Theo đó, tranh chấp liên quan đến lĩnh vực bất động sản chủ yếu được chia làm ba dạng: Tranh chấp liên quan đến dự án bất động sản; Tranh chấp liên quan đến thuê hoặc/và cho thuê lại bất động sản; Tranh chấp liên quan đến mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Cốt lõi tranh chấp của mỗi dạng là khác nhau tùy thuộc vào bối cảnh và mong muốn về quyền lợi của các bên.
Chế định chưa rạch ròi
Sự hình thành và phát triển của các dự án bất động sản là hệ quả tất yếu từ thị trường bất động sản sôi nổi và cạnh tranh lớn. Các dự án bất động sản thường được thể hiện dưới hình thức một bên góp vốn đầu tư dự án bằng tài chính, bên còn lại góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Tranh chấp xảy ra khi bên góp tài chính đã hoàn thành nghĩa vụ, trong khi đó bên góp giá trị quyền sử dụng đất lại chỉ hoàn thành một phần hoặc không hoàn thành nghĩa vụ đã cam kết. Ngoài ra, việc bên này không tiến hành chuyển giao quyền sử dụng đất cho pháp nhân được thành lập từ hợp đồng liên doanh của hai bên cũng là vấn đề được đặt ra gây phát sinh mâu thuẫn giữa các bên.
Hiện nay, chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất vẫn chưa thực sự rạch ròi do sự khác biệt trong quy định pháp luật. Theo đó, vấn đề chuyển nhượng phần vốn góp là giá trị quyền sử dụng đất là một trong những nội dung còn tồn tại nhiều quan điểm trái chiều.
Từ góc độ thực tiễn, nhận thấy nhằm đảm bảo nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng góp vốn thực hiện dự án đầu tư, doanh nghiệp góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải tiến hành hoàn thiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân hình thành từ hợp đồng liên doanh.
Trong một số trường hợp, bên Việt Nam được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với bên nước ngoài thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho liên doanh của hai bên.
Ở đây, vấn đề về chủ thể được đặt ra khi việc góp vốn quyền sử dụng đất của một chủ thể sẽ đưa đến hệ quả là chủ thể này không còn có quyền sử dụng đất nữa, mà quyền này phải chuyển cho công ty thành lập dựa trên hợp đồng liên doanh để hai bên cùng thực hiện dự án bất động sản.
Ngoài ra, liên quan đến vấn đề góp vốn thực hiện dự án, rủi ro về phía chủ thể góp vốn bằng tài chính cũng được đưa ra với những khuyến nghị cụ thể cho doanh nghiệp.
Theo đó, mặc dù bên góp vốn đã hoàn thành nghĩa vụ chuyển tiền, tuy nhiên dự án không được thực hiện và phát sinh tranh chấp do bên kia bị ngân hàng phong tỏa tài khoản và truy thu số tiền bên góp vốn đã chuyển.
Thực tế, nhiều doanh nghiệp không chú ý đến tình trạng tài chính của bên cùng thực hiện dự án bất động sản. Việc một chủ thể trong quan hệ hợp đồng dự án bất động sản bị ngân hàng phong tỏa tài sản để thực hiện nghĩa vụ vô tình sẽ gây ảnh hưởng đến bên còn lại khi tiến hành góp vốn, từ đó, tranh chấp về vấn đề hoàn trả lại số vốn góp sẽ phát sinh, dự án có thể không tiếp tục.
Mỗi bên hiểu một kiểu
Vấn đề thuê bất động sản cũng là một trong những dạng thức dễ dẫn đến tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản. Đối tượng của tranh chấp này khá đa dạng, tranh chấp có thể phát sinh từ hợp đồng thuê nhà, căn hộ, mặt bằng hoặc khu vực trong trung tâm thương mại…Trong số đó, dạng tranh chấp đáng kể đến là tranh chấp từ việc thuê lại bất động sản trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
Yếu tố tranh chấp thường dễ phát sinh bởi sự khác biệt trong cách hiểu mỗi bên về mức phí duy tu cơ sở hạ tầng được ấn định. Theo đó, trong khi nhà đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng xác định rằng mức phí này phải được pháp luật cho phép và quy định trách nhiệm ấn định phí thuộc về bên cho thuê lại quyền sử dụng đất khu công nghiệp; thì bên còn lại hiểu việc ấn định mức phí này phải căn cứ trên nguyên tắc thỏa thuận với tất cả các doanh nghiệp trong khu công nghiệp, mà không được trao quyền cho phía nhà đầu tư.
Trong quá trình đặt ra mức phí này, phía nhà đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng có quyền xin ý kiến Ban quản lý khu công nghiệp nhưng mức phí duy tu ấn định phải căn cứ trên thỏa thuận với từng doanh nghiệp tiến hành thuê quyền sử dụng đất ở khu công nghiệp để đảm bảo tính công bằng.
Có thể thấy, hiện nay vấn đề về thuê lại quyền sử dụng đất đang ngày càng trở nên phổ biến với mức độ nhân rộng hầu như khắp cả nước, nhất là ở những thị trường bất động sản lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM.
Đặc biệt, vấn đề thuê lại quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp ngày càng nở rộ ở các vùng kinh tế trọng điểm. Bởi lẽ đó, vấn đề phát sinh tranh chấp từ việc thuê đất trong các khu vực này là khó tránh khỏi.
Ngoài ra, một dạng tranh chấp nữa thường phát sinh trong lĩnh vực bất động sản và chiếm tỷ lệ cao về số lượng là mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Hàng loạt các vụ tranh chấp về mua bán bất động sản đều mang đặc điểm chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không hoàn thành việc giao, hoàn thiện chung cư cho người mua; cố tình kéo dài thời hạn khiến người mua chịu nhiều thiệt thòi khi giao dịch.
Nhìn chung, các vụ việc liên quan đến mua bán bất động sản trải đều ở các hình thức từ mua bán nhà, căn hộ đến vấn đề đặc thù về sở hữu kỳ nghỉ đều được đánh giá là không quá phức tạp về mặt tình tiết, tuy nhiên lại có tính hệ thống với số lượng tranh chấp lớn, các tranh chấp này phần nào đã phản ánh được tình trạng mua bán bất động sản còn tồn tại nhiều rủi ro và chưa được kiểm soát tốt.
So với năm 2018, số vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản tại VIAC ở thời điểm hiện tại đã tăng lên ở mức đáng kể. Theo đó, tính đến tháng 9/2019, số vụ tranh chấp về bất động sản riêng tại TP.HCM được VIAC giải quyết gần 45 vụ, tăng gấp 4 lần tổng số vụ của VIAC vào cùng kỳ năm ngoái.
Nhìn ở góc độ khách quan, giải quyết các tranh chấp bằng trọng tài luôn được khuyến khích. Bởi lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực có sự vận động không ngừng và rất nhanh chóng, nếu tranh chấp phát sinh không được giải quyết gọn ghẽ, kịp thời, doanh nghiệp dễ bị đẩy vào tình thế treo dự án, thiệt hại đáng kể đến tài sản, hoạt động kinh doanh.
Trong khi pháp luật trọng tài có quy định về thủ tục rút gọn trong việc giải quyết tranh chấp nhằm giúp xử lý vụ việc nhanh chóng hơn, hạn chế đến mức tối đa những tổn thất của doanh nghiệp khi tranh chấp kéo dài.
Luật sư Châu Việt Bắc, Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) - Phụ trách Chi nhánh VIAC TP.HCM
