PV: Năm 2018 thị trường bất động sản có nhiều câu chuyện như sốt đất, lệch cung – cầu, nhà đầu cơ tung tin làm giá ảo… Ông nhìn nhận thế nào về những vấn đề này trong năm qua?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Năm 2018 có nhiều thông tin nhận định về thị trường như sụt giảm theo chu kỳ, rục rịch tăng thuế bất động sản, thị trường vẫn còn có tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (condotel), và đang "sốt giá ảo" đất nền tại một số khu vực. Đồng thời, năm 2018 cũng xuất hiện việc nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng… đẩy giá ảo đất nền lên rất cao so với giá trị thực để trục lợi.
Tôi cho rằng, việc sốt đất, tăng giá đất ở các địa phương, nhất là các khu vực có tiềm năng du lịch sẽ đem lại nhiều cơ hội đầu tư, nhưng đồng thời cũng mang lại không ít rủi ro, hệ lụy cho cả thị trường và nhà đầu tư. Tuy nhiên, hiện tượng sốt đất nền chỉ diễn ra xung quanh TP.HCM hay Bắc Hà Nội (Đông Anh, Gia Lâm) và một số khu vực dự định trở thành đặc khu kinh tế. Những cơn sốt đất đã được điều chỉnh kịp thời, không làm ảnh hưởng đến thị trường.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Đối với việc đầu cơ “thổi” giá đất, cò đất lộng hành, giải pháp ngăn chặn tận gốc là cơ quan chức năng địa phương khi thấy xuất hiện văn phòng môi giới bất động sản thì phải đến kiểm tra đăng ký kinh doanh và những người hành nghề có đủ điều kiện hoạt động không. Bên cạnh đó là kiểm tra các dự án chào bán trên thị trường, dự án nào không có tên trong danh sách đủ điều kiện mua bán thì xem xét ra xử lý. Các hoạt động quản lý nhà nước nếu được triển khai đồng bộ và tích cực thì việc “treo đầu dê, bán thịt chó” để lừa đảo khách hàng là rất khó xảy ra.
Việc bong bóng chỉ diễn ra khi thừa cung hoặc đầu cơ cao, nhưng hiện nay tỷ lệ đầu cơ không nhiều, khách hàng phần lớn vẫn là mua nhà để ở. Hàng hóa của thị trường cũng đa dạng, khách hàng có nhiều cơ hội lựa chọn”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
PV: Nhận định về thị trường 2019, nhiều người vẫn không loại trừ xảy ra khả năng “bong bóng”, quan điểm của ông về vấn đề này thế nào?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tôi cho rằng thị trường bất động sản trong năm 2019 chưa xảy ra bong bóng. Bởi sau nhiều đợt xảy ra tình trạng sốt nóng như trước đây, các cơ quan nhà nước đã rút ra nhiều bài học, trong đó cũng có các yếu tố được xem xét để chỉnh sửa luật. Bản thân doanh nghiệp cũng tích lũy được kinh nghiệm để điều chỉnh chiến lược kinh doanh của mình.
Trước đây, doanh nghiệp tập trung vào các dự án cao cấp, diện tích lớn. Để đáp ứng đúng nhu cầu thị trường, doanh nghiệp phải điều chỉnh dự án phù hợp, làm sao để đảm bảo tính thanh khoản cao.
Thị trường bất động sản luôn biến động theo sự điều tiết của các chính sách vĩ mô, sự tham gia của các nhà đầu tư nhiều hay ít, sự chuyển hướng của các dòng vốn, trào lưu đầu tư… Theo đó, cá nhân nào nắm bắt tốt thì thị trường bất động sản vẫn luôn đầy ắp các cơ hội; ngược lại, cá nhân hay tổ chức nào kém nhạy bén phát hiện các yếu tố tiềm ẩn rủi ro sẽ không kịp phản ứng.
Trong năm 2019, theo dự báo và yêu cầu phát triển, thị trường bất động sản tiếp tục có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, giúp thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn.
Phối cảnh đại học VinUni nằm trong quần thể Dự án VinCity
Thị trường 2019 sẽ phát triển với nguồn cung dồi dào, tập trung vào các dự án lớn, những thành phố thu nhỏ với dịch vụ đầy đủ, hạ tầng đồng bộ như dự án VinCity của Vingroup. Đây sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường. Cũng do nguồn cung dồi dào, giá cả bất động sản 2019 sẽ không có khả năng tăng đột biến, thị trường vẫn ổn định. Cơ cấu hàng hóa sẽ phù hợp với khả năng của thị trường, nhất là nhà ở năm 2019 sẽ phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Bên cạnh đó, trong năm 2019, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ đặc biệt phát triển. Đây là làn sóng mới tại Việt Nam, vì thế việc phát triển các khu công nghiệp theo đó cũng phải đồng bộ hơn để thu hút nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt nhà đầu tư Việt nên quan tâm đến xây dựng nhà ở thương mại quanh khu công nghiệp”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
PV: Thưa ông, cụ thể ở đây “bài thuốc” cho căn bệnh lệch pha cung – cầu sẽ như thế nào?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Điều quan trọng của thị trường vẫn là cân đối cung - cầu tỷ lệ nhà ở bình dân với nhà ở cao cấp, việc chênh lệch này đã từng xảy ra trong quá khứ khiến thị trường bất ổn. Tuy vậy, để thị trường phát triển cân đối cũng là một thách thức.
Chủ đầu tư bao giờ cũng muốn thu về lợi nhuận cao, và phân khúc cao cấp có xu hướng thu được lợi nhuận cao hơn phân khúc khác nên tâm lý chủ đầu tư thường muốn xây dựng dự án phân khúc này, không muốn phát triển nhà ở bình dân, nhà ở thu nhập thấp. Để thị trường cân đối cung cầu thì vai trò điều tiết của Nhà nước rất quan trọng.
Cụ thể về cơ chế chính sách, việc ưu đãi để phát triển nhà ở giá thấp nên điều chỉnh bằng chính sách thuế. Đối với các dự án cao cấp thì đánh thuế đất cao hơn và ngược lại. Bản thân nhà đầu tư cũng phải nghiên cứu được thị trường, đón được nhu cầu của thị trường.
PV: Ở góc độ chính sách, theo ông cần sửa đổi, bổ sung những gì để thị trường được bền vững cũng như kích hoạt các phân khúc, sản phẩm mới phát triển?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Vấn đề của Việt Nam là xây dựng rất nhiều bộ luật, quy định pháp luật nhưng công tác triển khai còn hạn chế. Sắp tới, hàng loạt chính sách được ban hành hoặc điều chỉnh, kỳ vọng đóng vai trò quan trọng giúp minh bạch hóa và tháo gỡ vướng mắc cho các hoạt động của thị trường bất động sản.
Bất động sản năm 2019 có nhiều cơ hội để phát triển, nhưng cũng có không ít thách thức. Để thị trường phát triển ổn định, rất cần sự ổn định từ vĩ mô như chính sách về đất đai, về quy hoạch, về nhà ở hay các chính sách về tín dụng, thuế.
Bên cạnh đó, các chủ thể liên quan đến thị trường bất động sản như các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, các nhà môi giới, các nhà đầu tư nhỏ lẻ phải có trách nhiệm hơn với thị trường bất động sản, tránh đầu tư theo phong trào, lướt sóng, đầu cơ, kích giá; bởi vì thị trường ổn định chính là cơ hội và điều kiện cần thiết để doanh nghiệp phát triển.
Xin trân trọng cảm ơn ông!
