Câu hỏi: Thưa luật sư, tôi là Trần Văn Hùng, địa chỉ ở ngõ 125 Trần Quốc Hoàn, Cầu Giấy (Hà Nội), tôi có một căn nhà 3 tầng, diện tích khoảng 34m2, hiện tại gia đình tôi có ý định di cư. Tôi nghe một người họ hàng nói rằng, nếu tôi muốn bán hoặc cho thuê nhà thì phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản. Xin hỏi luật sư điều này có đúng hay không?
Bạn Trần Văn Hùng thân mến!
Về câu hỏi của bạn, Reatimes đã mời luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw trả lời.
Luật sư Hà cho biết, theo quy định tại Khoản 2 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, thì: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản” và Khoản 2 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng khẳng định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản”.
Như vậy, trước kia việc thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản đối với cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là bắt buộc. Nếu vi phạm, có thể bị phạt đến 60 triệu đồng theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 10/10/2013 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Cụ thể là Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định; Không có chức năng kinh doanh bất động sản nhưng thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định; Không xác nhận hoặc xác nhận sai quy định các bất động sản đã thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua thông qua sàn giao dịch bất động sản; Xác định vốn pháp định để đăng ký kinh doanh bất động sản không đúng theo quy định; …”.
Thực hiện: Phúc Nguyễn
Tuy nhiên, từ ngày 01/07/2015, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì việc quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản hiện nay là không còn bắt buộc. Do đó, các doanh nghiệp, cá nhân được toàn quyền quyết định việc giao dịch qua sàn hay không qua sàn.
Trên thực tế, quy định mới này một mặt đã xoá bỏ sự tồn tại về mặt hình thức của hàng trăm sàn giao dịch bất động sản trong nhiều năm qua, khi mà số lượng giao dịch bất động sản qua sàn còn quá khiêm tốn so với diễn biến thực tế của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó còn giảm chi phí tốn kém cho các chủ đầu tư, các cá nhân vì giảm được chi phí giao dịch qua sàn (thường hoa hồng môi giới bất động sản phổ biến từ 1 – 3% giá trị bất động sản) sẽ kéo bất động sản giảm giá, tạo thuận lợi hơn cho người mua nhà. Ngoài ra còn tránh tình trạng nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản lợi dụng danh nghĩa các sàn giao dịch để lừa đảo, huy động vốn trái pháp luật, bán các bất động sản không đủ điều kiện, gây tổn thất lớn cho người mua nhà như thời gian qua đã xảy ra.
Trong trường hợp bán nhà của bạn thì không nhất thiết phải qua sàn giao dịch, môi giới. Tùy tình hình thực tế mà bạn có thể chọn cho mình cách bán nhà nhanh nhất và tốt nhất. Trong trường hợp thông qua sàn giao dịch, môi giới bất động sản thì cần có những thỏa thuận, nên phân chia lợi ích và đưa ra các điều kiện về giao dịch, tiền hoa hồng sao cho hợp lý ngay từ đầu để có thể tránh xảy ra những mâu thuẫn không nên có.
