Ghi nhận của PV, trong tháng 5, một dự án chung cư tọa lạc tại quận Bình Tân, thuộc khu Tây TP.HCM tiêu thụ được 47 căn, là mức thanh khoản cao nhất tính theo tháng kể từ đầu năm đến giờ tại dự án này. Giá bán được chủ đầu tư công bố 46 triệu đồng một m2, tổng giá trị căn hộ khoảng 3,6 tỷ đồng một căn rơi vào nhóm sản phẩm diện tích trên 75m2, bố trí 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh.
Nguyên nhân dự án tại Bình Tân có giao dịch trong khi thị trường đang đóng băng, theo anh Minh, môi giới khu vực này tiết lộ, hơn 3 tuần nay chủ đầu tư bắt đầu hỗ trợ lãi suất 8% kéo dài 18 - 24 tháng cho khách hàng. Người mua nếu đã có khoản tiền tích lũy một tỷ đồng, mỗi tháng trả lãi và nợ gốc 5 triệu đồng có thể mua được nhà.
"Khi gói hỗ trợ này áp dụng, tuần thứ hai của tháng 5, dự án bán được 28 căn, trong khi lượng tiêu thụ theo tuần trước đó chỉ nhỏ giọt", anh Minh nói.
Ở khu Nam, một dự án chung cư tại huyện Bình Chánh cũng bán được 7 căn hộ trong tháng qua, giá trung bình 3,8 tỷ đồng một căn, đa số rơi vào các sản phẩm diện tích lớn. Tuy lượng giao dịch còn rất khiêm tốn nhưng theo sàn địa ốc bán dự án này, đây là kết quả đã cải thiện so với các tháng trong quý I, nhờ chủ đầu tư phân bổ tiến độ thanh toán "dễ thở" cho người mua.
Ở TP. Thủ Đức, thuộc khu Đông TP.HCM, cũng ghi nhận một dự án chung cư kết nối với đường Vành đai 2, thuộc phường Trường Thọ bán được 18 căn trong vài tuần nay. Trước đó hồi tháng 4, dự án này bán được gần một trăm sản phẩm cho người mua là khách hàng cá nhân (đã loại trừ dữ liệu ảo bị ôm hàng, giữ hàng để chạy doanh số).
Ông Triều, môi giới tại TP. Thủ Đức có tham gia bán dự án gần đường Vành đai 2 này cho hay, dự án chung cư vài nghìn căn nhà, một tháng bán chưa đến 20 căn hoặc cá biệt có tháng bán được gần trăm căn, cho thấy sức mua chỉ ở mức từ yếu đến trung bình. "Trong mùa ế ẩm này, bán được một căn cũng mừng vì thời gian đầu mở bán rơi vào cuối năm 2022, gần như không có người mua", ông chia sẻ.
Theo môi giới này, sở dĩ dự án vẫn túc tắc có giao dịch trong "mùa đông" ảm đạm của thị trường nhờ giãn lịch thanh toán kéo dài 5 năm và chiết khấu mạnh cho trường hợp xuống tiền một lần. Nếu thanh toán nhanh được chiết khấu 52%, căn hộ 2 phòng ngủ, 2 toilet, diện tích 70 m2 có giá hạ xuống chỉ còn 2,3 tỷ đồng tùy hướng và tầng. Người mua có thể lựa chọn ba phương thức trả dần tương ứng 0,25 - 0,5 - 1% giá trị căn nhà mỗi tháng, tùy vào khả năng chi trả.
Ngoài một vài dự án ghi nhận được giao dịch trong tháng qua, phần còn lại của thị trường căn hộ tại TP HCM trầm lắng. Khách hàng vẫn đi xem dự án, nhưng chủ yếu quan sát, tham khảo, chưa quyết định mua, giao dịch trầm lắng. Nhiều dự án vẫn chọn hình thức chạy booking, chờ gom đủ lượng khách quan tâm, giữ chỗ mới dám mở đợt bán hàng. Thanh khoản của thị trường căn hộ từ đầu năm 2023 đến nay chỉ bán được khoảng 100-200 căn mỗi tháng, sụt giảm khoảng 85-90% so với đầu năm 2021-2022.
Trên thị trường thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại, giá bán căn hộ sụt giảm phổ biến 10 - 15% ở các dự án đã hoàn thiện do khách cũ xả hàng rút khỏi sân chơi bất động sản. Giá căn hộ thứ cấp cũng ghi nhận giảm 30 - 50% ở dự án sắp đến hạn bàn giao phải thanh toán khoản tiền lớn. Tình trạng giảm giá căn hộ thứ cấp rơi vào những nhà đầu tư ngộp tài chính. Lượng giao dịch thứ cấp thấp do bên mua lo ngại rủi ro bởi đa số sản phẩm có hợp đồng tín dụng, lãi suất bắt đầu thả nổi.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Công ty R&D DKRA Group (công ty chuyên dịch vụ bất động sản) xác nhận, trong tháng 5 cá biệt một số dự án nhà ở cao tầng tại TP.HCM ghi nhận có giao dịch từ 10 căn đến 50 căn, dù thanh khoản có nhích lên đôi chút nhưng vẫn là mức thấp. Sự cải thiện này theo ông chưa đại diện cho toàn thị trường.
Ông Thắng nhận xét, nhu cầu nhà ở tại TP.HCM rất lớn vì là đô thị sôi động bậc nhất cả nước với hơn chục triệu dân. Quy mô thị trường thành phố từng dễ dàng đạt mức giao dịch trên dưới một nghìn căn hộ mỗi tháng và vài nghìn sản phẩm theo quý trong giai đoạn bất động sản tăng trưởng nóng. "So với những năm trước, thanh khoản căn hộ hiện nay chỉ như muối bỏ bể", ông nói.
Tại thị trường Hà Nội, giao dịch tại một số dự án cũng được cải thiện. Trong tuần trước, một đơn vị môi giới thị phần lớn ở miền Bắc ghi nhận bán ra được trên 30 căn hộ chung cư ở 3 dự án tầm trung. Khách mua chủ yếu là những người có nhu cầu ở thực. Anh Việt, trưởng phòng kinh doanh tại công ty này đánh giá lượng giao dịch trên chỉ bằng một phần nhỏ giai đoạn cao điểm của những năm trước. Tuy nhiên, tình hình hiện tại đã sáng sủa hơn so với 2, 3 tháng trước khi có những tuần cả công ty không đạt nổi trên 5 giao dịch.
Đặc biệt, đại diện một sàn phân phối các dự án ở phía Tây và Đông Hà Nội cho biết, trong một tháng qua đã hoàn tất khoảng 50 giao dịch căn hộ và 6 căn nhà thấp tầng. So với vài tháng trước, con số này tăng khoảng 4 lần. Khách mua chủ yếu là người có nhu cầu ở thực. Các căn hộ giao dịch có mức giá dao động quanh mức 3 tỷ đồng với nhiều chính sách hỗ trợ về lãi suất.
Hay tại một dự án ở Văn Quán, Hà Đông, thanh khoản cũng được ghi nhận tăng gấp đôi trong tháng qua dù chủ yếu là các căn hộ có diện tích lớn. Chủ đầu tư vừa qua cũng áp dụng nhiều chính sách với tổng mức chiết khấu đến 19%. Sau khi trừ các chính sách, giá căn hộ tại đây vào khoảng khoảng 45 triệu đồng mỗi m2, giảm khoảng 5 triệu đồng mỗi m2 so với giá niêm yết.
Chị Thanh, môi giới đang bán một số chung cư ở phía Tây Hà Nội vài tuần gần đây cũng bận rộn hơn với việc đưa khách đi xem dự án. Chị cho rằng, khách hàng quan tâm hơn bởi hiện nay các chủ đầu tư đang có nhiều chính sách tốt để khuyến khích người mua có nhu cầu ở thật.
Môi giới này ví dụ một dự án tại Hoài Đức, dự kiến bàn giao vào cuối năm nay đang bán các căn hộ hai và ba phòng ngủ với giá từ 50 - 55 triệu đồng mỗi m2. Chủ đầu tư đang hỗ trợ lãi suất 0% trong hai năm cho người mua. Còn những khách hàng thanh toán sớm từ 50 - 100% sẽ được chủ đầu tư chiết khấu 9 - 15% tổng giá trị căn hộ.
Tuy nhiên, cũng tương tự thị trường TP.HCM, giao dịch thứ cấp tại Hà Nội rất trầm lắng. Bởi người mua mới bị hấp dẫn bởi những chính sách ưu đãi của chủ đầu tư nên thường chọn sản phẩm sơ cấp.
Đánh giá về những diễn biến trên, ông Thắng cho rằng, các dự án bán được nhà trong tháng qua chủ yếu nhờ vào các chính sách hỗ trợ thanh toán và lãi suất của chủ đầu tư, song không phải doanh nghiệp nào cũng thành công. Giữa lúc thị trường đóng băng, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn vì thiếu hụt dòng tiền, người mua tỏ ra rất thận trọng. Đó cũng là lý do lượng giao dịch chưa thể tăng mạnh.
Phó Giám đốc Công ty R&D DKRA Group dự báo, từ tháng 6 đến quý III, nếu lãi suất cho vay giảm xuống có thể là yếu tố quan trọng thúc đẩy chuyển động của thị trường. Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cho rằng quá trình cải thiện sức mua sẽ diễn ra chậm và khó có biến động lớn trong năm 2023./.
