Lo ngại tồn kho bất động sản vẫn ở mức cao

Tồn kho bất động sản vẫn tăng

Tình hình kinh doanh trong quý II/2024 của một số doanh nghiệp bất động sản đã khởi sắc hơn khi ghi nhận có lãi. Tuy nhiên, nhìn vào chỉ số tồn kho tăng cho thấy rằng dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa có nhiều sự chuyển động. Dự án dang dở vẫn "chất đống" trong khi tiền mặt để chi trả cho các chi phí vận hành vẫn khó khăn.

Thống kê từ báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2024 của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở) cho thấy, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 6/2024 vào khoảng 288.000 tỷ đồng, tăng 2.000 tỷ đồng so với quý trước và tăng 4,3% so với cuối năm 2023 (276.000 tỷ đồng).

(Nguồn: Thống kê BCTC hợp nhất do Reatimes thực hiện)

Cụ thể, đứng đầu về lượng tồn kho là Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (mã: NVL) với hơn 142.000 tỷ đồng giá trị tồn kho bất động sản, chiếm hơn 59% tổng tài sản (240.000 tỷ đồng) và tăng hơn 3.000 tỷ đồng so với đầu năm.

Một doanh nghiệp khác cũng có giá trị hàng tồn kho chiếm phần lớn giá trị tổng tài sản đó là CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH). Tính đến cuối tháng 6/2024, Khang Điền ghi nhận tổng tài sản là 28.401 tỷ đồng. Tuy nhiên, hàng tồn kho lại chiếm phần lớn với khoảng 21.458 tỷ đồng, tăng 14% so với thời điểm cuối năm 2023. Báo cáo tài chính của KDH giải thích phần lớn giá trị hàng tồn kho gia tăng đến từ các dự án đã được hình thành từ trước đó. Trong đó, nhiều dự án lượng tồn kho ở mức hơn 3.000 tỷ đồng đến hơn 6.000 tỷ đồng và tập chủ yếu tập trung tại các dự án Khu dân cư Tân Tạo; Bình Trưng - Bình Trưng Đông; Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông...

Cũng không thua kém về lượng tồn kho, CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) ghi nhận đến 30/6, tổng tài sản đạt 29.731 tỷ đồng. Tuy nhiên, hàng tồn kho chiếm khoảng 64% tổng tài sản (19.165 tỷ đồng), chủ yếu là bất động sản dở dang tập trung tại dự án Izumi (8.656 tỷ); Waterpoint giai đoạn 1 (3.837 tỷ); Akari (2.426 tỷ); Waterpoint giai đoạn 2 (2.036 tỷ); dự án Cần Thơ (1.493 tỷ)...

Hay Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) ghi nhận tổng tài sản ở mức 28.951 tỷ đồng, nhưng hàng tồn kho chiếm gần một nửa, ở mức 13.896 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản đang xây dựng dở dang...

Nhìn chung, tồn kho bất động sản tiếp tục tăng ở các doanh nghiệp lớn đầu ngành do tăng chi phí liên quan trực tiếp đến các dự án, các sản phẩm đa phần có giá trị cao (vài chục tỷ đồng mỗi sản phẩm) hoặc đã bàn thành công nhưng chưa hoàn tất bàn giao nên chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Hiện tại, các doanh nghiệp kỳ vọng, với các dự án đã hoàn thiện pháp lý sẵn sàng ra hàng cũng như các dự án đang được đẩy mạnh triển khai xây dựng kỳ vọng sẽ nhanh chóng được mở bán và hấp thụ sớm, giúp gia tăng doanh thu cho doanh nghiệp.

Tồn kho cho thấy điều gì?

Hàng tồn kho của doanh nghiệp được ghi nhận ở hai khoản mục: Thứ nhất là bất động sản thành phẩm là những sản phẩm đã hoàn thành để bán hoặc đang chờ bàn giao tới khách hàng. Thứ hai là bất động sản dở dang gồm chi phí xây dựng cơ bản, chi phí tiền sử dụng đất... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai cùng chi phí lãi vay được vốn hóa. Trong đó, các bất động sản dở dang là loại hình tồn kho chủ yếu của các doanh nghiệp bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, hiện cả nước có trên 1.200 dự án tương đương với trên 30 tỷ USD nằm bất động chờ rà soát, thanh tra. Việc ách tắc pháp lý trong nhiều năm khiến tồn kho bất động sản dở dang liên tục tăng. Qua đó, gây khó cho doanh nghiệp, khiến "sức khoẻ" tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản suy yếu.

Chuyên gia này cũng lý giải, với hàng tồn kho là các sản phẩm đã hoàn thiện như chung cư, biệt thự, văn phòng nhưng không có nhiều giao dịch do giá bán/thuê quá cao hoặc vướng mắc thủ tục nên chưa đủ điều kiện mở bán, không hấp dẫn người mua bởi vị trí... thì hàng tồn kho này trở thành "cục nợ" với doanh nghiệp. Tức là thanh khoản kém, tiền đã đổ vào làm dự án nhưng hàng lại không bán được.

Đưa ra giải pháp cho câu chuyện hàng tồn kho, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, doanh nghiệp nên cân nhắc điều chỉnh phát triển các dự án gắn với nhu cầu thực có giá trung bình, hợp túi tiền. Bởi người dân đang tìm kiếm việc mua nhà có giá phù hợp. Nếu doanh nghiệp phát triển các sản phẩm có chất lượng cao nhưng những người có khả năng chi trả mua sản phẩm đó không nhiều thì sản phẩm vẫn có khả năng "ế", lâm vào cảnh tồn kho.

Bên cạnh đó, với những dự án chậm triển khai do vướng mắc về thể chế, quy định pháp luật, doanh nghiệp có thể kỳ vọng khi các bộ luật mới có hiệu lực, các nghị định thông tư hướng dẫn chi tiết sẽ phần nào tháo gỡ những vướng mắc pháp lý của dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện những dự án "đắp chiếu", giúp giảm số lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp.

Được biết, hiện các doanh nghiệp bất động sản đang cố gắng đưa ra nhiều giải pháp xử lý nguồn hàng tồn kho để có thể tạo dòng tiền cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, giải bài toán bất động sản tồn kho hiện hữu là vấn đề khó cần có sự hỗ trợ của chính quyền địa phương, các bộ ngành.

Đơn cử như Tập đoàn Novaland, mới đây thông tin tại buổi họp báo công bố về tình hình tái cấu trúc, đại diện Tập đoàn này cho biết với các dự án tại khu vực trung tâm TP.HCM, Novaland đã nỗ lực phối hợp cùng các bên tháo gỡ pháp lý và đạt được một số kết quả khả quan: The Grand Manhattan đang chờ kết luận cuối cùng sau khi được tổ công tác Chính phủ và chính quyền TP.HCM quan tâm tháo gỡ pháp lý. Theo đó, Tháp B1 thuộc dự án đã được cất nóc và Tháp B2 dự kiến cất nóc nửa cuối năm 2024, sẽ bắt đầu bàn giao sản phẩm từ quý II/2025. Riêng 4 tòa tháp thuộc khu cao tầng Victoria Village đang được tiếp tục xây dựng và hoàn thiện, dự kiến sẽ bàn giao trong quý IV/2025. Từ ngày 20/7/2024, 2 tháp cuối cùng G6 và E2 của Sunrise Riverside đã bắt đầu bàn giao căn hộ đến cư dân.

Mặt khác, trong tháng 9/2024, Khu đô thị dịch vụ thương mại Cù Lao Phước Hưng sẽ tái khởi động, thực hiện công việc san lấp và xây dựng hạ tầng kỹ thuật khi các bước quy hoạch đã hoàn chỉnh. Ngoài ra, đến cuối năm 2024, các dự án Habana Island, The Tropicana, Binh Chau Onsen… tiếp tục xây dựng hàng loạt và bàn giao 243 sản phẩm...

Đại diện Novaland cho rằng những kết quả khả quan trong 18 tháng tái cấu trúc cùng mục tiêu hoàn thiện xây dựng và bàn giao 2.600 sản phẩm trong 6 tháng cuối năm 2024 là nỗ lực rất lớn của doanh nghiệp nhằm thực hiện cam kết với khách hàng. Tuy nhiên, tình hình hiện tại vẫn còn nhiều khó khăn của thị trường và thách thức về thanh khoản, tiến độ hoàn thiện pháp lý. Để có thể sớm phục hồi hoạt động kinh doanh, rất cần sự chỉ đạo tháo gỡ triệt để của Chính phủ, cơ quan ban ngành cũng như sự tiếp tục hỗ trợ của các đối tác tài chính, khách hàng trong thời gian tới.