Lượng căn hộ mới sụt giảm
Trong 3 tháng đầu năm, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận nguồn cung căn hộ mới sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm này là do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn, trong khi lạm phát và lãi suất cao dẫn đến tình hình hoạt động bị ảnh hưởng.
Cụ thể, báo cáo thị trường bất động quý I/2023 của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM là 1.610 căn, giảm 25% theo năm, trong khi con số này ở Hà Nội là 2.040 căn, giảm 27% theo năm. Theo thống kê, riêng tại Hà Nội, giai đoạn từ năm 2018 đến 2022, nguồn cung căn hộ mới giảm 14%/năm.
Ngoài ra, nguồn cung thứ cấp trên thị trường cũng có xu hướng tăng nhẹ do một nhóm nhà đầu tư cá nhân gặp khó khăn với bài toán cân đối dòng tiền trong bối cảnh lãi suất tăng.
Chia sẻ về vấn đề này, bà Nguyễn Hồng Dung, Quản lý Cấp cao dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills TP.HCM cho biết, nhiều nhà đầu tư cá nhân mua căn hộ và sử dụng đòn bẩy tài chính đang chịu áp lực khi lãi suất ngân hàng tăng vọt, buộc họ phải cân nhắc bán bớt danh mục đầu tư của mình. Điều này đã giúp nguồn cung căn hộ thứ cấp tại TP.HCM tăng nhẹ trong thời gian gần đây.
Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cũng đánh giá, thị trường căn hộ hiện nay có điểm đặc biệt là hầu như không có nguồn cung sơ cấp, đồng nghĩa với việc không có nguồn cung nhà ở mới cho người mua nhà với nhu cầu ở thực. Điều này buộc họ phải tìm đến nguồn cung từ thị trường thứ cấp. Từ đầu năm đến nay, thị trường căn hộ thứ cấp đang nóng lên cả ở TP.HCM và Hà Nội.
“Chúng tôi đang chứng kiến một số đợt tăng giá thứ cấp trên khắp TP.HCM, lên đến hơn 5%, đặc biệt là các quận như Tân Bình, quận 11. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp tại 9 quận còn lại có xu hướng giảm”, ông Troy Griffiths nói thêm.
Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cũng chỉ ra một điểm đáng chú ý về thị trường thứ cấp là yếu tố pháp lý chắc chắn của các sản phẩm. Đa số các dự án đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Trong khi ở thị trường sơ cấp, chúng ta thấy khá nhiều dự án đang gặp trở ngại xung quanh vấn đề này. Tuy nhiên, ở khía cạnh khác, thị trường thứ cấp cũng phụ thuộc rất nhiều vào sự điều chỉnh lãi suất trong thời gian tới.
“Với mức lãi suất vay ngân hàng lên đến 14 - 15%, đây là mức khá cao khiến người mua nhà buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng. Tuy nhiên, nếu lãi suất có thể quay trở lại như giai đoạn trước Covid-19 khoảng 10 - 12% thì thị trường này sẽ bắt đầu hấp dẫn hơn và tăng tính thanh khoản”, ông Troy Griffiths phân tích.
Ông Troy dự báo diễn biến thị trường thứ cấp sẽ rất thú vị trong khoảng 12 tháng tới. Sau giai đoạn này, tình trạng nguồn cung mới hạn chế sẽ thay đổi nhờ có thêm nhiều dự án mới ra mắt.
Theo bộ phận nghiên cứu của Savills, tại TP.HCM từ nay đến cuối năm dự kiến sẽ có thêm 9.000 căn hộ mới, trong đó hạng B sẽ chiếm 71%, hạng C sẽ có 23% thị phần và hạng A sẽ có 6% thị phần. Đến năm 2026, 137.540 căn từ 186 dự án sẽ được mở bán. Dù một số dự án chưa được xếp hạng nhưng các chủ đầu tư đang tỏ ra quan tâm đến các sản phẩm vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu.
Đối với Hà Nội, trong năm 2023 sẽ có 9.400 căn hộ được bàn giao và 7.000 căn mới dự kiến được mở bán với nguồn cung hạng B chiếm 83%. Từ năm 2024 trở đi, thị trường này dự kiến có khoảng 86.500 căn hộ mới từ 98 dự án, trong đó hạng B chiếm tỷ trọng chủ đạo với 60% thị phần.
Giá chung cư đi ngang
Hiện nay, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TP.HCM gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, so với cùng kỳ năm trước, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng nhẹ từ 2 - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm 1% đối với phân khúc cao cấp. Tại TP.HCM, chung cư bình dân không có bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán, chung cư trung cấp có giá tăng 2%, trong khi chung cư cao cấp tăng giá 6%.
Như vậy, giá chung cư tại các thành phố lớn đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng nóng như trước đây nhưng cũng không giảm.
Trong một cuộc khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn, 49% các nhà môi giới đánh giá chung cư bán/cho thuê là loại hình bất động sản tiềm năng nhất năm 2023. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP.HCM khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%, như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về nhà ở đô thị luôn hiện hữu.
Nhận định về giá chung cư trong thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, giá chung cư sẽ khó giảm sâu vì các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản.
Ông Nguyễn Quốc Anh cũng đưa ra khuyến nghị người mua nên cân nhắc kỹ bài toán tài chính, xem xét số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ: “Đối với những người mua để ở thì mua nhà tại thời điểm này sẽ đáp ứng ngay nhu cầu và việc an cư lạc nghiệp có thể giúp người sở hữu nhà có được dòng tiền tốt hơn. Còn đối với các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng hơn rất nhiều vì chi phí đầu tư liên quan đến việc thu hồi vốn nên cần nắm vững thông tin chi tiết về khả năng biến động giá thuê, giá bán, lợi suất cho thuê"./.
