Vì sao đất dịch vụ không giấy tờ vẫn “sốt”?
Cùng với cơn sốt đất nền, những khu đất dịch vụ ở xã An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) đã và đang trở thành “hàng nóng” trong mắt nhiều nhà đầu tư trong thời gian gần đây.
Thực chất, đất dịch vụ là phần diện tích đất được đền bù cho các hộ dân bị thu hồi hơn 1/3 diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng để chuyển đổi nghề nghiệp. Mỗi suất đất dịch vụ có diện tích khoảng 40 - 50m2. Sau khi chính quyền xã ở nơi đó đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng sẽ tổ chức cho người dân bốc thăm số lô cụ thể.
Những khu đất này thường nằm sát cạnh hoặc bên trong các khu đô thị, do vậy rất thuận lợi để buôn bán kinh doanh và làm các dịch vụ cho khu đô thị để tạo thu nhập. Ngoài ra còn được thừa hưởng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đường rộng ôtô đi lại thuận tiện và được làm trước hoặc đồng thời với xây dựng khu đô thị. Đất dịch vụ cũng được cấp lâu dài, được phép xây nhà cao tầng để ở hoặc kinh doanh. Sau khi đã bốc thăm vị trí đất thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.
Ở xã An Khánh hiện nay, ngoại trừ đất dịch vụ tại thôn Phú Vinh đã được bốc thăm phân lô thì ở các thôn An Thọ, Vân Lũng, Yên Lũng vẫn chưa chính thức có thông tin về thời gian tiến hành bốc thăm phân lô. Nhưng dù nhiều khu đất chưa có sổ đỏ, chưa phân lô, mới chỉ giao dịch trên giấy tờ thỏa thuận nhưng giá đất đã leo thang nhanh chóng.
Ông Lương Tuấn, một nhà đầu tư vào đất dịch vụ An Khánh, cho biết: “Tôi khảo sát giá tại khu Vân Lũng, An Thọ, dù chưa bốc thăm nhưng giá đã rơi vào khoảng 30 triệu đồng/m2. Ở thôn Phú Vinh, đất dịch vụ ở vị trí đẹp có giá lên tới 40 triệu đồng/m2”.
Chị Nguyễn Ngọc, cũng là nhà đầu tư tại đất dịch vụ An Khánh, cho hay: “Cách đây 10 năm, tôi đã thỏa thuận mua với chủ nhà đất ở thôn Yên Lũng, xã An Khánh một mảnh đất. Giá đất vào thời điểm mua là 9 triệu đồng/m2 nhưng ở hiện tại, giá trung bình đã là 23 triệu đồng/m2”.
Ảnh minh họa (Nguồn: Vietnam+)
Lý giải về sự tăng giá đột biến của những khu đất này, ông Lưu Văn Hưng, Phó Giám đốc Công ty CP Bất động sản Trường Phú cho hay: “Những lô đất dịch vụ ở khu vực An Khánh, Hoài Đức tăng giá vì khoảng 3 năm trở lại đây, nhiều dự án đã bắt đầu khởi động lại và đi hoạt động. Những lô đất sát khu đô thị Geleximco trước đây chỉ có giá 1 tỷ đồng giờ đã tăng hơn 100%, ăn theo sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng. Thông tin hệ thống trung tâm thương mại Aeon Mall – tập đoàn bán lẻ lớn nhất Châu Á do Nhật Bản là chủ đầu tư đang nhắm Hoài Đức là điểm mở rộng quy mô lý tưởng của mình cũng tạo sự kỳ vọng với nhà đầu tư”.
Trả lời câu hỏi vì sao đất dịch vụ chưa có giấy tờ pháp lý hay chưa xác định được vị trí nhưng vẫn hút nhà đầu tư, ông Lưu Văn Hưng lý giải: “Theo chủ trương của TP. Hà Nội, tất cả khu đất dịch vụ trong huyện Hoài Đức phải hoàn thành giấy tờ cho dân trước ngày 31/09/2018. Họ nhìn thấy chặng đường trước mắt làm sổ đỏ không còn xa nên kỳ vọng sẽ kiếm được nguồn lợi nhuận lớn.
Ngoài ra, khi đặt lên bàn cân, giá đất dịch vụ và đất thổ cư có sự chênh nhau dù phân khúc đất dịch vụ đã đẩy tăng lên so với thời điểm trước đây khá cao. Nhưng đổi lại, đất dịch vụ sẽ có nhiều vị trí đẹp. Ở trường hợp nếu đất chưa bốc thăm, nhà đầu tư kỳ vọng sẽ nhận được mảnh đất sát mặt đường, có vị trí tốt thì cơ hội kiếm lợi nhuận sẽ rất cao, rơi từ 500 triệu đồng - 1 tỷ đồng. Hoặc ở vị trí bên trong khu đô thị, giá đất có thể hòa vốn hoặc lãi ít. Đây là canh bạc đầy hấp dẫn đối với nhà đầu tư”.
Canh bạc rủi ro lớn
Dù xu hướng tâm lý của nhiều nhà đầu tư vẫn muốn rót tiền để kiếm lời từ những mảnh đất chỉ có giao dịch trên giấy tờ, hợp tác bằng văn bản viết tay nhưng không ít người vẫn lo lắng và e ngại về "số phận” của những khoản đầu tư này, bởi thủ tục để có được một mảnh đất dịch vụ đầy đủ pháp lý là không hề đơn giản.
Trường hợp của bà Ngọc là một ví dụ điển hình, bởi 10 năm nay, mảnh đất của bà ký kết với người bán vẫn chưa xác định được vị trí nằm ở đâu. “Tôi chỉ mong xã An Khánh sớm tổ chức bốc thăm để biết lô đất mình nhận chính xác là vị trí nào. Thời gian mua cách đây đã lâu, nếu để kéo dài tôi sợ khó làm được sổ đỏ vì chủ nhà gây khó dễ”, bà Ngọc nói.
Tương tự bà Ngọc, anh Lương Tuấn cho rằng: “Mua đất dịch vụ như đánh canh bạc. Đến giai đoạn làm sổ đỏ, chủ nhà có khi lại muốn đòi thêm tiền. Chi phí mua đất lại độn lên cao thì lợi nhuận chẳng còn bao nhiêu”.
Cảnh báo về những rủi ro khi mua đất dịch vụ không sổ đỏ, ông Hưng phân tích: “Rất nhiều sàn giao dịch bất động sản ở xã An Khánh mọc lên, mời chào những người có tiền muốn đi đầu tư. Họ đưa ra thông tin “mê hoặc” người mua khiến khách hàng tin rằng, dễ dàng lãi cao. Nhưng thực tế, mua đất dịch vụ tưởng dễ mà không phải dễ.
Ông Lưu Văn Hưng. (Ảnh: Nhật Minh).
Tôi lấy ví dụ, một số sàn gom hàng trăm mét vuông. Nhưng khi họ bán cho nhà đầu tư, không để cho nhà đầu tư làm việc trực tiếp với chủ nhà thì sau này việc làm giấy tờ sổ đỏ là rất khó khăn. Hoặc trường hợp, những mảnh đất giao dịch cách đây 10 năm, chủ hộ đã mất, sàn vẫn đẩy cho nhà đầu tư. Theo pháp lý, nhà đầu tư phải tìm cách xin được xác nhận của con chủ hộ.
Trong trường hợp khác, các giao dịch cách đây 7 - 8 năm được mua theo suất. Nhưng nếu không quan sát thực tế, tìm hiểu về danh sách thông tin niêm yết đền bù công khai của chính quyền, hay đến tận gia đình chủ hộ tìm hiểu thì nhà đầu tư dễ rơi vào rủi ro. Giả sử gia đình có 5 khẩu nhưng nhà đầu tư mua 1 suất 50m2, nhưng thực tế bàn giao chỉ có 30m2 vì các thành viên trong gia đình này cho rằng: “Tôi chỉ có mỗi suất 30m2”.
Hoặc, gần đây nhất, tôi gặp trường hợp, nhà đầu tư mua 96m2 ở Vân Lũng nhưng cuối cùng tìm hiểu ra, chủ nhà đã chiếm 1 phần đất 50m2 để xây và bán cho người khác. Như vậy, thực chất nhà đầu tư chỉ nhận được 46m2”.
Theo ông Hưng, trước khi đầu tư vào đất dịch vụ, nhà đầu tư cần tìm hiểu thông tin thật kỹ càng, lịch sử của mảnh đất, cũng như tìm kiếm được nhà môi giới tin tưởng. “Mặc dù đối với thoả thuận dân sự như hợp tác của nhà đầu tư với chủ nhà thì đều có phương hướng giải quyết. Tuy nhiên, chính bản thân nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ khi bỏ tiền vào canh bạc này”, ông Hưng nhấn mạnh.
