Một số vấn đề pháp lý đối với thị trường bất động sản du lịch ở Việt Nam hiện nay

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội

Thứ Sáu, 07/10/2022 - 06:06

Thực trạng gia tăng các giao dịch về kinh doanh BĐS du lịch khiến nhiều địa phương lúng túng trong quá trình quản lý Nhà nước do hệ thống chính sách, pháp luật về phân khúc thị trường này còn chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ. Điều này đặt ra yêu cầu phải bổ sung, hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật tạo lập khung pháp lý cho thị trường BĐS nói chung và phân khúc kinh doanh BĐS du lịch nói riêng vận hành thông suốt, đồng bộ, nhịp nhàng.

*****

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, kinh doanh BĐS du lịch là phân khúc phát triển mạnh mẽ sôi động ở nước ta; đặc biệt tại các địa phương có tiềm năng, thế mạnh về du lịch nói chung và du lịch biển nói riêng. Sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS du lịch là một tín hiệu tích cực cho thấy tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế nói chung và sự phát triển của du lịch - ngành công nghiệp không khói - nói riêng ở nước ta. Trước đại dịch Covid-19 (năm 2019), nước ta thu hút khoảng 19 triệu khách du lịch trong và ngoài nước. Như vậy, du lịch là ngành kinh tế còn nhiều dư địa để phát triển và mang lại nhiều lợi nhuận cho các doanh nghiệp.

Nắm bắt được nhu cầu này, các doanh nghiệp, chủ đầu tư kinh doanh BĐS trong và ngoài nước đã đầu tư, cung cấp ra thị trường những sản phẩm BĐS du lịch như Condotel, Shophouse, Resort… đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng không chỉ của du khách mà còn kêu gọi vốn đầu tư kinh doanh của các tổ chức, nhà đầu tư thứ cấp.

Đặc biệt, phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng phát triển ngoạn mục và là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn tại các địa phương có tiềm năng, thế mạnh về du lịch biển như Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang), Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa), Mũi Né (tỉnh Bình Thuận), TP. Đà Nẵng, Quy Nhơn (tỉnh Bình Định), Cát Bà (TP. Hải Phòng) và Hạ Long, Vân Đồn (tỉnh Quảng Ninh)… Các giao dịch về kinh doanh BĐS du lịch ngày càng gia tăng về số lượng cũng như phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến lĩnh vực BĐS này.

Du lịch là ngành kinh tế còn nhiều dư địa để phát triển và mang lại nhiều lợi nhuận cho các doanh nghiệp.

Muốn vậy cần phải có sự đánh giá, rà soát tổng thể về hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch để nhận diện rõ những “khoảng trống”, thiếu sót, bất cập đưa ra giải pháp có tính thuyết phục để khắc phục. Với lý do nêu trên, chuyên đề đi sâu nghiên cứu “Một số vấn đề pháp lý đối với thị trường bất động sản du lịch ở Việt Nam hiện nay”.

1.1. Những kết quả đạt được

Một là, chính sách, pháp luật về BĐS du lịch quán triệt, thể chế hóa quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường BĐS nói chung và phân khúc thị trường BĐS du lịch nói riêng vận hành thông suốt, đồng bộ, lành mạnh; vừa phát triển kinh tế bền vững vừa đảm bảo vững chắc vấn đề an ninh - quốc phòng, chủ quyền quốc gia.

Hai là, chính sách, pháp luật về BĐS du lịch tạo lập khung pháp lý cho phân khúc thị trường BĐS du lịch hoạt động công khai minh bạch, lành mạnh. Điều này thể hiện:

- Pháp luật về BĐS du lịch là một công cụ để Nhà nước quản lý chặt chẽ, hiệu quả hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Bởi lẽ, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định nội dung quản lý Nhà nước về BĐS; quy định các hành vị bị cấm trong kinh doanh BĐS; quy định chính sách phát triển thị trường BĐS; quy định về chức năng, nhiệm vụ của Chính phủ, Bộ Xây dựng, các bộ, ngành hữu quan và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong quản lý Nhà nước về thị trường BĐS; quy định về xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS…

- Pháp luật về kinh doanh BĐS quy định điều kiện kinh doanh BĐS và điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS; quy định về các loại hình kinh doanh BĐS; quyền và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh BĐS; nội dung hợp đồng về mua bán, chuyển nhượng BĐS; nội dung hợp đồng cho thuê, cho thuê mua BĐS; vấn đề chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS… Điều này giúp các chủ đầu tư kinh doanh BĐS và khách hàng hiểu biết, tuân thủ trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Ba là, chính sách, pháp luật về BĐS du lịch góp phần nâng cao ý thức, sự hiểu biết pháp luật của đội ngũ cán bộ, công chức quản lý Nhà nước về thị trường BĐS và của doanh nghiệp, người dân.

Đối với cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước về thị trường BĐS để áp dụng đúng, đầy đủ các quy định của pháp luật trong việc xử lý, giải quyết những tình huống nảy sinh từ đòi hỏi của thực tiễn kinh doanh BĐS thì họ phải thường xuyên cập nhật, tra cứu và tìm hiểu nắm bắt kịp thời những văn bản mới, các nội dung sửa đổi, bổ sung. Thông qua đó, sự hiểu biết, nhận thức pháp luật của cán bộ, công chức làm nhiệm vu quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS được cải thiện tích cực.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, người dân thì việc tìm hiểu pháp luật về kinh doanh BĐS giúp họ tuân thủ, thực hiện đúng quy định của pháp luật trong hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS; đồng thời, giúp họ tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong kinh doanh BĐS. Qua đó, giảm thiểu đến mức thấp nhất nguy cơ rủi ro cho doanh nghiệp, người dân trong lĩnh vực kinh doanh BĐS…

Bốn là, chính sách, pháp luật về BĐS du lịch góp phần nâng cao chỉ số công khai minh bạch của thị trường BĐS ở nước ta. Pháp luật về kinh doanh BĐS đưa ra nguyên tắc kinh doanh BĐS công khai minh bạch; chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh và những chế tài xử lý các hành vi vi phạm nguyên tắc này. Để tránh phải chịu chế tài xử lý, các chủ đầu tư kinh doanh BĐS phải tuân thủ các quy định của pháp luật về công khai minh bạch trong kinh doanh BĐS. Nhờ đó, chỉ số công khai minh bạch của thị trường BĐS được cải thiện rõ rệt.

Năm là, chính sách, pháp luật về BĐS du lịch góp phần nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh nói chung và khuyến khích đầu tư vào thị trường BĐS nói riêng.

Chính sách về BĐS du lịch truyền thải thông điệp về sự ứng xử của Nhà nước đối với phân khúc BĐS du lịch cũng như thái độ của Nhà nước đối với các chủ thể đầu tư kinh doanh. Nội dung chính sách về BĐS du lịch được biểu đạt bằng các quy phạm pháp luật mang tính pháp lý nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; tạo lập khuôn khổ, môi trường đầu tư kinh doanh an toàn. Hay nói cách khác, thông qua hệ thống chính sách, pháp luật về BĐS du lịch, Nhà nước tạo lập “luật chơi” và “sân chơi” bình đẳng, công khai minh bạch cho hoạt động của các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS...

1.2. Hạn chế, vướng mắc

Là phân khúc BĐS mới phát triển ở nước ta; đặc biệt kể từ năm 2016 đến nay, hệ thống chính sách, pháp luật liên quan tới BĐS du lịch chưa có những nội dung đặc thù phù hợp với đặc điểm riêng của loại hình BĐS này. Riêng ở góc độ pháp luật về kinh doanh BĐS, nhiều nghiên cứu đánh giá pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta chưa hoàn thiện, khung pháp lý của Việt Nam vẫn “đi sau” so với sự phát triển của BĐS du lịch. Những hạn chế của chính sách, pháp luật liên quan tới BĐS du lịch thể hiện ở một số điểm nổi bật như sau:

Thứ nhất, chưa có chính sách thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch.

Sự phát triển của BĐS du lịch gắn bó mật thiết với sự phát triển của ngành du lịch. Trong những năm gần đây, du lịch Việt Nam có nhiều khởi sắc, lượng khách tăng mạnh qua từng năm. Với xu hướng tăng trưởng nhanh của lượng khách du lịch, trừ giai đoạn 2020 - 2021 do ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid-19, BĐS du lịch có sự phát triển mạnh mẽ trong thời gian sắp tới. Mặc dù vậy, chính sách phát triển du lịch vẫn còn những điểm cần hoàn thiện như nghiên cứu chính sách miễn visa, xây dựng chương trình kích cầu du lịch nội địa, chú trọng hỗ trợ đào tạo nguồn nhân lực du lịch... nhằm thu hút khách du lịch và tạo đà phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19.

Là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn nhưng ngành du lịch (bao gồm phần vận hành BĐS du lịch) chưa được hưởng các ưu đãi như đối với các ngành kinh tế mũi nhọn khác. Đối với BĐS du lịch, hiện tại chưa có chính sách ưu đãi đặc thù. Các chính sách về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, chính sách tín dụng cho BĐS nghỉ dưỡng không có ưu đãi gì đặc thù trong khi đây là phân khúc đòi hỏi mức vốn đầu tư lớn cả trong đầu tư xây dựng và quản lý vận hành, chu kỳ kinh doanh dài, thời gian thu hồi vốn chậm; đồng thời là phân khúc BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước.

Thứ hai, pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch còn nhiều khoảng trống.

Gần đây, thực hiện Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/04/2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, nhiều quy định liên quan tới BĐS du lịch được ban hành. Tuy nhiên, do các quy định chưa cụ thể, rõ ràng nên tại nhiều địa phương, cơ quan quản lý nhà nước rất lúng túng trong việc quản lý BĐS du lịch và hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS du lịch. Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS có thể kể tới:

Một là, thủ tục đầu tư phức tạp, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí để hoàn thiện thủ tục đầu tư, vận hành dự án.

Hai là, pháp luật chưa quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) đối với loại hình BĐS này.

Ba là, chưa có chính sách, quy định nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, BĐS du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” (second home) là loại hình phát triển khá mạnh. Chính sách sở hữu BĐS theo hướng mở, thông thoáng giúp thị trường BĐS du lịch tại nhiều nước tăng trưởng mạnh và ổn định. Từ góc độ pháp luật đất đai, mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014 nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Vì vậy, cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Điều 5, Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Đạo luật này.

Bốn là, chưa có các quy định nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ. Cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra; tránh trường hợp khi phát sinh tranh chấp do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về phân chia lợi nhuận thì không có cơ sở để giải quyết thấu đáo.

Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa dự liệu, điều chỉnh đối với trường hợp cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa chủ sở hữu BĐS du lịch (mà phổ biến nhất là Condotel) với các chủ sở hữu trong hệ thống kinh doanh BĐS du lịch ở các nước khác trên thế giới. Các quy định về huy động vốn chủ yếu thông qua bán BĐS hình thành trong tương lai mà chưa đa dạng hoá các loại hình huy động vốn khác.

Có thể nói, sự thiếu vắng cơ sở pháp lý và những chính sách phù hợp nhằm phát triển BĐS du lịch là rào cản lớn cho sự phát triển phân khúc BĐS này. Theo thống kê, từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng “bức tranh của thị trường BĐS du lịch đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm”. Trong bối cảnh đó, hoàn thiện chính sách, pháp luật “để thị trường này vận hành một cách chính quy, hợp pháp; quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch đối với hàng hóa này được minh định cụ thể, rõ ràng và được pháp luật bảo vệ; kiểm soát quyền lực Nhà nước đối với thị trường này cần phải được minh bạch và công khai hóa” là yêu cầu khách quan, cấp thiết.

Thứ ba, chính sách, pháp luật về BĐS du lịch còn chưa đầy đủ, thống nhất và tương thích trong nội dung các quy định của các đạo luật liên quan trực tiếp đến BĐS du lịch.

Có thể nhận thấy rằng BĐS du lịch xuất hiện ở những nước phát triển và dường như theo khách du lịch du nhập vào Việt Nam. Nhạy bén nắm bắt được nhu cầu thực tiễn và dư địa của phân khúc thị trường BĐS này, các doanh nghiệp, giới đầu tư thực hiện dự án BĐS du lịch. Sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc BĐS du lịch đặt ra những vấn đề đòi hỏi các cơ quan quản lý phải giải quyết như vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng BĐS du lịch; hợp đồng thuê lại Condotel giữa chủ đầu tư với khách hàng để kinh doanh; chính sách phát triển các BĐS du lịch... Những nội dung này chưa được Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014... quy định cụ thể.

Thứ tư, trên thực tế sự phát triển của hoạt động du lịch có ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ tăng trưởng của đầu tư BĐS du lịch và ngược lại. Tuy nhiên, dường như chưa có sự kết nối giữa Luật Du lịch năm 2017 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về vấn đề này. Luật Du lịch năm 2017 chưa đề cập đến BĐS du lịch như một trong những yếu tố, sản phẩm hỗ trợ thúc đẩy, thu hút khách du lịch. Bởi BĐS du lịch đóng vai trò cung cấp sản phẩm nghỉ dưỡng đáp ứng nhu cầu giải trí, nghỉ ngơi cho du khách.

Thứ năm, Luật Đầu tư năm 2020 mới “dừng lại” ở các quy định về đầu tư nói chung mà chưa có một số quy định về chính sách cụ thể, đặc thù nhằm khuyến khích đầu tư nước ngoài đầu tư trong lĩnh vực BĐS du lịch. Mặt khác, pháp luật kinh tế dường như chưa quy định cụ thể về vấn đề kinh doanh thông qua việc chia sẻ kỳ nghỉ trong năm trong cùng một hệ thống khách sạn, chuỗi nhà hàng trên quy mô khu vực. Vẫn còn “thiếu vắng” các quy định về sự vận hành hoạt động của mô hình kinh tế chia sẻ trong đặt phòng, cung cấp các khách sạn... thông qua mạng internet, ứng dụng công nghệ số hiện đại.

Thứ sáu, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chưa đề cập đến loại hình đầu tư kinh doanh BĐS du lịch. Đạo luật này mới quy định về các loại hình kinh doanh BĐS truyền thống như kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và kinh doanh quyền sử dụng đất. Các loại hình kinh doanh BĐS mới xuất hiện và phát triển mạnh mẽ hiện nay chưa được đề cập, quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

Thứ bảy, các sản phẩm BĐS du lịch, bao gồm: Condotel, Shophouse, Resort... chưa được giải mã, định danh chính thức về mặt khái niệm để đi đến cách hiểu thống nhất trong một số đạo luật có liên quan trực tiếp đến kinh doanh BĐS như Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đầu tư năm 2020...

Thứ tám, hiện nay, nước ta đang thiếu một hệ thống chính sách, pháp luật về BĐS du lịch thống nhất, đầy đủ, đồng bộ. Các quy định về BĐS du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau song nội dung không đồng bộ, thống nhất. Điều này không chỉ gây lúng túng cho việc quản lý Nhà nước về phân khúc thị trường BĐS du lịch mà còn tạo thành “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch ở nước ta...

2.1. Định hướng hoàn thiện chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch

Thứ nhất, hoàn thiện chính sách, pháp luật về BĐS du lịch cần dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật trong nền kinh tế thị trường và phát triển thị trường BĐS ở nước ta.

Ở nước ta, do tính đặc thù của chế độ chính trị; Đảng lãnh đạo trực tiếp, toàn diện mọi mặt của đời sống xã hội. Vai trò lãnh đạo của Đảng được quy định trong Hiến pháp năm 2013: “Đảng Cộng sản Việt Nam - Đội tiên phong của giai cấp công nhân, đồng thời là đội tiên phong của Nhân dân lao động và của dân tộc Việt Nam, đại biểu trung thành lợi ích của giai cấp công nhân, nhân dân lao động và của cả dân tộc, lấy chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh làm nền tảng tư tưởng, là lực lượng lãnh đạo Nhà nước và xã hội”. Thị trường BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng cũng không thể thoát ly khỏi sự lãnh đạo của Đảng. Tuy nhiên, ở đây cần khẳng định rằng Đảng giữ vai trò lãnh đạo chứ không làm thay chức năng quản lý của Nhà nước. Một trong những phương thức lãnh đạo của Đảng là đưa ra quan điểm, đường lối phát triển đất nước. Dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng; Nhà nước thể chế hóa thành các chính sách, pháp luật để quản lý xã hội.

Như vậy, thông qua việc thể chế hóa thành các quy định của pháp luật, Nhà nước tổ chức triển khai đưa quan điểm, đường lối của Đảng đi vào cuộc sống. Nói cách khác, quan điểm, đường lối của Đảng là sự định hướng về mặt chính trị cho việc quản lý xã hội nói chung và hoạt động xây dựng, thực thi pháp luật nói riêng của Nhà nước (trong đó có lĩnh vực pháp luật về BĐS du lịch). Quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường BĐS bao gồm:

- Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật, chính sách đất đai, bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng đất đai có hiệu quả; khắc phục tình trạng sử dụng lãng phí và tham nhũng đất đai. Khuyến khích các tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án đầu tư, kinh doanh. Nhà nước tạo lập, quản lý thị trường bất động sản và chủ động tham gia thị trường với tư cách là chủ sở hữu đất đai và nhiều tài sản trên đất để phát triển và điều tiết thị trường.

- Hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách và có giải pháp phù hợp tạo điều kiện thuận lợi phát triển bền vững thị trường bất động sản, bảo đảm vận hành thông suốt, hiệu quả. Phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, nhất là đối với đất nông nghiệp để khuyến khích tích tụ, tập trung ruộng đất.

- Cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao… Phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất.

- Tập trung thực hiện đồng bộ các giải pháp để hoàn thiện cơ bản các yếu tố cấu thành thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, giải quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội… Vận hành đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ, thị trường tài chính… theo chuẩn mực của nền kinh tế thị trường đầy đủ, hiện đại, hội nhập quốc tế...

Dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng về phát triển thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), Nhà nước thể chế hóa thành các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng. Vì vậy, hoàn thiện pháp luật về BĐS du lịch cần dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật trong nền kinh tế thị trường và phát triển thị trường BĐS ở nước ta.

Thứ hai, hoàn thiện chính sách, pháp luật về BĐS du lịch cần dựa trên yêu cầu của thực tiễn quản lý hoạt động BĐS du lịch.

Triết học duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin khẳng định: “Tồn tại xã hội quyết định ý thức xã hội”. Pháp luật là một khái niệm thuộc phạm trù ý thức xã hội nên nó hình thành dựa trên cơ sở tồn tại xã hội. Ý thức xã hội không thể phát triển cao hơn tồn tại xã hội. Vận dụng cặp phạm trù “tồn tại xã hội” và “ý thức xã hội” của triết học Mác - Lê nin vào quá trình xây dựng, hoàn thiện chính sách, pháp luật cho thấy rằng: Suy cho cùng, chính sách, pháp luật là sản phẩm của quá trình tư duy của con người ở trình độ cao. Hay nói cách khác, chính sách, pháp luật do con người làm ra dựa trên sự kết hợp nhuần nhuyễn, hài hòa giữa quá trình tư duy sáng tạo của con người với sự đánh giá thực tiễn để nhận biết những yêu cầu, đòi hỏi của cuộc sống. Mối quan hệ biện chứng giữa chính sách, pháp luật và thực tiễn được biểu hiện:

Một là, pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội theo một trật tự, một mục đích mà Nhà nước mong muốn. Để điều chỉnh có hiệu quả các quan hệ xã hội đòi hỏi các nhà làm luật phải tìm hiểu, đánh giá thực tiễn để nhận biết được yêu cầu, đòi hỏi của xã hội. Dựa trên cơ sở đó, nội dung các quy định của pháp luật được xây dựng hướng đến việc giải quyết đòi hỏi của thực tiễn, phù hợp với yêu cầu của sự vận động, phát triển của đời sống kinh tế - xã hội. Có như vậy, pháp luật mới đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực, được các thành viên trong xã hội tự giác thực hiện.

Hai là, pháp luật là sản phẩm do con người sáng tạo ra nên khó tránh khỏi sự ảnh hưởng của ý chí chủ quan của nhà làm luật - cho dù trong quá trình xây dựng, các nhà làm luật bắt buộc phải tìm hiểu, đánh giá thực tiễn phát hiện nhu cầu của xã hội để soạn thảo những điều luật có nội dung phù hợp với thực tiễn sinh động của công cuộc phát triển đất nước.

Vì vậy, để đánh giá, “định lượng” một cách chính xác mức độ phù hợp của các điều luật phải thông qua thực tiễn thực hiện. Thực tiễn thi hành là thước đo chính xác nhất mức độ phù hợp của các quy định của pháp luật. Có nghĩa là thông qua thực tiễn thi hành cho thấy rõ nội dung quy định nào của pháp luật là phù hợp; nội dung quy định nào là lạc hậu, không còn phù hợp. Trên cơ sở đó, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung những quy định mới khắc phục hạn chế này.

Mặt khác, thực tiễn đời sống kinh tế, xã hội luôn luôn vận động, phát triển phong phú, đa dạng. Đối chiếu quy định của hệ thống pháp luật với thực tiễn của cuộc sống không chỉ nhận diện các quy định lạc hậu, không còn phù hợp mà còn phát hiện những “khoảng trống”, những quan hệ xã hội mới hình thành cần phải được pháp luật điều chỉnh góp phần đảm bảo sự ổn định xã hội.

Pháp luật về BĐS du lịch là một bộ phận của hệ thống pháp luật; nên việc hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này cần dựa trên yêu cầu của thực tiễn quản lý hoạt động về BĐS du lịch ở nước ta hiện nay.

Thứ ba, hoàn thiện chính sách, pháp luật về BĐS du lịch cần đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với những chế định khác của pháp luật kinh doanh BĐS và các lĩnh vực pháp luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

Hệ thống pháp luật bao gồm tổng hợp các lĩnh vực pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội của cuộc sống. Sự đồng bộ, thống nhất giữa các lĩnh vực pháp luật quyết định đến hiệu quả thực thi của hệ thống pháp luật. Nói cách khác, hệ thống pháp luật giống như một cỗ máy mà các lĩnh vực pháp luật; các chế định trong một lĩnh vực pháp luật là những con ốc, dây chuyền của cỗ máy. Khi một con ốc, một dây chuyền hoạt động trục trặc, không đồng bộ với những con ốc, dây chuyền khác thì cỗ máy vận hành không hiệu quả, không trơn tru và ngược lại.

Vì vậy, hoàn thiện chính sách, pháp luật về BĐS du lịch phải đặt trong mối quan hệ tổng thể về hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật nói chung và hoàn thiện chính sách, pháp luật về BĐS nói riêng. Điều này có nghĩa là quy định về điều kiện, nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh BĐS du lịch; quy định về hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê mua BĐS du lịch… phải phù hợp với những quy định về điều kiện, nguyên tắc kinh doanh BĐS; quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh BĐS; quy định về hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê, hợp đồng thuê mua BĐS của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành; bởi kinh doanh BĐS du lịch là một chế định cụ thể của pháp luật kinh doanh BĐS.

Hơn nữa, kinh doanh BĐS du lịch không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật kinh doanh BĐS mà còn chịu ảnh hưởng, tác động của pháp luật dân sự, pháp luật đầu tư, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật về tài chính, pháp luật về du lịch và pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng… Vì vậy, hoàn thiện chính sách, pháp luật kinh doanh BĐS du lịch cần đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với những chế định khác của pháp luật kinh doanh BĐS và các lĩnh vực pháp luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

Thứ tư, hoàn thiện chính sách, pháp luật về BĐS du lịch cần đáp ứng yêu cầu của công cuộc đổi mới toàn diện đất nước và tác động của cuộc ách mạng công nghiệp lần thứ tư.

Một là, cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư đang diễn ra và có tác động đến toàn bộ đời sống của con người. Trí tuệ nhân tạo và các công nghệ số mới như Big data, điện toán đám mây, kết nối vạn vật, kỹ thuật in 3D… tác động đến quá trình sản xuất - kinh doanh và được ứng dụng đưa đến năng suất lao động được cải thiện rõ rệt. Hiện đang có sự cạnh tranh gay gắt giữa các quốc gia trong lĩnh vực kinh tế, thương mại. Những quốc gia đầu tư phát triển trí tuệ nhân tạo, các công nghệ số mới và ứng dụng vào sản xuất, đời sống đang giành lợi thế cạnh tranh trong nền thương mại toàn cầu. Đặc biệt trong bối cảnh nhân loại đang phải đối phó với đại dịch Covid-19 - cuộc khủng hoảng dịch bệnh tồi tệ nhất trong những thập niên đầu thế kỷ 21 - để không làm gián đoạn, đứt gãy chuỗi sản xuất, cung ứng sản phẩm thì việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo, các công nghệ số mới có vai trò cực kỳ quan trọng và phát huy hiệu quả thiết thực.

Việt Nam là một quốc gia đang phát triển thuộc nhóm các nước có thu nhập trung bình thấp của thế giới tham gia vào quá trình hội nhập quốc tế cần phải “đi tắt đón đầu” tận dụng thành công những thành tựu của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư mang lại nếu muốn đạt được mục tiêu đến năm 2045 trở thành nước phát triển có thu nhập cao như Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII đã khẳng định thì phải đầu tư phát triển các ngành sản xuất có hàm lượng chất xám cao, từng bước tự động hóa dây chuyền sản xuất của nhiều ngành công nghiệp chế tạo, lắp ráp và ứng dụng trí tuệ nhân tạo, các công nghệ số mới vào đời sống, sản xuất (trong đó có lĩnh vực kinh doanh BĐS).

Muốn vậy, Chính phủ Việt Nam phải xây dựng cơ chế, chính sách, pháp luật thống nhất, đồng bộ về đầu tư và ứng dụng trí tuệ nhân tạo, các công nghệ số mới vào sản xuất và đời sống; xây dựng nền kinh tế số, xã hội số. Đặt trong bối cảnh đó, mô hình kinh tế chia sẻ hình thành và ngày càng phát triển ở Việt Nam. Trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn du lịch xuất hiện nhiều gói dịch vụ mới như chia sẻ kỳ nghỉ tại một chuỗi các khách sạn thuộc cùng một hệ thống ở các nước trên thế giới; dịch vụ đặt phòng khách sạn trước; dịch vụ thuê lại căn hộ khách sạn của nhà đầu tư thứ cấp để kinh doanh du lịch… Dẫu vậy, hệ thống chính sách, pháp luật của nước ta chưa theo kịp, đáp ứng yêu cầu của các loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch mới này. Hậu quả là không ít các địa phương gặp lúng túng trong quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS du lịch; các nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch băn khoăn, bất an khi bỏ vốn đầu tư kinh doanh ở phân khúc thị trường BĐS này…

Hai là, công cuộc đổi mới toàn diện đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) (sau đây gọi là nền kinh tế thị trường) mà Việt Nam đang thực hiện là một mô hình chưa có tiền lệ trên thế giới. Điều này đòi hỏi nước ta phải linh hoạt, nhạy bén, năng động và sáng tạo trong chỉ đạo, điều hành vừa thực hiện vừa tổng kết, đúc rút thành lý luận góp phần củng cố, hoàn thiện lý luận về xây dựng CNXH trong điều kiện, thực tiễn mới. Để kiến tạo, đồng hành với quá trình đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi chúng ta phải xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật kinh tế nói riêng đáp ứng yêu cầu của quá trình này. Bởi lẽ, hệ thống pháp luật là một thành phần quan trọng của thể chế kinh tế. Việc xây dựng một thể chế kinh tế đúng đắn tôn trọng, đề cao quyền tự do kinh doanh, bảo đảm sự đổi mới, sáng tạo, khởi nghiệp và bảo hộ quyền tài sản của cá nhân… sẽ đem lại sự thịnh vượng cho một quốc gia và ngược lại.

“Lịch sử trì trệ và sự tăng trưởng gần đây ở Việt Nam không xuất phát từ các nguyên nhân địa lý hay văn hóa mà xuất phát từ những quy tắc - hay thể chế - mà bản thân xã hội Việt Nam đã tạo ra. Để thành công về kinh tế, xã hội cần phải tạo ra được một tập hợp các thể chế kinh tế có thể thúc đẩy tài năng, kỹ năng, sự sáng tạo và năng lượng của người dân và những năng lượng này được phân phối một cách rộng rãi trong toàn xã hội, nhờ đó tạo thành một đặc tính quan trọng - tính dung hợp - của tập hợp thể chế kinh tế có khả năng tạo ra sự thịnh vượng. Tính dung hợp của tập hợp thể chế này tạo ra các cơ hội bình đẳng về kinh tế cho tất cả mọi người, đem lại cho họ quyền sở hữu tài sản, quyền tiếp cận với thị trường, cơ hội giáo dục và bình đẳng trước pháp luật”. Để xây dựng thể chế kinh tế thị trường thì trước hết cần xác lập, phát triển một hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật kinh tế nói riêng hoàn chỉnh, thống nhất, đồng bộ đáp ứng yêu cầu của hoạt động sản xuất - kinh doanh trong cơ chế thị trường và hội nhập quốc tế. Trong đó, pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật kinh doanh BĐS du lịch nói riêng là một bộ phận không thể thiếu được. Bởi lẽ, pháp luật kinh doanh BĐS góp phần thúc đẩy sự phát triển hay kìm hãm sự hình thành của thị trường BĐS mà sự ra đời của thị trường này góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ở nước ta.

Từ những lý do trên đối chiếu với thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS cho thấy những “khoảng trống” pháp luật về vấn đề này. Pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành có ít các quy định về kinh doanh BĐS du lịch. Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành mới chỉ quy định về kinh doanh BĐS, bao gồm kinh doanh BĐS có sẵn, kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, kinh doanh quyền sử dụng đất và kinh doanh dịch vụ BĐS (gồm dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ quản lý BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS) mà không có các quy định riêng về kinh doanh BĐS du lịch. Điều này khiến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch tiềm ẩn nhiều rủi ro và khó phát triển thông suốt, lành mạnh, công khai minh bạch. Vì vậy, yêu cầu cấp bách đặt ra hiện nay là Nhà nước phải nhanh chóng xây dựng, hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch. Việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS du lịch dựa trên định hướng đáp ứng yêu cầu của công cuộc đổi mới toàn diện đất nước và tác động của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư.

Thứ năm, hoàn thiện chính sách, pháp luật về BĐS du lịch cần tham khảo pháp luật kinh doanh BĐS của các nước trên thế giới.

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII xác định những dấu mốc phát triển quan trọng của đất nước ta trong những thập niên sắp tới: “Đến năm 2025: Là nước đang phát triển, có công nghiệp theo hướng hiện đại, vượt qua mức thu nhập trung bình thấp. Đến năm 2030: Là nước đang phát triển, có công nghiệp hiện đại, thu nhập trung bình cao. Đến năm 2045: Trở thành nước phát triển, thu nhập cao”. Để đạt được những dấu mốc quan trọng này, Đảng ta xác định 12 định hướng chiến lược phát triển đất nước trong thời kỳ 2021 - 2030 mà một trong những mục tiêu là xây dựng nền kinh tế độc lập, tự chủ; nâng cao hiệu quả hội nhập kinh tế quốc tế: “Thực hiện nhiều hình thức hội nhập kinh tế quốc tế với các lộ trình linh hoạt, phù hợp với điều kiện, mục tiêu của đất nước trong từng giai đoạn. Hoàn thiện hệ thống pháp luật phù hợp với những điều ước quốc tế và cam kết quốc tế mà Việt Nam đã ký kết” và vai trò của kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được khẳng định: “Kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là một bộ phận quan trọng của kinh tế quốc dân, có vai trò lớn trong huy động nguồn vốn đầu tư, công nghệ, phương thức quản lý hiện đại, mở rộng thị trường xuất khẩu”.

Như vậy, hội nhập quốc tế là xu hướng tất yếu không thể đảo ngược để nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nước ta tiếp cận với công nghệ tiên tiến, phương thức quản lý hiện đại và tham gia vào chuỗi giá trị của thế giới.

Hơn nữa, BĐS du lịch là sản phẩm xuất hiện ở các nước phát triển và du nhập vào nước ta theo trào lưu của các du khách nước ngoài đến Việt Nam trong những năm gần đây. Kinh doanh BĐS du lịch là loại hình kinh doanh còn khá mới mẻ mà chúng ta chưa có nhiều kinh nghiệm và thực tế trải nghiệm. Trong khi đó, các nước phát triển có kinh nghiệm hàng chục năm về xây dựng và thực thi pháp luật kinh doanh BĐS du lịch.

Việt Nam là nước đi sau trong phát triển kinh doanh BĐS du lịch nên việc tìm hiểu kinh nghiệm của các nước về quản lý phân khúc thị trường kinh doanh BĐS du lịch bằng pháp luật là cần thiết nhằm tiếp thu những bài học thực tế có giá trị tham khảo bổ ích; đồng thời, phòng tránh những khuyết thiếu, những lệch lạc trong phát triển, quản lý kinh doanh BĐS du lịch.

Ở một khía cạnh khác, trong điều kiện hội nhập kinh tế và khuyến khích thu hút đầu tư nước ngoài nói chung và đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vào kinh doanh BĐS du lịch nói riêng thì sự tiếp thu, tham khảo pháp luật kinh doanh BĐS du lịch của các nước nhằm khắc phục những điểm khác biệt, bất tương thích, đồng bộ của hệ thống pháp luật Việt Nam có ý nghĩa quan trọng. Điều này góp phần tạo lập một khuôn khổ pháp lý bình đẳng, công bằng, công khai minh bạch đối với các nhà đầu tư kinh doanh trong nước và người nước tham gia đầu tư trong phân khúc thị trường BĐS du lịch...

2.2. Giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch

Thứ nhất, nghiên cứu, hoàn thiện chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch.

Ngày 22/01/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 147/QĐ-TTg về việc phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 với mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới. Để thực hiện mục tiêu này, cần có các chính sách cụ thể nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch, cụ thể là:

Một là, đánh giá và định vị lại chính sách thị trường du lịch nội địa trong 05 năm tới và chiến lược phát triển Du lịch Việt Nam đến năm 2030, trong đó làm rõ vai trò và tầm quan trọng của thị trường khách du lịch trong nước đối với sự phát triển của du lịch. Đại dịch Covid-19 đã tạo ra nhu cầu mới, làm thay đổi hoàn toàn thị trường du lịch trong nước. Cần có các chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kiến tạo các sản phẩm mới, dịch vụ mới, phù hợp với xu thế, nhất là sản phẩm du lịch phục vụ nhu cầu của gần 100 triệu dân trong nước; có các chính sách thu hút, kích cầu du lịch nội địa như tăng số ngày nghỉ trong năm, giảm phí tham quan…

Hai là, có chính sách miễn visa cho khách du lịch. Điều này sẽ giúp du khách tiết kiệm được thời gian, chi phí xin visa qua đó nâng cao sức thu hút của du lịch Việt Nam. Thực tiễn, để thu hút trên 20 triệu khách quốc tế một năm các nước đang thành công trong việc thu hút du khách quốc tế đều miễn visa du lịch.

Ba là, có chính sách phát triển nguồn nhân lực du lịch. Một trong những điều kiện tiên quyết để phát triển du lịch là phải có nguồn nhân lực du lịch chuyên nghiệp với các tiêu chí về trình độ, nghiệp vụ, văn bản, tư cách đạo đức. Do đó, cần có các chính sách tổng thể nhằm phát triển nguồn nhân lực du lịch như ưu tiên hỗ trợ hoạt động đào tạo nghề du lịch, xây dựng tiêu chí cho các chức danh ngành nghề du lịch…

Bốn là, hoàn thiện chính sách phát triển hạ tầng du lịch; trong đó chú trọng dành nguồn lực công tư thích hợp cho đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, nhất là tại các địa bàn trọng điểm về du lịch; nâng cao khả năng kết nối giao thông nhiều hình thức tới các khu, điểm du lịch; đầu tư khu lưu trú, dịch vụ du lịch.

Năm là, có chính sách ưu đãi phù hợp để phát triển BĐS du lịch. Cần tập trung vào các ưu đãi về lĩnh vực đầu tư, về tiền thuê đất, về thuế, ưu đãi về tín dụng, khuyến khích đầu tư những tổ hợp BĐS du lịch đa công năng quy mô lớn. Nghiên cứu áp dụng các chính sách ưu đãi tương tự như đối với 02 ngành kinh tế mũi nhọn khác là nông nghiệp và công nghệ thông tin, trong đó tập trung vào chính sách về tài trợ vốn, cho vay với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ lãi suất vay và bảo lãnh để vay vốn. Về nguồn huy động từ thị trường chứng khoán, nghiên cứu, hoàn thiện chính sách, pháp luật trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm của một số nước về việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp, hình thành quỹ tín thác BĐS (REIT).

Thứ hai, định hình khung pháp lý cho thị trường BĐS du lịch; đặc biệt là hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật về thủ tục đầu tư. Theo đó, sửa đổi một số nhóm quy định:

Một là, sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các BĐS du lịch. Theo đó, ngoài khách sạn truyền thống (hotel), cần xác định rõ đất xây dựng các sản phẩm BĐS du lịch mới gồm resort, resort villa, condotel, shoptel, shophouse, homestay, farmstay… là một loại đất phi nông nghiệp. Để xác định cụ thể đất xây dựng các BĐS này là loại đất gì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó. Cụ thể:

- Đất xây dựng resort, biệt thự du lịch, căn hộ condotel, farmstay là đất thương mại dịch vụ;

- Đất xây dựng shoptel, shophouse, homestay là đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ tùy theo từng trường hợp.

Việc cấp Giấy chứng nhận cho các loại BĐS du lịch căn cứ theo mục đích sử dụng các loại đất đã xác định cụ thể trên đây. Ngoài ra, để tháo gỡ khó khăn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 theo hướng quy định cụ thể, rõ ràng.

Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng: (i) Định danh chính thức các loại BĐS du lịch; (ii) Xác định rõ các hình thức xác lập giao dịch; (iii) Bổ sung quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS du lịch trong tương lai; (iv) Quy định cụ thể về thế chấp BĐS du lịch; (v) Cho phép cá nhân nước ngoài được mua BĐS du lịch nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án BĐS du lịch, tạo điều kiện thúc đẩy ngành du lịch phát triển bền vững. Cần nghiên cứu xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home- VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu BĐS cho người nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam. Có thể học hỏi kinh nghiệm của các nước về vấn đề này. Malaysia là một trong những nước có quy định rộng mở nhất trong khu vực về vấn đề người nước ngoài mua BĐS. Nhật Bản, Thái Lan có nhiều ưu đãi để thu hút nguồn lực nước ngoài cho BĐS du lịch có thể tham khảo.

Ba là, bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng, thể hiện ở các loại hình chủ đầu tư kinh doanh BĐS phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS; vấn đề bảo hiểm kinh doanh BĐS; kiểm toán BĐS; thị trường kinh doanh mua bán nợ trong lĩnh vực BĐS; vấn đề hứa thưởng cho những khách hàng đặt cọc trước để mua căn hộ, nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng (thực chất là huy động tiền ứng trước của khách hàng); quy định về quản lý Nhà nước đối với phân khúc thị trường BĐS du lịch… Kinh nghiệm về huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, qua các quỹ tiết kiệm nhà ở, các quỹ xã hội để phát triển nhà ở cho các nhóm yếu thế như kinh nghiệm của Mỹ, Singapore, Australia - New Zealand nên được cân nhắc. Đẩy mạnh chứng khoán hóa việc huy động vốn cho phát triển BĐS như kinh nghiệm của Mỹ, Singapore, Thái Lan là giải pháp thay thế cơ chế bán BĐS hình thành trong tương lai, nhằm làm giảm rủi ro đang ở mức độ cao như hiện nay.

Bốn là, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan như Luật Đầu tư năm 2020, Luật Xây dựng năm 2020, Luật Du lịch năm 2017 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm đảm bảo thủ tục đầu tư, xây dựng và vận hành dự án BĐS du lịch đơn giản, rõ ràng, tránh chồng chéo, giảm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Cải cách hành chính, tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật là yêu cầu sớm thực hiện.

Năm là, bổ sung các quy định về điều chỉnh quan hệ giữa khách hàng mua BĐS du lịch với chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS du lịch trong cam kết lợi nhuận khi thuê lại BĐS du lịch của người mua; quy định điều chỉnh hoạt động cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa các chủ sở hữu BĐS du lịch ở trong và ngoài nước trên tinh thần tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Đối với giao dịch liên quan tới sở hữu kỳ nghỉ, cần có quy định, hướng dẫn cụ thể về điều kiện, hình thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch.

Thứ ba, bổ sung quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 bắt buộc người môi giới BĐS phải hoàn thành chương trình đào tạo về môi giới BĐS của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy chứng chỉ hành nghề, cũng như quy định bổ sung cập nhật kiến thức hàng năm để hành nghề môi giới BĐS. Mặt khác, sửa đổi, bổ sung quy định của Đạo luật này: “Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 05 năm” theo hướng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS có giá trị trong thời hạn 02 năm thay cho 05 năm. Hết thời hạn này, nhà môi giới phải trải qua kỳ thi sát hạch để gia hạn thời hạn có giá trị của chứng chỉ môi giới BĐS. Lý do đưa ra kiến nghị như vậy là bởi việc rút ngắn thời hạn có giá trị của chứng chỉ hành nghề môi giới nhằm tạo áp lực buộc các nhà môi giới BĐS phải liên tục tìm hiểu và học hỏi, cập nhật kiến thức thường xuyên nhằm nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS. Hơn nữa, việc rút ngắn thời hạn của chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS phù hợp với pháp luật về kinh doanh BĐS của một số nước; ví dụ: Pháp luật của Singgapore quy định thời hạn của chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS là 01 năm; TP. Thượng Hải (Trung Quốc) quy định chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS có giá trị 02 năm.

Thứ năm, để nâng cao tính hiệu quả của quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS du lịch cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng:

Một là, sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các BĐS du lịch; theo đó, xác định rõ đất xây dựng các BĐS du lịch gồm Condotel, Officetel, Shophouse, Homestay, Hometel… là một loại đất phi nông nghiệp. Để xác định cụ thể đất xây dựng các BĐS này là loại đất gì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó, cụ thể:

- Đất xây dựng Condotel là đất kinh doanh; bởi lẽ, người đầu tư xây dựng căn hộ Condotel và người mua căn hộ Condotel không phải để ở mà mục đích chính là đầu tư, kinh doanh thu lợi nhuận. Việc nghỉ ngơi, để ở được xác định khu trú vào một số ngày cụ thể nhất định trong năm và chỉ là mục đích phụ được tích hợp, lồng ghép với hoạt động cho khách du lịch thuê. Mặt khác, số ngày mà chủ căn hộ Condotel sử dụng để ở ít hơn số ngày còn lại trong năm cho khách du lịch thuê nhằm mục đích kiếm lời.

- Đất xây dựng Officetel là đất kinh doanh; bởi lẽ, mục đích chính và công năng sử dụng chủ yếu của căn hộ Officetel là sử dụng để làm văn phòng, trụ sở làm việc. Tuy nhiên, loại hình Officetel ra đời ở những khu vực trung tâm các thành phố lớn, các khu đô thị lớn - nơi mà ở đó giá thuê nhà, giá thuê văn phòng rất đắt đỏ. Vì vậy, để tận dụng công suất sử dụng văn phòng ở những khu vực này và giải quyết chỗ ở cho nhân viên thì loại hình Officetel ra đời kết hợp giữa việc sử dụng văn phòng làm việc ban ngày và để ở vào ban đêm. Officetel là loại hình thích hợp đối với hoạt động của các công ty, doanh nghiệp nhỏ và vừa mà năng lực, điều kiện tài chính của họ còn hạn chế.

- Đất xây dựng Shophouse nếu được xây dựng tại các dự án khu đô thị, khu dân cư cao cấp và chủ đầu tư dự án bán cho hộ gia đình, cá nhân theo đúng quyết định giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (UBND cấp tỉnh) sử dụng đất nhằm thực hiện dự án nhà ở thương mại có mục đích để ở. Trong trường hợp này, đất xây dựng Shophouse được xác định là đất ở (cho dù trên thực tế, hộ gia đình, cá nhân có kết hợp giữa việc ở với kinh doanh bằng cách mở cửa hàng hoặc cho thuê phục vụ vào mục đích thương mại).

Trường hợp xây dựng Shophouse tại các dự án du lịch, trung tâm thương mại; resort và sân Golf được xác định rõ mục đích sử dụng đất vào mục đích du lịch, kinh doanh, thương mại ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND cấp tỉnh thì đất này được xác định là đất kinh doanh.

- Đất xây dựng Homestay cần phân thành 02 trường hợp để phân loại đất cụ thể:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng Homestay trên diện tích đất ở, nằm trong khu dân cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch sử dụng đất khu dân cư thì đất xây dựng Homestay được xác định là đất ở.

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ đầu tư xây dựng Homestay theo dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào mục đích kinh doanh du lịch và được cấp giấy phép kinh doanh. Việc sử dụng đất xây dựng Homestay theo mục đích kinh doanh du lịch ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất của UBND cấp tỉnh thì đất này được xác định là đất kinh doanh.

- Đất xây dựng Hometel phục vụ mục đích ở của khách du lịch trong thời gian du lịch tại Việt Nam hoặc giải quyết nhu cầu ở cho các chuyên gia, người nước ngoài sang Việt Nam học tập, làm việc, nghiên cứu ngắn hạn (xác định rõ thời hạn)… thì đất này được xác định là đất kinh doanh. Bởi lẽ, cho dù Hometel được xây dựng cho mục đích ở nhưng đối tượng ở không phải là hộ gia đình, cá nhân mà là du khách hoặc chuyên gia, người nước ngoài tạm trú trong thời gian học tập, làm việc tại Việt Nam. Các đối tượng này không ở thường xuyên, ổn định, lâu dài (thường trú dài hạn) mà họ chỉ ở trong thời gian nghỉ ngơi, du lịch hoặc công tác, học tập tại Việt Nam (tạm trú trong thời gian ngắn hạn). Có nghĩa là đối tượng phục vụ chủ yếu của Hometel là du khách, chuyên gia, người nước ngoài.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho các loại BĐS du lịch như Condotel, Hometel, Shophouse, Officetel… căn cứ theo mục đích sử dụng các loại đất đã xác định cụ thể trên đây.

Hai là, Luật Nhà ở năm 2014 cần bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước đối với loại hình Shophouse, Condotel, Homestay trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp; quy định về giao dịch nhà ở Shophouse, Condotel, Homestay; quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở Shophouse; quy định về đầu tư xây dựng nhà ở Shophouse, Condotel, Homestay; bổ sung quy định về giao dịch đối với các BĐS du lịch là Condotel, Hometel, Shophouse…

Ba là, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cần bổ sung quy định về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh các BĐS du lịch gồm Condotel, Officetel, Shophouse, Homestay; quy định về kinh doanh BĐS du lịch, BĐS dưỡng lão; cụ thể:

- Bổ sung quy định về giải thích khái niệm Condotel để đưa ra cách hiểu thống nhất; quy định mẫu hợp đồng về cho thuê lại căn hộ Condotel giữa chủ đầu tư kinh doanh Condotel với người mua căn hộ này của chủ đầu tư; quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê lại và kinh doanh căn hộ Condotel; xử lý vi phạm trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết chi trả lợi nhuận cho chủ căn hộ Condotel theo đúng thời hạn, tỷ lệ, số lượng, phương thức ghi trong hợp đồng thuê lại căn hộ Condotel để kinh doanh; quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê lại căn hộ Condotel để kinh doanh giữa chủ đầu tư kinh doanh BĐS với chủ sở hữu căn hộ…

- Bổ sung quy định về giải thích khái niệm Officetel; quy định về tiêu chí cụ thể xác định Officetel; quyền và nghĩa vụ của đơn vị thuê căn hộ làm văn phòng kết hợp với để ở với chủ đầu tư kinh doanh; vấn đề dịch vụ quản lý Officetel và giải quyết tranh chấp giữa chủ đầu tư kinh doanh Officetel với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý và người thuê căn hộ sử dụng làm văn phòng kết hợp với để ở…

- Bổ sung quy định về khái niệm Shophouse, Homestay, Hometel; các loại hình kinh doanh Shophouse, Homestay, Hometel; quy định về quản lý Nhà nước về Shophouse, Homestay, Hometel; quyền và nghĩa vụ giữa các bên có liên quan gồm chủ đầu tư kinh doanh BĐS; đơn vị cung cấp dịch vụ trong khu nhà ở thương mại cao cấp và chủ sở hữu hoặc người thuê Shophouse, Homestay, Hometel…

- Bổ sung các quy định về giải thích khái niệm BĐS dưỡng lão; quy định về quản lý Nhà nước, các loại hình kinh doanh BĐS dưỡng lão; quy định các tiêu chí xác định BĐS dưỡng lão; quy định quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư kinh doanh BĐS dưỡng lão; người thuê, mua BĐS dưỡng lão; vấn đề xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp về kinh doanh BĐS dưỡng lão...

Thứ sáu, bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng thể hiện ở các loại hình chủ đầu tư kinh doanh BĐS phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS trên thị trường chứng khoán; vấn đề bảo hiểm kinh doanh BĐS; kiểm toán BĐS; thị trường kinh doanh mua bán nợ trong lĩnh vực BĐS; vấn đề hứa thưởng cho những khách hàng đặt cọc trước để mua căn hộ, nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng (thực chất là huy động tiền ứng trước của khách hàng); quy định về quản lý Nhà nước đối với phân khúc thị trường BĐS du lịch, tâm linh kết hợp với kinh doanh do các doanh nghiệp, cá nhân bỏ vốn đầu tư…

Thứ bảy, bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước trong hoạt động kinh doanh BĐS trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đối với các loại hình kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng sử dụng khoảng không gian trên không và dưới lòng đất như kinh doanh bãi đỗ xe ngầm; kinh doanh hệ thống đường sắt trên cao, đường bộ trên cao; kinh doanh hệ thống xe điện ngầm...

Thứ tám, bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng trên nền tảng giao diện điện tử, ứng dụng hệ thống tin học và áp dụng mô hình kinh tế chia sẻ vào lĩnh vực cho thuê nhà, môi giới BĐS, mua bán BĐS qua mạng internet; sử dụng nền tảng số trong cung cấp gói dịch vụ chia sẻ kỳ nghỉ tại một chuỗi các khách sạn thuộc cùng một hệ thống ở các nước trên thế giới; dịch vụ đặt phòng khách sạn trước...

Thứ chín, bổ sung quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 tích hợp chặt chẽ giữa hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng với vấn đề bảo vệ môi trường; xây dựng các tiêu chí xác định các sản phẩm BĐS du lịch xanh; xác lập cơ chế đồng bộ, thống nhất về chính sách ưu đãi, khuyến khích đối với chủ đầu tư kinh doanh BĐS trong việc tạo lập các sản phẩm BĐS du lịch xanh hoặc lồng ghép mô hình kinh tế tuần hoàn trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch…

Thứ mười, rà soát, sửa đổi các quy định của Luật Đầu tư năm 2020 theo hướng bổ sung quy định về cơ chế, chính sách khuyến khích, hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS du lịch; quy định về quản lý Nhà nước trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch; vấn đề cấp giấy phép đăng ký đầu tư cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN và doanh nghiệp, tổ chức kinh tế trong nước trong đầu tư các dự án về BĐS du lịch…

Cuối cùng, rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Du lịch năm 2017, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, các đạo luật có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành về kinh doanh BĐS du lịch đảm bảo sự thống nhất, tương thích, đồng bộ góp phần tạo lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch thông suốt, cạnh tranh lành mạnh, công khai minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể tham gia phân khúc thị trường BĐS du lịch.../.

Thiết kế:

Thanh Thảo