Trao đổi với Reatimes, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, Nghị định số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế sẽ tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư, giúp "hạ cánh mềm" đối với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn và tăng khả năng phát hành thêm trong thời gian tới, góp phần giảm áp lực tài chính, nợ nần.
PV: Ông đánh giá ra sao về áp lực trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản hiện nay?
TS. Cấn Văn Lực: Năm nay tổng giá trị trái phiếu đáo hạn lên tới 280.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, thời gian qua đã có một số doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn, do đó khối lượng trái phiếu đáo hạn năm 2023 còn khoảng 200.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, trong số 200.000 tỷ đồng trái phiếu này, có đến 120.000 tỷ đồng là trái phiếu bất động sản đáo hạn. Năm 2024, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn vào khoảng 110.000 tỷ đồng.
Do khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn, trong khi đó nhiều doanh nghiệp đang trong tình trạng thiếu thanh khoản, đói vốn, vướng mắc pháp lý… nên cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để gỡ các nút thắt cho thị trường.
PV: Theo ông, Nghị định 08/2023/NĐ-CP tác động đến doanh nghiệp và thị trường bất động sản ra sao?
TS. Cấn Văn Lực: Theo tôi Nghị định 08 sẽ có 3 tác động chính.
Một là, Nghị định tạo hành lang, cơ sở pháp lý cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu đàm phán với các trái chủ để giãn hoãn nợ tối đa là 2 năm, qua đó giảm áp lực trả nợ lượng trái phiếu đáo hạn với điểm rơi cao điểm năm 2023 và năm 2024.
Theo đó, doanh nghiệp cần đảm bảo thực hiện nghiêm túc các cam kết của mình, đảm bảo uy tín, danh dự và cũng là vì sự tồn vong của chính doanh nghiệp, còn nhà đầu tư có thể tiếp nhận với tinh thần chia sẻ lúc khó khăn.
Hai là, Nghị định tạo cơ sở pháp lý kèm theo hướng dẫn cơ bản đảm bảo việc thực hiện đàm phán đổi “trái phiếu lấy hàng” (chủ yếu là tài sản, bất động sản hay tài sản khác) một cách rõ ràng và nhất quán hơn, giảm thiểu rủi ro tranh chấp sau này.
Theo đó, doanh nghiệp cần công khai, minh bạch, đảm bảo quyền lợi chính đáng, công bằng cho các nhà đầu tư; ngược lại cũng cần có sự chia sẻ, đồng hành và thiện chí của nhà đầu tư.
Ba là, cho phép giãn tiến độ đến hết năm 2023 đối với việc áp dụng 1 số điều kiện, yêu cầu cao, đáp ứng thông lệ về tiêu chí nhà đầu tư chuyên nghiệp, về yêu cầu rút ngắn thời gian phân phối trái phiếu và về xếp hạng tín nhiệm trước khi phát hành. Điều này là cần thiết trong bối cảnh thị trường khó khăn, niềm tin giảm, thanh khoản giảm và cũng cần thêm thời gian để các bên liên quan như nhà đầu tư, doanh nghiệp phát hành và tổ chức xếp hạng tín nhiệm chuẩn bị tinh thần, năng lực, quy trình, nhân lực.
PV: Ở tầm nhìn trung và dài hạn, doanh nghiệp cần làm gì để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc liên quan đến trái phiếu, thưa ông?
TS. Cấn Văn Lực: Rõ ràng là trên đây là những giải pháp tình thế, kỳ vọng tháo gỡ đa số những vướng mắc liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm nay và năm tới. Muốn vậy, rất cần tinh thần trách nhiệm, nghiêm túc thực hiện cam kết của doanh nghiệp, sự đồng hành, chia sẻ của nhà đầu tư và sự hỗ trợ kịp thời, giải quyết vướng mắc của các cơ quan quản lý. Đồng thời, các bên liên quan cũng cần chuẩn bị hành trang cho năm tới khi các điều kiện tiêu chuẩn cao hơn (nhà đầu tư chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm, thời gian phân phối trái phiếu…) bắt đầu áp dụng trở lại.
Ngoài ra, doanh nghiệp nên tiếp tục sẵn sàng bán tài sản với mức chiết khấu có thể lên đến 30 - 40%; đẩy mạnh cơ cấu lại sản phẩm, hoạt động, tiết giảm chi phí; sớm bắt tay chuẩn bị phát hành mới theo Nghị định 08 để có tiền trả nợ, hoàn thiện các dự án dở dang; đa dạng hóa nguồn vốn và quan tâm hơn đến quản lý rủi ro tài chính (hạn chế dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều, hạn chế đầu tư dàn trải…).
PV: Theo ông cơ quan quản lý Nhà nước cần làm gì để thúc đẩy thị trường vốn và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững?
TS. Cấn Văn Lực: Theo tôi, trong lúc này đòi hỏi sự đồng thuận và chia sẻ. Chính phủ chỉ đạo và các Bộ, ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư; sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.
Ngoài ra, phải đẩy nhanh, mạnh hơn đầu tư công. Nếu đầu tư công chậm, dẫn tới tồn đọng vốn. Thời gian qua, các doanh nghiệp xây dựng nợ đọng lẫn nhau khá nhiều cũng là vì lý do này.
Một vấn đề nữa là Chính phủ quan tâm chỉ đạo điều tiết quan hệ cung - cầu và muốn như thế phải có thông tin dữ liệu. Đây là vấn đề quan trọng với thị trường.
Kiến nghị tiếp là kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản. Bộ Xây dựng cần là đầu mối để phân khúc bất động sản theo các phân khúc khác nhau như nhà ở, nhà ở xã hội, đất nền, khu công nghiệp, văn phòng, du lịch, nghỉ dưỡng.... Cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và khi sửa Thông tư 39 theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án. Cân nhắc cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn và đối tượng phù hợp.
Tổ công tác của Chính phủ sớm báo cáo trình Chính phủ về những vướng mắc chính yếu nhất đối với thị trường, dự án bất động sản với giải pháp đồng bộ, khả thi và có ưu tiên cụ thể, trong đó sớm trình một nghị định sửa nhiều nghị định.
Đồng thời, Bộ xây dựng cần sớm phân loại, phân khúc bất động sản theo 5 phân nhóm khác nhau để Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính có cơ sở áp dụng hệ số rủi ro. Kịp thời ban hành những định mức chi phí xây dựng.
Quan điểm của tôi là Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu doanh nghiệp bất động sản mà dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội). Thêm nữa, thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, cần tiến tới minh bạch, tính thị trường và chuyên nghiệp hơn.
Liên quan đến thị trường vốn, theo tôi, Bộ Tài chính nên xem xét các giải pháp khuyến khích phát hành trái phiếu ra công chúng nhiều hơn, có giải pháp phát triển nhà đầu tư tổ chức, thành lập sàn giao dịch trái phiếu thứ cấp (để nắm được hoạt động chuyển nhượng, nhà đầu tư…), thúc đẩy phát triển các tổ chức xếp hạng tín nhiệm, tăng cường giáo dục tài chính nhằm nâng cao chất lượng nhà đầu tư, hoàn thiện thể chế như đề xuất sửa đổi Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp cho phù hợp...
Các tổ chức xếp hạng tín nhiệm sớm chủ động phát triển năng lực cung cấp dịch vụ xếp hạng. Các cơ quan quản lý khác như Ngân hàng Nhà nước, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Công An, Bộ Tư pháp… cũng cần vào cuộc, đồng hành, tất cả là vì sự phát triển chung của thị trường vốn cho nền kinh tế, doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Tôi hy vọng những nội dung trên sẽ phần nào được thể hiện trong Nghị quyết của Chính phủ về phát triển thị trường bất động sản sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc ngày 17/2 vừa qua.
PV: Ông có cho rằng, Nghị định 08 sẽ có tác động tích cực hơn với thị trường chứng khoán và nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian tới?
TS. Cấn Văn Lực: Rõ ràng là có tác động tích cực lên thị trường chứng khoán, nhất là nhóm cổ phiếu bất động sản (thực tế ngày 6/3 mã nhóm này tăng trần...) với 3 tác động tích cực như tôi nêu trên. Diễn biến này còn tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư, giúp "hạ cánh mềm" đối với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn và tăng khả năng phát hành thêm trong thời gian tới theo tinh thần Nghị định 08, góp phần giảm áp lực trả nợ.
Trong vài ngày tới, giá cổ phiếu nhóm này có thể còn tăng do nhà đầu tư và thị trường còn hưng phấn, đặc biệt nếu đàm phán giãn hoãn nợ trái phiếu diễn ra thành công thì sẽ tạo tiền đề tích cực cho các cuộc đàm phán khác (tất nhiên, còn tùy thuộc vào mỗi doanh nghiệp, mỗi đợt phát hành cụ thể...); sau đó mã nhóm này có thể điều chỉnh theo đà chung của thị trường.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
