Lời dẫn: Nhiều năm qua, những sai phạm liên quan đến đất đai và trật tự xây dựng đã trở thành vấn đề nhức nhối tại Hà Nội. Trước tình trạng này, mới đây chính quyền thành phố đã có những động thái mạnh mẽ, yêu cầu các cơ quan, đơn vị thực hiện quyết liệt, có hiệu quả các giải pháp, biện pháp xử lý, khắc phục các vi phạm đất đai.
Với mong muốn đồng hành cùng chính quyền Thủ đô trong công cuộc chống sai phạm liên quan đến đất đai và trật tự xây dựng, chúng tôi sẽ phản ánh đến độc giả những thông tin trung thực, chính xác nhất về công tác xử lý, khắc phục các vi phạm trên tại địa bàn Hà Nội. Tin rằng, với những hành động quyết liệt từ bộ máy chính quyền thành phố, các sai phạm này sẽ được xử lý triệt để trong thời gian tới.
'Loạn' nhà ở - chung cư mini
Chỉ cần tìm kiếm trên mạng, người có nhu cầu có thể dễ dàng tìm được những thông tin như: Cho thuê chung cư mini gần trường Đại Học Hà Nội đường Nguyễn Trãi; cho thuê chung cư mini giá rẻ đủ đồ cổng ĐH Hà Nội; cho thuê chung cư mini ngay đại học Hà Nội kiến trúc khép kín; Cho thuê chung cư mini khép kín, đầy đủ tiện ích tại Trung Văn; Cho thuê chung cư mini mới 100% tại Trung Văn...
Khảo sát thực tế của phóng viên (PV), bên trong khu vực ngõ 1B và ngõ 2 Đại học Hà Nội (Khu Tập thể học viện Chính trị Quân sự, tổ dân phố số 8 phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) là một số các công trình nhà ở cao tầng, được chủ nhà gắn mác chung cư mini như số nhà 26 ngõ 1B, số nhà 39 ngõ 2 để cho thuê kiếm thu nhập.
Không chỉ “mọc” trước khuôn viên trường ĐH Hà Nội, trên đường Trung Văn cũng tồn tại những chung cư mini đội lốt nhà ở để cho thuê. Thậm chí, chủ nhà công khai dán chữ hoặc gắn biển chung cư mini, quảng cáo trên mạng về các tiện ích, diện tích của công trình. Có thể điểm tên một số công trình dạng này như tại số 291 đường Trung Văn (gần UBND phường Trung Văn), ngõ 257 đường Trung Văn...
Đặc điểm chung của những ngôi nhà này là được xây cao tầng và mỗi tầng gồm nhiều phòng khép kín, được đầu tư nội thất tiện nghi và quảng cáo là “chung cư mini”, giá thuê giao động từ 3 - 6 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào diện tích phòng và tiện nghi mà chủ nhà cung cấp.
Điều 22, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội ghi rõ: Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở.
Thế nhưng, đa phần những công trình gắn mác “chung cư mini” tại phường Trung Văn lại chỉ có diện tích từ 17m2 đến 25m2, về cơ bản không đủ diện tích để được coi là một chung cư mini. Bên cạnh việc quảng cáo sai sự thật, việc biến nhà ở thành chung cư mini cũng kéo theo rất nhiều vấn đề nan giải khác.
Một người dân sinh sống tại phường Trung Văn cho biết, thời điểm năm 2013 - 2014 tại đây chưa xuất hiện nhiều chung cư mini mà chỉ có 2, 3 công trình. Thế nhưng, chỉ ít năm trở lại đây, các công trình kiểu chung cư mini đội lốt nhà ở mọc lên ngày càng nhiều, thậm chí là có những “người ở nơi khác” đến Trung Văn để đầu tư, xây dựng.
Trong khi đó, Đội QLTTXD phường Trung Văn khẳng định trên địa bàn phường từ năm 2018 đến nay không có tình trạng xây mới công trình cao tầng nào ngoài nhà ở. Người dân tự quảng cáo, tự đặt cái tên "chung cư mini" là việc mà đội không thể quản lý và đội đã làm tròn trách nhiệm trong việc đảm bảo những công trình này không xây vượt số tầng cho phép.
Tiềm ẩn nhiều nguy cơ
Được xây dựng để cung cấp cho người thuê một cuộc sống thoải mái, thế nhưng những tiện ích này không che dấu được nhược điểm "chết người" của các chung cư mini này khi hoàn toàn không có hệ thống PCCC đạt chuẩn, người sinh sống tại các chung cư mini phần lớn chưa được diễn tập PCCC như tại các chung cư.
Nếu có, thì hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) tại các căn nhà cho thuê này đa phần không được làm “đến nơi đến chốn” chỉ để đối phó. Quan ngại là cửa sổ, ban công của các phòng đều được rào sắt để chống trộm, cộng thêm các "chung cư mini" này đều nằm trên các con đường nhỏ hẹp nằm sâu trong các ngõ nhỏ, gây khó khăn cho lực lượng PCCC nếu hỏa hoạn xảy ra.
Tháng 4/2018, tại Hội nghị giao ban báo chí của Thành ủy Hà Nội về công tác phòng cháy chữa cháy, thảo luận về vấn đề an toàn cháy nổ của hàng trăm chung cư mini trên địa bàn thành phố, Thiếu tướng Hoàng Quốc Định - Giám đốc Sở Cảnh sát PCCC Hà Nội cho hay chung cư mini là vấn đề không mới và giai đoạn này đang có lỗ hổng trong quản lý nhà nước từ vấn đề cấp phép thi công, cho thuê, phân phối… đến PCCC.
“Chính vì vậy các cơ quan nhà nước đang rà soát để đưa ra các quy định quản lý nghiêm ngặt loại chung cư này. Qua đó tôi cũng yêu cầu báo chí khuyến cáo người dân tẩy chay, không mua chung cư mini vì tiềm ẩn nhiều rủi ro, nguy cơ cháy nổ” - ông Định nói.
Bên cạnh những nguy cơ nhãn tiền về hỏa hoạn, việc biến tướng nhà ở thành chung cư mini còn đặt ra những vấn đề khác cần minh bạch, bao gồm dễ xảy ra tình trạng trốn thuế gây thất thoát ngân sách nhà nước và công tác quản lý tạm trú, an ninh trật tự trên địa bàn.
Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập cá nhân. Thì cá nhân có căn hộ chung cư cho thuê là thu tiền thuê nhà hàng tháng sẽ phải nộp thuế Thu nhập cá nhân và Thuế GTGT, theo đó, chủ sở hữu có căn hộ chung cư cho thuê có thu nhập từ 100 triệu trở lên trong một năm dương lịch sẽ phải nộp thuế GTGT và TNCN cho mức thu nhập trên 100 triệu. Rõ ràng, với việc các công trình này "lập lờ" giữa "nhà ở riêng lẻ" và "chung cư mini" thì chủ nhà cũng tránh được việc phải nộp một khoản thuế GTGT và TNCN.
Đối với công tác quản lý tạm trú, pháp luật đã quy định: công dân có quyền tự do cư trú, tuy nhiên, việc cá nhân đi khỏi nơi thường trú để sinh sống, làm việc, lao động, học tập tại một nơi khác thì phải có trách nhiệm đăng ký tạm trú tại địa phương đó. Việc đăng ký tạm trú vừa là quyền đồng thời cũng là nghĩa vụ của công dân thể hiện nếp sông văn minh, có ý thức chấp hành đúng quy định của pháp luật, đồng thời cũng rất quan trọng với cơ quan Nhà nước, giúp nhà nước quản lý công dân, góp phần đảm bảo an ninh, trật tự xã hội.
"Hồn Trương Ba, da hàng thịt"
Đối với loại hình chung cư mini, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết khoảng 10 năm trở lại đây, tình trạng xây dựng “chung cư mini”, “chung cư hộp diêm” nở rộ tại các đô thị. Nhiều công trình xây dựng sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và người mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Để tình trạng chung cư mini phát triển tự phát, theo Chủ tịch HoREA, nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn từ những bất cập về quy định pháp luật về “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”. Hiệp hội đã có nhiều ý kiến góp ý nhưng không được lắng nghe.
Như trước đây, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không có bất kỳ quy phạm pháp luật nào cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, được thiết kế kiểu “chung cư mini”, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại đô thị. Đến năm 2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP mới cho phép nhưng lại trái với Luật Nhà ở 2005.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 đã cho phép hộ gia đình, cá nhân khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn… thì được công nhận quyền sở hữu từng căn hộ trong nhà đó.
“Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển loại nhà chung cư mini, chung cư hộp diêm, làm tăng áp lực hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, làm phá vỡ quy hoạch, gây trở ngại cho công tác chỉnh trang đô thị. Để chấn chỉnh nên sửa, bổ sung khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 theo hướng muốn xây nhà ở riêng lẻ theo kiểu chung cư mini nhằm mục đích kinh doanh như bán, cho thuê thì phải lập dự án đầu tư ”, ông Châu nêu ý kiến.
Như vậy, có thể thấy rằng người dân đã tìm ra cách để "lách luật", biến "nhà ở riêng lẻ" thành chung cư mini nhằm phục vụ mục đích kinh doanh. Câu hỏi đặt ra là các cơ quan quản lý địa phương có sát sao trong quá trình xây dựng, thi công các công trình này hay không? Tình trạng "hồn Trương Ba, da hàng thịt" với giấy phép xây dựng là nhà ở, nhưng trong ruột công trình là chung cư mini cho thuê khiến cho việc quản lý loại hình này thêm rối ren, khó kiểm soát... Việc một số cơ quan chức năng địa phương chỉ quan tâm đến liệu công trình này có sai phạm "vượt tầng" hay không sẽ chỉ giải quyết được bề nổi sự việc trong khi hàng loạt những vấn đề nhức nhối của "tảng băng chìm" đã không được xử lý dứt điểm.
“Nát” quy hoạch cũng chẳng ai đoái hoài?
Khi được nói về việc xây dựng chung cư mini liệu có khiến thành phố “nát” quy hoạch, chủ của một chung cư mini tại Đại học Hà Nội cười và nói: “Quy hoạch thì cứ quy hoạch thôi, anh không quan tâm lắm đến mấy chuyện đó, đấy là vấn đề của cơ quan chức năng, còn mình làm đến đâu hay đến đó.”
Phần lớn các chung cư mini tại tồn tại rất nhiều sai phạm về trật tự xây dựng, ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị. Từ việc kiến trúc lộn xộn, tự ý nâng chiều cao, chia nhỏ căn hộ để bán, cho thuê, đến "hô biến" tầng lửng và tầng tum thành các căn hộ nhưng lãnh đạo các cấp địa phương dường như vẫn khá "thờ ơ".
Nếu như trước đây, trong một khu phố hay trên một trục đường tại khu vực này chỉ có vài trăm căn nhà, thì giờ đây vẫn con số ấy nhưng số người cứ trú trên địa bàn đã tăng lên đáng kể và gây sức ép nặng nề lên hạ tầng cơ sở cũng như tiềm ẩn rủi ro về an ninh trật tự, môi trường và giao thông khu vực.
Các chung cư mini tự phát thường không đảm bảo phòng cháy chữa cháy.
Theo Bộ Xây dựng, tại các khu vực đô thị của một số địa phương đã xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng, nên một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ, mà không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng.
Các sai phạm tập trung chủ yếu là tình trạng xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng... rồi “tự do” mua bán, chuyển nhượng, không được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương phối hợp với các địa phương phối hợp với ngành chức năng tăng cường phổ biến, tuyên truyền quy định của pháp luật và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn.
