Từ những tác động bất lợi của tình hình kinh tế, chính trị, tài chính toàn cầu lẫn trong nước, đến việc pháp lý bất động sản bị thắt chặt, chưa có biện pháp cụ thể tháo gỡ, và thêm niềm tin thị trường chưa phục hồi mạnh, nên thị trường bất động sản vẫn ảm đạm.
Nguồn cung căn hộ mới tiếp tục suy giảm
Thông tin từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho biết, nửa đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ mới tiếp tục đà suy giảm. Theo đó, số lượng dự án mới mở bán giảm sâu, nguồn cung hiện hữu chủ yếu đến từ dự án đã triển khai nhiều năm trước, chiếm 90% tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm…
Theo đơn vị, nửa đầu năm nay, tổng nguồn cung sơ cấp các vùng trọng điểm trên cả nước đạt 38.000 sản phẩm. Trong đó miền Bắc gồm: Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng có 14.300 sản phẩm. Miền Trung gồm: Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên 3.700 sản phẩm. Miền Nam gồm: Tp.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An 17.800 sản phẩm. Miền Tây, với Cần Thơ, Cà Mau, An Giang, Hậu Giang, Bến Tre, Vĩnh Long, Bạc Liêu 2.300 sản phẩm.
Cụ thể, Hà Nội và các vùng lân cận không có nhiều dự án ra hàng, giỏ hàng sơ cấp chủ yếu là giỏ hàng tồn của dự án cũ. Riêng Hà Nội, loại hình căn hộ chiếm ưu thế thị trường và đa số đến từ dự án nhỏ lẻ, dự án đã giao nhà, nhìn chung, 6 tháng 2023, toàn thị trường giao dịch chậm.
Tại TP.HCM và các vùng lân cận, giỏ hàng sơ cấp đến từ sản phẩm căn hộ của khu Đông thành phố, giảm 70% so cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nguồn cung cũng là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.
Hai thị trường lớn là Hà Nội, TP. HCM đều có nguồn cung mới căn hộ giảm sâu (Hà Nội giảm 91% theo năm; TP.HCM giảm 89% theo năm). Tuy nhiên, cả hai khu vực đều ghi nhận giá bán bình quân sơ cấp căn hộ tăng. Tại thị trường Hà Nội, hiện phân khúc căn hộ ghi nhận mức giá trung bình từ 42-55tr/m2, tăng 3 – 5% theo năm; với TP.HCM, giá từ 60-80tr/m2, tăng 2 – 3% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ sản phẩm căn hộ Hà Nội đạt 15%; TP. HCM đạt 20%.
Trong khi đó, thị trường miền Trung cũng không có nhiều tín hiệu tích cực, khi nguồn cung phần lớn đến từ dự án hiện hữu, không có dự án mới; khu vực miền Tây thì đang hạn chế nguồn cung loại hình căn hộ thương mại.
Xét toàn thị trường, tỉ lệ hấp thụ chung vào khoảng 10 - 15%. Cụ thể, miền Bắc hấp thụ cao nhất, ở mức 15 – 20%; miền Trung và miền Tây có tỉ lệ hấp thụ rất thấp, chỉ khoảng 5%; khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận tỉ lệ hấp thụ dao động quanh mức 10 – 20%. Như vậy, những khó khăn kéo dài từ cuối năm 2022 đến nửa đầu 2023 đã được phản ánh rõ rệt qua chỉ báo nguồn cung mới khan hiếm và tỉ lệ hấp thụ thấp.
Kịch bản cho thị trường cuối năm
Dự báo thị trường thời gian tới, DXS – FERI nhấn mạnh rằng ở TP.HCM và Bình Dương, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường, là cơ hội lớn nhất cho các đơn vị môi giới có giao dịch và tạo doanh thu. Tại Long An, phân khúc đất nền với xu hướng giá đi ngang, hoặc tăng nhẹ ở một số dự án có cơ sở hạ tầng, pháp lý tốt.
Tại Hà Nội, phân khúc chung cư cũng dẫn dắt thị trường; phân khúc đất nền dự báo từ quý 3 đến cuối năm bắt đầu ấm hơn, giao dịch trở lại với xu hướng giá ổn định, hoặc tăng nhẹ so hiện tại. Phân khúc shophouse, biệt thự sẽ gặp khó, giao dịch chậm do giá trị cao.
Còn các tỉnh thành khác ở miền Bắc, phân khúc chung cư giao dịch chậm. Dự báo quý 3, quý 4, phân khúc đất nền có giao dịch trở lại, xu hướng giá đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số dự án cơ sở hạ tầng và pháp lý tốt, cũng như vị trí gần các khu công nghiệp mới được đầu tư. Phân khúc nghỉ dưỡng tiếp tục gặp khó khăn, phụ thuộc vào năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư, tình hình khách du lịch và vấn đề pháp lý dự án. Phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc có tiềm năng và giao dịch ổn định.
Hiện nay, căn cứ từ những chuyển động thực tế, DXS-FERI đưa ra 3 kịch bản dự báo cho thị trường 6 tháng cuối năm 2023. Trong đó với kịch bản lý tưởng, thị trường bất động sản 2023 sẽ chứng kiến nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh về mức dưới 10 – 12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ tăng khá từ 40 – 50%;
Kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất cho vay giảm nhẹ về quanh mức 11 – 13%, giá bán đi ngang, tỉ lệ hấp thu tăng 20 – 30%.
Cuối cùng là kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm thêm từ 20 – 30%, lãi suất giữ ở mức cao hơn 14%, giá bán giảm từ 10 – 20%. Tuy nhiên đơn vị cho rằng, thị trường đang thể hiện sự giao thoa của kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức, còn kịch bản lý tưởng khả năng sẽ không xảy ra vào nửa cuối năm 2023.
