Thích nghi với áp lực
Các chuyên gia đánh giá, Việt Nam sở hữu nguồn cầu nội địa mạnh mẽ, ngành bán lẻ Việt Nam ít bị phụ thuộc vào các yếu tố nước ngoài. Hơn nữa, khó khăn trong việc di chuyển quốc tế đã thay đổi thói quen tiêu dùng người Việt. Do không thể bay ra nước ngoài, họ đã thay đổi thói quen mua sắm trong nước nhiều hơn.
Điều này phản ánh ở các chỉ số tiêu dùng hàng hóa bán lẻ của Việt Nam. Điển hình, theo báo cáo quý I/2023 của Savills, doanh thu bán lẻ Hà Nội đạt 184 nghìn tỷ đồng, tăng 12,6% so với cùng kỳ năm 2022. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) cũng tăng 2,3% so với cùng kỳ do giá hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng, vật liệu sản xuất, giao thông, vui chơi giải trí và du lịch đều tăng. Điều này có thể ảnh hưởng đến thói quen chi tiêu của người tiêu dùng, với việc người tiêu dùng ưu tiên hàng hóa thiết yếu hơn phục vụ nhu cầu mua sắm cá nhân. Các nhà bán lẻ có thể cần điều chỉnh chiến lược của mình để duy trì tính cạnh tranh trên thị trường với áp lực chi phí ngày càng tăng.
Cùng với đó là nguồn cung 1,7 triệu m2 tăng 1% theo quý và 4% theo năm. Nguồn cung tăng trưởng trung bình 4%/năm trong 5 năm vừa qua. Trung tâm mua sắm duy trì tỷ trọng nguồn cung lớn nhất với 962.400m2 (56%); tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng của khối đế bán lẻ đã vượt xa các trung tâm mua sắm kể từ năm 2019. Phân khúc này chiếm 15% thị phần.
Tuy nhiên, hoạt động bán lẻ tại thị trường được đánh giá là trầm lắng khi công suất thuê giảm -1 điểm% theo quý và theo năm xuống còn 91%. Khối đế bán lẻ giảm sâu nhất -5 điểm %. Diện tích cho thuê mới phía Đông và Tây giảm -30.500m2 do các cửa hàng đóng cửa để cắt giảm chi phí và dịch chuyển sang nền tảng thương mại điện tử. Giá thuê gộp tầng trệt đạt 1.040.000 đồng/m2/tháng, tăng 3% theo quý và 9% theo năm.
Khác với thị trường bán lẻ Hà Nội, tại TP.HCM, nhờ được thúc đẩy bởi mùa lễ từ cuối năm ngoái đến đầu năm 2023 nên thị trường trong quý 1/2023 tiếp tục cho thấy sự tăng trưởng mạnh. Theo Cục Thống kê TP.HCM, tổng mức bán lẻ hàng hóa ước đạt 163.606 tỷ đồng, tăng 9,1% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều trung tâm thương mại, siêu thị đã đưa ra các chương trình khuyến mãi, giảm giá hấp dẫn nhằm kích cầu tiêu dùng.
Bên cạnh đó, nguồn cung bán lẻ của TP.HCM duy trì tương đối ổn định trong ba năm vừa qua với diện tích cho thuê đạt gần 1,1 triệu m2 NLA.
Theo bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam: “Trong giai đoạn 2023 - 2024, TP.HCM dự kiến sẽ chào đón khoảng 96.000m2 diện tích thương mại đến từ 3 dự án ngoài trung tâm, bao gồm một dự án trong quý 3 năm nay (GFA 45.700m2 từ Vincom Mega Mall Grand Park quận 9) và hai dự án vào năm tới (Parc Mall ở quận 8 và Satra Central Mall Võ Văn Kiệt ở quận 6). Trong khi đó, tiến độ xây dựng của các trung tâm thương mại tương lai ở khu vực trung tâm tiếp tục bị trì hoãn”.
Ngoài ra, giá chào thuê trung bình tại khu vực trung tâm không thay đổi so với quý trước ở mức 224 USD/m2/tháng (giá thuê trung bình tại tầng trệt và tầng một chưa bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ).
Giá thuê trung bình tại khu vực ngoài trung tâm tăng nhẹ đạt mức 41 USD/m2/tháng, nhờ vào giá thuê tăng ở một số dự án có hoạt động tốt tại các khu vực này (với tỷ lệ lấp đầy trung bình hơn 94%), như Crescent Mall Quận 7, Pearl Plaza và Vincom Center Landmark 81 ở quận Bình Thạnh... Tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm giảm 6,2 điểm phần trăm và tỷ lệ trống tại khu vực ngoài trung tâm giảm 3,0 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, được ghi nhận ở mức 5,9% và 10,7% trong quý I/2023.
Thị trường mở rộng hoạt động
Theo bà Võ Thị Phương Mai, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam, Việt Nam vẫn là thị trường thu hút nhà bán lẻ nước ngoài trong khu vực châu Á như: Aeon hay Gyomu của Nhật, Central Retail của Thái, Lotte của Hàn Quốc.
“Những thu hút cho nhà bán lẻ nên cân nhắc chính là tiềm năng từ dân số trẻ Việt Nam, tốc độ đô thị hóa vẫn tăng. Nhu cầu mua sắm hàng ngày cho các mặt hàng nhu yếu phẩm, ăn uống, siêu thị luôn có và đặc biệt là dân số trẻ Việt Nam luôn mong muốn có những trải nghiệm mua sắm khác nhau, muốn trải nghiệm, thưởng thức các mô hình hay sản phẩm mới. Chính vì dân số trẻ cao nên việc cập nhật và ứng dụng công nghệ vào trải nghiệm mua sắm, cuộc sống hàng ngày ngày càng có nhu cầu cao, việc kết hợp giữa online - offline vào việc bán hàng và trải nghiệm mua hàng luôn có nhu cầu đổi mới và làm mới”, bà Mai nhận định.
Bà Thanh Phạm chia sẻ thêm: "Cửa hàng phong cách sống là cửa hàng bán lẻ bán nhiều sản phẩm khác nhau dưới một thương hiệu duy nhất, được gắn liền với một lối sống truyền cảm hứng, một ví dụ điển hình của loại hình này đã có mặt trên thị trường là chuỗi cửa hàng MUJI Lifestyle. Cùng với sự thay đổi trong hành vi của người tiêu dùng theo hướng tập trung nhiều hơn vào trải nghiệm, chúng tôi nhận thấy sẽ có nhiều tiềm năng để phát triển ngành hàng này tại Việt Nam. Yêu cầu hỏi thuê mà chúng tôi nhận được cho ngành hàng này tăng gấp đôi so với năm ngoái, chủ yếu được ghi nhận tại các trung tâm mua sắm ở quận 2 và quận 7".
Thị trường bất động sản bán lẻ nhờ những điểm sáng nêu trên mà đã bắt đầu chứng kiến nhiều hoạt động mở mới và mở rộng hơn vào năm 2022. Trong quý I/2023, thị trường ghi nhận thêm hơn 20 thương hiệu mở mới và mở rộng. Đáng chú ý là sự ra mắt của các thương hiệu Nhật Bản, như MUJI Lifestyle tại TTTM Vincom Mega Mall Thảo Điền, quận 2, Uniqlo và ABC Mart Grand Stage tại TTTM Thiso Mall, quận 2...
Đón nhận tín hiệu tích cực nhưng bất động sản bán lẻ cũng đối diện với thách thức về lạm phát và việc doanh nghiệp thu hẹp quy mô kinh doanh đã ảnh hưởng đến tiêu dùng. Mặc dù vậy, theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp Cao Bộ Phận Cho Thuê Thương Mại Savills Hà Nội cho rằng, Việt Nam vẫn là thị trường bán lẻ hấp dẫn đối với các nhà bán lẻ quốc tế. Nguồn cung mới 191.200m2 sẽ đến từ 12 dự án, bao gồm Lotte Mall, The Linc @ Park City và Thor Complex. Khu vực Nội thành sẽ có 7 dự án và các khu vực trung tâm, phía Tây và khu vực khác sẽ có 5 dự án. Trung tâm mua sắm đóng góp 75% và khối đế bán lẻ đóng góp 25%. Các tập đoàn bán lẻ đa quốc gia lớn như Central Retail, Uniqlo và Muji tiếp tục mở rộng hệ thống kinh doanh tại Việt Nam. Từ năm 2023 đến năm 2025, Central Retail có kế hoạch tăng gấp đôi số lượng cửa hàng lên 600 tại 57 tỉnh thành của Việt Nam./.
