LS. Nguyễn Danh Huế: “Ngay bây giờ, cần phải định danh pháp lý rõ ràng cho condotel“

Theo Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Hừng Đông, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ mới ban hành có ý nghĩa “chữa cháy” cho những vấn đề đang nóng của phân khúc condotel trong thời điểm chờ những thay đổi của Luật Đất đai. Tuy nhiên, để thị trường condotel phát triển lành mạnh về lâu dài, cần thiết phải làm rõ khung pháp lý cho mô hình bất động sản này càng sớm càng tốt.

***

Hiện nay, theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cả nước có khoảng 83.000 căn hộ condotel vướng mắc về pháp lý, chờ được cấp sổ đỏ, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 - 70 năm.

Trên thực tế, việc triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel còn gặp không ít khó khăn, vướng mắc tại nhiều địa phương trên cả nước. Có địa phương chưa triển khai thực hiện được việc cấp Giấy chứng nhận, có địa phương đã triển khai thực hiện nhưng lại không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. Sự chậm trễ và những bất cập này gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, nhà đầu tư nói riêng và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản nói chung. 

Để giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận cho các loại công trình dịch vụ du lịch - condotel, đồng thời tạo ra sự thống nhất trong công tác triển khai thực hiện tại các địa phương, mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP (Nghị định 10) bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại - dịch vụ. 

Để hiểu rõ hơn về quy định mới này, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Hừng Đông.

 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP được ban hành kịp thời và mang tính “chữa cháy”

PV: Thưa Luật sư, ông đánh giá như thế nào về những quy định mới tại Nghị định số 10/2023/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành, trong đó đặc biệt là quy định về cấp sổ đỏ cho condotel?

Luật sư Nguyễn Danh Huế: Như chúng ta đã biết, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP mới ban hành có hiệu lực từ ngày 20/5/2023 của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Đối với vấn đề cấp sổ đỏ cho condotel, trước mắt Nghị định 10 được xem là giải pháp mang tính tạm thời. Cụ thể, Nghị định 10 bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: "Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại - dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai.

Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản". 

Đây là điểm mới có thể tháo gỡ những vướng mắc đối với loại hình condotel vì hiện nay, condotel có rất nhiều bất cập trong hành lang pháp lý, trong đó, việc cấp sổ đỏ đang có nhiều vấn đề khó khăn do những khái niệm pháp lý chưa thực sự rõ ràng. Điều này gây ra sự khó hiểu và nhầm lẫn, dẫn đến việc mỗi địa phương lại có những cách hiểu khác nhau, từ đó phát sinh nhiều tranh chấp, tạo ra rắc rối và là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng mất đi tính tiềm năng vốn có. 

Trong khi chúng ta đang tiến hành lấy ý kiến để sửa đổi Luật Đất đai - bộ luật quan trọng bậc nhất đối với nước ta hiện nay, tôi cho rằng Nghị định 10 ra đời rất kịp thời và mang tính “chữa cháy” cho những vấn đề đang nóng trong thời điểm chờ đợi những thay đổi của Luật Đất đai. Nhìn chung, những điểm mới này được kỳ vọng sẽ đem lại những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản.

PV: Cách đây 2 năm, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Công văn 703 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Tuy nhiên thực tế ghi nhận dường như chính quyền địa phương vẫn lúng túng trong thực hiện cấp sổ cho người mua condotel. Theo ông, nguyên nhân do đâu?

Luật sư Nguyễn Danh Huế: Với Công văn 703 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, chúng ta cần hiểu rõ đây chỉ là công văn hướng dẫn chứ không phải là văn bản quy phạm pháp luật.

Trong những văn bản quy phạm pháp luật hiện có, chỉ có Luật Du lịch là có đề cập đến loại hình căn hộ condotel, căn hộ kinh doanh du lịch, tuy nhiên khái niệm còn rất mờ nhạt. Như vậy có thể thấy, condotel đang được điều chỉnh bởi các bộ luật cũ. Mà bộ luật cũ, cụ thể là: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở khi được xây dựng thì trên thị trường chưa xuất hiện loại hình condotel.

Luật luôn luôn có độ trễ so với cuộc sống vì có những vấn đề mới phát sinh mà luật không thể theo kịp được, đồng thời luật cũng không thể có tính dự báo. Ví dụ, trong thời buổi công nghệ thông tin phát triển nhanh chóng thì trên nhiều quốc gia xuất hiện và công nhận về tiền ảo, tiền kỹ thuật số… nhưng đó là vấn đề mới và chưa có luật nào quy định cụ thể về vấn đề này. Như vậy, luật luôn luôn đi sau để bao phủ những vấn đề mới và câu chuyện condotel cũng không phải ngoại lệ.

Công văn 703 chỉ là văn bản hướng dẫn thực thi đối với những bộ luật cũ; còn condotel chưa có luật nào định danh cụ thể. Chính vì thế, Công văn của Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa thể giải quyết được gốc rễ, cốt lõi của vấn đề đang tồn tại, không tháo gỡ được những khó khăn, bất cập mà thị trường căn hộ condotel, căn hộ du lịch đang phải đối mặt.

PV: Với Nghị định 10 mới được Chính phủ ban hành, liệu có cải thiện được tình hình cấp sổ cho condotel và tình trạng pháp lý cho sản phẩm này?

Luật sư Nguyễn Danh Huế: Nghị định 10 mới ban hành được kỳ vọng sẽ cởi những "nút thắt" đang tồn tại khiến condotel phát triển chậm, dù thực tế thị trường bất động sản đang chững lại cũng bởi nhiều nguyên nhân khác. 

Có một thực tế đã xảy ra tại các địa phương trong khoảng thời gian dài là Chính quyền cấp phép xây dựng dự án một cách ồ ạt mà không tính đến nhu cầu thực sự của thị trường du lịch nghỉ dưỡng, từ đó dẫn đến thừa quá nhiều bất động sản du lịch, xảy ra hiện tượng cung vượt quá cầu. Cũng vì thành tích kêu gọi đầu tư cho địa phương, sức ép ngân sách nên các tỉnh cấp phép dự án tràn lan, đẩy nhà đầu tư vào tình thế bị "đem con bỏ chợ".

Ngay trong các văn bản quy phạm pháp luật của ta thì khái niệm về condotel còn khá mờ nhạt. (Ảnh: Cafe Land/Báo Giao thông)

Đồng thời, một số doanh nghiệp cũng đang phát triển condotel vì lợi ích trước mắt chứ chưa phải vì sự phát triển chung của ngành bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Cụ thể, có rất nhiều chủ đầu tư không cam kết với khách hàng hoặc không có trách nhiệm đối với cam kết của mình dẫn đến sự xung đột không đáng có.

Nhưng trên hết, nguyên nhân chính là do hành lang pháp lý của chúng ta chưa được hoàn thiện và đồng bộ. Trong khi đó, việc sửa luật để tạo hành lang ổn định, minh bạch cho condotel, để doanh nghiệp và các nhà đầu tư có thêm niềm tin lại đang diễn ra quá chậm. Đây là một thiếu sót lớn, vì vậy, cần thiết phải làm rõ khung pháp lý cho mô hình bất động sản này.

Theo đó, những căn hộ với mục đích lưu trú du lịch được quy định trong Luật Du lịch, xây dựng trên đất thương mại - dịch vụ nếu đủ điều kiện thì được cấp giấy chứng nhận, vậy như thế nào là đủ điều kiện?

Trước mắt, chúng ta cần có những hướng dẫn hoặc thông tư cụ thể để làm rõ và thi hành nghị định này. Theo tôi, Nghị định 10 có sự tiến bộ nhưng vẫn chung chung và chưa đi sâu vào từng vấn đề cụ thể.

Cần có một hệ thống pháp luật đồng bộ và chặt chẽ hơn cho condotel

PV: Vấn đề khung pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, trong đó có condotel hiện có liên quan đến công tác quản lý nhà ở - vai trò của Bộ Xây dựng; quản lý du lịch, cơ sở lưu trú - vai trò của Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch; quản lý đất đai - vai trò Bộ Tài nguyên và Môi trường, dường như là chưa tìm được tiếng nói chung. Ông bình luận thế nào về vấn đề này?

Luật sư Nguyễn Danh Huế: Mỗi bộ ngành lại có những chức năng riêng biệt, nhưng rõ ràng hiện nay đang có sự chồng chéo trong việc quản lý dẫn tới xung đột pháp luật và không thể giải quyết trong “một sớm một chiều”. Vì vậy, cần nhận diện đúng đắn những nút thắt để từ đó có những giải pháp cải thiện.

Condotel là sản phẩm bất động sản du lịch, vì vậy cần đưa ra những quy định cụ thể về việc kinh doanh như thế nào, quản lý vận hành ra sao, thời hạn sử dụng nên được quy định như thế nào? 

Quan trọng là cần phải nhắc tên cụ thể, quy định địa vị pháp lý và hướng đến mục đích sử dụng chính của loại hình này thì mới có sự quản lý thống nhất, đồng bộ, không chồng chéo vướng mắc về sau trong các bộ Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch… 

PV: Đối với quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ, khi hết thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cần được xử lý như thế nào, xin Luật sư làm rõ?

Luật sư Nguyễn Danh Huế: Thông thường, đất thương mại - dịch vụ có thời hạn sử dụng là 50 năm. Một câu hỏi rất lớn được đặt ra là: Khi hết thời hạn sử dụng đất thương mại - dịch vụ thì những căn hộ du lịch được xây dựng trên đất, đã được cấp quyền sở hữu thì có chấm dứt hay không chấm dứt quyền sở hữu? Giải quyết xung đột pháp luật như thế nào?

Theo tôi, với hệ thống pháp luật hiện đại ngày nay thì không thể chấm dứt quyền sở hữu tài sản được. Quyền sở hữu tài sản của người dân, hoặc những trường hợp chấm dứt quyền sở hữu đã được quy định rất rõ tại Bộ luật Dân sự.

Cụ thể, theo quy định tại Luật Dân sự 2015, quyền sở hữu về tài sản chỉ chấm dứt khi: Chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu cho người khác; chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình; tài sản bị tiêu huỷ, tịch thu; tài sản bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu; tài sản được xác lập quyền sở hữu cho người khác theo quy định của Bộ luật Dân sự và trong một số trường hợp khác…

Để minh bạch và có một hệ thống pháp luật đồng bộ, chặt chẽ hơn cho condotel, chúng ta hoặc phải sửa Bộ luật Dân sự, hoặc sửa các bộ luật khác theo hướng quy định của Bộ luật Dân sự. Đồng thời, cần đưa một phần riêng về condotel - căn hộ du lịch vào nội dung sửa đổi của Luật Đất đai vì đây là một vấn đề rất lớn, chiếm tỷ trọng cao trong lĩnh vực bất động sản.

Bên cạnh đó, cần đưa loại hình kinh doanh bất động sản condotel vào Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Chỉ khi đó, chúng ta mới có thể giải quyết được những tồn đọng vướng mắc của loại hình condotel nói riêng và thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói chung. Trước hết, Nhà nước, cơ quan soạn thảo luật phải xác định rõ ràng mục đích của các dự án condotel là kinh doanh du lịch hay kinh doanh bất động sản. 

Ngoài ra, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản vẫn tồn tại những bất cập dẫn đến xảy ra các vấn đề tiêu cực, mất an ninh trật tự tại nhiều địa phương. Một trong những nguyên nhân quan trọng là chính quyền cấp phép xây dựng dự án tràn lan, đồng thời cấp phép cho những chủ đầu tư không có năng lực, dẫn đến ảnh hưởng tới quyền lợi và niềm tin của các nhà đầu tư thứ cấp. 

PV: Nhiều quan điểm cho rằng, cần sự định danh rõ ràng trong luật cho bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, trong đó có bất động sản đa công năng như condotel, tạo hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, hạn chế các rủi ro và đổ vỡ trên thị trường. Theo ông, sự định danh đó cần được quy định tổng thể, toàn diện như thế nào?

Luật sư Nguyễn Danh Huế: Đối với lĩnh vực then chốt và đang có sự bùng nổ mạnh mẽ như bất động sản, vậy mà khái niệm của phân khúc condotel đầy tiềm năng lại đang rất mờ nhạt và mới chỉ được thể hiện trong Luật Du lịch. Do đó, việc đầu tiên cần làm là định danh, đưa ra khái niệm cụ thể cho condotel.

Vậy condotel là gì? Officetel là gì? Những loại hình này có thể được xây dựng trên loại đất gì? Có thể thấy, hành lang pháp lý cho loại hình condotel vẫn đang trống và cần có những điều chỉnh trong các bộ luật có liên quan.

Đây là việc cấp thiết và trước mắt phải đưa ra một khái niệm thống nhất, từ đó sẽ có các giải pháp cụ thể để giải quyết các vấn đề theo từng luật chuyên ngành và tháo gỡ được các nút thắt vẫn đang tồn tại bấy lâu nay. Rõ ràng, những vấn đề này đáng ra cần được hoàn thiện từ lâu vì bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã xuất hiện ở Việt Nam hàng chục năm nay rồi.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của Luật sư!