Nâng cao sức hấp dẫn cho thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Giải pháp từ quy hoạch

Việt Nam có thể trở thành một điểm đến hấp dẫn, khai thác tối đa các tiềm năng và thu hút hàng chục triệu lượt khách quốc tế mỗi năm hay không, một phần lớn phụ thuộc vào chất lượng cơ sở lưu trú, các sản phẩm du lịch đã, đang và sẽ được xây dựng mà muốn tạo được một nguồn cung hợp lý, đáp ứng các nhu cầu và hướng tới sự phát triển bền vững thì phải bắt nguồn từ quy hoạch.

******

Trước khi dịch Covid-19 bùng phát, thị trường bất động sản du lịch Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh, có thời điểm còn phát triển lên đến cao trào. Nhiều loại hình mới xuất hiện trên thị trường nhưng pháp luật chưa theo kịp để điều tiết dẫn đến một vài sự đổ vỡ và những tắc nghẽn, rủi ro hiển hiện trên thị trường.

Tuy nhiên, sẽ không là vấn đề nếu như quy hoạch đất cho thị trường bất động sản du lịch được làm tốt và thực hiện tốt ngay từ đầu. Không chỉ với bất động sản du lịch mà với bất kỳ phân khúc nào trên thị trường bất động sản, liên quan đến đất đai xây dựng, yếu tố quy hoạch đều phải đi trước một bước và thực hiện đồng bộ với nhau.

Chính vì vậy, rà soát lại quy hoạch chính là một trong những giải pháp tháo gỡ những nút thắt hiện có, khơi thông các điểm nghẽn trên thị trường bất động sản du lịch và cũng là giải pháp để thực hiện các mục tiêu đặt ra trong tương lai. 

Đi sâu vào vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. 

PV: Bất động sản du lịch có vai trò rất lớn trong việc giúp ngành du lịch - một trong 5 lĩnh vực đột phá của ngành kinh tế có thể bứt phá các tiềm năng khi cung cấp cho thị trường những cơ sở lưu trú chất lượng, đẳng cấp và những dịch vụ, trải nghiệm phong phú, kích thích khả năng chi tiền và giữ chân khách du lịch. Ông nhìn nhận ra sao về sự phát triển của phân khúc bất động sản du lịch tại Việt Nam trong thời gian qua? 

KTS. Đỗ Viết Chiến: Đối với các nước, ngành du lịch, trong đó có bất động sản du lịch đã phát triển rất nhanh và trở thành ngành kinh tế mũi nhọn từ rất sớm. Còn ở nước ta, những năm gần đây mới bắt đầu phát triển bất động sản du lịch một cách tương đối mạnh mẽ, đặc biệt là thời điểm trước khi dịch Covid-19 xảy ra. Có giai đoạn còn phát triển thành cao trào. Đó là giai đoạn sau năm 2014, khi cuộc “khủng hoảng thừa” kết thúc, nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản Việt Nam khôi phục trở lại.

Theo thống kê của Tổng cục Du lịch, năm 2019, cả nước đã có 30.000 cơ sở lưu trú du lịch với 650.000 phòng. So với năm 1990, con số này tăng gấp 85 lần về số lượng cơ sở lưu trú và 39 lần về số lượng phòng. Số lượng khách sạn 5 sao, 4 sao và 3 sao lần lượt là 247 cơ sở với 59.260 phòng, 618 cơ sở với 56.351 phòng, 1.729 cơ sở với 59.794 phòng, chiếm khoảng 10% trên tổng số lượng cơ sở lưu trú trên cả nước.

Các sản phẩm bất động sản du lịch được phát triển nhiều nhất trong thời gian qua là condotel, shophouse và villas. Cụ thể, theo số liệu thống kê của VNREA, tính đến 9/2021 tại 15 địa phương gồm Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang) có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch với hơn 114.097 căn hộ condotel, ước tính giá trị 297.128 tỷ đồng; 24.399 villas, ước tính giá trị 243.990 tỷ đồng; 30.899 shophouse, ước tính giá trị 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Các con số trên cho thấy sự phát triển nhanh chóng của các cơ sở lưu trú và sản phẩm bất động sản du lịch trong thời gian qua, đặc biệt là giai đoạn từ 2014 - 2019.  Cùng với sự gia tăng không ngừng của lượng khách du lịch và những tiềm năng du lịch “có một không hai”, nhiều “đòn bẩy” chính sách ra đời trong giai đoạn này đã tác động không nhỏ đến sự phát triển bùng nổ của bất động sản du lịch.

Cụ thể, năm 2017, Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn được ban hành. Ngày 22/01/2020, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 147/QĐ-TTg về việc phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030. Theo đó, mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, phấn đấu thuộc nhóm ba quốc gia dẫn đầu về phát triển du lịch trong khu vực Đông Nam Á và 50 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới; Đến năm 2030, du lịch thực sự là ngành kinh tế mũi nhọn và phát triển bền vững, Việt Nam trở thành điểm đến đặc biệt hấp dẫn, thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới. 

Nếu không có Covid-19, thì đóng góp GDP của ngành du lịch dự báo đã có thể đạt khoảng 12 - 14%. Đến năm 2030, mong muốn đạt đến 15 - 16%.

Tất cả những điều trên cho thấy, vai trò của ngành du lịch đối với nền kinh tế đang ngày càng lớn.

Nhưng để hiện thực hóa được các mục tiêu, chiến lược đặt ra, việc quan trọng cần làm đó là phát triển hạ tầng du lịch với các cơ sở lưu trú chất lượng, hiện đại, xứng tầm hay nói cách khác là phải có những dự án bất động sản du lịch không chỉ đẹp mà còn “có trách nhiệm” với cảnh quan, môi trường, chất lượng cuộc sống và bình đẳng xã hội nhằm hướng tới sự phát triển bền vững.

PV: Thưa ông, yếu tố quy hoạch có vai trò như thế nào trong việc tạo nên sức hấp dẫn của thị trường bất động sản du lịch? 

KTS. Đỗ Viết Chiến: Rõ ràng, muốn có được những dự án chất lượng, phát triển bền vững thì đầu tiên, yếu tố quy hoạch phải thật tốt và có tầm nhìn dài hạn. Quy hoạch được duyệt chính là cơ sở để hình thành dự án. Và khi dự án được duyệt sẽ là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất … hình thành các sản phẩm bất động sản du lịch. Khi có sản phẩm lưu trú đảm bảo chất lượng thì ngành du lịch mới có thể thu hút khách, giữ chân khách. Để cụ thể hoá chiến lược phát triển du lịch quốc gia phải bắt đầu từ quy hoạch mạng lưới các cơ sở lưu trú du lịch, đảm bảo kết nối du lịch quốc gia, vùng, tỉnh, khu chức năng đặc thù và cả kết nối quy hoạch đô thị, nông thôn thành một hệ thống. Trong đó, khoanh vùng các trọng điểm du lịch quốc gia để tập trung nguồn lực đầu tư hạ tầng và kiểm soát chặt chẽ trong quá trình phát triển.

Đây là việc làm quan trọng tạo cơ sở cho các địa phương khi tổ chức lập quy hoạch biết được các khu vực cấm, hạn chế xây dựng, khu vực khuyến khích xây dựng... Cho nên, nói quy hoạch luôn phải đi trước một bước chính là như vậy.

Ngay trong Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị cũng nêu rõ, vai trò của Bộ Xây dựng là quy hoạch xây dựng các Khu du lịch trọng điểm quốc gia, là phối hợp với Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch xây dựng quy chế quản lý các loại hình bất động sản du lịch như hiện nay. Khi pháp luật chưa có để điều chỉnh thì quản lý các sản phẩm mới được hình thành từ nhu cầu của thị trường như thế nào? Tất cả phải xuất phát từ quy hoạch.

Nếu không có bước đi trước về mặt quy hoạch tổng thể, hệ thống nêu trên thì tất cả các vị trí có danh lam thắng cảnh, điều kiện tự nhiên đẹp đẽ nhất sẽ bị các địa phương chiếm lĩnh và khai thác đầu tiên. Khi các nhà đầu tư đã vào và “băm nát” khu vực đó, quy hoạch mới bắt đầu chạy theo thì hậu quả đã rất lớn và phải khắc phục, thậm chí có những “sự đã rồi” không thể “dọn dẹp” được nữa.

Một khi cảnh quan, môi trường đã bị tàn phá, môi trường bị ảnh hưởng thì không dễ dàng để khôi phục lại như ban đầu. Mà ngược lại, chúng ta phải trả giá cho sự phát triển chộp giật, tràn lan đó. Khi những cảnh quan được thiên nhiên ban tặng bị khai thác một cách triệt để vì mục đích kinh tế, sẽ mất đi những không gian cộng đồng mà lẽ ra mọi người đều được hưởng, mất đi công bằng xã hội mà pháp luật đã quy định.

Chung quy lại, quy hoạch có vai trò phải đi trước một bước là để tránh những hệ lụy tiêu cực trong câu chuyện phát triển các dự án bất động sản du lịch.

PV: Vậy, bức tranh quy hoạch bất động sản du lịch trong thời gian qua tại Việt Nam đã phát huy được vai trò “đi trước một bước” hay chưa, thưa ông? 

KTS. Đỗ Viết Chiến: Trước khi Luật Quy hoạch 2017 ra đời, bất động sản du lịch đã có quãng thời gian phát triển mạnh, do đó, không thể tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế. Về nguyên tắc, vẫn phải có quy hoạch mới hình thành nên dự án và có dự án thì mới có chủ đầu tư và dự án mới được triển khai, đưa vào thực tế. Nhưng trong bối cảnh chưa có quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch cấp trên thì cấp dưới (các địa phương) vẫn phải triển khai dựa trên những chủ trương, đường lối và những yêu cầu thực tiễn đặt ra để phát triển du lịch tại địa phương mình. Quy hoạch vẫn được xác định là phải đi trước một bước nhưng vì chưa có quy hoạch tổng thể quốc gia nên thiếu định hướng toàn diện, tầm nhìn xa. Do đó, thực trạng quy hoạch năm trước, năm sau đã phải điều chỉnh diễn ra khá phổ biến.

PV: Các nhà đầu tư khi rót vốn vào bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là các loại hình mới như condotel, thường có xu hướng muốn sở hữu lâu dài, trong khi nếu xét quy hoạch sử dụng đất, nhiều dự án condotel sẽ không thể được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Đây đang được cho là nút thắt khiến các nhà đầu tư e ngại? 

KTS. Đỗ Viết Chiến: Cũng chính vì quy hoạch thiếu tầm nhìn dài hạn, không xác định rõ quỹ đất cho bất động sản du lịch nên nhiều sản phẩm lưu trú du lịch được hình thành không biết gọi tên là gì và sử dụng khung pháp lý nào để điều tiết. Hiện nay pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình đã hình thành rõ ràng trong thực tiễn và đã phát sinh các vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán.

Đơn cử như condotel - sản phẩm lai tạo giữa căn hộ ở và khách sạn cho thuê, sau một thời gian phát triển rầm rộ, một nguồn cung lớn đã đổ bộ ra thị trường và hình thành các giao dịch mua bán giữa chủ dự án và nhà đầu tư. Tuy nhiên, xét về bản chất, loại hình này chỉ được cho thuê khi nằm trên đất được quy hoạch xác định là đất du lịch, dịch vụ.

Thực tế, các giao dịch mua bán trên thị trường bất động sản du lịch hiện tại đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí bị tắc nghẽn, “vỡ trận” bởi ngay từ đầu nhập nhèm trong câu chuyện quyền sở hữu của các sản phẩm là căn hộ du lịch được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ.

Các giao dịch mua bán, cam kết lợi nhuận hầu như chỉ là thỏa thuận dân sự giữa chủ đầu tư và người mua. Các nhà đầu tư chỉ nhìn vào lợi nhuận cam kết mà chủ đầu tư đưa ra. Trong khi nếu các sản phẩm mà họ mua không được đưa vào khai thác, sử dụng, phục vụ khách du lịch một cách hiệu quả nhất thì không thể tạo ra lợi nhuận. Khi không có lợi nhuận như cam kết, các nhà đầu tư muốn bán sản phẩm mà mình đã mua, nhưng vì không có quyền sở hữu lâu dài, tức là không có sổ đỏ nên các giao dịch mua bán rất khó khăn. Bởi người mua, một là để phục vụ mục đích nghỉ dưỡng cho gia đình (tỷ lệ thấp hơn), hai là mục đích đầu tư, kinh doanh (chiếm tỷ lệ cao).

Nếu họ mua để đầu tư kinh doanh thì phải chọn những sản phẩm có thể tạo ra lợi nhuận, thu lời nhanh. Khi việc cho thuê không hiệu quả thì phải chọn cách mua đi bán lại (lướt sóng) hoặc giữ làm tài sản, nhưng không có quyền sở hữu lâu dài thì việc bảo toàn vốn sẽ rất rủi ro chứ chưa nói đến việc có thể thu lời.

Chính vì thế, hiện nay, người mua và người bán các sản phẩm như condotel đang đứng giữa ngã ba đường, không biết nên rẽ hướng nào. Nguồn cung sản phẩm ra thị trường rất nhiều, nhưng tâm lý của người mua vẫn e ngại rủi ro. Người bán không bán được, dẫn đến bị đọng vốn không thể tiếp tục phát triển được.

Những vướng mắc hiện nay vẫn còn rất nhiều, các chủ thể liên quan đang cố lờ đi để mong đến một ngày nào đó có thể hợp thức hoá. Đó là tâm lý chung hiện nay.

PV: Nếu không sớm tháo gỡ các điểm nghẽn nói trên, ông hình dung như thế nào về những hệ lụy có thể xảy đến với thị trường bất động sản du lịch? 

KTS. Đỗ Viết Chiến: Nếu tiếp tục để tình trạng này diễn ra (theo đà này), Nhà nước dần sẽ mất luôn cả mục tiêu phát triển ban đầu, không thể giữ cảnh quan cho cộng đồng, giữ công bằng xã hội.

Thời gian qua, đã có tình trạng nhiều địa phương muốn “xé rào” điều chỉnh quy hoạch (chuyển thành đất ở) để tháo gỡ cho các doanh nghiệp. Một số địa phương còn tự đưa ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” để tiến hành cấp sổ đỏ cho người mua. Tuy nhiên, sự khác nhau giữa “đất ở” và “đất ở không hình thành đơn vị ở” chính là câu chuyện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ kèm theo như nhà trẻ, trường học, bệnh viện…

“Đất ở không hình thành đơn vị ở” là không có hạ tầng xã hội đồng bộ, không hình thành được khu ở lâu dài thực sự nhưng lại được cấp quyền sở hữu lâu dài. Điều này sẽ tạo ra hệ lụy nghiêm trọng. Khi đã trở thành sở hữu tư nhân thì sẽ mất đi tính cộng đồng và tính công cộng của cảnh quan, di sản.

Đây là bài học lớn. Đơn cử như tại Đà Nẵng, trong suốt một thời gian dài phát triển một cách “cởi mở”, dọc các bãi biển hiện tại, gần như không còn không gian nào để phục vụ cho cộng đồng. Và khi đó, bức xúc của người dân sẽ lên cao. Những con người sinh ra và lớn lên ở tại những nơi có danh lam thắng cảnh trời cho cùng với cả một nền văn hoá truyền thống thấm đẫm trong mỗi con người nhưng giờ đây tất cả bỗng bị tách rời, họ không còn được hưởng thụ một cách trọn vẹn. Đó là vấn đề mang tính xã hội mà các bản quy hoạch về phát triển bất động sản du lịch cần phải quan tâm.

Mặt khác, một khi đã cấp quyền sở hữu tư nhân vĩnh viễn, thì sau này dân số có thể tăng lên khi các thành viên trong mỗi gia đình tăng lên. Hạ tầng xã hội đã thiếu lại còn bị “phình to” và những khu vực đó có thể bị biến tướng, biến dạng, không loại trừ khả năng có thể xâm lấn sang khu du lịch.

PV: Từ góc độ một chuyên gia quy hoạch, ông có đề xuất gì để phát huy những tiềm năng và gia tăng sức hút của bất động sản du lịch trong thời gian tới, đặc biệt là việc phát triển du lịch tại những vùng di sản vẫn đang đóng khung để bảo tồn, đứng trước nguy cơ chìm dần vào quá khứ? 

KTS. Đỗ Viết Chiến:  Để đạt được mục tiêu ngành du lịch có thể đóng góp 14 - 15% vào GDP, và đến năm 2030 có thể đón khoảng 35 triệu khách du lịch quốc tế và 120 triệu khách du lịch nội địa và trở thành ngành kinh tế mũi nhọn như Chiến lược phát triển du lịch quốc gia đã được phê duyệt thì phải chuẩn bị những cơ sở lưu trú, sản phẩm bất động sản du lịch đủ chất lượng, quy mô và đẳng cấp để đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của du khách.

Một số kiến nghị, đề xuất giải pháp được đưa ra là:

Trước hết cần phải tổng rà soát lại và đánh giá thực trạng quy hoạch một cách cụ thể, chi tiết rằng, hiện đang có bao nhiêu cơ sở lưu trú, chất lượng ra sao, các loại hình như thế nào, đủ để đáp ứng cho lượng khách là bao nhiêu và cần phải xây dựng thêm bao nhiêu sản phẩm nữa để chuẩn bị đón lượng khách như mục tiêu đã đặt ra.

Hiện nay, nhiều địa phương chỉ thuê đơn vị tư vấn rồi tiến hành phát triển các dự án, chú trọng gia tăng lợi ích kinh tế. Nhiều thảm họa môi trường, cảnh quan, biến đổi khí hậu đã xảy ra càng cho thấy bài học rằng: Không thể phát triển kinh tế bằng mọi giá. Quy hoạch phải xác định rõ và công khai hoá. Càng công khai và tuyên truyền rộng được bao nhiêu thì người dân, các nhà đầu tư càng có thông tin xác đáng và có ý thức tuân thủ bấy nhiêu.

Đối với việc thu hút đầu tư, chính quyền địa phương cũng cần dùng công cụ quy hoạch để biết chỗ nào có thể đàm phán, chỗ nào không. Còn hiện nay, hầu như các nhà đầu tư vẫn tự mò mẫm, tìm những vị trí đẹp, thuận lợi, có tiềm năng phát triển kinh tế để xin dự án. Nhưng nhà đầu tư đa phần họ chỉ quan tâm đến mục đích kinh tế, bỏ qua vấn đề hệ lụy liên quan đến bảo tồn cảnh quan, môi trường… Lúc này, vai trò của Nhà nước, của công cụ quy hoạch rất quan trọng.

Thứ hai, việc phát triển dự án bất động sản du lịch mới phải dựa trên rà soát, đánh giá, phân loại những dự án tại những khu du lịch đã phát triển, những khu vực danh lam thắng cảnh, sinh thái, văn hoá… có tiềm năng nhưng chưa được khai thác trên khắp mọi miền đất nước, đặc biệt là các dải ven biển.

Khu vực nào có thể tạo thành những khu du lịch trọng điểm của Nhà nước cần có kế hoạch để khoanh vùng, chia giai đoạn phát triển và kiểm soát chặt chẽ. Và công cụ kiểm soát hiệu quả nhất đó chính là lập quy hoạch và sau đó công khai hoá quy hoạch. Trước hết, phải khoanh được những vùng cấm thuộc về an ninh quốc phòng; những khu vực cần bảo vệ về mặt môi trường, cảnh quan tự nhiên bởi nếu xâm phạm đến thì không thể tái tạo lại. Đó là những yếu tố phải công khai và vạch rõ ranh giới ngay từ đầu để biết được đâu là vùng được khai thác phát triển, đâu là vùng bất khả xâm phạm để bảo tồn.

Bên cạnh đó, cũng cần công khai các khu vực cấm và hạn chế xây dựng để đảm bảo an sinh và tính mạng của con người. Đó là những vùng có nguy cơ lớn về thiên tai, sạt lở, lũ quét, nước biển dâng và nhiều vấn đề khác nữa.

Thứ ba, khi đã lập quy hoạch tổng thể các khu du lịch trọng điểm quốc gia, cần xác định, trong khu du lịch đó, khu vực nào chỉ được phép kinh doanh cơ sở lưu trú (được phép xây dựng các bất động sản du lịch), mục tiêu phục vụ cho du lịch, dịch vụ là chủ yếu, tức là cần xác định rõ loại đất để phát triển bất động sản du lịch là đất du lịch, dịch vụ.

Khi xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ thì các sản phẩm lưu trú ở đó chỉ có thể cho thuê mà không thể bán. Khách hàng, nhà đầu tư có thể thuê dài hạn hàng tháng, thậm chí hàng năm nhưng không được quyền sở hữu nó. Bởi một khi đã sở hữu, thì sẽ có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp… Ngay việc xác định sở hữu cá nhân thông qua những rào chắn khiến người khác không vào được là đã đi sai mục đích ban đầu là phát triển du lịch, dịch vụ mang tính cộng đồng.

Những yếu tố cảnh quan thiên nhiên, môi trường sinh thái tuyệt đẹp và cả những di sản văn hoá… là của chung, mọi người dân phải được hưởng. Đó là những giá trị mang tính cộng đồng chứ không của riêng ai. Không phải cứ có tiền là mua trọn một quả đồi, một vịnh biển rồi khoanh lại, chỉ người có tiền mới được vào, làm mất đi sự công bằng xã hội.

PV: Có nhiều ý kiến lo ngại, các địa phương vì muốn trải thảm thu hút đầu tư nên cấp phép dự án nghỉ dưỡng một cách tràn lan dẫn đến nơi thừa, nơi thiếu và nhiều bất cập khiến thị trường có nguy cơ đổ vỡ. Theo ông, các địa phương nên giải quyết các vướng mắc, tồn đọng hiện có như thế nào? 

KTS. Đỗ Viết Chiến: Thực tế hiện nay, các địa phương đang kiểm soát không rõ ràng câu chuyện phát triển bất động sản du lịch. Các sản phẩm bất động sản du lịch đang được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ hiện nay đang bị xáo trộn và méo mó, dẫn đến những khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý. Đây cũng chính là nút thắt trong câu chuyện cấp hay không cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel trong thời gian vừa qua.

Vậy, từ góc độ quy hoạch, gỡ các vướng mắc này như thế nào?

Từ trước đến nay, có nhiều khu du lịch nghỉ dưỡng được xác định. Khi đã xác định là khu du lịch, nghỉ dưỡng có nghĩa là phục vụ cho du lịch, không phải là khu đô thị có nhà ở. Nếu vậy thì sản phẩm làm ra chỉ cho thuê theo đúng Luật Du lịch.

Còn nếu xây trên đất ở, mục đích cấp quyền sở hữu nhà ở thì yếu tố tiên quyết phải đi kèm đó là hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đảm bảo. Nếu không có hạ tầng xã hội thì không thể hình thành một cộng đồng dân cư sinh sống lâu dài, ổn định.

Cách nhận biết đâu là một khu đô thị, khu dân cư và đâu là một khu du lịch, nghỉ dưỡng nằm ở hạ tầng. Khi đã là nhà ở thì sẽ được cấp sổ đỏ vĩnh viễn theo Luật Nhà ở, có nghĩa là quyền sở hữu, định đoạt tài sản đó thuộc về chủ sở hữu. Chừng nào chúng ta còn nhập nhèm giữa khu đô thị và khu du lịch, nghỉ dưỡng và quyền sở hữu các sản phẩm thì rất khó trong vấn đề quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, để tháo gỡ các vướng mắc hiện có, dựa trên nhu cầu phát triển của từng khu vực, thay vì quy định 100% đất trong khu du lịch đã được quy hoạch phải phục vụ cho mục đích du lịch, dịch vụ thì có thể dùng giải pháp “mềm” hơn. Trong khu du lịch, nghỉ dưỡng đó, không phải khu vực nào cũng đắc địa như nhau. Vậy thì khi quy hoạch chi tiết, cần xác định rõ, khu vực nào hoàn toàn có khả năng xây dựng nhà ở, kèm theo những hạ tầng xã hội thiết yếu phục vụ nhu cầu ở của người dân để cấp được sổ đỏ; khu vực nào chỉ xây dựng cơ sở lưu trú du lịch để cho thuê mà không bán.

Tóm lại, cần đánh giá, phân loại đất đai để xây dựng sản phẩm trên đó phù hợp với điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý. Khi đã xác định rõ được điều này trong quy hoạch thì sẽ tạo cơ sở vững chắc để sau này cấp sổ hay không cấp sổ.

Với những dự án vướng mắc đang muốn chuyển đổi từ condotel sang nhà ở, quan trọng nhất là cần bố trí quỹ đất để xây dựng hạ tầng xã hội phục vụ cư dân các khu đó. Đồng thời khoanh vùng lại để tính đến bài toán xa hơn khi số cư dân gia tăng qua nhiều thế hệ. Nhưng trước mắt, có thể trả lời bài toán rằng, sẽ có dự án được cấp sổ đỏ, nhưng không đồng nghĩa là sau này chủ đầu tư vẫn có thể tiếp tục xin chuyển đổi như vậy.

Nhiều dự án hiện nay nếu lo được câu chuyện đồng bộ hạ tầng xã hội đi liền với nhà ở thì cho phép điều chỉnh quy hoạch thành nhà ở, được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Sự chuyển đổi này phải được cơ quan chuyên ngành Nhà nước trực tiếp đánh giá toàn diện, khách quan để đưa ra quyết định cũng như cơ chế quản lý phù hợp.

 “Kiềng ba chân” là Bộ Xây dựng; Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch cần ngồi lại với nhau bàn bạc, xem xét kỹ lưỡng và khi chuyển đổi các condotel sang nhà ở thì phải có điều kiện cụ thể là gì, chứ không thể dựa theo Luật Nhà ở, Luật Đất đai hay Luật Du lịch một cách máy móc được. Tháo gỡ được câu chuyện này cũng sẽ gỡ được những tồn đọng rất lớn đang làm tắc nghẽn thị trường trong thời gian vừa qua.

PV: Trong thời gian tới, để thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản du lịch, từ góc độ quy hoạch, ông có để xuất gì? 

KTS. Đỗ Viết Chiến: Để tiếp tục thu hút đầu tư nước ngoài, bên cạnh việc phải làm quy hoạch tốt và công khai, minh bạch để hạn chế các rủi ro xảy đến trên thị trường, việc cấp bách bây giờ là Nhà nước phải xem xét, định danh và công nhận những sản phẩm bất động sản du lịch đã hình thành trên thị trường, và xác định cụ thể trong quy định của pháp luật, ví dụ trong Luật Kinh doanh bất động sản. Khi được định danh, lập tức các sản phẩm này được bán công khai trên thị trường, đồng nghĩa với việc giao dịch được thực hiện, trách nhiệm, nghĩa vụ của người mua và người bán rõ ràng. Việc định danh này rất quan trọng.

Ngoài khách nội địa ra thì khách nước ngoài liệu có được mua sản phẩm bất động sản du lịch hình thành trong tương lai hay không? Luật Nhà ở đã cho phép người nước ngoài mua trong 50 năm thì Luật Du lịch, Luật Kinh doanh bất động sản cũng nên cởi mở hơn trong câu chuyện này. Nếu được mua thì cần phải đảm bảo điều kiện gì, thời gian sở hữu là bao lâu. Bởi câu chuyện này còn liên quan đến vấn đề an ninh xã hội, an toàn quốc gia, chứ không thể chỉ vì lợi ích kinh doanh, kinh tế. Tuy nhiên, không thể cấm đoán mãi, bởi thực tế, các nước cũng đang bán cho người nước ngoài, và họ quản lý rất tốt. Vậy thì mình cũng cần có cách quản lý phù hợp để mở cửa, đón đầu các cơ hội cho bất động sản du lịch.

PV: Nếu công cụ quy hoạch được phát huy hiệu quả với những giải pháp đồng bộ nói trên, ông đánh giá ra sao về sức hấp dẫn của bất động sản du lịch Việt Nam trong thời gian tới? 

KTS. Đỗ Viết Chiến: Bất động sản du lịch có vai trò rất lớn trong việc giúp ngành du lịch - một trong 5 lĩnh vực đột phá của ngành kinh tế có thể bứt phá các tiềm năng khi cung cấp cho thị trường những cơ sở lưu trú chất lượng, đẳng cấp và những dịch vụ, trải nghiệm phong phú, kích thích khả năng chi tiền và giữ chân khách du lịch.

Để gia tăng sức hút của bất động sản du lịch trong thời gian tới và hướng tới sự phát triển bền vững, yếu tố quy hoạch cần được chú ý hơn và phải có sự đồng bộ; quy hoạch phát triển du lịch của tỉnh phải dựa trên quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch vùng về phát triển du lịch từ đó làm cơ sở để hình thành các dự án bất động sản du lịch.

Để gia tăng hiệu quả của công cụ quy hoạch, Nhà nước cần đi trước xây dựng hệ thống hạ tầng khung để kết nối các khu du lịch liên tỉnh, liên vùng và liên quốc gia. Khi yếu tố hạ tầng được đồng bộ, các khu du lịch, các dự án bất động sản du lịch sẽ có sự kết nối, kích thích du khách trải nghiệm nhiều hơn và chi tiêu nhiều hơn, khai thác tối ưu hiệu quả, công suất phòng.

Hiện nước ta vẫn còn nhiều khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp, nhiều vùng di sản đang bị “đóng khung” để bảo vệ, chưa khai thác được tiềm năng du lịch và đứng trước nguy cơ chìm vào quá khứ. Việc phát triển bất động sản du lịch là cần thiết để đánh thức tiềm năng của các khu vực này, nhưng để cảnh quan, di sản không bị “xé nát” làm lợi ích riêng, không thể thiếu vai trò của quy hoạch và quản lý quy hoạch.

Kỳ vọng với những giải pháp về quy hoạch một cách đồng bộ, rõ ràng và công khai, minh bạch, bất động sản du lịch Việt Nam thời kỳ hậu Covid-19 sẽ có những bước phát triển xứng tầm, ngày càng chứng minh vị thế trên bản đồ du lịch thế giới và thúc đẩy tăng trưởng GDP của ngành du lịch đối với nền kinh tế./.