Năm 2026: Bất động sản vẫn giữ vai trò trụ cột trong danh mục của nhiều nhà đầu tư

"Tiền không thiếu nhưng trở nên khó tính hơn"

Tại Hội thảo "La bàn đầu tư 2026: Tâm điểm dòng tiền" diễn ra chiều 20/1/2026, PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cho hay: "Tổng thể nền kinh tế năm 2026 cần được vận hành trên nền tảng của hiệu quả, kỷ luật và năng lực thực chất, thay vì đặt quá nhiều kỳ vọng vào các biện pháp kích cầu tài chính mang tính ngắn hạn. Chỉ khi dòng vốn được sử dụng đúng chỗ, đúng mục tiêu và đúng thời điểm, mục tiêu tăng trưởng hai chữ số mới có cơ sở để trở thành hiện thực".

Theo vị chuyên gia, mục tiêu cốt lõi của việc bơm một lượng vốn lớn vào nền kinh tế là bảo đảm dòng tiền thực sự "ở lại" trong khu vực doanh nghiệp Việt Nam, giúp các doanh nghiệp tích lũy nội lực, nâng cao sức chống chịu và khả năng cạnh tranh dài hạn. Dù các điều kiện thị trường hiện nay có thể khiến dòng vốn có xu hướng tìm đến bất động sản, song quá trình này sẽ không diễn ra một chiều mà đi kèm với những điều chỉnh đáng kể. Khi nhu cầu huy động vốn gia tăng, mặt bằng lãi suất tất yếu chịu áp lực đi lên. Chính yếu tố lãi suất cao sẽ trở thành "bộ lọc tự nhiên", trực tiếp kìm hãm dòng tiền đầu cơ chảy vào bất động sản, do chi phí tài chính và rủi ro gia tăng vượt ngưỡng chịu đựng của nhà đầu tư.

Còn PGS.TS Ngô Trí Long phân tích, dự báo bước sang năm 2026, cục diện dòng tiền đã có sự chuyển dịch rõ nét. Theo vị chuyên gia, nếu phải dùng một câu để tóm lược thị trường lúc này thì đó là: "Tiền không thiếu, nhưng tiền trở nên khó tính". Sự khó tính này đến từ ba lực kéo định hình lại thị trường.

Một là, tín dụng tăng nhưng được "định hướng và sàng lọc". Khi room tín dụng không còn là vòi bơm đại trà, đòn bẩy rẻ không còn bảo đảm lợi nhuận. Nhà đầu tư buộc phải trả lời câu hỏi: Tài sản này tạo dòng tiền thế nào nếu giá không tăng?

Hai là, đầu tư công quy mô lớn tạo "trục hạ tầng – tổng cầu". Đây là lực kéo mạnh, nhưng tác động theo cơ chế lan tỏa, có độ trễ và không phân bổ đều. Tiền sẽ chảy mạnh về nơi hấp thụ được lực kéo ấy (hạ tầng thật, việc làm thật, dân cư thật).

Ba là, thị trường sau chu kỳ điều chỉnh bước vào pha phân hóa sâu. Nhìn từ góc độ quỹ đầu tư, năm 2026 đánh dấu giai đoạn dòng tiền tái định vị theo chi phí vốn và chu kỳ tín dụng mới.

"Khi lãi suất dần ổn định sau giai đoạn thắt chặt, chi phí vốn không còn rẻ nhưng đã trở nên dự đoán được. Trong bối cảnh đó, dòng tiền sẽ không phân bổ dàn trải mà tập trung vào các tài sản có khả năng hấp thụ vốn tốt và tạo dòng tiền đủ bù chi phí vốn. Nhìn một cách đa chiều giữa các kênh đầu tư, theo quan điểm cá nhân tôi, bất động sản vẫn là kênh giữ tiền tương đối an toàn và chắc chắn nhất trong dài hạn. Dù có những chu kỳ điều chỉnh ngắn hạn, nhưng xét về khả năng bảo toàn giá trị và tích lũy tài sản, bất động sản vẫn giữ vai trò trụ cột trong danh mục của nhiều nhà đầu tư", PGS. TS Ngô Trí Long nhận định.

Động lực từ hạ tầng và sự dịch chuyển sang giá trị thực

Đồng quan điểm về sức hút của bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản hưởng lợi trực tiếp từ những nỗ lực tháo gỡ pháp lý và đẩy mạnh đầu tư công của Chính phủ. Với kế hoạch giải ngân khoảng 1 triệu tỷ đồng cho hạ tầng, thị trường không chỉ sôi động ở các đô thị lớn mà còn lan tỏa mạnh mẽ đến các vùng kinh tế mới. Sự phát triển đồng bộ của hạ tầng đô thị, khu công nghiệp và dịch vụ du lịch chính là ngòi nổ kích cầu cho các phân khúc bất động sản liên quan.

Trong bức tranh chung đó, phân khúc nhà ở vẫn giữ vai trò trọng tâm nhờ sự quan tâm sát sao của Nhà nước. Đáng chú ý, chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội đang ghi nhận những bước tiến vượt bậc với mục tiêu hoàn thành vào năm 2028 và dự kiến sẽ đạt khoảng 1,5 triệu căn vào năm 2030, vượt xa kế hoạch ban đầu. Sự kết hợp giữa các chính sách khơi thông nguồn cung và mức tăng trưởng tín dụng duy trì ở ngưỡng 15% đang tạo ra một hệ sinh thái thuận lợi, giúp các dự án chất lượng và các loại hình bất động sản từ công nghiệp đến bán lẻ duy trì đà tăng trưởng ổn định trong năm 2026.

"Bức tranh bất động sản giai đoạn cuối 2025 - đầu 2026 đang chứng kiến những bước ngoặt lớn nhờ sự bứt phá của hạ tầng giao thông. Việc đồng loạt khởi công hàng trăm dự án, đặc biệt là các tuyến metro tại TP.HCM hay mạng lưới đường sắt tốc độ cao kết nối các cực tăng trưởng như Hà Nội - Quảng Ninh, không chỉ đơn thuần là mở rộng đường xá mà còn đang trực tiếp tái định nghĩa lại dòng chảy của dòng vốn đầu tư", TS. Nguyễn Văn Đính cho hay.

Theo vị chuyên gia, sự xuất hiện của những siêu dự án quy mô lớn như Cần Giờ, Olympic Hà Nội hay Hạ Long Xanh đang tạo ra sức hút mãnh liệt, hướng dòng tiền vào mô hình "đô thị nén" đồng bộ. Đây là những không gian sống hội tụ đầy đủ tiện ích từ hạ tầng, công nghệ cao cho đến các tiêu chuẩn khắt khe về xanh hóa.

TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định: "Quy luật của thị trường vốn luôn rất rõ ràng: dòng tiền sẽ tìm đến nơi có khả năng sinh lời tốt nhất. Thực tế cho thấy, ba kênh đầu tư truyền thống gồm vàng, chứng khoán và bất động sản vẫn đang giữ sức hút đặc biệt. Chỉ cần xuất hiện tín hiệu về "sóng" tăng giá, thị trường lập tức sôi động, dòng vốn đổ vào nhanh chóng, kéo mặt bằng giá đi lên theo kỳ vọng lợi nhuận.

Ông cũng cho rằng, tuy cùng được xem là các kênh trú ẩn tài sản, nhưng mỗi lĩnh vực lại mang những đặc thù rất khác nhau. Vàng và chứng khoán là những sân chơi linh hoạt, cho phép nhà đầu tư với quy mô vốn nhỏ dễ dàng tham gia và rút lui. Ngược lại, bất động sản là phân khúc đòi hỏi tiềm lực tài chính lớn hơn, yêu cầu nhà đầu tư phải có nền tảng vốn vững chắc, hoặc sở hữu các nguồn lực tài chính bổ trợ và khả năng sử dụng đòn bẩy tín dụng một cách hiệu quả.

Xét trên phương diện sinh lời, bất động sản tỏ ra vượt trội nhờ khả năng tạo ra "lợi nhuận kép". Không chỉ hưởng lợi từ sự gia tăng giá trị tài sản theo thời gian, nhà đầu tư còn có thể tạo dòng tiền ổn định thông qua hoạt động khai thác, cho thuê hoặc kinh doanh. Trong khi đó, vàng chỉ mang lại lợi nhuận khi giá tăng, còn chứng khoán dù có thêm yếu tố cổ tức nhưng trên thực tế tỷ suất này thường không đáng kể nếu so sánh với lãi suất tiền gửi ngân hàng trong nhiều giai đoạn. Chính vì vậy, bất động sản vẫn luôn được đánh giá là kênh đầu tư có độ tin cậy cao nhất trong dài hạn.

"Lịch sử nhiều thập kỷ cho thấy giá trị bất động sản gần như chỉ có xu hướng tăng, đặc biệt trong giai đoạn 2025 - 2026, khi các yếu tố chi phí đất đai và những chính sách quản lý mới đang tạo lực đẩy trực tiếp lên mặt bằng giá. Điều này tiếp tục củng cố vai trò của bất động sản như một trụ cột quan trọng trong chiến lược tích lũy tài sản của nhà đầu tư Việt Nam", TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá.