Tại buổi giao lưu trực tuyến với chủ đề: Giải pháp tài chính cho các dự án bất động sản và người mua nhà diễn ra vào sáng 21/11, các chuyên gia đã cùng bàn luận về nhiều vấn đề liên quan đến câu chuyện tài chính cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng tham gia thị trường bất động sản. Trong đó đặc biệt nhấn mạnh đến những rủi ro, tính pháp lý và lời khuyên đối với người tiêu dùng có ý định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Đánh giá về những mặt tích cực của việc mua bán nhà hình thành trong tương lai, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết: việc bán nhà hình thành trong tương lai có rất nhiều thuận lợi và thể hiện được tính tiến bộ của phương thức này trong thời gian qua. “Thị trường bất động sản đã đáp ứng được cơ bản nhu cầu của người dân nhờ phương thức này. Nếu chúng ta phải đi vay từ các tổ chức tín dụng thì chúng ta sẽ làm giá nhà lên rất cao”, ông Hà nhận xét.
Theo ông Hà, phương thức này giúp người mua có điều kiện và thời gian tiết kiệm. Từ khi bán nhà đến nhận nhà ít nhất phải 2 năm, nhiều là 3, 4 năm. Trong thời gian đó, người mua nhà chỉ phải trả khoản tiền khiêm tốn. Còn những lần sau người mua nhà trả theo tiến độ. Quá trình đó, người mua nhà có tư tưởng tiết kiệm và lo được kinh phí trả tiền nhà.
Bên cạnh những mặt tích cực, Phó chủ tịch VNREA cho rằng, hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm, ông Hà cho rằng, hình thức mua bán này cũng tiềm ẩn rủi ro, đơn cử các dự án chưa có đầy đủ thủ tục pháp lý nhưng đã rao bán, sau đó hoàn thiện hồ sơ sau. Nhiều dự án chậm vài năm gây rủi ro lớn cho khách hàng. “Nhiều dự án còn huy động vốn của người dân sau đó đầu tư vào dự án khác. Nhiều công trình không có khả năng bàn giao cho khách hàng”, ông Hà nhận định.
Để hạn chế những rủi ro, theo ông Hà, người mua nhà cần nghiên cứu cặn kẽ các điều kiện của dự án trước khi mua nhà. Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã có những quy định rất rõ ràng, để làm sao cho dòng vốn góp của người mua nhà được thể hiện công khai và minh bạch hơn. Hai bộ luật này cũng quy định, chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai thì phải đáp ứng được các điều kiện như xây xong móng, có bảo đảm của ngân hàng… Mới đây NHNN cũng đã ra thông tư để đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng.
Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng có nhiều yếu tố pháp lý liên quan đến dự án xây dựng nhà ở như giấy phép xây dựng, điều kiện để bán nhà, việc thế chấp dự án, việc nợ tiền đất và nghĩa vụ tài chính khác của chủ đầu tư…
Để tránh gặp phải những rủi ro đáng tiếc, luật sư Đức khuyên người mua nhà có thể tìm hiểu thông tin thêm tại các đơn vị liên quan như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), Cơ quan Thuế,… Pháp luật cũng quy định nhiều điều kiện để mua bán nhà ở, nhất là nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng thay vì phải tìm hiểu, đánh giá nhiều yếu tố pháp lý, chỉ cần tập trung chủ yếu vào việc tìm hiểu xem dự án đó có bảo lãnh thật của ngân hàng hay không.
Tuy nhiên, theo luật sư Trương Thanh Đức, người mua nhà có thể không nắm hết hoặc khó nắm bắt một cách chính xác các điều kiện đó. Vì vậy, luật sư Đức cho rằng thay vì phải tìm hiểu, đánh giá nhiều yếu tố pháp lý, thì chỉ cần tập trung chủ yếu vào việc tìm hiểu xem dự án đó có bảo lãnh thật của ngân hàng hay không.
Cách kiểm tra tốt nhất, theo luật sư Đức, là dựa vào văn bản bảo lãnh việc bán nhà của ngân hàng thương mại. Vì ngân hàng phải chịu trách nhiệm về nghĩa vụ giao nhà cho người mua, nếu không sẽ phải đền bù tiền cho người mua, nên họ sẽ phải bảo đảm các điều kiện pháp lý cũng như thực tế an toàn cao nhất.
Trước ý kiến lo ngại việc đẩy mạnh cho vay mua nhà có thể dẫn tới nợ xấu bởi lĩnh vực bất động sản còn tiềm ẩn nhiều bất ổn, bà Nguyễn Thuý Hạnh, Giám đốc Khối Khách hàng cá nhân - Ngân hàng PVcomBank cho biết nếu các ngân hàng đều nâng cao chất lượng thẩm định, cho vay đúng đối tượng khách hàng có nhu cầu và là người tiêu dùng cuối cùng (giảm bớt đối tượng vay đầu cơ) thì khả năng nợ xấu như nhận định trên sẽ khó có thể xảy ra.
“Đơn giản, chúng ta cứ hình dung, nếu những người mua nhà đều xuất phát từ nhu cầu thiết yếu, mua nhà để ở thì gần như khó khăn mấy họ cũng cố gắng tìm cách trả nợ để giữ được nhà.
Tuy nhiên, nếu như mỗi người mua nhà coi đây là một khoản đầu tư, nếu có lợi nhuận thì bán, nếu rủi ro hoặc dự án quá xuống giá thì thà cắt lỗ, buông bỏ đúng thời điểm còn hơn hàng kỳ lại góp thêm tiền vào trả nợ. Do vậy, tài trợ đúng đối tượng khách hàng là yếu tố quan trọng nhất mà ngân hàng cần quan tâm”, bà Hạnh nhấn mạnh.
