“Tiền mất, tật mang”
Thời gian gần đây, dư luận xôn xao vì Công ty cổ phần Alibaba Tây Bắc TP.HCM và Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba đã tự xưng là chủ đầu tư dự án khi chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thậm chí chưa thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án đất nền Khu vực VIII-3, Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi, nhưng vẫn huy động vốn bằng “phiếu đặt chỗ”. Đơn vị này cũng quảng cáo rầm rộ khi “mạnh miệng” công bố tung ra 1.000 nền nhà và nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền khiến gần 500 người đã đặt cọc hown16 tỷ đồng mua dự án này.
Tại Hà Nội, một vụ việc đã xảy ra gần 7 năm trước, đến nay vẫn khiến nhiều khác hàng điêu đứng là vụ việc đặt cọc giữ chỗ mua nhà tại Dự án Vĩnh Hưng Dominium số 409 Lĩnh Nam (phường Vĩnh Hưng, Hoàng Mai) do Công ty cổ phầnTập đoàn Vina Megastar đầu tư.
Chị Lan, một khách hàng tại ở Thanh Xuân mua nhà tại dự án này chia sẻ: “Năm 2011, vì tin tưởng chủ đầu tư nên gia đình đã đặt 500 triệu đồng, thậm chí chúng tôi còn rủ bạn bè đến đặt cọc giữ chỗ, có người nộp lên đến gần 1 tỷ đồng. Đến nay, chủ đầu tư hoặc sa vòng lao lý hoặc biệt vô âm tín không biết hỏi ai để đòi quyền lợi”.
Cùng cảnh ngộ trên, chị Vân ở Ba Đình cũng từng rủ một người bạn chung tiền mua dự án trên và đóng đến 700 triệu đồng, nhưng 7 năm qua coi như đã rơi vào cảnh “mua vịt trời” như bao người khác.
Đau khổ hơn, chị Mai (ở Thanh Xuân) cũng rủ bạn chung vốn xuống tiền đến 4,8 tỷ đồng từ năm 2009 để mua biệt thự tại Dự án Chung cư Nhân Chính, nằm trên khu đất rộng hơn 9.000 m2, có vị trí đắc địa, góc của 2 con đường Ngụy Như Kon Tum và Lê Văn Thiêm, quận Thanh Xuân. Nhưng đến nay, phản ánh với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản mới đây, chị chấp nhận đã bị lừa vì không có cách nào để đòi lại quyền lợi.
Quy định vênh nhau
Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2015 quy định, dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng đối với các khu đô thị mới được mở bán cho khách hàng.
Tuy nhiên, theo Bộ Luật Dân sự 2015: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện”.
Một số chủ đầu tư vin vào điều này để cho rằng, việc đặt cọc trước khi dự án đủ điều kiện mở bán là hoạt động giao dịch hoàn toàn tự nguyện nên họ không vi phạm luật.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, có độ vênh nhất định giữa Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Dân sự trong quá trình áp dụng pháp luật để quản lý hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong quá trình áp dụng pháp luật, một số doanh nghiệp đã lợi dụng các quy định về “giao dịch dân sự theo nguyên tắc thỏa thuận, tự nguyện” về đặt cọc, hợp đồng hợp tác của Bộ Luật Dân sự để ký “Thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ”, “Hợp đồng góp vốn”; “Hợp tác đầu tư” để tránh thực hiện các quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, có nghĩa là tại thời điểm đặt cọc, tài sản này chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch.
Thực tế, pháp luật dân sự lại chưa có quy định cụ thể đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này. Do đó, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.
Luật sư Trương Tiến Hùng, Giám đốc Công ty Luật Hồng Phú (đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, mục đích của đặt cọc là đảm bảo thực hiện hợp đồng và ký kết hợp đồng. Nhưng căn hộ hoặc căn biệt thự, khu đất đó phải đầy đủ các hồ sơ pháp lý và tại thời điểm ký kết phải xây dựng ít nhất xong phần móng thì mới đúng. Còn tại thời điểm ký kết đặt cọc chưa có tài sản hình thành thì bị lừa dối và trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý không kiểm soát giao dịch đó mà chỉ khi bị lừa dối và khách hàng báo lên các cơ quan quản lý thì họ mới biết.
“Do đó, để tránh rơi vào cảnh bị lừa, trước khi đặt cọc người tiêu dùng phải tìm hiểu thật kỹ về chủ đầu tư xem dự án đã đủ điều kiện mua bán chưa. Ngoài ra, còn đến thực địa xem và ít nhất công trình đã xây dựng xong phần móng và khi ký kết đặt cọc có ngân hàng nào bão lãnh cho chủ đầu tư về nghĩa vụ bàn giao nhà cho khách hàng hay chưa”, luật sư Hùng khuyến cáo.
