Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Bài 1: Muôn kiểu dự án

Những dự án triển khai xuyên thập kỷ: Hệ lụy và "thuốc đặc trị"

Bài 1: Muôn kiểu dự án "treo", chậm tiến độ

Dự án chậm tiến độ sau thời gian quy định vẫn không bị thu hồi, ngược lại, chủ đầu tư tiếp tục được gia hạn thời gian sử dụng đất và đầu tư dự án, điều chỉnh quy hoạch…
06:09, 27/07/2022

Đó là thực tế đang diễn ra tại nhiều dự án khiến tốc độ triển khai xây dựng như “rùa bò” qua cả thập kỷ. Không loại trừ khả năng chủ đầu tư không có năng lực triển khai, ôm đất, muốn điều chỉnh quy hoạch, tăng mật độ xây dựng nhằm gia tăng lợi nhuận.

Lời tòa soạn:

Dự án “treo”, chậm tiến độ đang trở thành một “vấn nạn” khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí, làm nham nhở bộ mặt đô thị và ảnh hưởng lớn đến cuộc sống người dân sống trong vùng quy hoạch cũng như sự phát triển bền vững của thành phố.

Hậu quả thì đã rõ, nhưng câu chuyện xử lý các dự án bỏ hoang, chậm tiến độ, gây bức xúc trong dân vẫn đang là vấn đề nan giải nhiều năm nay khi số liệu về những dự án này trong báo cáo của cơ quan chức năng qua các năm không mấy thuyên giảm. 

Theo kết quả giám sát của HĐND TP. Hà Nội, đến nay trên địa bàn thành phố có 379 dự án chậm triển khai tại khắp các quận, huyện. Trong đó có không ít dự án treo từ thập niên này sang thập niên khác ngay tại các địa bàn, trục đường trung tâm được xem là “đất vàng”.

Trong văn bản mới nhất, HĐND TP. Hà Nội ra “tối hậu thư” với UBND Thành phố, trong quý II/2022, TP. Hà Nội phải thực hiện xong công tác hậu kiểm các kết luận thanh tra, kiểm tra để đến hết quý IV/2022 xử lý xong các dự án vốn ngoài ngân sách chậm triển khai, chây ỳ, vi phạm.

Ngày 13/7, Văn phòng Chính phủ cũng đã có văn bản truyền đạt ý kiến của Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành liên quan tới việc triển khai đồng bộ các giải pháp khắc phục các tồn tại, hạn chế liên quan đến vấn đề "quy hoạch treo", "dự án treo". Phó Thủ tướng yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện rà soát quy hoạch, kịp thời điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch đã quá thời hạn và không có tính khả thi; rà soát các dự án để có phương án kiểm tra, đôn đốc tiến độ và kiên quyết thu hồi đối với những dự án chậm tiến độ, khắc phục tình trạng "dự án treo"; xây dựng kế hoạch thực hiện quy hoạch, công khai quy hoạch và kế hoạch thực hiện theo đúng quy định.

Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: Những dự án triển khai xuyên thập kỷ: Hệ lụy và "thuốc đặc trị".

Trân trọng giới thiệu tới độc giả!

Vi phạm Luật Đất đai về tiến độ, dự án vẫn không bị thu hồi

Luật Đất đai năm 2013 quy định, đối với một dự án đã được giao đất, sau 24 tháng nếu chủ đầu tư không triển khai thì cơ quan quản lý Nhà nước sẽ thu hồi hoặc phải gia hạn với một số điều kiện kèm theo.

Chia sẻ với báo chí, ông Đào Trung Chính - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, việc thực hiện quy định rất khó bởi doanh nghiệp tìm đủ mọi cách xin gia hạn để không bị thu hồi. Hơn nữa, việc thu hồi cũng không được các cơ quan chức năng thực hiện quyết liệt, kiên quyết. 

“Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”, điểm i Khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai 2013 nêu rõ.

Dù đã có quy định rõ ràng về việc thu hồi các dự án chậm triển khai sau thời gian quy định nhưng trên thực tế, nhiều dự án đã quá hạn nhiều năm nhưng vẫn chưa bị thu hồi hay kiên quyết xử lý nghiêm.

Đơn cử như dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thịnh Liệt (quận Hoàng Mai). Dự án có quy mô 35ha, do Công ty TNHH MTV Nhà ở và Đô thị Licogi, thuộc Tổng công ty Xây dựng và Phát triển Hạ tầng (Tổng công ty Licogi) làm chủ đầu tư. Theo phê duyệt, thời gian thực hiện dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt được chia thành 2 giai đoạn từ năm 2004 - 2011. Đến nay, đã 18 năm, dự án này vẫn chỉ là bãi cỏ hoang hóa đầy rác và không ít diện tích sử dụng sai mục đích. Hàng chục hộ dân sống trong vùng quy hoạch dự án rơi vào cảnh bấp bênh khi không được sửa chữa, xây dựng nhà cửa.

Dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt (quận Hoàng Mai) "treo" gần 20 năm (Ảnh: Trần Hồ)

Cơ quan chức năng xác định, dự án được phê duyệt từ năm 2004 nhưng tiến độ giải phóng mặt bằng quá chậm, nguyên nhân chính là nhà đầu tư - Công ty TNHH MTV Nhà ở và Đô thị Licogi chưa chủ động trong triển khai thực hiện dự án. TP. Hà Nội sau đó vẫn để nhà đầu tư này tiếp tục thực hiện dự án Khu đô thị mới Thịnh Liệt, trong điều kiện chủ đầu tư phải quyết liệt giải phóng mặt bằng và sớm đầu tư xây dựng dự án. Tuy nhiên đến thời điểm này, chủ đầu tư dự án vẫn tiếp tục “ôm đất” không triển khai.

Tình trạng chủ đầu tư ôm đất, chây ì triển khai cũng diễn ra tương tự tại dự án Khu đô thị và dịch vụ phía Tây Quốc Oai (Hà Nội Westgate). Dự án có quy mô diện tích khoảng 52,5ha thuộc thị trấn Quốc Oai và xã Ngọc Mỹ (huyện Quốc Oai, Hà Nội). Tại Quyết định số 2006/QĐ-UBND ngày 3/7/2008, UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) giao CTCP Tài chính và Phát triển doanh nghiệp, thành viên của GamiLand, làm chủ đầu tư dự án. Hơn một thập kỷ trôi qua, mặc dù dự án đã nhiều lần được điều chỉnh, gia hạn thời gian để thực hiện nhưng đến nay, dự án vẫn chỉ là một bãi đất hoang để chăn thả trâu, bò...

Trên thực tế, tại Hà Nội còn có những dự án chậm tiến độ tiếp tục được gia hạn thời gian sử dụng đất không chỉ một lần mà còn nhiều lần, gây bức xúc trong dư luận. Điển hình là dự án Xây dựng Trụ sở - Văn phòng giao dịch, trung tâm dịch vụ khách hàng tại phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội do Công ty TNHH Quảng cáo Duy Nguyên làm chủ đầu tư. Dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2009 với tổng diện tích khu đất là 1.885,2m2, tổng vốn đầu tư dự kiến là 43,6 tỷ đồng. Tiến độ hoàn thành dự án trong năm 2009 và 2010.

Chủ đầu tư được UBND TP. Hà Nội cho thuê đất tại Quyết định số 4999/QĐ-UBND ngày 28/9/2009 với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, thời gian thuê đất là 50 năm với số tiền thuê 177.114.600 đồng/năm.

Giấy chứng nhận đầu tư dự án Xây dựng Trụ sở - Văn phòng giao dịch, trung tâm dịch vụ khách hàng, được cấp lần đầu năm 2009

Tại Điều 5 Quyết định số 4999/QĐ-UBND ghi rõ: “Sau 12 tháng liền kể từ ngày nhận bàn giao đất ngoài thực địa, nếu Công ty TNHH Quảng cáo Duy Nguyên không sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư hoặc sử dụng đất không đúng nội dung ghi tại Điều 1 Quyết định này thì Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND thành phố thu hồi đất”.

Tuy nhiên, đến năm 2015, tức là sau hơn 5 năm triển khai, dù dự án vẫn trong tình trạng "treo", chưa có các hoạt động xây dựng, chủ đầu tư vẫn không bị thu hồi đất. Thay vào đó, Công ty Duy Nguyên tiếp tục được UBND Thành phố cấp Chứng nhận đầu tư điều chỉnh lần 1 số 01121000315 ngày 10/02/2015, lùi tiến độ thực hiện dự án sang giai đoạn 2015 - 2017, giảm nguồn vốn tự có để thực hiện dự án của chủ đầu tư, gia tăng nguồn vốn huy động.

Kết luận thanh tra của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội ngày 14/5/2019 về việc chấp hành Luật Đất đai đối với Công ty TNHH Quảng cáo Duy Nguyên trong việc thực hiện dự án nói trên cho biết, tại thời điểm thanh tra, Công ty đã hoàn thành giải phóng mặt bằng diện tích thực hiện dự án nhưng chưa đầu tư xây dựng công trình theo dự án được duyệt, đã 101 tháng (hơn 8 năm) kể từ ngày nhận bàn giao đất trên thực địa (ngày 5/11/2010) nhưng chủ đầu tư chưa đưa đất vào sử dụng, vi phạm quy định tại điểm i, Khoản 1, Điều 64 Luật Đất Đai năm 2013.

Điều đáng nói là cũng tại Kết luận thanh tra này, dù đã chỉ ra sai phạm của chủ đầu tư do hơn 8 năm vẫn chưa triển khai dự án, nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường không thu hồi mà đã đề nghị UBND Thành phố đồng ý đề xuất, kiến nghị của Sở này về việc tiếp tục gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng đối với Dự án tính từ ngày ra quyết định. Sau đó, ngày 6/9/2019, Hà Nội đã ra quyết định chấp thuận gia hạn theo đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường.

Dù dự án đã "treo" gần 9 năm, chủ đầu tư vẫn tiếp tục được gia hạn thời gian sử dụng đất 24 tháng

Sau gần 2 năm kể từ lần gia hạn thời gian sử dụng đất, tiến độ dự án vẫn giậm chân tại chỗ. Đến ngày 14/5/2021, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 141/QĐ-UBND chấp nhận điều chỉnh chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nói trên. Công ty TNHH Quảng cáo Duy Nguyên tiếp tục là chủ đầu tư dự án. Về tiến độ, yêu cầu dự án khởi công trước tháng 9/2021, hoàn thành vào tháng 12/2022.

Như vậy, sau 13 năm kể từ khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư, đến nay, dự án Xây dựng Trụ sở - Văn phòng giao dịch, trung tâm dịch vụ khách hàng tại phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy vẫn chưa triển khai xong. Sau nhiều lần lùi tiến độ, dự án vẫn tiếp tục được lùi tiến độ đến cuối năm nay.

Trước đó, ngày 21/1/2021, chủ đầu tư đã bị Thanh tra Sở Kế hoạch và Đầu tư xử phạt vi phạm hành chính với lý do: Không thực hiện báo cáo về hoạt động đầu tư, báo cáo giám sát, đánh giá dự án đầu tư; Giãn tiến độ thực hiện dự án, giãn tiến độ đầu tư nhưng không đề xuất bằng văn bản với cơ quan đăng ký đầu tư. Mức xử phạt là 35 triệu đồng. Tuy nhiên, khi dự án được tái khởi động, điều chỉnh chủ trương đầu tư, Công ty Duy Nguyên vẫn được giao làm chủ đầu tư dự án dù đã chậm triển khai theo tiến độ nhiều lần. Chưa kể, xét về năng lực tài chính, công ty chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng hơn 12 tỷ đồng. Trong 2 năm 2019 và 2020 lại liên tục thua lỗ. Dựa theo báo cáo tài chính, lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trong năm 2019, 2020 đều âm gần 3 tỷ đồng.

Chậm triển khai vì chờ điều chỉnh quy hoạch?

Theo tìm hiểu của phóng viên, một trong các nguyên nhân khiến Công ty Duy Nguyên chậm triển khai dự án theo tiến độ và xin giãn tiến độ nhiều lần là do công ty này muốn điều chỉnh quy hoạch trước khi thực hiện dự án. 

Cụ thể, tại văn bản đề nghị điều chỉnh dự án ngày 15/1/2021 và báo cáo tình hình thực hiện dự án tại văn bản số 1/2021/BC-DN ngày 15/1/2021, Công ty Duy nguyên đề xuất lùi tiến độ dự án sang giai đoạn 2021 - 2023, nguyên nhân do chủ đầu tư đang thực hiện các thủ tục để xin điều chỉnh mục tiêu dự án và do phát sinh các thủ tục liên quan đến việc điều chỉnh quy hoạch phân khu, quy hoạch tổng mặt bằng…

Kết luận Thanh tra năm 2019 của Sở Tài nguyên và Môi trường cũng nêu "công ty đang lập hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư và kiến nghị được gia hạn sử dụng đất 24 tháng để tiếp tục thực hiện dự án".

Trước đó, theo đề xuất của Công ty Duy Nguyên và Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, ngày 24/11/2017, UBND TP. Hà Nội đã ra văn bản số 1353/TB-UBND đồng ý bổ sung chức năng khách sạn trong dự án (lưu ý không bố trí nhà ở trong dự án, nếu toàn bộ làm văn phòng thì cho phép nâng tầng cao tối đa theo quy hoạch phân khu được duyệt).

UBND TP. Hà Nội chấp thuận bổ sung chức năng khách sạn trong dự án của Công ty Duy Nguyên

Theo Quy hoạch phân khu đô thị H2-2 tỷ lệ 1/2000 đã được UBND TP. Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 6631/QĐ-UBND ngày 2/12/2015, dự án nói trên thuộc ô quy hoạch ký hiệu K1-3/CQ1 được xác định chức năng sử dụng là đất cơ quan, viện nghiên cứu, trường đào tạo với các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc chung: Mật độ xây dựng tối đa 50%, tầng cao công trình tối đa 18 tầng. Đối với chức năng đất hỗn hợp, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc: Mật độ xây dựng tối đa 50%, tầng cao tối đa 7 tầng.

Từ năm 2019 - 2021, công ty tiếp tục đề nghị điều chỉnh quy hoạch kiến trúc dự án. Điểm nổi bật là đề xuất nâng tầng cao công trình nổi lên tối đa 17 tầng (bao gồm cả tum thang - nếu có).

Theo đánh giá của Sở Quy hoạch - Kiến trúc, quy hoạch phân khu đô thị đã được duyệt (QHPK H2-2), tầng cao đất hỗn hợp tối đa là 7 tầng. Do vậy, việc nhà đầu tư đề xuất tăng tầng cao công trình tại đây là chưa đủ cơ sở để xem xét chấp thuận, phải thực hiện thủ tục điều chỉnh cục bộ QHPK H2-2 tại ô quy hoạch ký hiệu K1-3/CQ1.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc báo cáo TP. Hà Nội quy trình thủ tục điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu đô thị, để trên cơ sở đó, UBND TP xem xét, phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu làm cơ sở để giải quyết thủ tục về chấp thuận tổng mặt bằng theo quy trình, quy định.

Sau điều chỉnh, bổ sung chức năng khách sạn, Công ty Duy Nguyên tiếp tục đề xuất điều chỉnh quy hoạch kiến trúc theo hướng nâng tầng cao.

Như vậy, để “đúng quy trình”, nếu UBND TP. Hà Nội phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu nói trên (vốn có chiều cao tối đa 7 tầng) theo ý kiến của Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Công ty Duy Nguyên sẽ được chấp thuận điều chỉnh quy hoạch kiến trúc của dự án Xây dựng Trụ sở - Văn phòng giao dịch, trung tâm dịch vụ khách hàng theo ý muốn là nâng tầng cao khách sạn trên đất hỗn hợp lên 17 tầng.

Theo khảo sát của phóng viên, thời điểm hiện tại, khi chỉ còn 6 tháng nữa là đến hạn phải hoàn thành dự án theo tiến độ đã đặt ra tại Quyết định số 141/QĐ-UBND chấp nhận điều chỉnh chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án (cấp lần đầu vào năm 2009, điều chỉnh lần 2 vào tháng 5/2021), dự án vẫn đang trong trạng thái “rùa bò” về tốc độ triển khai xây dựng. Chủ đầu tư mới đang hoàn thiện phần móng, chưa biết đến bao giờ dự án mới thành hình. Với thực tế này, không loại trừ khả năng sẽ có tiếp một lần xin giãn tiến độ dự án trong thời gian tới.

Dự án vẫn đang làm mặt bằng (Ảnh: Nguyễn Lạc)

Có 2 nghi vấn đặt ra để có thể lý giải cho tốc độ triển khai ì ạch xuyên thập kỷ của dự án này: Một là chủ đầu tư yếu kém tài chính, thiếu năng lực triển khai nhưng vẫn muốn “ôm” đất, trong khi chính quyền không quyết liệt thu hồi. Hai là chủ đầu tư vẫn chờ hoàn thiện thủ tục để được điều chỉnh quy hoạch theo ý muốn nên triển khai xây dựng theo kiểu “vừa đi vừa nghỉ”. Đây cũng là thực trạng chung của nhiều dự án khác đang chậm tiến độ thời gian dài. 

Mới đây, HĐND TP. Hà Nội vừa ban hành Nghị quyết về biện pháp đẩy nhanh tiến độ đầu tư, tập trung xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn thành phố.

Một trong những biện pháp, theo Nghị quyết, với trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật phải tổ chức kiểm tra, thanh tra, xử lý đối với từng dự án theo quy định của pháp luật; kiên quyết xử lý nghiêm theo pháp luật về đầu tư, pháp luật về đất đai và các quy định pháp luật liên quan đối với trường hợp chây ỳ, tiếp tục vi phạm.

Nghị quyết khẳng định không thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch theo đề nghị của chủ đầu tư khi chưa nghiên cứu, rà soát, báo cáo về sự phù hợp quy hoạch chung, quy hoạch phân khu; không xem xét đề xuất điều chỉnh dự án, tham gia đấu giá, đấu thầu để thực hiện dự án đầu tư khác đối với các chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật đầu tư, quy hoạch, đất đai, thuế, xây dựng mà chưa khắc phục các vi phạm, chưa chấp hành các biện pháp xử lý của cơ quan có thẩm quyền.

HĐND TP. Hà Nội ra “tối hậu thư” với UBND Thành phố, trong quý II/2022, TP. Hà Nội phải thực hiện xong công tác hậu kiểm các kết luận thanh tra, kiểm tra để đến hết quý IV/2022 xử lý xong các dự án vốn ngoài ngân sách chậm triển khai, chây ỳ, vi phạm.

Tuy nhiên, vấn đề xử lý các dự án “treo”, chậm tiến độ đã và đang là bài toán khó khi còn bị chi phối bởi vòng xoáy lợi ích và trách nhiệm chưa được làm tròn. Đó cũng là nguyên nhân, dù liên tục có những chỉ đạo về xử lý dự án "treo" nhưng vẫn tồn tại những dự án "treo" bền vững hàng thập kỷ qua. Lãng phí nguồn lực đất đai, bỏ lỡ cơ hội kinh doanh, diện mạo đô thị, đời sống dân sinh bị ảnh hưởng…, những hệ lụy đó sẽ còn kéo dài khi chính quyền Thành phố vẫn thiếu kiên quyết trong việc xử lý các dự án chậm triển khai theo quy định của pháp luật. Thay vào đó, vẫn còn sự dung túng, buông lỏng quản lý thậm chí tiếp tay cho các sai phạm...

Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP