Thông tin này được các chuyên gia chia sẻ tại phần tọa đàm của hội thảo “Phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025, phân khúc nào phù hợp?” tổ chức ngày 24/12/2020 tại TP.HCM.
Tọa đàm có sự tham gia của ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng); ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam; TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, là người điều phối tọa đàm.
VÌ SAO GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VẪN TĂNG CAO, BẤT CHẤP ĐẠI DỊCH?
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam:
Trong năm 2020, mặc dù bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, kinh tế sụt giảm, thu nhập thấp nhưng giá bất động sản vẫn tăng do những nguyên nhân sau:
Thứ nhất là do nguồn cung giảm mạnh. Theo số liệu mà DKRA thu thập được, tính từ đầu năm đến tháng 11/2020, nguồn cung căn hộ ở TP.HCM chỉ đạt 15.000 căn. Trong khi đó, nếu xét trong giai đoạn 2017 - 2018, nguồn cung tung ra thị trường đã vào khoảng 50.000 căn, hoặc năm ngoái cũng là 25.000 căn. Điều này cho thấy sự đứt gãy về nguồn cung là nguyên nhân chính gây tăng giá.
Thứ hai, ngay từ giữa năm đã xuất hiện chủ trương thành lập TP. Thủ Đức, kéo theo sự phát triển về hạ tầng, giao thông, thêm nhiều chính sách cho thành phố mới, từ đó nhiều người coi đây là cơ hội để tăng giá nhà đất. Bất động sản tăng giá phụ thuộc nhiều vào hạ tầng, hạ tầng đi đến đâu thì giá tăng đến đó.
Ngoài ra, còn một nguyên nhân khác đến từ việc xuất hiện một nhóm nhà đầu tư mới được gọi là F0. Trên thị trường hiện nay rất nhiều nhà đầu tư đang có sẵn tiền, họ chờ một cơ hội để đón đầu. Những người mới gia nhập, họ sẵn sàng bỏ tiền ra để mua các sản phẩm mới. Giao dịch mới vẫn xuất hiện nên giá vẫn tăng.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ:
Tôi đồng tình với ý kiến của ông Nguyễn Hoàng, song, tôi cũng đưa thêm một số nguyên nhân khiến giá bất động sản không ngừng leo thang. Thứ nhất là mất cân đối cung - cầu, cung thấp nhưng cầu lại luôn ở mức cao. Những người làm bất động sản hiểu rõ câu chuyện trên, họ biết rõ hiện tại và tương lai ra sao nên không có chuyện giảm giá nhà đất.
Còn nguyên nhân chính gây lệch pha cung - cầu vẫn là cơ chế pháp luật hiện đang chồng chéo nhau, chưa thể tháo gỡ trong ngày một ngày hai. Mặt khác, việc thực thi các Nghị định mới, điều luật sửa đổi cũng còn nhiều bất cập.
Một năm qua, thị trường ghi nhận nguồn cung đã giảm đi 10 lần tại Hà Nội và TP.HCM, khiến giá bất động sản không thể nào giảm xuống, mà một khi giá không giảm thì rất khó phát triển.
Một nguyên nhân khác là bảng giá đất hiện tại ở các địa phương vẫn thấp hơn 30 - 40% giá thị trường. Việc chênh lệch về giá đất mà các địa phương đưa ra luôn thấp hơn giá thị trường là một trong những nguyên nhân gây bất ổn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam:
Tôi cũng đồng tình với quan điểm của 2 chuyên gia nói trên. Tuy nhiên, tôi bổ sung thêm một số nguyên nhân khiến cho thị trường thiếu vắng các sản phẩm nhà ở giá rẻ.
Hiện nay, nguồn cung thiếu một phần là do chính sách, pháp luật chồng chéo dẫn đến việc giải quyết các thủ tục đầu tư, phê duyệt chậm lại gây ảnh hưởng đến phát triển thị trường và tác động trực tiếp đến nguồn cung.
Tuy vậy, không hẳn chúng ta đang thiếu nguồn cung thật sự, mà thị trường còn có rất nhiều dự án đang trong giai đoạn chờ, nếu được khơi thông thì chắc chắn thị trường sẽ đón nhận một lượng cung rất lớn. Do cung yếu, cầu cao thì giá buộc phải tăng lên. Cũng cần phải xét ở góc độ khách quan, vì nếu nguồn cung tăng đột ngột cũng tác động lớn đến thị trường, giá cả thay đổi và lượng người đầu tư đi trước cũng chịu ảnh hưởng.
Thời gian qua, với sự phát triển của TP. Thủ Đức, sân bay Long Thành đã tạo ra nhiều điểm nhấn, có thêm nhiều dự án cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp để đáp ứng được mục tiêu có nhà ở vẫn còn thiếu rất nhiều.
Còn về TP. Thủ Đức, khu vực này phù hợp với các đối tượng lao động thu nhập cao, như vậy, sẽ dần xuất hiện lượng sản phẩm nhà ở có chất lượng tốt. Vậy làm sao giải quyết tốt nhu cầu này và thành phố có kế hoạch gì để đáp ứng đủ trong tương lai?
Chúng ta cũng nên tính đến chuyện chia nhỏ nhiều loại thuế đất ra, đóng theo từng giai đoạn để hạn chế tăng giá bất động sản. Thời gian qua, nhiều địa phương vẫn tăng thuế đất đai, tuy nhiên, việc tăng giá trong bối cảnh hiện nay liệu có phù hợp hay không, hay lại tiếp tục tạo áp lực gia tăng lên bất động sản ?
Câu chuyện đặt ra là nhiều địa phương muốn tăng thuế, để tăng nguồn thu nhưng liệu có thu được nguồn thu đó hay không hay lại ảnh hưởng mạnh hơn đến thị trường? Nhiều địa phương giá nhà ở không chỉ 20 - 25% mà còn tăng lên 2 - 3 lần. Do đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đang đề xuất chia thuế đất ra thành nhiều giai đoạn và người sử dụng nộp theo chu kỳ hằng năm. Như vậy, ở nhiều giai đoạn, Nhà nước có nguồn thu đều đều từ các hoạt động này và có thể ủng hộ doanh nghiệp phát triển.
Cuối cùng là nhà đầu tư F0, đây là lực cầu mạnh nhất ở thời điểm hiện nay. Trên thực tế, nguồn cầu thật về nhà ở và đầu tư thật đang bị yếu đi, do sự suy giảm kinh tế. Thế nhưng, thị trường đang có một lực cầu gọi là F0. Cầu này là cầu đang lớn nhưng không phải là cầu thực mà là cầu ảo. Lượng cầu ảo này là những người có tiền, họ chỉ nhảy từ chỗ này qua chỗ khác để trú ẩn khi kinh tế đang biến động. Cầu ảo thường không ổn định, cứ tăng giá là họ bán. Nay họ mua 1 đồng, mai bán 1 đồng rưỡi, rồi lại mua 2 đồng và bán 2 đồng rưỡi. Đây là một hiện tượng phổ biến và dễ dẫn tới tình trạng bong bóng bất động sản.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng):
Trong Covid-19, đúng là thị trường chịu ảnh hưởng mạnh, nhưng cũng cần nhìn nhận khách quan rằng một số doanh nghiệp bất động sản nhỏ chịu ảnh hưởng lớn, còn một số khác không ảnh hưởng. Thế nhưng, giá bất động sản vẫn tăng, nguyên nhân ngoài lệch pha cung - cầu, thì còn đến từ nhu cầu quá cấp thiết của các gia đình trẻ.
Một khi nhu cầu ở quá lớn, dù giá cả leo thang nhưng nhiều đối tượng mong muốn có nhà để ở thì họ vẫn tìm mọi cách để có nhà. Khi không tìm được sản phẩm giá rẻ, trong khi nhu cầu nhà ở rất cần, thì họ vẫn phải chấp nhận mua giá cao, và bất động sản cứ thế thiết lập mặt bằng giá mới. Điều này ít nhiều đã tác động đến giá bán trên thị trường.
Bên cạnh đó, 2 năm trước chúng ta tập trung phát triển hạ tầng rất nhiều và năm 2020 là kết quả của nó. Nguyên tắc của thị trường là lan tỏa, khi hạ tầng đồng bộ, giá bất động sản tăng theo là điều dễ hiểu.
Giá nhà ở tăng còn do truyền thống đầu tư của người Việt Nam. Người Việt quan niệm rằng đầu tư nhà đất là truyền thống, là kênh đầu tư an toàn. Khi kinh tế biến động, nếu đầu tư cái khác chưa chắc an toàn, đây là lý do tại sao vàng đột biến, bất động sản đột biến.
Ngoài ra, tình trạng đầu cơ bất động sản cũng sẽ đẩy giá lên qua các lần sang tay trên thị trường thứ cấp. Đây là 5 lý do chính khiến giá bất động sản tăng cao, khó hạ nhiệt.
GIẢI PHÁP ĐỂ GIẢM GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam:
Nếu muốn giảm giá bất động sản phải dựa trên nhiều yếu tố và cần thời gian. Một số giải pháp trước mắt có thể áp dụng là đưa công nghệ vào trong xây dựng. Điều này hoàn toàn có thể đưa chi phí trong việc xây dựng giảm xuống.
Thứ hai, thủ tục đầu tư nên được làm trong ngắn hạn thay vì kéo dài quá lâu, đội chi phí. Hiện nay, ước tính chi phí trong khâu chuẩn bị đầu tư chiếm 10 - 20%, đặc biệt trong các đô thị, vùng lõi các đô thị thì chi phí cho dự án càng cao.
Nhiều dự án khi mới nghiên cứu xác định khoảng trên 20 triệu đồng/m2, nhưng khi xong thì quá trình hoàn thiện chuẩn bị thủ tục đầu tư kéo dài đến 5 năm, 10 - 15 năm, lúc đó chi phí đội lên cao nên phải bán ra trên 30 triệu đồng/m2 thì mới hoà vốn.
Thứ ba là giảm chi phí tín dụng. Nguồn vốn cũng là một trong những vấn đề quan trọng. Thời gian gần đây, ngân hàng đã giảm chi phí cho vay nhưng đây chỉ là phương pháp trong ngắn hạn, cần có cơ chế lâu dài và ổn định hơn để giảm chi phí vốn đầu tư.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ:
Tôi cho rằng, có nhiều việc có thể làm sớm để giá bất động sản hạ nhiệt hơn, còn giảm ngay thì chưa thể. Một trong những điều có thể làm ngay và Chính phủ đã yêu cầu làm từ lâu, đó là thông tin cụ thể về thị trường bất động sản.
Hiện nay, nguồn cung thiếu còn cầu rất nhiều, nhưng bất cập là chúng ta không xác định được chính xác là thiếu bao nhiêu? Phân khúc nào thiếu bao nhiêu, phân khúc nhà ở giá rẻ hiện nay cầu bao nhiêu, cung bao nhiêu? Chúng ta nói cầu nhiều hơn cung nhưng số lượng cầu gấp bao nhiêu lần thì không có câu trả lời. Do đó, chúng ta cần phải hệ thống lại, tính toán xem thử bao nhiêu cặp vợ chồng trẻ mà có khả năng thanh toán nhà trong mức giá phù hợp.
Ngoài ra, cũng cần tính toán phân khúc người nước ngoài có khả năng mua là bao nhiêu, đưa ra số liệu phù hợp để tính toán xem cần đưa ra thị trường bao nhiêu cung là phù hợp. Đây là giải pháp trước mắt. Còn với pháp luật, hiện Nghị định 48/NĐ-CP đã tháo gỡ được một số vướng mắc, nhưng vấn đề còn lại là thực thi. Các địa phương cần phê duyệt dự án nhanh hơn để tăng cung.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam:
Trước mắt cứ chữa theo cách “đau đâu thì chữa đó”. Giống như cách mà cảnh sát giao thông điều tiết kẹt xe, kẹt khúc nào thì tạm thời gỡ rối khúc đó, để làm sao 2 - 3 năm tới có thể ổn định giá chứ chưa nói đến giảm giá.
Đầu tiên là cung thiếu thì làm sao đảm bảo cung. Hiện các chủ đầu tư đang có các dự án kẹt nhiều năm nay, trước mắt giải quyết xong các dự án vướng thì nguồn cung chắc chắn được cải thiện.
Mới đây, Nghị quyết 164/NĐ-CP về giải quyết vướng mắc, tháo gỡ cho các dự án đầu tư, hay Nghị định 148/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ tháo gỡ cho các dự án. Đối với các dự án đang xếp hàng dài chờ thủ tục phê duyệt, cũng cần đẩy nhanh hơn. Đau ở đâu thì chúng ta chữa ở đó, kẹt thì phải giải quyết ngay chứ không nên đứng từ xa chờ.
Xét về Nhà nước, khâu thực thi cũng cần được chú trọng nhiều hơn. Ví dụ như năm 2005, TP.HCM đã có chương trình tạo lập 30.000 căn nhà cho người thu nhập thấp nhưng rồi không rõ đi đâu về đâu. Chủ trương của Nhà nước, chính quyền, Chính phủ mặc dù luôn luôn nghĩ cho người dân nhưng quá trình thực thi không được như mong muốn.
Chúng ta cũng cần tạo lập ra các giải pháp dài hạn, phối hợp đồng bộ giữa doanh nghiệp, Nhà nước, tổng thể các cơ quan ban ngành, có sự thay đổi sâu sắc trong hệ thống. Bên cạnh đó, cần có một số quy định hợp lý, tính toán chi phí, đưa ra các chính sách lâu dài.
Một trong những điều có thể làm ngay và Chính phủ đã yêu cầu làm từ lâu, đó là thông tin cụ thể về thị trường bất động sản
PHÂN KHÚC NÀO PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG TRONG THỜI GIAN TỚI?
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam:
Trong thời gian tới, việc phát triển phân khúc căn hộ là điển hình, vì nó là chủ đạo. Tuy nhiên, căn hộ hạng C, căn hộ vừa túi tiền (giá dưới 25 triệu đồng/m2) thì thị trường không còn nữa. Còn căn hộ có giá trên dưới 35 triệu đồng/m2 mới mở bán thì được khách hàng lựa chọn, tìm mua nhiều nhất. Mặc dù vậy, phân khúc này cũng dần như không còn. Dự án giá 30 triệu đồng/m2, chưa thuế thì ở rất xa, chỉ ở những khu vực vùng ven.
Với tình hình hiện tại, dự kiến sang năm căn hộ hạng C vẫn chưa có nguồn cung. Phân khúc từ 35 - 40 triệu đồng/m2 vẫn còn nhưng ngày càng ít. Trong khi đó, một số chủ đầu tư đang chuẩn bị thủ tục, quy trình như thế nào để ra được hàng mới là vấn đề.
Hiện nay, cần phải tập trung đến sản phẩm đáp ứng nhu cầu của người mua nhà lần đầu, đây là những cái thị trường cần. Nếu giải quyết vấn đề mua để ở thì thị trương thứ cấp giảm bớt rất nhiều. Cần phải có chính sách cho người mua để ở lần đầu.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ:
Hiện nay, phân khúc nhà ở trung bình được ưa chuộng nhất. Theo ý kiến các chuyên gia đã phân tích, phân khúc này đang hết cung, có nghĩa là được ưa chuộng nhất thì mới hết cung, vì nó phù hợp với đại đa số cầu hiện nay.
Còn phân khúc nào Chính phủ suốt ngày đau đáu suy nghĩ để phát triển thì đó cũng là phân khúc phù hợp, bởi giá trung bình phù hợp với đại đa số cầu. Về mặt Nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ là phân khúc cần quan tâm, trong đó có cả việc cải tạo nâng cấp chung cư cũ. Đây là chính sách lớn vì nó liên quan đến an sinh xã hội. Chính sách của nhà nước là quan tâm về phân khúc này, nhưng cần điều chỉnh đôi chút về chính sách.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam:
Cần có nhiều giải pháp để thúc đẩy các dự án nhà ở giá thấp, giá bình dân để nguồn cung trở lại thị trường, cân bằng giá. Theo tôi biết thì ở TP.HCM hiện nay có những căn hộ có chất lượng bình dân nhưng bán giá cao, không phù hợp với thị trường.
Về phát triển nhà ở giá rẻ, tôi cho rằng trong lõi đô thị không nên phát triển nhà ở bình dân, bởi đô thị sang trọng, hiện đại thì không thể đồng nghĩa bình dân được. Chúng ta tạo ra tự nhiên bằng việc đầu tư, tạo ra những khu vực có giá trị, đẳng cấp, tạo ra đô thị hiện đại hơn.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản:
Trong 5 năm, 10 năm tới thì nhu cầu về nhà ở tăng cao và phân khúc nào cũng có nhu cầu, kể cả cao cấp, bình dân, nhà ở xã hội, nhà công nhân… Nhà ở cho công nhân trong thời gian tới cần được quan tâm vì chúng ta đang đón dòng vốn nước ngoài. Việc đầu tư vào phân khúc nhà ở công nhân thời gian tới sẽ rất sôi động.
Hiện nay, giá thành nhà ở đang tăng rất cao. Nguyên nhân giá nhà tăng vì nhiều yếu tố như cung cầu, pháp lý, vốn, đất đai. Bên cạnh các yếu tố trên, giá nhà tăng còn do yếu tố kỹ thuật như việc áp dụng quy chuẩn, tiêu chuẩn mới, căn hộ xanh, an toàn… Việc tiêu chuẩn cao kéo theo giá thành nhà ở cao, cứ đà tăng như thế này thì thị trường rất khó khăn.
Tuy vậy, các cơ quan quản lý nhà nước cũng rất quan tâm khi sửa đổi nhiều quy định liên quan đến thị trường bất động sản như sửa đổi Luật Đầu tư, Luật Đất đai, sửa đổi quy định chấp thuận đầu tư hay ban hành Nghị định 148/NĐ-CP… Việc Chính phủ sửa đổi các nghị định là rất quan trọng, bởi nó giải quyết được một loạt vấn đề. Từ việc sửa đổi các quy định, hy vọng vướng mắc, khó khăn các dự án nhà ở được tháo gỡ, thúc đẩy thị trường.
Còn làm sao để giảm giá nhà xuống thì phải tăng nguồn cung, điều chỉnh chính sách và có cơ chế hỗ trợ các phân khúc. Những cơ chế, chính sách là rất quan trọng vì thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực. Chính sách thì có, rất hay nhưng thực hiện kém. Nhiều doanh nghiệp cũng trăn trở khi giá quá cao thì dễ dẫn đến khủng hoảng, bong bóng, ảnh hưởng trực tiếp tới doanh nghiệp. Vì vậy, qua hội thảo này, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản mong muốn gửi được tiếng nói của mình tới cơ quan quản lý Nhà nước./.
