Đây là nhận định của chuyên gia bất động sản từ Savills Việt Nam trong báo cáo thị trường căn hộ TP.HCM trong quý 2/2021.
Theo Savills, trong quý 2/2021, tổng nguồn cung, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ của thị trường căn hộ ở TP.HCM đều giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm qua. Cụ thể, trong 3 tháng của quý 2, nguồn cung sơ cấp giảm 25% theo quý và 18% theo năm, xuống mức thấp chỉ còn gần 3.700 căn. Savills cho rằng, nguồn cung hạn chế là do lượng căn hộ mở bán mới hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp. Hơn nữa, thị trường cũng ghi nhận 10 dự án tạm dừng bán để điều chỉnh giá.
Đáng chú ý, trong quý này, thị trường cũng ghi nhận lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua. Cụ thể, tổng lượng giao dịch toàn TP.HCM là gần 1.400 căn, giảm 35% theo quý và 36% theo năm trong khi tỷ lệ hấp thụ ở mức 37%, giảm 5% theo quý và 10% theo năm.
Căn hộ hạng B dẫn đầu lượng giao dịch với 49% thị phần và đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 52%. Số lượng căn hộ hàng tồn còn lại vẫn tăng giá mạnh. Lượng giao dịch từ nguồn cung mới trong quý chiếm 77% tổng lượng giao dịch trong quý 2 và đạt tỷ lệ hấp thụ đạt 63%.
Về giá bán, Savills ghi nhận gần 40% dự án sơ cấp tăng giá bán lên đến 15% trong quý. Giá giai đoạn mới của các dự án hiện hữu vẫn đạt mức tăng 10% so với giai đoạn trước.
Trong thời gian tới, Savills dự báo đến năm 2024, thị trường sẽ có khoảng 120.000 căn hộ được tung ra trên toàn thành phố. Đặc biệt, thành phố Thủ Đức với tốc độ đô thị hóa và cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển sẽ chiếm thị phần cao nhất với 44%. Trong nửa cuối năm 2021, dự kiến có 6.800 căn từ 22 dự án sẽ được chào bán ra thị trường, chủ yếu là căn hộ hạng C chiếm tới 47% thị phần.
Ngoài ra, Thông tư mới số 03/2021/TT-BXD về việc giảm diện tích căn hộ tối thiểu là 25m2 sẽ mang lại lợi ích cho các chủ đầu tư dự án Hạng C và sẽ cung cấp các căn hộ giá cả vừa phải ra thị trường. Tuy nhiên kỳ vọng này vẫn sẽ gặp thách thức trong việc cân bằng chỉ tiêu dân số được phê duyệt cho dự án.
Bên cạnh nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ giảm kỷ lục, Savills cũng cho biết, căn hộ giá rẻ đang dần biến mất. Cụ thể, chỉ tính trong quý 2/2021, nguồn cung sơ cấp căn hộ dưới 2 tỷ đồng (tương đương khoảng 86.000 USD) đáp ứng phần đông nhu cầu của người mua để ở chỉ chiếm dưới 10% tổng nguồn cung sơ cấp của TP.HCM, và có xu hướng giảm tiếp trong thời gian tới.
Trong khi đó, về nhu cầu nhà ở, theo Sở Xây dựng TP.HCM, diện tích sàn xây dựng nhà ở dự kiến sẽ tăng 4%/năm trong 10 năm tới, đạt 295 triệu m2 tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) vào năm 2030. Nguồn cung mới từ năm 2016 - 2020 đạt khoảng 31.000 căn/năm. Trong giai đoạn từ năm 2015 - 2020, dự án nhà ở cao tầng chiếm trên 90% tổng lượng nhà ở mới. Trong thời gian ngắn hạn, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục cung cấp hơn 80% nguồn cung nhà ở trong tương lai tại TP.HCM.
“Thời gian tới, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm nhờ cơ sở hạ tầng cải thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở khu vực phía Đông (thành phố Thủ Đức) và phía Nam (quận 7 và Nhà Bè), hỗ trợ cho sự phát triển nhà ở cao tầng.
Đến năm 2024, thành phố Thủ Đức sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với 44% thị phần, Quận 7 chiếm 13% và Nhà Bè chiếm 8%. Các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang được hưởng lợi từ sự cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối các khu vực. Bình Dương có tốc độ đô thị hóa cao, thị trường công nghiệp tăng trưởng nhanh và kết nối giao thông với TP.HCM tốt hơn”, Savills dự báo.
