Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (“Nghị định 10”) được ban hành ngày 3/4/2023 sau rất nhiều mong đợi của cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt các chủ đầu tư dự án bất động sản. Đây được coi là giải pháp để tháo gỡ các vướng mắc trước mắt, ngắn hạn trong thi hành pháp luật đất đai, trước khi tiến tới giải pháp tổng thể là ban hành Luật Đất đai sửa đổi.
Một trong những giải pháp tháo gỡ quan trọng nhất của Nghị định 10 là cơ chế giao đất cho doanh nghiệp sau khi được chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư. Có hàng trăm dự án bất động sản trên cả nước đang “nín thở chờ giao đất”. Đây là các dự án mà sau khi cơ quan nhà nước đăng tải danh mục dự án để nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký mà chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm và được chấp thuận nhà đầu tư (tương đương với “chỉ định thầu”).
Các dự án được chấp thuận nhà đầu tư nêu trên đang “tắc nghẽn” ở thủ tục giao đất bởi “khoảng trống pháp luật”. Nghị định 10 vừa ban hành đã bổ sung cơ chế giao đất không thông qua đấu giá và chính thức tháo gỡ “điểm nghẽn” giao đất sau khi chấp thuận nhà đầu tư.
Vẫn vướng mắc đấu giá đất
Một nội dung rất quan trọng của Nghị định 10 là quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Cụ thể, Nghị định bổ sung Điều 17a vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đề ra những quy định cụ thể nhằm tháo gỡ những bất cập về đấu giá đất, đặc biệt sau cuộc đấu giá “tai tiếng” tại Thủ Thiêm cuối năm 2021.
Tuy nhiên những vướng mắc lại xuất hiện khi Điều 17a (mới bổ sung) nêu điều kiện đối với đất đưa ra đấu giá là “Đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở”.
Đây là quy định được kế thừa từ Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ TNMT và Bộ Tư pháp (“Thông tư liên tịch 14”) và được nâng lên thành nghị định (ngoài ra Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TNMT cũng quy định quy hoạch chi tiết của khu đất là điều kiện để xác định giá đất cụ thể, gồm cả giá đất khởi điểm để đấu giá).
Thực tế tại các địa phương thời gian qua khi triển khai đấu giá quyền sử dụng đất theo Thông tư liên tịch 14 đã phát sinh “xung đột pháp luật” bởi không làm rõ được ở bước chuẩn bị đấu giá, cơ quan nào lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào.
Quy định phải có quy hoạch chi tiết mới đủ điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất xung đột với Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị (quy định quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập). Vậy nếu chưa đấu giá, chưa lựa chọn được chủ đầu tư dự án thì cơ quan nào lập quy hoạch chi tiết? Đây là câu chuyện “con gà - quả trứng” gây tranh cãi suốt thời gian qua.
Nếu cơ quan nhà nước tổ chức lập quy hoạch chi tiết bằng vốn ngân sách để đấu giá thì sẽ trái quy định ngân sách chỉ sử dụng để lập quy hoạch chi tiết dự án không có mục đích kinh doanh (khoản 1 Điều 12 Luật Quy hoạch đô thị).
Mặt khác, pháp luật hiện hành cho phép các dự án có quy mô nhỏ dưới 5ha (dưới 2ha đối với dự án nhà ở chung cư) không phải lập quy hoạch chi tiết mà thay bằng bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình (Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP, Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP) nhưng Thông tư liên tịch 14 lại đặt ra điều kiện tiên quyết phải có quy hoạch chi tiết là không phủ hết các trường hợp, gây lúng túng khi triển khai thực hiện.
Nay, quy định phải có quy hoạch chi tiết mới được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được “nghị định hóa” (và tiếp tục quy định trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi) sẽ càng đào sâu thêm “xung đột pháp luật” và cần có hướng dẫn chính thức, cụ thể từ Liên Bộ Xây dựng - Tài nguyên & Môi trường để địa phương yên tâm thực hiện.
Một vướng mắc khác thậm chí còn lớn hơn về đấu giá đất là yêu cầu “Việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đối với từng thửa đất” (tại điểm c khoản 3 Điều 17a). Yêu cầu này chỉ phù hợp với đấu giá các nền đất cho hộ gia đình, cá nhân xây nhà để ở và rõ ràng là không hợp lý trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.
Trường hợp đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư thì cần chọn ra duy nhất 01 nhà đầu tư thực hiện toàn bộ dự án theo quy hoạch nhằm đảm bảo tính kết nối đồng bộ (một hình thức “bán sỉ cả giỏ hàng”), không thể đấu giá riêng lẻ từng thửa đất (sẽ dẫn đến một dự án có nhiều nhà đầu tư cùng thực hiện).
Như vậy, lẽ ra điểm c khoản 3 Điều 17a Nghị định 10 phải bổ sung quy định loại trừ như sau: Việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đối với từng thửa đất, trừ trường hợp đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án”.
"Tắc nghẽn" cấp sổ đỏ cho khách hàng
Nghị định 10 cũng đã sửa đổi, bổ sung Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“sổ đỏ”) cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án phát triển nhà ở và dự án kinh doanh BĐS khác.
Về thành phần hồ sơ, Nghị định 10 yêu cầu phải có: “Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng...”
Quy định này thực tế thời gian qua đã gây tắc nghẽn khi chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp “sổ đỏ” cho khách hàng mua sản phẩm trong dự án. Theo đó, cơ quan tài nguyên và môi trường thụ lý hồ sơ đã yêu cầu chủ đầu tư phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình của Sở Xây dựng/Cục Giám định chất lượng công trình - Bộ Xây dựng hoặc văn bản của Sở Xây dựng/Cục Giám định chất lượng công trình cho phép chủ đầu tư nghiệm thu.
Tuy nhiên, pháp luật về xây dựng không có quy định về loại văn bản của cơ quan nhà nước cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình; chỉ có quy định về “văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu” theo Điều 23, 24 Nghị định số Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng. “Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu” này cũng chỉ áp dụng bắt buộc với “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng”.
Trong khi đó, theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP, trong danh mục “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng” chỉ có loại hình nhà chung cư, nhà ở tập thể. Như vậy, nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) không thuộc “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng” và không thuộc đối tượng phải kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan nhà nước.
Một cách tổng quát thì với sản phẩm nhà ở riêng lẻ trong dự án, chủ đầu tư không thể cung cấp được văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình cũng như văn bản của cơ quan nhà nước cho phép chủ đầu tư nghiệm thu. Như vậy chiếu theo yêu cầu của Nghị định 10 thì chủ đầu tư không thể thu thập đủ hồ sơ cần thiết để nộp cho Sở TNMT phục vụ cấp “sổ đỏ” cho khách hàng?
Như vậy, vướng mắc tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về thủ tục cấp “sổ đỏ” cho người mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án vẫn chưa được tháo gỡ khi Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP.
