Thời gian qua, giá bất động sản trên cả nước liên tục tăng bất chấp thị trường chững lại, nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19. Nhiều ý kiến lo ngại kịch bản bong bóng bất động sản đã từng xảy ra cách đây 10 năm có nguy cơ tái diễn, nhất là ở những khu vực sốt giá ảo.
Giá tiếp tục đà tăng
Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), nhiều dự án ở phía tây Hà Nội có sự đột biến về giá, từ khoảng 30 triệu đồng/m2 hồi đầu năm đã tăng lên 50 - 55 triệu đồng/m2 vào cuối quý III/2020. Ở một số thị trường phía Bắc như Bắc Ninh và Bắc Giang, giá đất nền hiện tăng mạnh so với sáu tháng đầu năm.
Những địa phương giáp ranh với TP.HCM cũng có làn sóng giao dịch sôi động, kèm với đó là giá bất động sản cũng tăng theo. Giá đất tại khu vực Long Thành hồi năm 2019 dao động 12 - 14 triệu đồng/m2, sang năm 2020 đã lên 22 triệu đồng/m2.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết giá nhà vẫn tăng nóng trong năm 2020. Ví dụ, giá căn hộ tại khu vực trung tâm của TP, kể cả khu đô thị Thủ Thiêm tương đương 5.000 - 7.000 USD/m2. Tại khu vực quận 9, giá căn hộ trên dưới 2.000 USD/m2 tùy vị trí và đẳng cấp của dự án. Từ cuối năm 2020 đến thời điểm TP. Thủ Đức chính thức được công bố, giá bất động sản khu vực này cũng tăng nhanh chỉ trong thời gian ngắn. Mức giá căn hộ 60 - 90 triệu đồng/m2 có thể nói là chưa từng có từ trước tới nay ở địa bàn này.
Với chủ trương, quyết sách chiến lược sẽ được Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII xác lập tầm nhìn đến năm 2045, định hướng nền kinh tế và thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững. Ngoài ra, năm 2021, nhiều luật mới có tính đồng bộ, liên thông, tháo gỡ được các vướng mắc lâu nay của thị trường sẽ chính thức có hiệu lực.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
Do rất thiếu nguồn cung và các chủ đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận nên đã đẩy giá bán khiến giá nhà luôn có xu thế tăng. Ngoài ra, sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh, cộng với tỉ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70 - 80% qua các đợt mở bán dự án trong năm 2020 cũng là cơ hội để căn hộ tăng giá.
Trên nền nhiệt tăng giá của năm 2020, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định năm 2021 giá nhà, đất, căn hộ sẽ tiếp tục đà tăng. Dự báo giá căn hộ Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với năm 2020. Tại TP.HCM, trong sáu tháng đầu năm 2021, giá căn hộ vẫn có chiều hướng tăng, chủ yếu rơi vào khu vực TP. Thủ Đức.
“Thời điểm cuối năm 2021, có thể thị trường chứng kiến nguồn hàng ra mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm nhưng chưa giảm thật sự. Giá nhà, đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2021 với mức tăng dự báo khoảng 5 - 10% so với năm 2020”, ông Đính phân tích.
Tại các tỉnh/thành khác, bất động sản cơ bản đều có mức tăng giá dao động 5 - 7%, một số địa phương có thể tăng mạnh hơn, đạt trên 10% như Đồng Nai, Bình Dương, TP Phú Quốc, Vân Đồn (Quảng Ninh), Móng Cái (Quảng Ninh).
Bong bóng khó xảy ra
Thị trường bất động sản tại Việt Nam đã từng hình thành bong bóng trong thời kỳ 2007 - 2011. Đó là hiện tượng giá nhà, đất tăng quá cao so với giá trị thực, đến một thời điểm nhất định, tính thanh khoản không còn dẫn tới tình trạng chững lại và bắt đầu tụt giảm mạnh. Vì vậy, nhiều ý kiến lo ngại bong bóng bất động sản có thể xảy ra trong năm nay khi giá nhà, đất vẫn tăng giữa mùa dịch và thị trường có sự lệch pha cung cầu.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng năm 2021 khó có thể xảy ra bong bóng vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh, giá có thể kiểm soát được. Một số địa phương đã phát triển nóng bị ngưng trệ thời gian qua như Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc… sẽ sôi động trở lại. Đất đai gần các khu công nghiệp sẽ biến động tăng mạnh. Các địa phương cần có chính sách để quản lý và ổn định thị trường.
“Các dự án đang bị vướng mắc thủ tục sẽ được tháo gỡ nhiều phần. Do đó, nguồn hàng cả nước sẽ tăng mạnh so với năm 2020. Về lực cầu, kinh tế Việt Nam sẽ giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng tốt hơn nên nhu cầu đầu tư và mua nhà tăng trở lại. Kinh tế tăng trưởng tốt đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục”, ông Đính dự báo.
Ông Lê Hoàng Châu cũng dự báo năm 2021, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, ổn định. Ông Châu cho rằng chưa có nguy cơ xảy ra tình trạng đóng băng hoặc bong bóng, do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao. Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền sẽ giữ vai trò chủ đạo, là cơ hội để người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị, người nhập cư tạo lập được nhà ở.
Bất động sản TP.HCM sẽ tăng trưởng nhanh trong năm 2021
Bất động sản TP.HCM có cơ hội phục hồi, tăng trưởng nhanh và mạnh mẽ trong năm 2021 và cả trong trung hạn, dài hạn. Những động lực mới như thành lập TP. Thủ Đức, một số công trình giao thông sẽ đưa vào sử dụng, đặc biệt là tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, dự án sân bay Long Thành và nhiều dự án kết nối giao thông liên vùng, đường vành đai sẽ tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản.
Động lực sẽ tác động tích cực lên thị trường TP.HCM trong năm mới còn có đề án chuyển đổi 4/5 huyện thành quận trong 10 năm tới. Chính phủ đã quyết định cho TP.HCM được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016 - 2020. Thực tế đã chứng minh 1ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị tạo ra giá trị gấp hơn 100 lần so với 1ha đất nông nghiệp.
