Nhà đầu tư "đu đỉnh" đất nền 2021 - 2022 khi nào về bờ?

Nhìn lại đợt sốt đất nền vùng ven 2021 - 2022

Thời điểm cuối năm 2020, đầu năm 2021, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện các "điểm nóng", sốt đất nền rải rác ở các tỉnh thành ven Hà Nội, các thành phố lớn phía Bắc. Với thị trường phía Nam, sốt đất cũng tập trung ở vùng ven và các khu vực vệ tinh như Bình Dương cũ (Dĩ An, Thuận An, Bàu Bàng, Tân Uyên), Long An (cũ), Nhơn Trạch (Đồng Nai), Lâm Đồng… Thời điểm cuối 2021, nửa đầu 2022, nhiều khu vực tăng giá mạnh do kỳ vọng hạ tầng, công nghiệp và cầu đầu tư.

Đơn cử, tại thời điểm tháng 5/2025, dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn khi đó ghi nhận, giá đất nền tại Long An (cũ) tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2021. Giá trung bình chạm đỉnh cao nhất lên tới 60 triệu/m2.

Khảo sát thực tế thị trường thời điểm này cũng cho thấy, giá đất nền tại Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc, Tân An đều tăng trung bình từ 10 - 15% so với cùng kỳ 2021. Cụ thể, giá nhiều lô đất nền diện tích từ 90 - 120m2 tại huyện Đức Hòa cũ (nay là 7 xã mới của tỉnh Tây Ninh) được rao bán từ 1,1 - 1,5 tỷ đồng, tăng từ 150 - 200 triệu đồng/nền so với mức rao bán năm 2021. Các nền đất thổ cư tự do thuộc khu vực có tầm giá 7 - 9 triệu đồng/m2 đã tăng lên mức từ 9,5 - 13 triệu đồng/m2.

Tại Bình Dương cũ (nay thuộc TP.HCM), một số khu vực vùng ven ghi nhận mức chào bán từ vài chục triệu đến cả trăm triệu/m² tùy vị trí. Trong năm 2021, nhiều địa bàn ghi nhận mức tăng hàng chục %, một số nơi tăng 22 - 25% so với 2020.

Tổng hợp dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2021 - 2022 chỉ số giá đất tại nhiều địa phương tăng mạnh, có nơi tăng 50 - 150% so với trước dịch Covid-19 (trong chưa đầy 12 tháng) hình thành các “điểm nóng” vùng ven.

Nhiều nhà đầu tư đu đỉnh chưa thể thoát hàng

Chia sẻ trên VnExpress, nhà đầu tư Nguyễn Thị Nga cho biết, chị mua lô đất nền gần 6 tỷ đồng tại Lâm Đồng từ 2021, đến nay dù đã cắt lỗ về 4,9 tỷ đồng nhưng chưa khớp được giao dịch. Thời điểm đó, rất nhiều người đổ về Lâm Đồng mua đất, chủ yếu là đất nông nghiệp chờ phân lô, tăng giá kiếm lời. Thế nhưng từ đó đến nay, giá giảm mà không có người mua.

Còn chị Kim Thoa, một nhà đầu tư khác ở TP.HCM mua một nền đất 250m2 ở Bù Gia Mập, Bình Phước (cũ) vào đầu năm 2022 với giá 900 triệu đồng. Đến cuối năm, thị trường nguội dần, chị Thoa nhờ môi giới cũ đẩy hàng giúp nhưng người này "lặn mất tăm". Lô đất của chị Thoa cũng nằm im từ đó đến nay, không có ai hỏi mua. Chị Thoa cho biết, nhiều nhà đầu tư từ nơi khác về đây mua đất cũng đang "mắc kẹt" như chị dù chấp nhận bán lỗ.

Tại Đức Hòa, Long An (cũ), giá đất lập đỉnh vào năm 2021 - 2022, sau đó giảm và chững đến nay, chị Hồ Thị Kim Xuân cho biết, mua một lô đất tại đây vào năm 2020 với giá 1,5 tỷ đồng - đúng đỉnh giá, sau 2 năm giá các lô tương tự cùng khu vực giảm khoảng 200 triệu/lô và đứng im đến nay, không có giao dịch.

Nhà đầu tư Nguyễn Cường cũng chia sẻ mua một miếng đất nền 2,5 tỷ năm 2021 lúc đất đang đỉnh, giờ giá xuống còn 1,5 tỷ, mất trắng 1 tỷ, chưa kể chi phí cơ hội. Cũng may nhà đầu tư này không vay vốn ngân hàng nên đỡ áp lực hơn các nhà đầu tư khác.

Những nhà đầu tư "mắc kẹt" kể trên thường là do mắc phải một trong những sai lầm sau đây:

Tâm lý đua theo sóng, thiếu phân tích pháp lý (mua đất chưa đủ “sổ, pháp lý” hoặc chỉ nghe tin quy hoạch), đến khi khu vực/địa bàn hết "sóng" sẽ không có thanh khoản.

Dùng đòn bẩy tài chính cao (vay ngân hàng, lãi suất biến động) khiến chi phí gồng nặng khi thanh khoản yếu, dù giá đi ngang cũng không đủ hoàn vốn.

Nguồn cầu thực yếu: Do mua theo tin đồn, mua đất ở xa nên nhà đầu tư không xác minh được nhu cầu thực, mua tại những địa bàn không có nguồn câu, khi lực lượng đầu cơ rút đi sẽ không tìm được người mua.

Thực tế, từ cuối năm 2022 đến nay, đất nền tại nhiều địa bàn phía Nam giảm giá sau đó đi ngang, thanh khoản xuống thấp. Trong quý 3/2025, báo cáo của Bộ Xây dựng ghi nhận có 104.567 giao dịch đất nền thành công, giảm 15% so với quý trước. Tại TP.HCM, chính sách siết hoạt động đầu cơ, hạn chế tách thửa và kiểm soát chuyển nhượng lô nhỏ khiến thanh khoản đất nền tiếp tục sụt giảm.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, sau giai đoạn tăng giá mạnh nhờ thông tin sáp nhập, hiện giá đất nhiều địa phương đã chững lại, giao dịch chậm. Dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý 2/2025, loại hình đất nền sụt giảm 19% lượt tìm kiếm so với đầu năm, xu hướng thận trọng lan rộng toàn thị trường. Sang quý 3, giá đất nền và mức độ quan tâm đã hồi phục nhẹ so với quý trước tại một số địa bàn, tuy nhiên vẫn cách xa mức đỉnh năm 2021-2022.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận xét, suốt 4 năm qua, giao dịch đất nền phía Nam gần như đi ngang. So với giai đoạn giá đạt đỉnh, dù giá không giảm sâu nhưng cũng chưa về lại mặt bằng giá trước năm 2022. Những nhà đầu tư "đu đỉnh" nếu không chấp nhận cắt lỗ thì khó bán được hàng, khó hoàn vốn.

Theo ông Tuấn, hiện nay nhiều ngân hàng thận trọng với các khoản vay mang tính đầu cơ nên thanh khoản của loại hình đất nền sẽ khó hồi phục, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất bắt đầu tăng trở lại. Nếu hạ tầng tại những khu vực nhà đầu tư "đu đỉnh" không có đột phá mạnh mẽ, thời gian "chôn vốn" có thể còn lâu hơn nữa. Với những nhà đầu tư không dùng đòn bẩy tài chính, tài sản đầu tư có pháp lý sạch nên giữ bình tĩnh, chờ thị trường hồi phục hoặc khi có quy hoạch hỗ trợ.

Theo các chuyên gia, với những người có nhu cầu mua ở thực nên chọn đất có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng rõ ràng, ưu tiên vùng đã hoàn thiện; tránh mua theo “tin đồn” quy hoạch. Việc lướt sóng đất nền bằng đòn bẩy tài chính thời điểm này có thể sẽ rủi ro, vì dự báo thời điểm 2025–2026 đất nền có thể phục hồi chậm nhưng khó kỳ vọng bùng nổ.