các khâu liên quan đến bất động sản nằm rải rác ở nhiều đơn vị, thậm chí thuộc các bộ khác nhau. Đất đai và nhà ở là hai mặt không thể tách rời của một bất động sản, vì vậy, việc quản lý phân mảnh sẽ khiến dữ liệu thiếu liên thông, làm giảm hiệu quả của mã định danh.

Liên quan đến lo ngại thiếu bảo mật thông tin cá nhân của người dân và bí mật kinh doanh của doanh nghiệp khi thực hiện mã định danh điện tử, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, việc bảo vệ tuyệt đối quyền riêng tư đôi khi lại trở thành rào cản trong phòng chống các tiêu cực của thị trường. Thực tế cho thấy, nhiều quốc gia từng đề cao bí mật thông tin tài chính, nhưng cuối cùng buộc phải thay đổi để ngăn chặn dòng tiền bất hợp pháp. Theo ông, để đạt được mục tiêu minh bạch, xã hội buộc phải chấp nhận những lựa chọn nhất định, thay vì giữ nguyên hiện trạng và kỳ vọng thị trường sẽ tự tốt lên.

Có thể thấy, việc gắn mã định danh điện tử cho bất động sản là bước đi đúng đắn và cần thiết trong bối cảnh thị trường cần phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững. Tuy nhiên, định danh chỉ là điểm khởi đầu. Để chính sách này phát huy hiệu quả, cần song hành với việc hoàn thiện khung pháp luật, chuẩn hóa dữ liệu, bắt buộc kê khai đầy đủ tài sản trên đất, kiểm soát dòng tiền trong giao dịch, cũng như xây dựng một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất. Nếu những điều kiện đó chưa được đáp ứng, mã định danh sẽ khó phát huy hết vai trò minh bạch hóa thông tin thị trường của mình./.