Mua phải căn hộ bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng: Ai sẽ bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà?

Chờ sổ hồng - người mua nhà đứng ngồi không yên

Đã hơn 4 năm kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ, anh N.N.T sống tại chung cư Era Town Đức Khải (Quận 7, TP.HCM) vẫn "thấp thỏm" đứng ngồi không yên vì mãi chưa được cấp sổ hồng, dù đã hoàn tất thủ tục thanh toán 100% tiền mua căn hộ. 

Chia sẻ với PV, anh T. bộc bạch, trong quá trình ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư cam kết thực hiện thủ tục xin cấp sổ hồng cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bên mua hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Nhưng do đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng và hiện chưa thực hiện giải chấp nên đến nay vẫn chưa có sổ cấp cho cư dân. Mặc dù cư dân tại chung cư Era Town đã nhiều lần có ý kiến, yêu cầu chủ đầu tư sớm thực hiện cam kết làm thủ tục bàn giao sổ hồng nhưng đều vô vọng. 

"Kinh tế khó khăn, tôi và nhiều cư dân tại đây muốn dùng căn hộ thế chấp vay vốn đầu tư, trang trải cuộc sống nhưng không ngân hàng nào chấp thuận cho vay. Do nhà chưa có sổ hồng nên việc chuyển nhượng căn hộ cũng gặp nhiều khó khăn, giá bán bị ép xuống nhiều lần so với giá thực của căn hộ. Muốn bán cũng không ai dám mua, nhiều người hỏi tới pháp lý căn hộ xong là một đi không trở lại", anh T. chia sẻ. 

Hàng nghìn hộ dân tại chung cư cao tầng Lavita Charm, Phường Trường Thị, TP. Thủ Đức, cũng đang "khóc dở" vì gặp phải tình cảnh tương tự. Theo ghi nhận của phóng viên, các cư dân tại chung cư Lavita Charm vô cùng bức xúc vì đã bỏ ra hàng tỷ đồng để mua nhà tại dự án này, nhưng hơn 3 năm qua vẫn chưa được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chỉ vì chủ đầu tư thế chấp ngân hàng và chưa xóa thế chấp nên chưa được cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Anh Đ.N.D, chủ một căn hộ tại chung cư Lavita Charm bức xúc nói: "Chủ đầu tư bán hàng cho khách hàng, thì phải có trách nhiệm cấp sổ hồng cho người dân sớm nhất. 3 năm rồi, chúng tôi không có Giấy chứng nhận quyền sở hữ nhà ở. Chúng tôi mất hết các quyền lợi, ở nhà mình mà như là ở nhà trọ. Các nhu cầu, quyền lợi về mua bán, chuyển nhượng, vay vốn ngân hàng... đều không thể tiến hành vì không chứng minh được việc sở hữu căn hộ hợp pháp". 

Báo cáo kết quả giám sát công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà của Hội đồng Nhân dân TP.HCM vừa qua cho thấy, hiện trên địa bàn TP.HCM có 60 dự án nhà ở mà chủ đầu tư thế chấp ngân hàng và chưa xóa thế chấp nên chưa được cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà, trong đó nhiều dự án đăng ký thế chấp với thời gian dài. 

Không chỉ riêng TP.HCM, tại Hà Nội và nhiều tỉnh thành lân cận, việc chủ đầu tư thế chấp ngân hàng và chưa xóa thế chấp để làm thủ tục cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư vẫn đang là vấn đề đáng lo ngại, hết sức phức tạp, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi chính đáng của người dân.

Tại Hà Nội, từ nhiều năm nay, hình ảnh người dân căng băng rôn "đòi" sổ hồng tại các chung cư không còn xa lạ. Tại các khu đô thị mới như Đại Thanh (huyện Thanh Trì), Ao Sào, Định Công (quận Hoàng Mai), Khương Đình (quận Thanh Xuân)..., mặc dù đã thanh toán tiền và nhận nhà ở từ nhiều năm trước, nhưng cư dân vẫn chưa được chủ đầu tư làm thủ tục cấp sổ hồng. Điều này đã làm không ít cư dân sinh sống tại đây bức xúc, nhiều lần căng băng rôn, khẩu hiệu yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng hoàn thiện thủ tục cấp sổ hồng cho người dân.

Chủ đầu tư "đem con bỏ chợ"?

Xét về góc độ pháp lý, TS. LS Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết, pháp luật hiện hành yêu cầu điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% hoặc 20% tổng vốn dự án tùy theo quy mô sử dụng đất, nên để có đủ vốn hoàn thành dự án, họ phải huy động thông qua nhiều nguồn khác nhau, trong đó có vốn vay của các tổ chức tín dụng. Để huy động vốn theo cách thức này, chủ đầu tư thường phải thế chấp chính dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án mà họ đang thực hiện để đảm bảo cho nghĩa vụ dân sự với người nhận thế chấp. Đây được xem là việc hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép.

Tuy nhiên, LS. Cường nhấn mạnh, trong trường hợp chủ đầu tư đã dùng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thế chấp tại ngân hàng thì trong thời gian thế chấp, bất động sản này không được phép tham gia vào bất kỳ giao dịch nào khác, đặc biệt là đối với các hợp đồng mua bán bất động sản. Trường hợp chủ đầu tư sử dụng một tài sản vào hai giao dịch thì giao dịch đó có thể bị vô hiệu, chủ đầu tư là bên có nghĩa vụ và phải đối mặt với những rủi ro pháp lý nếu có tranh chấp khiếu kiện xảy ra. Bên cạnh đó, nếu muốn bán sản phẩm cho khách hàng, chủ đầu tư buộc phải có trách nhiệm công khai thông tin cho khách hàng và phải thực hiện thủ tục giải chấp nhà ở, xóa đăng ký thế chấp, thay đổi nội dung thế chấp trước khi ký hợp đồng với khách hàng.

"Việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ đối với ngân hàng, chưa xóa thế chấp mà đã mang tài sản thế chấp đi bán cho khách hàng thì trách nhiệm hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư, các hợp đồng mua bán này có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra. Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở bị tuyên bố vô hiệu thì hợp đồng này không phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Sẽ giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo hướng các bên nhận của nhau thứ gì thì hoàn trả, bên nào có lỗi, gây thiệt hại thì phải bồi thường. Bởi vậy nếu hợp đồng mua bán nhà bị tòa án tuyên bố vô hiệu thì người mua được quyền lấy lại tiền, người bán lấy lại nhà. Nếu giá nhà tăng lên khiến người mua không thể sử dụng số tiền đó để mua diện tích nhà có giá trị tương tự thì đó là thiệt hại, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường số tiền chênh lệch do giá nhà tăng lên", ông Cường chia sẻ. 

Cũng theo Luật sư Đặng Văn Cường, trong câu chuyện này, chủ đầu tư phải nghiêm túc thực hiện thỏa thuận trong hợp đồng, phải thu xếp tài chính để trả nợ ngân hàng, nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục sang tên cấp sổ hồng cho người mua, tránh để tình trạng này kéo dài. Trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ trong việc thực hiện thủ tục hoặc "đem con bỏ chợ", cố ý không thực hiện thủ tục gây thiệt hại đến quyền lợi của khách hàng thì khách hàng có quyền làm đơn trình báo tố giác tội phạm gửi tới cơ quan điều tra để được xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

Còn theo Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, đối với vấn đề này, dù lỗi phần lớn là do chủ đầu tư, nhưng ngân hàng cũng không hoàn toàn vô can. Ngân hàng cũng phải chịu trách nhiệm và giải quyết mọi rủi ro vì quản lý tài sản thế chấp không tốt, để chủ đầu tư bán cho khách hàng. Về bản chất, nếu như người dân đã trả toàn tiền cho chủ đầu tư thì tất yếu sẽ được sở hữu căn nhà đó mặc dù chưa có sổ đỏ và theo luật, không ai có thể tước bỏ quyền sở hữu của họ.

"Quyền sở hữu nhà của người dân trong chuyện này tôi khẳng định là không bị ảnh hưởng. Ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư bán mà không qua giải chấp thì ngân hàng và chủ đầu tư phải tự giải quyết với nhau. Nếu có rủi ro xảy ra, ngân hàng và chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm, còn người dân sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình", Luật sư nhấn mạnh.

Tăng chế tài bảo vệ quyền lợi của người mua nhà

Do đặc trưng là những tài sản chưa hình thành tại thời điểm thế chấp nên nhà ở hình thành trong tương lai là dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cao. Trong hầu hết các trường hợp giao dịch, người mua nhà thường là đối tượng khó tiếp cận thông tin về hàng hóa bất động sản một cách đầy đủ và chính xác. Người mua nhà cũng bị hạn chế khả năng thỏa thuận, đàm phán với bên bán về các điều khoản của hợp đồng vì đa số các hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng mẫu, do chủ đầu tư soạn thảo nên thường có sự bất cân xứng về quyền lợi giữa chủ đầu tư với khách hàng…

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, trong câu chuyện này, người đang chịu thiệt nhiều nhất là khách hàng. Bởi không được cấp sổ hồng dẫn đến tài sản vốn thuộc quyền sở hữu của mình nhưng không thể thực hiện các giao dịch thế chấp vay tiền hay mua bán, tặng cho… Do đó, tâm lý hoang mang, lo sợ trước nguy cơ bị mất nhà của các cư dân là điều dễ hiểu.

Bàn luận về vấn đề ai sẽ đứng ra bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà? Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng cơ quan chức năng là đơn vị đứng ra bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân, cần phải có những đề xuất để có những hướng dẫn, quy định giải quyết những trường hợp đó cho người dân. Khi người dân đã làm đúng pháp luật, đúng quy trình, nộp đầy đủ tiền thì nhà nước phải bảo vệ người dân, phải cấp sổ cho họ chứ không vì lý do tranh chấp hay thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư mà lại để người dân chịu thiệt. Đồng thời, để hạn chế tối đa những rủi ro mà khách hàng phải gánh chịu, cần minh bạch, công khai thông tin những dự án đang bị thế chấp. Việc công khai phải rõ ràng, chi tiết và cập nhật thường xuyên để người dân nắm xem trong những dự án đang thế chấp, thì căn nào đang thế chấp, căn nào đã giải chấp… chứ không phải cung cấp thông tin chung chung gây hoang mang.

"Những trường hợp xảy ra vướng mắc như thế này thì cần phải có cơ quan chức năng vào cuộc xử lý kịp thời, cần thiết thì người dân có thể kiện ra tòa. Tòa án cũng cần phải có những bản án tuyên bố rất rõ ràng, gần như là thành những tình huống điển hình, giống như án mẫu, án lệ, làm cho những chủ đầu tư khác, ngân hàng, người dân thấy rõ vấn đề và yên tâm. Còn tình trạng như hiện nay ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi, tâm lý khách hàng và những giao dịch thị trường", Luật sư Trương Thanh Đức đề xuất.

Luật sư Đặng Văn Cường cũng khẳng định, để tránh những vụ việc tương tự có thể xảy ra thì các cơ quan chức năng cần phải có những hướng dẫn cụ thể, quy định hướng giải quyết cho người dân. Đồng thời kiểm soát chặt chẽ về các giao dịch bất động sản; xử lý nghiêm minh, kịp thời đối với các chủ đầu tư cố tình vi phạm pháp luật, sử dụng một tài sản vào nhiều giao dịch gây xung đột lợi ích và có thể thiệt hại đến quyền lợi của khách hàng. 

Bên cạnh đó, để không "dính" phải những căn hộ thế chấp ngân hàng, khách hàng cũng cần tìm hiểu thật kỹ thông tin của chủ đầu tư trên thị trường bất động sản và uy tín của họ trong việc thanh toán các khoản nợ với các tổ chức tín dụng. Người mua nhà cũng nên nắm rõ thông tin về tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án, chỉ nên mua căn hộ được tổ chức tín dụng cấp chứng thư bảo lãnh. Một tổ chức tín dụng có uy tín nhận thế chấp dự án cũng đồng nghĩa với việc có thêm kênh giám sát chủ đầu tư trong việc xây dựng dự án.