Một trong những rủi ro cao cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai là sự nắm bắt quy định và hiểu biết về tính pháp lý của dự án.
Trường hợp người mua nhà ở khu chung cư Bảy Hiền Tower bị “đuổi” ra đường, “lỗi” chưa biết thuộc về ai vì điều này còn phải chờ “phán quyết” từ cấp quản lý thị trường cao nhất, tuy nhiên trách nhiệm trong vụ việc rõ ràng bao gồm chủ đầu tư, ngân hàng lẫn… chính 20 hộ dân đã “đặt cược” nơi cư ngụ dài lâu của mình khi nhận nhà ở luôn dù chưa hoàn thiện xong.
Người mua nhà ở khu chung cư Bảy Hiền Tower TP HCM bị “đuổi” ra đường.
“Ma trận” thông tin về pháp lý của dự án
Thông thường, người mua nhà ở thực luôn muốn nhận nhà sớm. Song cũng chính vì điều đó và việc ít chủ động trong tìm hiểu cặn kẽ về nơi mình sống tương lai lẫn tâm lí ngại lên tiếng về các vấn đề liên quan đến pháp lý trừ phi quyền lợi của mình bị ảnh hưởng lớn, mà nhiều người vô tình “chấp nhận” rủi ro, một chuyên gia địa ốc nhận xét.
Tính rủi ro pháp lý, cũng theo vị này có thể đến từ rất nhiều phía. Hay nói cách khác thông tin đảm bảo tính pháp lý dự án nhiều như ma trận. Nó bao gồm pháp lý đất dự án người mua dự kiến đầu tư tài sản. Đất đó đã “sạch” chưa hay còn đang rắc rối tranh chấp, đền bù giải tỏa mà người dân không được biết. Rồi pháp lý xây dự án với tỷ lệ, kết cấu, số tầng theo quy hoạch…
Những dự án bị cắt ngọn, bị phát hiện sai phạm do xây “lụi” sai quy hoạch, vượt tầng, chủ đầu tư hết tiền… khi đang xây giữa chừng cũng đều là những yếu tố mà rất ít khi người mua chịu tìm hiểu kỹ. Sai phạm chỉ đến tai người mua khi dự án... “bục thông tin”.
Một yếu tố mà rất nhiều người mua cũng thường bỏ qua khi xuống tiền góp vốn là tham gia đặt chỗ giai đoạn chào bán đầu của chủ đầu tư, kể cả khi dự án chưa đảm bảo xây xong cơ sở hạ tầng, nền móng và được nghiệm thu, chưa có công bố đủ điều kiện mở bán của cơ quan quản lí địa phương… Số lượng các dự án đủ điều kiện mở bán do Sở Xây dựng TP HCM công bố chỉ chưa tới 100 dự án nhưng đã có hàng trăm dự án bùng hàng ồ ạt và công bố chào bán thành công năm qua, cho thấy độ “vênh” của quy định pháp lý với thi triển thực tế.
Đáng nói là với thực tế này, người mua đang tự đặt mình vào thế nắm dao đằng lưỡi vì bất kì lúc nào, chủ đầu tư cũng có thể “trả lại cọc” nếu gặp trục trặc giữa đường mà chẳng khách hàng bắt bẻ được.
Trên các trang mạng xã hội, một nhóm kín các nhà đầu tư mua dự án nhà ở tại quận 7 đang chuyền tay và hỏi nhau về yếu tố pháp lý của dự án, trong đó quy định: “bên A (bên bán) có quyền thay đổi bổ sung một cách hợp lý các điều khoản của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và các phụ lục cho phù hợp với pháp luật và tình hình thực tế” – có nghĩa là kể cả khi người mua đã kí hợp đồng mua bán, chủ đầu tư vẫn có thể tự ý thay đổi nhiều quy định mà người mua vẫn… nhắm mắt đặt bút kí vào.
Xây niềm tin bằng gì?
Các chuyên gia bất động sản cho rằng khách hàng là đối tượng thiệt thòi nhất khi sự thông tin về dự án không được cung cấp đầy đủ.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhấn mạnh rằng những thách thức của thị trường BĐS năm 2016, sau một năm hồ hởi, đến nay nguồn cung nhà ở các phân khúc tăng quá mạnh, khoảng 50.000 căn hộ.
Tuy nhiên, gần đây thị trường liên tiếp xuất hiện những thông tin hết sức bất lợi về việc một số chủ đầu tư vẫn làm ăn theo kiểu chụp giật, đã khiến khách hàng chùn tay mua nhà, từ đó các công ty sẽ buộc tăng cạnh tranh nên có thể xảy ra các hình thức cạnh tranh không lành mạnh.
Một trong những “chiêu” ưu đãi cạnh tranh của các chủ đầu tư là kết hợp cùng các ngân hàng để hỗ trợ tín dụng cho người vay mua nhà dự án. Sẽ chẳng có vấn đề gì nếu các ưu đãi cạnh tranh này đảm bảo đầy đủ các quy định pháp lí và lợi ích cho các bên. Song thị trường trước đây đã vỡ lở nhiều trường hợp một dự án được chủ đầu tư thế chấp ở nhiều ngân hàng hoặc cùng một dự án, chủ đầu tư thế chấp 100% sổ đỏ, người mua cũng thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai để vay mua mà không có thủ tục giải chấp theo từng căn hộ giữa ba bên ngân hàng – chủ đầu tư – khách hàng.
TS Bùi Quang Tín, Khoa QTKD, Đại học Ngân hàng TP HCM cho rằng, các rủi ro thường xảy ra với khách hàng khi mua căn hộ chung cư trong thời gian gần đây như khách hàng mua phải dự án chủ đầu tư đang thế chấp tại ngân hàng như trường hợp dự án The Harmona, ông trình chưa được nghiệm thu nhưng đã bàn giao cho khách hàng...
Câu chuyện ở đây, nằm ở cả “vai” của tổ chức tín dụng trong hỗ trợ tài trợ chủ đầu tư phát triển dự án, tài trợ tín dụng cho người vay mua và đối chiếu chéo thông tin tín dụng giữa hệ thống và các tổ chức khác. Đây cũng là một trong những “gót Achilles” mà hệ thống nhà băng đang khắc phục.
"Để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng thì cần phải xét rõ trách nhiệm của các bên liên quan. Các cơ quan chính quyền phải đưa các quy định phù hợp với thực tế", ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục Trưởng Cục Quản lí nhà Bộ Xây dựng khẳng định.
Hơn nữa, khách hàng cần tìm hiểu về tính pháp lý của dự án đã có quyền sử dụng đất hay không, có giấy phép xây dựng hay không, dự án đã có ngân hàng bảo lãnh hay chưa… là điều mà các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Về lâu dài, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội TP HCM, mọi giao dịch nhà ở nên được người mua chủ động thực thi với sự tư vấn pháp lí của các Luật sư ở các văn phòng Luật, như giao dịch với “đối tác thứ tư” mà thị trường nhà đất Mỹ đã áp dụng là một giải pháp giảm thiểu rủi ro tối ưu.
Tuy nhiên, tư vấn pháp lý hiệu quả và bảo đảm chỉ có thể dựa trên khung pháp lý chuẩn mực. Đây mới là nền tảng để bảo vệ niềm tin đang khá mỏng của những người có nguyện vọng thoát cảnh “đặt cược” khi mua nhà hình thành trong tương lai.
