M&A sôi động
Khi thị trường bất động sản bước vào khó khăn, xu hướng M&A (mua bán và sáp nhập) của các doanh nghiệp để có dòng tiền hoạt động, trả nợ, tránh sụp đổ diễn ra mạnh mẽ.
Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), các hoạt động M&A diễn ra sôi động, nhiều thương vụ lớn đã diễn ra và nhiều doanh nghiệp bất động sản ra tay thâu tóm thêm nhiều quỹ đất lớn.
Ngoài số ít các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư ngoại phần lớn đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Đài Loan, Malaysia, Thái Lan…, ví dụ như Keppel Land, Frasers, WHA, Central Retail…
Phương thức mua bán, chuyển nhượng chủ yếu vẫn là nhận chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp dự án. Một số thương vụ đã tách riêng doanh nghiệp dự án để đối tác ngoại mua đứt, đây cũng là lựa chọn được đối tác ngoại ưa thích.
Đơn cử, Tập đoàn Gamuda vừa thông báo việc công ty con là Gamuda Land đã đạt được thỏa thuận mua lại toàn bộ cổ phần của 3 cá nhân trong Công ty cổ phần Bất động sản Tâm Lực với giá trị hơn 7.200 tỉ đồng, đồng thời trực tiếp sở hữu dự án hỗn hợp nhà cao tầng tại TP.HCM là Khu nhà ở Tâm Lực.
Tập đoàn này chia sẻ thương vụ trên là một phần trong chiến lược “dự án quay vòng nhanh” để tạo ra hệ tài sản có tỷ lệ hoàn vốn cao và thời gian đầu tư tối đa 5 năm.
Ông Thân Thành Vũ, Phó chủ tịch thường trực Hội bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) cho hay, ngành bất động sản rất rộng, gồm bất động sản công nghiệp (khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi, logistics), bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch (khách sạn, resort, khu vui chơi giải trí, ẩm thực, bến du thuyền…), bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng, bất động sản thương mại (trung tâm thương mại, shophouse…), bất động sản nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản; bất động sản giáo dục, y tế, thể thao…
Trong số đó, theo ông Vũ, nếu chỉ tính các nhà đầu tư tổ chức, chuyên nghiệp thì các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay quan tâm nhiều nhất đến loại hình bất động sản nhà ở, tiếp theo là bất động sản công nghiệp; còn trước dịch COVID-19 thì họ quan tâm nhiều đến bất động sản văn phòng, thương mại. Các bất động sản khác nhà đầu tư không phải quan tâm đến bất động sản mà quan tâm đến dự án, ví dụ dự án điện thì họ quan tâm đến toàn bộ dự án điện.
Ông Vũ cho rằng các nhà đầu tư châu Á quan tâm là chủ yếu, bởi nhà các từ các khu vực khác họ không hiểu nhiều về thị trường Việt Nam, các quy định pháp lý nên họ rất ngại.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cũng chia sẻ rằng nhu cầu vốn từ nợ đáo hợn đang trở nên cấp thiết hơn và các doanh nghiệp gặp nhiều áp lực về dòng tiền. Do đó, người bán đang phải giảm bớt kỳ vọng và do đó khối lượng thanh khoản giao dịch cao hơn. Đây cũng là cơ hội cho bên mua, nhất là các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, am hiểu thị trường địa phương.
“Lựa chọn M&A là cơ hội để các doanh nghiệp trong nước tận dụng được nguồn vốn từ quốc tế nhằm tiếp tục điều chỉnh chiến lược và phát triển bất động sản. Thị trường kỳ vọng sẽ có nhiều giao dịch trong giai đoạn nửa cuối năm 2023”, bà Trang Bùi nêu.
Cũng theo đơn vị này, tính đến hết quý 2/2023, hầu hết các thương vụ M&A mới đang chỉ diễn ra trong giai đoạn đầu - giai đoạn tìm kiếm và khảo sát, chưa đi đến bước đàm phán và chốt giao dịch.
Có đáng lo việc nước ngoài thôn tính?
Nhiều ý kiến hiện nay lo ngại thị trường bất động sản gần như đóng băng, các doanh nghiệp Việt Nam gặp nhiều khó khăn về tài chính sẽ bị doanh nghiệp nước ngoài lợi dụng thôn tính với giá rẻ.
Tuy nhiên, ông Thân Thành Vũ cho rằng những ý kiến không có cơ sở. Ông Vũ phân tích: Thị trường đang đông cứng, vướng mắc pháp lý thì mua để làm gì? Nhà đầu tư nước ngoài đâu có khả năng “lobby” để giải quyết các khó khăn nội tại hiện nay của các dự án bất động sản tại Việt Nam, ví dụ như khó khăn về thủ tục pháp lý, khó khăn về chính sách, khó khăn về tín dụng, khó khăn về nhu cầu…
Ngoài ra, ông Vũ cho rằng có rất nhiều dự án bất động sản với thiết kế sản phẩm không còn phù hợp với tình hình mới hiện nay, không còn khách hàng, không có người mua thì các nhà đầu tư mua để tiếp tục ôm cục nợ lớn hay sao?
“Các nhà đầu tư nước ngoài là những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Họ quản trị rủi ro rất kỹ, họ nghiên cứu rất chắc chắn trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Nếu có một nhà đầu tư nước ngoài như thế chịu mua lại thì nên mừng vì họ sẽ tiếp thêm nguồn lực của họ, kỹ năng chuyên môn của họ để làm mới lại dự án và làm sống lại dự án có khả năng sinh lãi cao hơn cho các bên tham gia và cho cả nền kinh tế Việt Nam”, ông Vũ nói.
Dự báo thị trường M&A thời gian tới, chuyên gia từ VARs cho rằng sẽ tiếp tục sôi động. Khi các thương vụ hoàn tất khâu thăm dò sẽ chuyển sang đàm phán trong quý 3/2023 và có thể một số thương vụ sẽ thành công trong quý cuối năm.Tuy nhiên, số lượng các thương vụ có thể không nhiều, chủ yếu thuộc về các dự án quy mô nhỏ với pháp lý cơ bản hoàn thiện. Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ kéo dài hơn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARs cho rằng M&A bất động sản sẽ tiếp tục sôi động và chất lượng hơn. Dự báo vào quý cuối năm 2023, thị trường sẽ chứng kiến một số thương vụ lớn.
“Khi M&A thành công cũng góp phần vào việc cải thiện nguồn cung bất động sản đang khan hiếm. Dòng tiền đổ vào cũng là cú hích cho thị trường, sẽ thúc đẩy các dự án khởi động và thúc đẩy tâm lý của nhà đầu tư đi lên”, ông Đính nói.
Để có nhiều hơn các thương vụ M&A, ông Đính kiến nghị cho phép chủ đầu tư "đuối sức" được chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng với điều kiện tối thiểu là hoàn thành giải phóng mặt bằng. Lý do là khi họ đã "đuối" thì không còn nguồn lực để tiếp tục đầu tư và nên tạo điều kiện để họ chuyển giao cho chủ đầu tư khác có nguồn lực để triển khai dự án.
Ngoài ra, ông Đính cũng cho rằng để hoạt động M&A diễn ra cách thuận lợi thì định giá tài sản cần hợp lý để có lợi cho bên mua và không thiệt hại cho bên bán. Ngoài ra, thị trường hiện cũng rất cần một kênh xúc tiến đầu tư bất động sản chuyên biệt, hiệu quả. Theo đó, kênh này sẽ đứng ra tổ chức các chương trình kết nối, xúc tiến đầu tư, hỗ trợ các đối tượng tham gia thị trường bất động sản.
“Đây sẽ là cơ quan để cân bằng lợi ích giữa người mua và người bán, đồng thời, kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A dự án”, ông Đính nêu.
