Nhà đầu tư chạy đua cắt lỗ, bán hàng tồn kho

Nhà đầu tư ồ ạt cắt lỗ tại nhiều dự án

Cắt lỗ là tình trạng xảy ra khá phổ biến tại nhiều dự án căn hộ thời gian gần đây. Đặc biệt là tại các khu vực như Bình Tân, Bình Chánh của TP.HCM, hay tỉnh Bình Dương… ghi nhận nhiều dự án có dấu hiệu nhà đầu tư ồ ạt giảm giá thứ cấp để thoát hàng.

Điển hình là một dự án tọa lạc tại huyện Bình Chánh, TP. HCM được giới thiệu ra thị trường vào đầu năm 2020, với mức giá rao bán trên 40 triệu đồng/m2. Sau 1 năm bàn giao, tỷ lệ căn hộ để trống tại dự án này vẫn khá lớn. Ghi nhận trên thị trường thứ cấp, giá bán sang nhượng căn hộ tại đây không có sự chênh lệch nhiều so với thời điểm mở bán. Nhiều nhà đầu tư đang rao bán bằng với giá trên hợp đồng để thoát hàng. Trong khi đó, một số khách hàng chọn cách cắt lỗ sâu từ 50 - 200 triệu/căn, thậm chí có nhiều căn cắt lỗ đến hơn 300 triệu đồng.

Hay tại Bình Dương, do sự gia tăng nguồn cung quá nhanh đã kéo theo tình trạng cắt lỗ mạnh ở các dự án mở bán từ khoảng sau năm 2020. Điển hình như dự án HT Pearl tại thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, một khách hàng cũng rao bán cắt lỗ lên tới 350 triệu đồng so với giá lúc mua để thoát hàng. Một dự án khác là The Emerald Golf View (đại Lộ Bình Dương, phường Lái Thiêu, TP Thuận An) đã bàn giao khá lâu, cũng đang được một khách hàng tên Q. đang rao bán cắt lỗ 250 triệu đồng.

Ngoài ra, một dự án khác Phú Đông Sky Garden cũng ghi nhận tình trạng cắt lỗ khá nhiều. Thậm chí, một vài khách hàng mua dòng căn hộ trần cao cũng sốt ruột cắt lỗ lên đến vài trăm triệu để thoát hàng sớm hơn. Mới đây, một khách hàng còn mạnh tay cắt lỗ lên đến 400 triệu đồng để thu hồi vốn.

Riêng tại Bình Dương, mặc dù tình trạng cắt lỗ đang diễn ra, tuy nhiên các chuyên gia cho rằng tình trạng "ngáo giá" vẫn chưa giảm xuống. Điển hình, gần đây một số dự án chào sân của tập đoàn Bcons tiếp tục tung giá bán chạm ngưỡng 40 triệu đồng/m2, bỏ xa giá nhiều dự án chung cư đã có sẵn ở TP.HCM. Điển hình, chủ đầu tư Bcons đưa ra mức giá dao động từ 30-42 triệu đồng/m2. Trong đó, dự án Bcons City có mức giá lên tới 40 triệu, Bcons Avenue có giá bán dự án kiến là 35 triệu đồng/m2.

Lịch sử các dự án của chủ đầu tư Bcons tiêu thụ khá tốt, song khảo sát ở phân khúc thứ cấp cho thấy, nhiều dự án của Bcons hiện khách hàng bán lỗ khá nhiều. Điển hình như dự án Bcons Sala, thị trường ghi nhận một số khách hàng rao bán mức cắt lỗ từ 50-100 triệu đồng. Một số chủ nhà đang rao bán thứ cấp vào khoảng 28 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức giá đạt đỉnh vào khoảng 31 triệu đồng/m2 trong quý 2/2023. Với việc đưa mức giá quá cao so với nhu cầu thực của thị trường như trên, giới đầu tư nhận định rằng tình trạng cắt lỗ chỉ làm sớm muộn.

Nói về nguyên do cắt lỗ diễn ra nhiều, chuyên gia cho rằng việc mua lúc giá đạt đỉnh, song chờ vài năm không có lời, nhiều nhà đầu tư đã chọn cách bán lỗ để thu hồi vốn. Bên cạnh đó, so với sự chững lại của thị trường bất động sản 2 năm qua, thì một số nhà đầu tư chọn cách thu hồi vốn để đầu tư vào kênh khác như vàng, chứng khoán, hoặc an toàn hơn là gửi tiết kiệm…

Hàng tồn kho vẫn "chất đống"

Mặc dù nguồn cung không ngừng gia tăng, nhưng ghi nhận trên thị trường bất động sản hiện nay có số lượng căn hộ tồn kho rất lớn. Chỉ tính riêng Bình Dương, theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện Bình Dương vẫn đang tồn kho khoảng 3.706 căn chung cư.

Khảo sát của Reatimes cũng thấy rằng, tình trạng môi giới vẫn rao bán hàng tồn kho tại nhiều dự án, song lượng tiêu thụ khá chậm. Điển hình là các dự án đã bàn giao lâu như HT Pearl, Phúc Đạt Tower, C-Sky View..., ghi nhận lượng hàng tồn kho khá nhiều. Trong khi đó, nhiều dự án đã mở bán từ rất lâu như LDG Sky, Astral City, Lavita Thuận An..., hay dự án sắp bàn giao nhà như Phú Đông Sky Garden vẫn chưa bán hết sản phẩm F1 từ chủ đầu tư.

Gần đây, để đẩy mạnh chiến dịch bán hàng, môi giới cho biết chủ đầu tư Phú Đông Sky Garden đang áp dụng chính sách chiết khấu thêm 12% để có thể bán hết hàng tồn nhanh hơn. Giới đầu tư nhận định, với các chiêu bài chiết khấu, giảm giá liên tục từ chủ đầu tư, thì khả năng số lượng khách hàng mua giai đoạn đầu không còn cách nào khác ngoài việc phải cắt lỗ sâu thì mới có thể thu hồi vốn.

Ngoài việc chiết khấu trong giá bán, thời gian qua thị trường đã xuất hiện nhiều dự án áp dụng hình thức cam kết lợi nhuận cho thuê khủng để ra hàng nhanh hơn. Điển hình cho câu chuyện này là các dự án của chủ đầu tư Bcons đang được áp dụng. Cụ thể, trong tháng 11/2023, Bcons tung chính sách thiết thực nhằm kích cầu sản phẩm phẩm căn hộ Bcons City (tọa lạc đường Phan Bội Châu, khu Đông Tân Hóa, thành phố Dĩ An). Cụ thể, tại tháp Green Topaz, căn hộ 2 phòng ngủ được cam kết cho thuê 10 triệu đồng/tháng. Đối với dự án Bcons Polaris, căn hộ 1 phòng ngủ 9 triệu đồng/tháng. Căn hộ 2 phòng ngủ 12 triệu đồng/tháng. Thời hạn cam kết cho thuê trong 2 năm, tương đương khoảng 200 - 240 triệu đồng.

Tháng 5/2024, Bcons tiếp tục áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận tại Bcons City khi mức cam kết lên đến 14 triệu đồng/tháng trong vòng 2 năm. Môi giới chia sẻ, mức cam kết này khách hàng có thể nhận sau khi bàn giao và được trả lợi nhuận theo tháng.

Tuy nhiên, theo đánh giá của chuyên gia, cùng với gia tăng nhanh chóng về nguồn cung và đi kèm là tỉ lệ hàng tồn kho chiếm phần lớn, tình trạng cung vượt cầu và mất cân bằng thị trường là thực trạng có thể nhìn thấy rõ tại thị trường này. Do đó, việc đầu tư căn hộ cho thuê là bài toán cần phải xem xét lại, việc chủ đầu tư tung chiêu cam kết lợi nhuận cho thuê gấp đôi so với thực tế, thì có lẽ người mua cũng cần đặt câu hỏi xem khoản lợi nhuận này sẽ lấy từ đâu để trả cho khách hàng./.