THỊ TRƯỜNG HƯỚNG ĐẾN NHU CẦU THỰC
Theo ông Nguyễn Quốc Huy, thị trường bất động sản năm 2018 dù còn tồn tại nhiều điểm yếu nhưng nhìn chung vẫn nằm trong sự ổn định và phát triển. Sự đi xuống của các phân khúc chung cư và nghỉ dưỡng cũng là một chỉ báo cần quan tâm, khi thị trường đã có sự phân hóa khá mạnh và đang loại bỏ dần nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính. Hầu hết sự sụt giảm thanh khoản của phân khúc chung cư hay nghỉ dưỡng đến từ các dự án do các chủ đầu tư không có thương hiệu, yếu về năng lực tài chính triển khai, nên không thể tạo dựng được các sản phẩm thu hút sự quan tâm của khách hàng.
Ông Huy cho rằng, đó là dấu mốc quan trọng để thị trường bất động sản thời gian tới dịch chuyển dần sang phân khúc khách hàng có nhu cầu ở thực, đầu tư thực. Các chủ đầu tư tham gia thị trường phải là người có kinh nghiệm, uy tín để dẫn dắt thị trường phát triển một cách bền vững.
Trên đà phát triển đó, vị chuyên gia này nhận định, những dấu hiệu của bong bóng bất động sản thường xuất hiện ở những chu kỳ trước đã dần bị triệt tiêu, do đó sẽ không còn tồn tại tình trạng đẩy giá lên quá cao gây sốt ảo, làm đóng băng thị trường. Cùng với đó, việc loại bỏ những nhà đầu cơ, chủ đầu tư không có uy tín ra khỏi thị trường và ghi nhận những đơn vị uy tín, có tiềm lực, sẽ mang đến cho khách hàng những sản phẩm chất lượng hơn.
Theo chuyên gia đầu tư Nguyễn Quốc Huy, nhu cầu dẫn dắt thị trường bao giờ cũng là nhu cầu ở thực. Chính nhu cầu này khi đặt trong bối cảnh thị trường hiện nay, sẽ là chất xúc tác thúc đẩy sự phát triển đáng quan tâm của phân khúc nhà ở bình dân, thấp tầng, khi có tới 70% dân số đang có thu nhập ở mức trung bình trở xuống: “Đa phần người dân đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, họ không có nhiều khả năng để sở hữu những căn nhà đắt tiền nhưng đều mong muốn có nhà để an cư. Rào cản duy nhất của họ là khả năng chi trả tài chính. Do vậy, những căn nhà có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng và có diện tích từ 70m2 trở xuống, với 2 phòng ngủ sẽ luôn luôn là phân khúc dẫn dắt thị trường. Dù thị trường có biến động có lên xuống như nào đi nữa thì nhu cầu thực vẫn là nhu cầu cao nhất”.
Vì vậy, đây cũng là nhóm bắt buộc các doanh nghiệp phải quan tâm khi chiếm 70 - 80% thanh khoản hiện nay của thị trường. Nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực bao gồm những người trẻ tuổi với vốn tích lũy tài chính ban đầu không nhiều, nhưng có tiềm năng sẵn sàng vay nợ và trả dài hạn trong tương lai. Quan trọng là sản phẩm có phù hợp với họ hay không. Sự phù hợp không chỉ về bài toán tài chính, mà còn phải đáp ứng được tiêu chí về không gian sống, về môi trường sống, tiện ích sống và chất lượng dịch vụ.
“Bên cạnh đó, với nhu cầu đầu tư thực, người mua sẽ cần những sản phẩm mang giá trị thực và tiềm năng tăng trưởng thật sự, bất kể đó là phân khúc chung cư, biệt thự, liền kề, hay nghỉ dưỡng. Theo đó, sản phẩm phải đặc sắc, phải có sự tăng trưởng thật sự và được đánh giá trên nhiều tiêu chí rõ ràng, chứ không thông qua các cam kết không thực tế để đối chiếu và so sánh.
Vì thế, tôi cho rằng, xu hướng chủ đạo của năm 2019 sẽ có cuộc cách mạng về hình thái các sản phẩm trong các phân khúc. Theo đó, những mô hình độc đáo, sáng tạo đã, đang và sẽ sớm có mặt và phổ biến trên thị trường. Bên cạnh đó, những khu vực vùng ven đang có sự thay đổi về quy hoạch và được đầu tư hạ tầng sẽ có tiềm năng tăng giá cao”, ông Huy phân tích thêm.
NHÀ ĐẦU TƯ NÊN LÀM GÌ?
Theo chuyên gia đầu tư Nguyễn Quốc Huy, trong bối cảnh “bầu sữa” tín dụng ngân hàng chính thức thu hẹp lại với bất động sản, các doanh nghiệp buộc phải tự đứng trên đôi chân của mình và nếu không có được đôi chân vững chắc, sẽ là con dao hai lưỡi với mọi chiến lược bán hàng.
“Dù lựa chọn loại hình nào, phân khúc nào nhưng nếu không đáp ứng được nhu cầu của thị trường, của khách hàng thì tất yếu sẽ bị trầm lắng. Chúng ta cần phải tạo nên những đô thị sống, tức là mỗi buổi tối phải có bao nhiêu ánh đèn được bật lên.
Các nhà đầu tư cần bám sát hơi thở của thị trường, thay đổi các sản phẩm theo hướng đại chúng hóa nhưng vẫn phải đảm bảo tính độc đáo và tiện dụng. Đồng thời các thủ tục pháp lý cần phải thuận tiện và rõ ràng hơn, dòng vốn cũng cần cơ cấu lại để giảm áp lực tài chính cho khách hàng. Còn nếu như chỉ phát triển theo ý chí của chủ đầu tư, không phát triển một cách bài bản và chuyên sâu thì sẽ tạo ra một gánh nặng, dẫn đến kết quả không được như mong đợi.
Ngoài việc phải thay đổi các sản phẩm theo hướng đại chúng hóa nhưng vẫn đảm bảo tính đặc sắc, độc đáo và tiện dụng, thì câu chuyện về cơ cấu dòng vốn, đồng thời xây dựng chiến lược ra sản phẩm như thế nào là rất đáng lưu tâm.
Ví dụ, dự án Vincity của tập đoàn Vingroup cho vay đến 35 năm để giảm thời gian thanh toán lãi suất, áp lực về lãi vay, áp lực về vốn, chính sách… kích thích được nhu cầu của người tiêu dùng, nhiều người có cơ hội được tiếp cận. Việc Vincity tiếp tục ra hàng sẽ là động lực để các chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh theo và từ đó các môi giới sẽ có thêm nhiều dòng sản phẩm mới để bán tới khách hàng”, ông Huy chỉ rõ.
Đối với việc giải quyết các dự án nhà ở còn tồn đọng, thừa cung trong năm qua, vị chuyên gia này cho rằng, cách thức giải quyết vấn đề này đầu tiên cũng phải cần quan tâm tới yếu tố tài chính của khách hàng. Bởi khách hàng bao giờ cũng muốn ở trong một căn hộ to hơn, đẹp hơn, tiện ích hơn nhưng bị nhiều rào cản về tài chính, hồ sơ pháp lý:
“Một dự án bất động sản khi được hình thành bao giờ cũng mong muốn là được bán thành công nhưng nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn sai ngay từ đầu về mô hình, ý tưởng và kể cả thời điểm ra hàng nên dẫn đến dư thừa nguồn cung, không bán được. Bởi cách đây 3 năm chẳng hạn, mô hình đó có thể hợp lý nhưng hiện tại thì có thể không hợp lý. Do vậy chủ đầu tư nên đưa ra những chính sách ưu đãi, khuyến mãi, chiết khấu làm sao để thu hút được khách hàng đến nhưng đặc biệt vẫn cần coi trọng việc tạo dựng thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư”.
Thiết kế: Đức Anh
