Căn hộ mini được rao bán tràn lan
Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản có thêm sự xuất hiện của loại hình sản phẩm chung cư mini và nhanh chóng nhận được sự ưa chuộng của nhiều gia đình trẻ bởi giá thành của các căn hộ này rẻ hơn rất nhiều so với giá của căn hộ chung cư trong các dự án đô thị lớn, ở mức chỉ khoảng vài trăm triệu đến 1 tỷ đồng.
Do nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao nên những căn hộ chung cư mini được rao bán rầm rộ và tràn lan trên địa bàn Hà Nội. Bên cạnh mức giá hấp dẫn, sức hút của loại căn hộ này đến từ những tiện ích kèm theo được quảng cáo như: có không gian sạch đẹp, khép kín, đảm bảo về an ninh... Đa phần những căn hộ mini được thiết kế từ 1 - 2 phòng ngủ, diện tích đa dạng từ 20 - 50m2 và có tầng hầm, khu để xe, thang máy tiện nghi. Bên cạnh đó, khi mua nhiều căn thì người mua sẽ có thêm những ưu đãi, chiết khấu đặc biệt, dù thực tế vận hành như thế nào thì chưa thể kiểm chứng.
Khảo sát tại một số khu vực trên địa bàn Thủ đô, nhiều căn hộ mini được các môi giới bất động sản rao bán với giá dao động từ 600 triệu đồng - 1 tỷ đồng tùy diện tích và vị trí của căn hộ.
Với các khu vực trong trung tâm thành phố như: Ba Đình, Đống Đa, Thanh Xuân..., giá chào bán mỗi căn hộ mini khoảng 860 triệu đồng - 1,2 tỷ đồng tùy diện tích. Ra xa hơn là các khu vực ngoại thành như: Nam Từ Liêm, Mỹ Đình, Hà Đông…, giá chào bán mỗi căn hộ mini khoảng 630 triệu đồng - 1,1 tỷ đồng tuỳ diện tích từng căn.
Chị Chu Loan, một môi giới đang bán căn hộ mini tại Hà Nội cho biết, giờ khách muốn mua căn hộ trong trung tâm thì chỉ có dự án cũ, mua lại từ thứ cấp chứ không có các căn hộ mới.
“Khoảng 2 - 3 tháng nay, tôi đang rao bán căn hộ mini ở đường Nguyễn Chí Thanh, quận Đống Đa, Hà Nội. Căn hộ này từ chủ cũ để lại, có diện tích 35m2 với giá bán 870 triệu đồng, có nội thất cơ bản như giường, tủ, bàn ghế…. Căn hộ nằm ở tầng trên cùng của toà nhà 7 tầng. Người mua căn hộ này sẽ có lợi thế là được sử dụng khu vực sân thượng. Toà nhà có thang máy và bảo vệ trực 24/24 ở tầng hầm để xe nhằm đảm bảo an ninh cho các cư dân tại đây”, chị Loan giới thiệu.
Chị Loan còn cho biết thêm, cụ thể, căn 1 phòng ngủ và 1 phòng khách tại dự án mới trong khu vực nội đô hiện nay có giá khoảng 850 - 900 triệu đồng. Đối với căn 2 phòng ngủ thì giá sẽ rơi vào khoảng 1,15 - 1,25 tỷ đồng. Nhưng hiện tại không có dự án mới, khách muốn mua mới thì phải ra khu vực ngoại thành, giá sẽ rẻ hơn ở khoảng 650 - 900 triệu đồng tuỳ vị trí và diện tích của căn hộ.
“Tôi cũng đang bán một dự án chung cư mini 7 tầng với 48 căn ở đường Láng, quận Đống Đa. Dự án này được khởi công xây dựng từ giữa năm 2021 và bắt đầu đưa vào mở bán từ tháng 6/2022. Hiện nay đã bán được gần 10 căn. Căn 1 phòng ngủ có diện tích 35 - 36m2 có giá khoảng 850 - 900 triệu đồng tuỳ theo căn tầng, độ thoáng sáng và có ban công hay không. Còn đối với căn 2 phòng ngủ thì giá dao động từ 1 - 1,29 tỷ đồng”, chị Loan chia sẻ.
Tương tự, tại khu vực Mỹ Đình, anh N.T. Huỳnh, một môi giới bất động sản cũng đang bán căn hộ mini cho một dự án mới xây đầu năm 2022 cho biết, giá bán mỗi căn dao động từ 650 triệu đồng - 1,19 tỷ đồng tuỳ diện tích.
“Như căn 1 phòng ngủ có diện tích 32m2 nếu tầng 1 thì giá 730 triệu đồng, còn tầng cao thì giá cao hơn là 790 triệu đồng. Khách mua căn 2 phòng ngủ có diện tích 52m2 ở tầng 1 sẽ có giá 1,16 tỷ đồng, còn ở tầng 6 có giá 1,19 tỷ đồng. Nói chung tuỳ theo diện tích, số tầng sẽ có mức giá khác nhau.
Khách mua tính từ lúc cọc cho đến lúc thanh toán, tuỳ theo việc trả nhanh hay chậm sẽ được chiết khấu. Nếu khách thanh toán nhanh sẽ chiết khẩu 2%, dao động ở mức 30 triệu đồng. Khách thanh toán chậm hơn thì chiết khấu ít hơn”, anh Huỳnh chia sẻ.
Rủi ro khi mua căn hộ tại chung cư mini
Có thể nói, đúng với tên gọi, chung cư mini có những tiện ích cơ bản mà một dự án chung cư thông thường khác đáp ứng, chỉ khác là giá thành rẻ hơn. Tuy nhiên, ngoài những tiện ích mà chung cư mini mang lại cho người mua thì nó cũng đi kèm nhiều rủi ro đáng lo ngại.
Rủi ro lớn nhất khi mua chung cư mini chính là vấn đề về pháp lý liên quan đến giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, bởi người mua cũng không "nắm đằng chuôi" về việc chung cư mini có phù hợp với quy định cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư hay không.
Chị Chu Loan, môi giới đang bán căn hộ mini tại Hà Nội chia sẻ, hiện tại nếu người dân mua căn hộ mini sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư vì chưa ra sổ ngay được.
“Dự kiến vào tháng 8/2024 nếu chủ đầu tư bán hết căn hộ trong toà nhà thì sẽ ra sổ, nhưng là sổ đồng sở hữu. Còn nếu chưa bán hết thì chủ đầu tư sẽ cử các cổ đông, nhân viên đứng tên vào sổ cho đủ số căn trong toà nhà thì mới ra sổ được”, chị Loan cho biết.
Không chỉ riêng dự án chị Chu Loan đang bán mà hiện nay trên địa bàn Hà Nội đa phần việc mua bán căn hộ chung cư mini sẽ theo hình thức ký hợp đồng với chủ đầu tư trước và ra giấy chứng nhận đồng sở hữu sau khi chủ đầu tư bán hết tất cả các căn hộ trong toà nhà. Còn việc có ra được hay không thì do phía chủ đầu tư cam kết với khách hàng khi mua căn hộ.
Cũng theo hình thức trên, anh N.T Huỳnh, một môi giới bất động sản đang bán căn hộ mini cho biết, người mua ban đầu sẽ ký hợp đồng với chủ đầu tư trước, sau khi bán xong đến hạn cam kết thì chủ đầu tư sẽ làm sổ cho từng căn, hạn ra sổ hồng là tháng 1/2024, dù bán hết hay không chủ đầu tư vẫn làm.
“Sổ hồng ở đây là sổ đồng sở hữu, trong sổ sẽ ghi họ tên, chứng minh thư, địa chỉ và bên dưới thêm dòng nữa là đồng sở hữu đất cùng các hộ khác. Nghĩa là thửa đất này sẽ đồng sở hữu chung cho tất cả các hộ dân. Còn riêng đối với số căn hay vị trí từng căn thì sẽ có thêm một hợp đồng thoả thuận do văn phòng công chứng làm, có tất cả danh sách các hộ dân. Nếu sau này muốn bán lại căn hộ thì người mua chỉ cần mang sổ với hợp đồng thoả thuận đó ra văn phòng công chứng sang tên thôi”, anh Huỳnh cho biết.
Với cách thức cấp sổ này, mang tiếng là có nhà nhưng bất kỳ lúc nào khách mua chung cư mini cũng có thể lâm vào cảnh “màn trời, chiếu đất” vì chủ nhà bất ngờ thu lại hoặc họ kinh doanh thua lỗ đem cầm nhà cho ngân hàng hay bị siết nợ.
Vợ chồng chị Đỗ Thị Mai mới kết hôn được 3 tháng, khoảng 5 tháng trước 2 vợ chồng chị đã gom góp được 800 triệu đồng để mua một căn hộ chung cư mini với thiết kế 1 phòng ngủ, có diện tích 38m2 ở An Dương Vương, quận Tây Hồ.
"Mình không có đủ tiền mua căn hộ chung cư thương mại nên tạm thời mua căn hộ mini để 2 vợ chồng có nơi an cư mà làm việc. Lúc mua mình nghĩ căn hộ tuy nhỏ nhưng cũng ở trong thành phố, có nơi ở là vui lắm rồi, di chuyển hay đi làm cũng tiện. Hơn nữa, chủ đầu tư cũng cam kết ra sổ hồng sau khi mua căn hộ nên mình không đắn đo gì nhiều mà mua luôn. Căn hộ mình đang ở có giấy chứng nhận đồng sở hữu quyền sử dụng đất. Tháng trước, gia đình có việc cần xoay tiền, mình không biết nên muốn mang cuốn sổ đi thế chấp ngân hàng để vay tiền xoay xở công việc nhưng không được. Lý do là vì tài sản chung, nếu một cá nhân đứng tên chung trên sổ muốn vay ngân hàng để hoàn thiện thủ tục hồ sơ phải có chữ ký đồng thuận của tất cả những chủ sở hữu còn lại và tất nhiên nếu các chủ sở hữu còn lại là những người xa lạ thì khó có sự chấp thuận. Cuốn sổ này giờ chỉ để chứng minh là tôi có nhà ở đây thôi", chị Mai chia sẻ.
Trao đổi với PV Reatimes, Luật sư Nguyễn Phú Thắng, Công ty Luật Intercode, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, tình trạng này đang là hiện tượng nằm ngoài sự điều chỉnh của pháp luật về nhà ở và đất đai, tiềm ẩn nguy cơ cao tranh chấp vì quyền sở hữu ngang nhau. Trong khi đó, pháp luật về nhà ở tại nước ta chưa có khái niệm về chung cư mini, những toà nhà này nói đúng hơn là nhà ở riêng lẻ chứ không được gọi là chung cư mini. Chính vì thế, những trường hợp này là chủ đầu tư đã lách luật, phân chia căn hộ ra để bán.
"Hợp đồng mua bán đối với những trường hợp này chỉ có chủ đầu tư và người mua biết với nhau, công chứng không biết, thuế không biết, văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường không biết, nếu biết họ đã xử lý ngay lập tức. Đây có thể xem là một dạng giấy tờ mua bán viết tay, sau đó chủ đầu tư sẽ chuyển hoá thành hợp đồng tổng khi đã bán hết tất cả các căn hộ trong toà nhà.
Tôi lấy ví dụ, toà nhà có 30 căn hộ thì hợp đồng tổng ở đây tức là một mình chủ đầu tư sẽ bán cho 30 người và văn phòng công chứng đã có sẵn chữ ký của 30 người trong thời điểm lập thoả thuận phân chia số căn, sau đó sẽ chỉ ký công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho 30 người này đứng tên đồng sở hữu, chứ không hề có tài sản là nhà ở trên đất", Luật sư Thắng phân tích.
Cũng theo Luật sư Nguyễn Phú Thắng, theo quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014, người mua căn hộ chung cư mini có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu chung cư mini đáp ứng các điều kiện sau: Có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín; Có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; Có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư và các điều kiện về tính pháp lý của thửa đất, việc tuân thủ nội dung Giấy phép xây dựng và nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước của chủ đầu tư.
"Do không phải là dự án phát triển nhà ở thương mại hay nhà ở khác nên các chung cư mini được chia nhỏ nhiều căn hộ để bán là trái pháp luật về nhà ở, biểu hiện rõ nhất là các hợp đồng mua bán nhà ở đều không được công chứng, không theo mẫu của Sở Xây dựng và không đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để quản lý và tính thuế.
Tuy nhiên, do yếu tố nhu cầu của thị trường, người mua và người bán vẫn giao dịch với nhau, phần lớn đều nhận thức được giao dịch hoàn toàn không được pháp luật bảo vệ và rủi ro luôn thuộc về những khách hàng yếu thế. Nhà nước nhìn rõ được hiện tượng này nhưng còn lúng túng trong việc quản lý, ngại xử lý khi quyền giao dịch dân sự và quyền có chỗ ở là quyền hiến định của người dân", Luật sư nhấn mạnh.
Do vậy, theo Luật sư Nguyễn Phú Thắng, người dân mua căn hộ chung cư mini thường đối mặt với nhiều rủi ro. Không đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi xảy ra tranh chấp, không được cấp sổ hồng riêng sở hữu cho căn hộ của mình, vì bản chất là chuyển nhượng căn hộ nhưng hình thức của hợp đồng là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Phổ biến nhất là do nhu cầu vốn, chủ đầu tư thường thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất thậm chí công trình gắn liền với đất tại ngân hàng dẫn đến thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất không thể thực hiện được.
Bên cạnh đó, chất lượng căn hộ tại chung cư mini cũng không đảm bảo: Không áp dụng theo quy chuẩn xây dựng nào; hệ thống phòng cháy chữa cháy không có hoặc không đạt chuẩn, đa số chất lượng xây dựng của căn hộ như đảm bảo an toàn chịu lực, xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy... thường không đúng tiêu chuẩn quy định; diện tích nhỏ nên không đủ chỗ gửi xe, an ninh lỏng lẻo; năng lực của chủ đầu tư kém về kinh nghiệm và tài chính dẫn đến tính chịu trách nhiệm không cao...
Do không phải dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại nên cũng không chịu sự điều chỉnh của Thông tư 02/2016 được hợp nhất bằng Thông tư 05/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về bảo hành công trình, trích loại quỹ bảo trì các hạng mục công trình nên khi xuống cấp không có nguồn tài chính sẵn có để chi trả. Vì vậy, người mua căn hộ chung cu mini cần xác định rõ những khó khăn, bất cập và rủi ro khi giao dịch, khi đã mua rồi có nghĩa phải chấp nhận những rủi ro đó.
Với những phân tích về vấn đề mua bán căn hộ chung cư mini như trên, Luật sư Nguyễn Phú Thắng cho rằng, người mua nên xem xét kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định bởi với một dòng sản phẩm như căn hộ mini thì thận trọng không bao giờ thừa./.
