Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ cải thiện khi vướng mắc pháp lý được tháo gỡ
Sau 12 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, đến nay cả nước đã hoàn thành 7,8 triệu mét vuông nhà ở xã hội dành cho công nhân, người lao động. Song, con số này chỉ đạt khoảng 42% chỉ tiêu đề ra. Điều này cho thấy, việc phát triển nhà ở xã hội ở nước ta vẫn còn rất chậm, nguồn cung nhà ở xã hội từ thực tế đạt được so với mục tiêu đề ra còn một khoảng cách quá lớn.
Trước thực tế này, nhận thấy được trách nhiệm của mình với cộng đồng, cùng nhu cầu nhà ở trên thị trường đang tập trung chủ yếu vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, trong năm 2022, nhiều doanh nghiệp đã và đang quay trở lại với nhà ở xã hội. Đây được xem là tín hiệu tích cực cho thị trường nhà ở trong thời gian tới.
Tuy nhiên, nhiều người cũng đặt ra câu hỏi: Liệu những nỗ lực từ một phía doanh nghiệp đã đủ để cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội? Phải chăng Nhà nước cũng nên thể hiện rõ hơn trách nhiệm của mình trong vấn đề hoàn thiện hành lang pháp lý, tạo các cơ chế chính sách phù hợp để hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội? Bởi mấu chốt khiến nguồn cung nhà ở xã hội không cải thiện suốt nhiều năm qua đều chủ yếu xuất phát từ vướng mắc pháp lý. Khi những vướng mắc đó chưa được tháo gỡ, các doanh nghiệp dù muốn cũng khó có thể triển khai dự án nhanh chóng để sớm cân bằng cán cân cung - cầu trên thị trường.
Trong cuộc trao đổi với Reatimes, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam đã bày tỏ quan điểm thẳng thắn, cần phải "chỉ mặt, gọi tên" từng vướng mắc cụ thể trong chính sách pháp luật để tháo gỡ cũng như có những giải pháp mang tính đột phá hơn nữa giúp nguồn cung nhà ở xã hội cải thiện trong thời gian tới.
PV: Thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp đang có động thái quay trở lại phát triển nhà ở xã hội, một phần do nhận thấy nhu cầu phân khúc này luôn hiện hữu, một phần để thực hiện trách nhiệm xã hội của mình. Tuy nhiên, những nỗ lực từ phía doanh nghiệp liệu có đủ để cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội? Phải chăng, trách nhiệm của Nhà nước trong vấn đề này cũng cần được thể hiện rõ hơn, thưa ông?
Luật sư Trương Thanh Đức: Không thể nói phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của riêng doanh nghiệp mà trước hết, đây là trách nhiệm lớn của Nhà nước. Việc tham gia phát triển nhà ở xã hội hay không là xuất phát từ sự tự nguyện, từ ý thức của doanh nghiệp.
Không thể phủ nhận những nỗ lực của Nhà nước trong việc ban hành chính sách thời gian qua nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, thúc đẩy nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội tăng tiến. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, cứng nhắc, chưa linh hoạt và thậm chí có nội dung đã không còn phù hợp.
Nhìn vào thực tế các doanh nghiệp không hứng thú trong việc phát triển nhà ở xã hội và nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay đang thiếu trầm trọng thì rõ ràng, Nhà nước cũng cần nhìn nhận lại các chính sách đã ban hành.
PV: Ông có thể chia sẻ rõ hơn những chính sách liên quan đến nhà ở xã hội còn bất cập hiện nay?
Luật sư Trương Thanh Đức: Vướng mắc pháp lý liên quan đến phát triển nhà ở xã hội được thể hiện rõ từ Luật Đất đai cho đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Tất cả những luật này đều có các quy định đang cản trở nhà ở xã hội phát triển.
Thứ nhất, mặc dù Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 1/4/2022 đã quy định, đối với trường hợp thuộc diện phải dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại (quỹ đất 20%) để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.
Tuy nhiên, quy định này chưa giải quyết được vấn đề bố trí quỹ đất 20% tại một số địa phương có quỹ đất ở đô thị hạn hẹp như Hà Nội và TP.HCM hoặc địa phương có cơ sở hạ tầng, vị trí địa lý, điều kiện khí hậu ven biển, miền núi phù hợp với phát triển du lịch hơn là phát triển nhà ở xã hội... dẫn tới việc bố trí quỹ đất 20% tại các địa phương này gặp nhiều khó khăn.
Thứ hai, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài như: Dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất để miễn; các đối tượng mua nhà ở xã hội phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện…
Thứ ba, việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan Nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp.
Thứ tư, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã ban hành chưa đủ hấp dẫn, thậm chí có nội dung không thực chất.
Thứ năm, về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định cho phép tổ chức doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; trong khi trên thực tế, nhu cầu của các tổ chức doanh nghiệp, hợp tác xã muốn mua, thuê nhà ở xã hội để cho người lao động của họ thuê lại để ở là rất lớn. Một số loại hình dự án như nhà lưu trú công nhân, nhà ở lực lượng vũ trang và nhà ở xã hội tập trung chưa được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở.
Thứ sáu, câu chuyện "đất ở và đất khác" quy định trong Điều 23 Luật Nhà ở cũng là một cản trở lớn. Cụ thể, Điều 23 Luật Nhà ở quy định, điều kiện để được xác định làm chủ đầu tư dự án nhà ở đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.
Phạm vi điều chỉnh chưa bao quát đầy đủ các "hình thức sử dụng đất" của nhà đầu tư, chưa bao gồm trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng để thực hiện dự án nhà ở theo đề xuất của Chính phủ.
Nếu bắt buộc phải có đất ở mới được triển khai dự án thì rất khó cho cộng đồng doanh nghiệp. Bởi trên thực tế, hầu hết quỹ đất ở hiện nay đã được sử dụng để xây dựng và phát triển các dự án nhà ở. Vì vậy, không còn nhiều quỹ đất ở và nếu còn thì cũng chỉ là những quỹ đất nhỏ lẻ. Do đó, khi các doanh nghiệp phải đi gom từng quỹ đất này sẽ không đảm bảo quy hoạch.
PV: Tại sao ông lại cho rằng các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã ban hành chưa đủ hấp dẫn và có nội dung không thực chất?
Luật sư Trương Thanh Đức: Pháp luật quy định, lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; đối với nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua thì lợi nhuận không được quá 15% tổng chi phí đầu tư. Việc đưa ra quy định về trần lợi nhuận như vậy chưa tạo ra được sức hấp dẫn với chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Còn việc không thực chất được thể hiện ở chỗ, các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế… trên thực tế, chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng; vì theo quy định của pháp luật thì không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, các ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chỉ để cho thuê không thực hiện được do pháp luật về thuế không có quy định.
Pháp luật cũng quy định, các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để không, trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn, gây lãng phí xã hội và giảm thu hút đầu tư vào nhà ở xã hội để cho thuê.
PV: Theo ông, những vướng mắc nói trên đã tác động tới hoạt động đầu tư, mua bán thực tế của người dân, nhà đầu tư trên thị trường bất động sản ra sao?
Luật sư Trương Thanh Đức: Từ những hạn chế trong quy định về nhà ở xã hội, các dự án nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của những đối tượng cần được hỗ trợ, dẫn đến tình trạng khan hiếm nhà ở xã hội, gây khó khăn cho đời sống của những đối tượng yếu thế trong xã hội và công nhân tại các khu công nghiệp, khu kinh tế, đặc biệt là trong hoàn cảnh dịch bệnh Covid-19 như những năm vừa qua.
Vấn đề quy định pháp luật còn bất cập, áp lực thủ tục hành chính còn nặng nề và mức lợi nhuận quá thấp dẫn đến việc không thể thu hút các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Do đó, trong thời gian qua, nguồn cung nhà ở xã hội trên cả nước thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu của thị trường, đẩy giá nhà ở vốn dĩ dành cho những người có thu nhập thấp lên mức quá cao và còn có xu hướng tiếp tục tăng thêm.
Khi nguồn cung khan hiếm, giá nhà trên thị trường không ngừng tăng, pháp luật lại có quy định về thời gian chuyển nhượng đã dẫn đến tình trạng “lách luật” để mua nhà ở xã hội đang rất phổ biến hiện nay, đó là mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền hoặc vi bằng. Cách làm này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho thị trường.
Mặt khác, khan hiếm nhà ở xã hội phản ánh sự thiếu nguồn cung ở phân khúc dành cho người có thu nhập thấp và trung bình; trong khi đó, nguồn cung bất động sản ở phân khúc cao cấp lại rất lớn và đang có khuynh hướng cung vượt cầu. Đây chính là nguyên nhân gây nên hiện tượng "bong bóng bất động sản", mất cân bằng cung - cầu trầm trọng khiến giá nhà ở trên thị trường luôn ở mức cao.
PV: Dưới góc độ pháp lý, theo ông, giải pháp nào để tháo gỡ những vướng mắc trong chính sách pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội nói trên?
Luật sư Trương Thanh Đức: Nguồn gốc của những vướng mắc nói trên là do các chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, chưa phù hợp và thiếu đồng bộ. Vì vậy, để giải quyết triệt để những vướng mắc này, cần xử lý từ "gốc". Tức là cần "chỉ mặt, gọi tên" các vướng mắc còn tồn đọng, từ đó hoàn thiện luật, sửa đổi, bổ sung các điều khoản pháp luật đúng, trúng và nhanh chóng.
Đồng thời cần lập quy hoạch, dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, tạo thuận lợi trong lựa chọn chủ đầu tư dự án, hoàn thiện các cơ chế ưu đãi của Nhà nước và nên tách riêng chính sách nhà ở xã hội khi sửa Luật Nhà ở để có cơ chế khuyến khích phát triển. Có như vậy mới thu hút được chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện được nguồn cung, đảm bảo nhà ở cho đại bộ phận người dân hiện nay.
PV: Ông có thể chia sẻ rõ hơn, các điều khoản pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội đang vướng mắc nói trên nên sửa đổi theo hướng nào?
Luật sư Trương Thanh Đức: Thứ nhất, đối với quy định các dự án nhà ở thương mại phải trích lập 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, nên thay đổi theo hướng linh hoạt, không cứng nhắc. Chỉ nên áp dụng quy định quỹ đất 20% với từng vị trí phù hợp.
Thứ hai, nên bỏ quy định phải có đất ở trong việc chấp thuận chủ đầu tư làm dự án nhà ở.
Thứ ba, không nên khống chế cứng nhắc trần lợi nhuận dự án nhà ở xã hội là 10%, nên nới thoáng ra. Những dự án nào làm tốt có thể xem xét cho mức lợi nhuận cao lên. Cùng với đó, các chính sách hỗ trợ ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cần thực chất hơn, “nói phải đi đôi với làm”, chính sách phải đến đúng đối tượng.
PV: Ông có kỳ vọng như thế nào về việc sửa đổi các luật tới đây?
Luật sư Trương Thanh Đức: Khi các quy định trong luật đã không còn phù hợp thì việc sửa đổi, bổ sung luật là điều tất nhiên. Chúng ta được quyền kỳ vọng luật mới sẽ hoàn thiện hơn luật cũ. Tuy nhiên, mức độ hoàn thiện như thế nào còn phụ thuộc vào việc nhìn nhận những bất cập đang tồn đọng hiện nay của các cơ quan xây dựng luật.
Ở vấn đề nhà ở xã hội, tôi mong muốn rằng, các luật có liên quan sẽ được sửa đổi triệt để, tận gốc. Nhà nước nên nhìn nhận một cách đầy đủ, khách quan, lắng nghe ý kiến của nhân dân để hoàn thiện luật tốt nhất. Bởi chỉ khi vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp được hỗ trợ thực chất trong phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nguồn cung phân khúc này mới cải thiện.
PV: Phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của Nhà nước, nhưng để trách nhiệm được thực hiện trọn vẹn, đạt hiệu quả tốt, vai trò của các doanh nghiệp là hết sức quan trọng. Quan điểm của ông như thế nào?
Luật sư Trương Thanh Đức: Phát triển nhà ở xã hội là chính sách giàu ý nghĩa, nhân văn của Nhà nước. Tuy vậy, dù trách nhiệm chính thuộc về Nhà nước nhưng nếu không có sự chung tay góp sức của các doanh nghiệp thì công cuộc phát triển nhà ở xã hội cũng không thực hiện được. Cùng với mục tiêu lợi nhuận, việc gây dựng hình ảnh, tên tuổi, thương hiệu đối với một doanh nghiệp cũng rất quan trọng.
Vì vậy, Nhà nước phải giúp doanh nghiệp hiểu, việc tham gia phát triển nhà ở xã hội cũng là cách để gây dựng những điều này, cùng với đó là hoàn thiện hành lang pháp lý, cơ chế để thu hút cộng đồng doanh nghiệp tham gia.
PV: Xin cảm ơn ông!
